Tindakan Tegas Korea Selatan terhadap Pembeli Rumah Asing: Peraturan Baharu, Ketegangan yang Meningkat dan Konteks Global

Sekatan Menyeluruh Korea Selatan terhadap Pembelian Rumah oleh Warga Asing: Apakah Perubahannya?

Korea Selatan mengambil langkah drastik untuk membendung pasaran perumahannya yang melonjak dengan mengenakan sekatan baharu yang ketat terhadap pembelian hartanah oleh warga asing di kawasan Seoul yang lebih luas. Berkuat kuasa 26 Ogos 2025, warga asing yang ingin membeli rumah di Seoul, Wilayah Gyeonggi dan beberapa bahagian Incheon perlu mendapatkan kelulusan kerajaan terlebih dahulu, berpindah ke hartanah itu dalam tempoh empat bulan dan menetap di situ sekurang-kurangnya dua tahun. Dasar yang pada awalnya ditetapkan untuk tempoh setahun ini merupakan usaha paling menyeluruh setakat ini oleh kerajaan Korea untuk membendung pembelian spekulatif dan menstabilkan harga perumahan di wilayah ibu negara.

Langkah ini diambil ketika kekecewaan orang ramai semakin memuncak berikutan harga rumah yang melambung tinggi, yang telah menjadi isu politik utama dan punca kebimbangan ekonomi bagi ramai rakyat Korea Selatan. Tindakan kerajaan itu mencerminkan tekanan dalam negara serta trend global yang lebih luas apabila negara-negara mengetatkan peraturan pelaburan hartanah asing.

Mengapa Korea Selatan Bertindak Sekarang?

Dalam tempoh tiga tahun lalu, urus niaga perumahan warga asing di kawasan metropolitan Seoul meningkat purata 26 peratus setahun, daripada 4,568 pada 2022 kepada 7,296 pada 2024. Warganegara China merangkumi 73 peratus daripada pembelian ini, diikuti warga Amerika Syarikat sebanyak 14 peratus. Kebanyakan urus niaga tertumpu di Wilayah Gyeonggi (62 peratus) dan Incheon (20 peratus), manakala rumah mewah di daerah paling diminati di Seoul mencatatkan harga rekod.

Kebimbangan kerajaan bukan sekadar jumlah pembelian oleh warga asing, tetapi juga tanggapan bahawa pelabur luar negara dapat mengelak peraturan gadai janji Korea yang ketat dengan mendapatkan pembiayaan dari negara asal mereka. Keadaan ini mencetuskan tuduhan “diskriminasi songsang” terhadap pembeli tempatan, yang berdepan had pinjaman lebih ketat dan cukai lebih tinggi ke atas pemilikan berbilang hartanah.

Timbalan Menteri Pertama Tanah, Lee Sang-kyeong, menjelaskan rasional langkah itu: “Kami akan menyekat kegiatan warga asing yang menjejaskan pasaran perumahan sejak awal dan berusaha menstabilkan harga, sekali gus menyumbang kepada kesejahteraan perumahan rakyat Korea.”

Pegawai turut merujuk bukti kegiatan spekulatif, termasuk kes warga asing membeli pangsapuri mewah secara tunai atau menggunakan nama kanak-kanak bawah umur. Peraturan baharu kerajaan itu bertujuan menutup ruang kelemahan dan memastikan pembeli asing memperoleh rumah untuk didiami, bukannya sebagai pelaburan atau spekulasi.

Cara Sekatan Baharu Berfungsi

Di bawah dasar baharu itu, mana-mana individu, perbadanan atau kerajaan asing yang ingin membeli hartanah kediaman di zon yang ditetapkan perlu:

• Mendapatkan kelulusan pihak berkuasa tempatan sebelum membeli
• Berpindah ke hartanah itu dalam tempoh empat bulan selepas kelulusan
• Menetap di hartanah itu sekurang-kurangnya dua tahun selepas pembelian

Peraturan ini terpakai kepada semua jenis perumahan kediaman—pangsapuri, rumah keluarga tunggal dan kediaman berbilang unit yang berkeluasan lebih enam meter persegi. Hartanah komersial seperti officetel (bangunan gaya studio yang sering digunakan untuk tujuan kediaman dan perniagaan) dikecualikan. Hadiah, harta pusaka dan lelongan mahkamah juga tidak tertakluk pada sekatan baharu ini.

Pembeli asing perlu mengemukakan pelan pembiayaan terperinci dalam tempoh 30 hari selepas pembelian, termasuk sumber dana, nama mana-mana institusi kewangan luar negara yang terlibat dan jenis visa yang dimiliki di Korea. Pihak berkuasa akan meneliti dokumen ini bagi mencegah penggunaan kredit luar negara untuk pembelian spekulatif. Kes yang mencurigakan boleh dilaporkan kepada Unit Risikan Kewangan Korea, yang boleh berkongsi maklumat dengan pihak berkuasa cukai asing.

Pesalah berdepan denda berulang sehingga 10 peratus daripada nilai hartanah dan, dalam sesetengah kes, pembatalan kontrak pembelian. Kerajaan berikrar untuk menguatkuasakan peraturan dengan tegas, dengan pihak berkuasa tempatan diwajibkan mengambil tindakan undang-undang dalam tempoh tiga bulan selepas sebarang pelanggaran.

Kawasan Sasaran dan Pengecualian

Zon permit meliputi seluruh Seoul, 23 bandar dan daerah di Wilayah Gyeonggi (kecuali kawasan yang mencatatkan pembelian warga asing pada tahap minimum), serta tujuh daerah di Incheon. Beberapa perbandaran—seperti Yangju, Icheon, Yeoncheon dan daerah tertentu di Incheon—dikecualikan kerana urus niaga warga asing yang rendah.

Walaupun dasar ini pada awalnya ditetapkan untuk tempoh setahun, pegawai menyatakan bahawa ia mungkin dilanjutkan bergantung pada keadaan pasaran. Kerajaan juga membuka kemungkinan untuk memperluas atau mengubah suai sekatan itu mengikut keperluan.

Kesan terhadap Pasaran: Spekulasi, Harga dan Implikasi Politik

Pasaran perumahan Korea Selatan melonjak, dengan harga pangsapuri meningkat selama 29 minggu berturut-turut dan nilai rumah keseluruhan di Seoul naik lebih 80 peratus dalam tempoh lima tahun lalu. Ledakan hartanah ini didorong oleh kadar faedah rendah, akses mudah kepada gadai janji dan lonjakan pelaburan spekulatif—dalam kalangan pelabur tempatan mahupun asing.

Presiden Lee Jae-myung, yang memegang jawatan pada Jun 2025, menjadikan usaha mengurangkan kos sara hidup sebagai janji utama kempen. Namun, kenaikan harga rumah yang berterusan menjadi beban politik, terutamanya apabila hutang isi rumah melonjak sebanyak 24.6 trilion won ($22.7 bilion) pada suku kedua 2025—peningkatan suku tahunan terbesar sejak 2021. Keengganan Bank of Korea untuk mengurangkan kadar faedah lagi, meskipun berdepan cabaran ekonomi, mencerminkan kebimbangan bahawa langkah itu akan merangsang permintaan perumahan dengan lebih lanjut.

Bagi ramai rakyat Korea, tanggapan bahawa pembeli asing menaikkan harga telah menambah rasa tidak adil. Rencana editorial dan perbahasan dasar menumpukan pada keperluan untuk “mewujudkan persaingan yang adil” antara pembeli tempatan dan asing, dengan beberapa penggubal undang-undang menyeru langkah yang lebih ketat atau cukai lebih tinggi ke atas pembeli bukan pemastautin.

Lee Eun-hyung, seorang penyelidik di Institut Penyelidikan Dasar Pembinaan Korea, mengulas: “Peraturan baharu ini hanya tertumpu pada usaha menapis permintaan spekulatif melalui bukti pemastautinan, tetapi masih belum mewujudkan persaingan yang adil dengan rakyat Korea dari segi akses kepada pinjaman.”

Walaupun pemilikan asing masih merangkumi hanya kira-kira 0.5 peratus daripada 20 juta unit kediaman di Korea, tumpuan pembelian di kawasan yang mendapat permintaan tinggi serta beberapa urus niaga yang mendapat perhatian umum telah meningkatkan kebimbangan orang ramai.

Siapakah Pembeli Asing?

Data kerajaan menunjukkan bahawa sehingga penghujung 2024, warganegara China memiliki 56,301 unit hartanah di Korea—lebih ramai berbanding mana-mana kewarganegaraan lain—diikuti warga Amerika (22,031), Kanada (6,315) dan Taiwan (3,360). Kebanyakan pemilik rumah asing (kira-kira 93 peratus) hanya memiliki satu hartanah, namun sebilangan kecil memiliki beberapa unit, yang dianggap sesetengah pihak sebagai tanda kegiatan pelaburan.

Ramai pembeli asing ialah pemastautin jangka panjang atau ekspatriat yang bekerja dalam industri utama Korea. Namun, kerajaan amat bimbang terhadap pelabur bukan pemastautin yang membeli rumah untuk memperoleh pendapatan sewa atau keuntungan modal, selalunya dengan menggunakan pembiayaan luar negara bagi mengelak sekatan pinjaman tempatan.

Membandingkan Dasar Korea Selatan dengan Trend Global

Korea Selatan bukan satu-satunya negara yang mengetatkan peraturan pemilikan hartanah oleh warga asing. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, negara seperti Australia, Kanada dan New Zealand memperkenalkan atau melanjutkan larangan pembelian hartanah kediaman oleh warga asing atas alasan kebimbangan yang sama mengenai kemampuan memiliki rumah dan kestabilan pasaran.

• Australia: Melarang warga asing membeli rumah sedia ada selama dua tahun bermula April 2025.
• Kanada: Memperkenalkan larangan selama dua tahun terhadap pembelian hartanah kediaman oleh warga asing pada Januari 2023, yang kemudian dilanjutkan.
• China: Hanya membenarkan warga asing memperoleh hak guna tanah (bukan pemilikan penuh) dan mewajibkan sekurang-kurangnya setahun pemastautinan sebelum pembelian.

Di Amerika Syarikat, isu ini menjadi topik hangat di peringkat persekutuan dan negeri. Sekurang-kurangnya 22 negeri telah menggubal undang-undang yang menyekat pemilikan tanah pertanian atau tanah sensitif oleh warga asing, dengan beberapa langkah menyasarkan pembeli dari China, Rusia, Iran dan Korea Utara secara khusus. Undang-undang Florida 2023, yang melarang warga China bukan pemastautin tetap daripada memiliki hartanah, mencetuskan cabaran undang-undang dan perbahasan di seluruh negara.

Kumpulan advokasi seperti Jawatankuasa 100 telah menyuarakan kebimbangan bahawa undang-undang sedemikian boleh mengabsahkan dakwaan xenofobia dan memberi kesan yang tidak seimbang kepada golongan bukan kulit putih, memandangkan kebanyakan negara yang disasarkan majoritinya bukan berkulit putih. Namun, penyokong berpendapat langkah ini perlu bagi melindungi keselamatan negara dan memastikan penduduk tempatan mendapat akses perumahan yang adil.

Apakah Kesan Peraturan Baharu terhadap Penduduk Asing dan Ekspatriat?

Bagi warga Amerika dan warga asing lain yang tinggal serta bekerja di Korea Selatan, peraturan baharu ini menambah satu lagi kerumitan dalam pasaran hartanah yang sememangnya mencabar. Pemastautin jangka panjang yang memiliki visa yang sesuai—seperti Visa Pemastautin Tetap Am F-5-1 atau Visa Pemastautin Tetap Pasangan F-5-2—masih boleh membeli hartanah, dengan syarat mereka memenuhi keperluan pemastautinan. Namun, pelabur bukan pemastautin dan mereka yang ingin membeli rumah untuk memperoleh pendapatan sewa atau membuat spekulasi akan mendapati lebih sukar untuk memasuki pasaran.

Pembeli asing juga perlu mengurus sistem cukai Korea, yang merangkumi cukai pendapatan progresif, caruman insurans kesihatan mandatori dan keperluan pelaporan aset luar negara. Contohnya, warga Amerika Syarikat perlu mengemukakan penyata cukai tahunan kepada IRS dan mungkin layak mendapat Pengecualian Pendapatan Kerja Luar Negara atau Kredit Cukai Asing bagi mengelakkan cukai berganda.

Bagi ramai ekspatriat, kos sara hidup di Seoul masih tinggi, dengan sewa pangsapuri satu bilik di pusat bandar antara $800 hingga $1,200 sebulan. Deposit perumahan yang besar (jeonse) merupakan amalan biasa, manakala barangan import boleh menjadi mahal. Namun, sistem pengangkutan awam Korea cekap dan perkhidmatan kesihatannya moden serta mudah diakses.

Perbahasan dan Kritikan: Keadilan, Keberkesanan dan Kesan Tidak Diingini

Sekatan baharu itu mencetuskan perbahasan dalam kalangan penggubal dasar, ahli ekonomi dan orang ramai. Penyokong berpendapat langkah itu perlu untuk membendung spekulasi, menstabilkan harga dan menangani kebimbangan mengenai keadilan. Namun, pengkritik mempersoalkan sama ada peraturan itu akan memberi kesan bermakna terhadap kemampuan memiliki rumah secara keseluruhan atau sekadar mengalihkan kegiatan spekulatif ke segmen pasaran yang lain.

Kwon Dae-jung, profesor hartanah di Universiti Sogang, berkata: “Warga asing membuat pinjaman daripada bank luar negara untuk membeli rumah di sini, sekali gus menjejaskan pasaran hartanah tempatan.”

Pihak lain pula menegaskan bahawa sebahagian besar pembeli asing ialah pemastautin jangka panjang atau ekspatriat, bukannya spekulator. Mereka berhujah bahawa tumpuan terhadap pemilikan asing mungkin mengalih perhatian daripada isu struktur yang lebih mendalam dalam pasaran perumahan Korea, seperti bekalan yang terhad, sekatan pengezonan dan penumpuan kegiatan ekonomi di Seoul.

Pakar undang-undang turut menyuarakan kebimbangan mengenai kesesuaian perlembagaan tindakan menyasarkan pembeli berdasarkan kewarganegaraan, dengan merujuk prinsip timbal balik dan risiko pelanggaran perjanjian antarabangsa. Setakat ini, kebanyakan langkah Korea tertumpu pada syarat pemastautinan dan penggunaan, bukannya larangan menyeluruh berdasarkan kewarganegaraan.

Penguatkuasaan juga menjadi persoalan. Walaupun kerajaan berikrar akan menjalankan pemantauan rapi dan mengenakan hukuman terhadap pesalah, pemantauan pematuhan—terutamanya dalam kalangan pemilik bukan pemastautin—mungkin mencabar. Sesetengah penganalisis memberi amaran bahawa dasar yang terlalu ketat boleh menghalang pelaburan asing atau mewujudkan ruang kelemahan yang tidak disengajakan.

Apakah Langkah Seterusnya?

Kerajaan memberi isyarat bahawa pihaknya akan memantau dengan teliti kesan peraturan baharu itu dan membuat pelarasan mengikut keperluan. Jika langkah itu berjaya meredakan pasaran perumahan dan mengurangkan kegiatan spekulatif, ia mungkin dilanjutkan atau diperluas. Jika tidak, penggubal dasar boleh mempertimbangkan langkah tambahan seperti cukai lebih tinggi terhadap pemilik bukan pemastautin atau sekatan lanjut ke atas pembiayaan luar negara.

Sementara itu, perbahasan mengenai pemilikan asing berkemungkinan berterusan, di Korea mahupun di seluruh dunia. Selagi kemampuan memiliki rumah kekal sebagai isu mendesak di banyak negara, kerajaan perlu membuat pilihan sukar tentang cara mengimbangi keterbukaan terhadap pelaburan asing dengan keperluan melindungi penduduk tempatan dan memastikan kestabilan pasaran.

Ringkasan

• Korea Selatan mengenakan sekatan baharu yang ketat terhadap pembelian rumah oleh warga asing di Seoul, Wilayah Gyeonggi dan Incheon, berkuat kuasa 26 Ogos 2025.
• Pembeli asing perlu mendapatkan kelulusan terlebih dahulu, berpindah masuk dalam tempoh empat bulan dan menetap di hartanah itu sekurang-kurangnya dua tahun.
• Dasar ini bertujuan membendung spekulasi, menstabilkan harga dan menangani kebimbangan mengenai keadilan susulan peningkatan urus niaga warga asing—terutamanya oleh warganegara China dan Amerika Syarikat.
• Sekatan serupa sedang dilaksanakan di negara lain, mencerminkan trend global ke arah kawalan yang lebih ketat terhadap pelaburan hartanah asing.
• Peraturan baharu ini mencetuskan perbahasan mengenai keberkesanan, keadilan dan kemungkinan kesan tidak diingini, sementara pemantauan berterusan dan pelarasan pada masa depan masih dipertimbangkan.