Kenaikan Sewa Runcit di Singapura: Bolehkah Campur Tangan Bersasar Menyelamatkan Perniagaan Kecil?

Krisis Sewa Runcit Singapura: Apa yang Dipertaruhkan?

Landskap runcit Singapura yang meriah kini terancam. Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, banyak perniagaan kecil yang disayangi ramai—kedai roti, kedai buku, gim bebas dan kedai khusus—telah menutup pintu, dengan kenaikan sewa yang tidak mampu ditanggung disebut sebagai punca utama. Ada yang melihatnya sebagai proses lumrah dalam pasaran bebas, manakala pihak lain berpendapat kenaikan sewa yang tidak terkawal menghakis keunikan bandar dan semangat keusahawanannya. Perdebatan tentang sama ada kerajaan patut campur tangan—dan bagaimana caranya—kini semakin hangat, dengan pemilik perniagaan, kumpulan industri, penggubal dasar dan orang ramai menyuarakan pandangan tentang masa depan sektor runcit Singapura.

Bagaimana Kita Sampai ke Tahap Ini? Mekanisme Kenaikan Sewa Runcit

Sewa komersial di Singapura sentiasa menjadi cabaran bagi perniagaan kecil, namun masalah ini semakin meruncing sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Pemansuhan Akta Kawalan Sewa pada 2001 menghapuskan kawalan sewa rasmi, sekali gus membiarkan kuasa pasaran menentukan harga. Tuan tanah, termasuk amanah pelaburan hartanah (REIT) utama dan syarikat berkaitan kerajaan, mempunyai dorongan kuat untuk menaikkan sewa. Sewa yang lebih tinggi bukan sahaja meningkatkan pendapatan serta-merta, malah turut menaikkan nilai hartanah, sekali gus membolehkan pembiayaan yang lebih baik dan harga jualan semula yang lebih tinggi.

Keadaan ini amat ketara di lokasi utama dan kawasan pinggir bandar yang sedang mengalami gentrifikasi, apabila permintaan tinggi dan bekalan terhad. Tuan tanah mampu membiarkan unit kosong sementara menunggu penyewa yang berkemampuan besar—lazimnya rangkaian antarabangsa atau jenama tempatan bermodal kukuh—yang sanggup membayar kadar premium. Akibatnya, perniagaan kecil terhimpit dan tersingkir kerana tidak mampu menanggung lonjakan sewa mendadak atau bersaing dengan pemain yang lebih besar.

Kes-kes terkini menggambarkan betapa seriusnya masalah ini. Flor Patisserie, sebuah kedai roti berinspirasikan Jepun, menutup cawangannya di Siglap Drive selepas berdepan kenaikan sewa sebanyak 57%. Tuan tanah menuntut $8,500 sebulan bagi lokasi yang jauh dari akses MRT, dengan alasan “kadar pasaran” berdasarkan harga sewa yang diminta untuk unit kosong, bukannya harga transaksi sebenar. Perniagaan berhampiran membayar jauh lebih rendah, sekali gus memperlihatkan jurang antara penilaian hartanah yang didorong pelaburan dengan kadar yang mampu ditanggung oleh perniagaan tempatan.

Adakah Sewa Benar-benar Meningkat? Dilema Data

Data rasmi daripada Pihak Berkuasa Pembangunan Semula Bandar (URA) dan firma perunding hartanah seperti Knight Frank menunjukkan bahawa purata sewa runcit di Wilayah Tengah kekal agak mendatar sejak 2020. Sebagai contoh, laporan Knight Frank bagi suku pertama 2025 mendapati sewa runcit utama di seluruh pulau hanya meningkat 0.3% berbanding suku sebelumnya, dengan sewa di Orchard Road naik 2.7% dan sewa di pinggir bandar turun 0.3%. Sewa di kawasan pinggir bandar hanya meningkat 0.3%.

Namun, angka ini hanya mencerminkan pajakan yang telah dimeterai, bukan kadar sewa yang diminta, dan mungkin menyembunyikan kenaikan mendadak di kawasan tertentu atau bagi jenis penyewa tertentu. Ramai pemilik perniagaan berkata “kadar pasaran” yang disebut oleh tuan tanah selalunya berdasarkan harga permintaan spekulatif, bukannya urus niaga sebenar. Kekurangan data terperinci dan telus menyukarkan penilaian skala sebenar kenaikan sewa serta kesannya terhadap perniagaan kecil.

Siapa Paling Terjejas? Kesan Kemanusiaan Sewa Tinggi

Bagi perniagaan kecil dan mikro, sewa boleh menelan 30% hingga 50% daripada hasil, sekali gus menyisakan sedikit ruang untuk keuntungan atau pelaburan semula. Berbeza daripada rangkaian besar, perniagaan ini beroperasi dengan margin tipis dan tidak mudah memindahkan kos kepada pengguna atau menanggung kenaikan mendadak. Kesannya, kepelbagaian tempatan semakin terhakis apabila kedai dan tempat makan yang unik digantikan oleh francais serta jenama antarabangsa.

Pada 2024 sahaja, lebih 3,000 premis makanan dan minuman (F&B) ditutup—angka tertinggi sejak 2005. Khususnya, sektor F&B menyaksikan pertukaran antara pembukaan dan penutupan premis, dengan 3,793 premis baharu dibuka tetapi banyak yang tidak mampu bertahan sehingga tamat tempoh pajakan pertama. Peruncit seperti kedai roti Nicher dan gim Neue Fit telah mendedahkan kesukaran mereka kepada umum, dengan menyebut kenaikan sewa antara 15% hingga 57% serta memberi amaran bahawa kenaikan selanjutnya boleh memaksa mereka gulung tikar.

Pemilik perniagaan dan kumpulan industri berpendapat bahawa trend ini bukan sekadar soal ekonomi, tetapi turut mencerminkan jenis bandar yang ingin dibentuk oleh Singapura. Perniagaan kecil menawarkan lebih daripada barangan dan perkhidmatan; perniagaan ini memupuk hubungan komuniti, menyokong pekerjaan tempatan dan menyumbang kepada jalinan budaya bandar. Kehilangan mereka berisiko menjadikan kawasan kejiranan Singapura ruang yang hambar dan seragam, didominasi rangkaian global.

Mengapa Tuan Tanah Enggan Menurunkan Sewa?

Tuan tanah, khususnya yang menguruskan pusat beli-belah melalui REIT, turut berdepan tekanan tersendiri. Kadar penghunian yang tinggi dan permintaan kukuh membolehkan mereka mengekalkan atau menaikkan sewa, walaupun sesetengah unit terpaksa dibiarkan kosong untuk tempoh yang panjang. Fokus memaksimumkan hasil sewa jangka pendek sering mengatasi pertimbangan tentang kelangsungan perniagaan jangka panjang atau kemeriahan kawasan kejiranan.

Sesetengah tuan tanah berhujah bahawa kawalan sewa atau campur tangan yang terlalu tegas boleh memakan diri, mengurangkan pelaburan dalam ruang runcit dan menyebabkan mutu tawaran merosot. Mereka menegaskan perlunya fleksibiliti untuk bertindak balas terhadap keadaan pasaran dan memberi amaran bahawa had buatan boleh mewujudkan herotan, seperti yang berlaku di sesetengah pasaran perumahan yang dikawal sewanya.

Perdebatan tentang Kos Penghunian

Pemimpin industri seperti Ervin Yeo dari CapitaLand mencetuskan perdebatan apabila merujuk nisbah “Kos Penghunian”—iaitu ukuran sewa sebagai peratusan jualan—sebagai bukti bahawa sewa masih mampu ditanggung oleh kebanyakan penyewa. Pengkritik membalas bahawa angka purata ini menyembunyikan kesukaran perniagaan kecil, yang mungkin menanggung nisbah lebih tinggi serta yuran tambahan yang tidak dicerminkan dalam angka utama. Mereka juga berhujah bahawa nisbah yang stabil boleh menyembunyikan hakikat bahawa perniagaan memindahkan kos kepada pengguna, sekali gus mendorong inflasi dan mengurangkan kuasa beli.

Pandangan Orang Ramai dan Desakan Pembaharuan Akar Umbi

Isu ini telah membangkitkan perhatian orang ramai. Singapore Tenants United for Fairness (SGTUFF), yang mewakili lebih 700 pemilik perniagaan tempatan, menerbitkan kertas putih yang menggesa pembaharuan sewa dengan segera. Syor mereka termasuk:

• Mengehadkan kenaikan sewa ketika pembaharuan pajakan dan mengaitkannya dengan Indeks Harga Pengguna (CPI)
• Memperuntukkan lebih banyak ruang runcit utama kepada perniagaan tempatan
• Mengenakan penalti kepada tuan tanah yang membiarkan unit kedai kosong selama lebih tiga bulan
• Mengenakan cukai hartanah tambahan atau sekatan terhadap penyewa komersial asing
• Mengurangkan kuota pekerja asing dan menaikkan levi bagi pengusaha bukan tempatan

Cadangan SGTUFF mendapat ilham daripada amalan antarabangsa di negara seperti Jepun dan Sweden, yang mengindeks kenaikan sewa kepada inflasi, serta bandar seperti San Francisco, yang mengenakan Cukai Kekosongan Komersial untuk menghalang tuan tanah daripada membiarkan premis kosong demi menunggu sewa yang lebih tinggi.

Pandangan orang ramai secara umumnya menyokong campur tangan, dengan ramai pengguna internet berkongsi kisah perniagaan tempatan yang ditutup lalu digantikan oleh jenama antarabangsa. Namun, ada juga yang mempertahankan sistem semasa, dengan alasan sewa ditentukan oleh penawaran dan permintaan serta e-dagang merupakan ancaman lebih besar kepada kedai fizikal.

Pilihan Dasar: Apa yang Boleh Dilakukan Singapura?

Singapura mempunyai sejarah panjang dalam melaksanakan campur tangan pragmatik dalam pasaran utama, daripada perumahan hingga tenaga kerja. Persoalannya, adakah sewa komersial telah mencapai tahap yang memerlukan tindakan kerajaan bagi mencegah kesan buruk yang lebih meluas terhadap ekonomi dan masyarakat?

Kawalan Sewa Bersasar dan Perlindungan Pajakan

Sesetengah pakar dan kumpulan perniagaan menyokong campur tangan yang bersasar dan telus, bukannya kawalan sewa secara menyeluruh. Langkah yang boleh diambil termasuk:

• Mengehadkan kenaikan sewa atau menyediakan perlindungan pajakan di kawasan tertentu atau bagi jenis perniagaan tertentu
• Mengaitkan kenaikan sewa dengan CPI untuk menstabilkan pembaharuan pajakan sambil mengekalkan pulangan sebenar tuan tanah
• Memperkenalkan surcaj kekosongan yang sederhana atau cukai hartanah berperingkat untuk menghalang tuan tanah daripada membiarkan ruang kosong
• Memperkukuh Kod Tatakelakuan sukarela bagi Pajakan Premis Runcit dan menjadikannya boleh dikuatkuasakan di sisi undang-undang

Langkah-langkah ini bertujuan mengimbangi kepentingan tuan tanah dan penyewa, dengan mengekalkan fleksibiliti pasaran sambil menyokong perniagaan kecil dan kepelbagaian kawasan kejiranan.

Reka Bentuk Bandar dan Ketelusan Data

Reka bentuk bandar juga boleh memainkan peranan. Pengezonan yang lebih fleksibel boleh membolehkan ruang pejabat yang kurang digunakan ditukar kepada ruang runcit, sekali gus menambah bekalan dan mengurangkan tekanan terhadap sewa. Pemantauan sewa yang lebih baik dan terperinci pula membolehkan campur tangan yang lebih bijak dan bersasar serta membantu penggubal dasar mengenal pasti kawasan yang paling berisiko kehilangan perniagaan tempatan.

Skim Sokongan Inovatif

Selain kawal selia, terdapat cara kreatif untuk menyokong peruncit kecil. Retail Maverick Challenge, yang dilancarkan oleh Enterprise Singapore dan CapitaLand, menawarkan sewa percuma sehingga setahun serta sokongan kewangan kepada jenama tempatan dengan konsep inovatif. Inisiatif seperti ini membolehkan peruncit menguji idea baharu tanpa tekanan pajakan jangka panjang dan menyuntik tenaga baharu ke pusat beli-belah, yang kini semakin ditransformasikan sebagai destinasi gaya hidup.

Pengajaran Antarabangsa: Apa yang Telah Dilakukan Bandar Lain?

Singapura bukan satu-satunya bandar yang berdepan cabaran kenaikan sewa komersial. Bandar di seluruh dunia telah mencuba pelbagai langkah untuk melindungi perniagaan kecil dan mengekalkan kemeriahan bandar.

• New York City: Rang undang-undang Small Business Jobs Survival Act yang dicadangkan akan memberikan penyewa kuasa tawar-menawar lebih besar ketika pembaharuan pajakan, namun berdepan bantahan pemilik hartanah.
• Seoul: Zon Pemeliharaan Kawasan Komersial menggunakan kawalan sewa dan insentif untuk mengekalkan penyewa kecil serta memelihara kepelbagaian kawasan kejiranan.
• San Francisco: Cukai Kekosongan Komersial mengenakan penalti kepada tuan tanah yang membiarkan ruang runcit kosong untuk tempoh yang panjang, sekali gus menggalakkan mereka menyewakannya kepada perniagaan tempatan pada kadar yang mampu ditanggung.
• Jepun dan Sweden: Kenaikan sewa hartanah komersial sering diindeks kepada inflasi, memberikan kepastian kepada penyewa dan tuan tanah.

Walaupun langkah-langkah ini turut mempunyai cabaran dan batasan tersendiri, semuanya menunjukkan bahawa tindakan boleh diambil dan pasaran boleh dibentuk demi mencapai matlamat sosial dan ekonomi yang lebih luas.

Kesan Ekonomi Lebih Luas: Melangkaui Kedai

Kesan kenaikan sewa yang tidak terkawal melangkaui perniagaan individu. Sewa komersial yang tinggi menyebabkan harga kepada pengguna meningkat apabila perniagaan memindahkan kos kepada mereka. Hal ini mendorong inflasi dan mengurangkan kuasa beli rakyat Singapura biasa. Apabila perniagaan kecil bergelut atau ditutup, penciptaan pekerjaan dan pertumbuhan gaji turut terjejas, manakala peluang untuk berinovasi dan menceburi bidang keusahawanan terbantut.

Kebergantungan Singapura pada hartanah sebagai pemacu ekonomi kini terbukti tidak produktif. Risikonya ialah ekonomi berasaskan sewa, apabila kekayaan tertumpu dalam kalangan tuan tanah dan pemilik hartanah, sementara perusahaan produktif dan kreativiti tempatan semakin tersisih. Jika tidak ditangani, keadaan ini boleh membawa kepada kemerosotan ekonomi jangka panjang dan kehilangan identiti unik bandar tersebut.

Perspektif Industri: Perdebatan Dasar Berterusan

Perdebatan mengenai campur tangan terhadap sewa runcit masih belum selesai. Tuan tanah dan pemaju hartanah memberi amaran bahawa kawalan yang terlalu tegas boleh menghalang pelaburan dan menurunkan mutu ruang runcit. Mereka menyokong penyelesaian berasaskan pasaran, seperti pengurangan sementara caj pembangunan bagi menyokong pembaharuan bandar, serta menekankan perlunya kerjasama antara pengendali pusat beli-belah dengan peruncit.

Sementara itu, pemilik perniagaan dan kumpulan penyewa menggesa mekanisme kawal selia yang lebih kukuh, ketelusan lebih tinggi dalam penetapan sewa dan pengiktirafan terhadap nilai sosial perniagaan tempatan. Mereka berhujah bahawa ketidakseimbangan kuasa semasa antara tuan tanah dengan penyewa tidak mampan dan tanpa campur tangan, Singapura berisiko kehilangan jati diri sektor runcitnya.

Penggubal dasar tersepit di tengah-tengah, berusaha mengimbangi kecekapan ekonomi dengan perpaduan sosial. Ada yang mencadangkan projek perintis penstabilan sewa di daerah yang penting bagi kepelbagaian budaya dan keusahawanan, manakala pihak lain mengusulkan insentif kepada tuan tanah yang menyewakan premis kepada perniagaan tempatan atau mengekalkan penyewaan jangka panjang.

Kesimpulan

• Perniagaan kecil Singapura tertekan akibat kenaikan sewa komersial, dengan banyak yang terpaksa ditutup atau berpindah.
• Data rasmi menunjukkan purata sewa mendatar, namun pemilik perniagaan melaporkan kenaikan mendadak di kawasan tertentu dan bagi sesetengah penyewa.
• Tuan tanah mempunyai dorongan kuat untuk menaikkan sewa, dan sering mengutamakan hasil jangka pendek berbanding kemampanan jangka panjang.
• Kumpulan industri dan orang ramai menggesa campur tangan bersasar seperti had sewa, cukai kekosongan dan sokongan kepada perniagaan tempatan.
• Contoh antarabangsa menunjukkan dasar yang dirangka dengan teliti boleh membantu mengekalkan kepelbagaian bandar tanpa memesongkan pasaran.
• Perdebatan berterusan, dengan penggubal dasar berusaha mengimbangi logik pasaran dengan keperluan komuniti bagi memastikan Singapura kekal sebagai bandar yang meriah dan inklusif.