Sewa Pangsapuri Studio di Seoul Cecah Paras Tertinggi Tanpa Rekod
Pada Julai 2025, purata sewa bulanan bagi pangsapuri studio—dikenali sebagai "one room" di Korea Selatan—di Seoul melonjak kepada 730,000 won (kira-kira $525), meningkat 7.9 peratus berbanding bulan sebelumnya dan mencatat kenaikan bulanan paling tinggi tahun ini. Lonjakan ini, yang disahkan oleh platform hartanah Dabang dan dilaporkan oleh The Korea Herald, menyerlahkan trend peningkatan kos perumahan yang lebih meluas di ibu negara Korea Selatan, khususnya bagi jumlah isi rumah seorang yang semakin bertambah di bandar itu.
Kandungan
- Sewa Pangsapuri Studio di Seoul Cecah Paras Tertinggi Tanpa Rekod
- Mengapa Sewa Studio Meningkat Begitu Pantas?
- Perubahan Demografi: Pertambahan Isi Rumah Seorang
- Perubahan Dasar dan Peralihan daripada Jeonse kepada Sewa Bulanan
- Kekangan Bekalan dan Kelembapan Pembinaan
- Pelaburan Asing dan Tuan Rumah Institusi Memasuki Pasaran
- Bagaimanakah Perbandingan Sewa Studio di Seoul?
- Kemampuan dan Kos Sara Hidup
- Trend Baharu: Kediaman Bersama dan Model Perumahan Alternatif
- Kesan Sosioekonomi: Siapakah yang Paling Terjejas?
- Apakah Masa Depan Pasaran Sewaan Seoul?
- Ringkasan
Mapo-gu, sebuah daerah yang popular dalam kalangan profesional muda dan pelajar, mencatat kenaikan paling tinggi apabila purata sewa melonjak 22.4 peratus kepada 880,000 won sebulan. Gangnam-gu, yang sejak lama terkenal dengan kemewahannya, kekal sebagai daerah paling mahal untuk didiami di pangsapuri studio, dengan sewa bulanan sebanyak 940,000 won. Tujuh daerah lain, termasuk Yongsan-gu (870,000 won), Seocho-gu (810,000 won) dan Seongdong-gu (790,000 won), kini menyamai atau melebihi purata seluruh bandar, mencerminkan peningkatan kos sewa di seluruh Seoul.
Mengapa Sewa Studio Meningkat Begitu Pantas?
Kenaikan mendadak sewa studio berpunca daripada beberapa faktor yang saling berkait: perubahan demografi, perubahan dasar, corak pelaburan yang berkembang dan ketidakseimbangan berterusan antara bekalan dengan permintaan dalam pasaran perumahan Seoul.
Perubahan Demografi: Pertambahan Isi Rumah Seorang
Korea Selatan sedang mengalami perubahan demografi. Isi rumah seorang kini menjadi bentuk kediaman yang paling lazim di Seoul, merangkumi hampir 40 peratus daripada semua isi rumah di bandar itu menjelang 2023, meningkat daripada kurang 30 peratus sedekad lalu. Di seluruh negara, jumlah isi rumah seorang mencecah 9.9 juta pada penghujung 2024, iaitu 41.5 peratus daripada semua isi rumah. Trend ini amat ketara dalam kalangan golongan dewasa muda dan profesional yang mahukan kebebasan serta kediaman berdekatan tempat kerja atau pengajian.
Akibatnya, permintaan terhadap pangsapuri kecil dan mampu milik—terutamanya studio—melonjak. Unit-unit ini, yang lazimnya berkeluasan kira-kira 33 meter persegi dengan deposit 10 juta won, kini menjadi pilihan utama ramai penduduk bandar. Persaingan untuk mendapatkan unit sebegini amat sengit di daerah yang meriah dengan kehidupan malam, mempunyai universiti atau mudah diakses dengan pengangkutan awam, seperti Mapo-gu, Hongdae dan Sinchon.
Perubahan Dasar dan Peralihan daripada Jeonse kepada Sewa Bulanan
Secara tradisinya, pasaran sewa Korea Selatan didominasi sistem jeonse, iaitu aturan unik yang menghendaki penyewa membayar deposit sekali gus yang besar (selalunya ratusan juta won) sebagai ganti sewa bulanan. Namun, peraturan kerajaan terkini—seperti sekatan pinjaman pada 27 Jun 2025—menyukarkan penyewa mendapatkan deposit besar, manakala tuan rumah berdepan had yang lebih ketat untuk menaikkan harga jeonse.
Akibatnya, tuan rumah dan penyewa semakin beralih kepada kontrak sewa bulanan, yang memerlukan kos pendahuluan lebih rendah tetapi bayaran berterusan lebih tinggi. Peralihan ini amat ketara di daerah yang mendapat permintaan tinggi seperti Gangnam, Seocho dan Songpa, yang menyaksikan penurunan penyenaraian jeonse dan peningkatan kontrak sewa bulanan. Menurut ejen hartanah, tuan rumah kini lebih mengutamakan sewa bulanan kerana pendapatannya tetap dan lebih fleksibel, khususnya ketika kadar faedah bank kekal rendah.
Pakar menyatakan bahawa peralihan ini sedang mengubah landskap sewaan. Seorang penganalisis hartanah menjelaskan,
Peraturan pinjaman menghalang peralihan daripada jeonse kepada pembelian rumah, sekali gus mendorong lebih banyak kontrak sewa bulanan terjamin.Kesannya, tekanan terhadap kadar sewa bulanan terus meningkat, khususnya bagi unit yang lebih kecil.
Kekangan Bekalan dan Kelembapan Pembinaan
Walaupun permintaan terhadap pangsapuri studio melonjak, bekalan sukar mengimbanginya. Aktiviti pembinaan di Seoul semakin perlahan, dengan permulaan pembinaan dan penyiapan rumah baharu kekal di bawah sasaran kerajaan. Pembangunan swasta dibatasi cabaran pembiayaan, manakala kelulusan pembinaan tidak banyak berubah. Projek sektor awam cuba menampung kekurangan itu, namun defisit bekalan secara keseluruhan masih berterusan.
Ketidakseimbangan ini amat ketara di daerah tengah dan selatan, yang kekurangan tanah dan mempunyai kos pembangunan yang tinggi. Kekurangan unit sewa mampu milik meningkatkan persaingan dalam kalangan penyewa, sekali gus menaikkan harga dan menyukarkan penduduk baharu mendapatkan tempat tinggal.
Pelaburan Asing dan Tuan Rumah Institusi Memasuki Pasaran
Perubahan demografi dan permintaan berterusan terhadap perumahan sewa telah menarik minat pelabur hartanah global. Pemain antarabangsa utama seperti Greystar Real Estate Partners dan The Living Company telah membuka operasi tempatan di Seoul, dengan menyasarkan pasaran isi rumah seorang yang berkembang pesat di bandar itu. Firma-firma ini melabur dalam hartanah sewa yang diurus secara profesional, termasuk perumahan pelajar dan pangsapuri bandar kompak, yang sering dilengkapi kemudahan bersama seperti gimnasium dan ruang kerja bersama.
Modal institusi asing turut mengalir ke sektor ini melalui usaha sama dan amanah pelaburan hartanah (REIT). Sebagai contoh, Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) dan Morgan Stanley masing-masing telah bekerjasama dengan pemaju tempatan untuk membina atau menukar guna hartanah sebagai kediaman sewa. Pelaburan ini dijangka menambah pilihan sewa yang diurus secara profesional di pasaran, namun turut berpotensi menyumbang kepada kenaikan sewa apabila pelabur berusaha mendapatkan pulangan.
Bagaimanakah Perbandingan Sewa Studio di Seoul?
Purata sewa studio di Seoul sebanyak 730,000 won ($525) mungkin kelihatan tinggi, namun kadarnya berbeza dengan ketara mengikut daerah dan jika dibandingkan dengan bandar-bandar utama Asia yang lain. Menurut data daripada Numbeo dan Wise.com, purata sewa pangsapuri satu bilik tidur di pusat bandar Seoul ialah kira-kira 1.18 juta won ($850–$950), manakala studio di daerah utama seperti Gangnam atau Itaewon boleh disewakan pada kadar 900,000 hingga 1.1 juta won atau lebih. Sebaliknya, kawasan yang lebih mampu milik seperti Sinchon atau Jongno menawarkan studio serendah 480,000 hingga 720,000 won sebulan.
Berbanding ibu negara Asia yang lain, kadar sewa di Seoul sederhana. Misalnya, purata sewa pangsapuri bersaiz serupa di Tokyo dan Hong Kong lazimnya lebih tinggi, manakala bandar seperti Taipei atau Kuala Lumpur secara umumnya lebih mampu milik. Namun, kadar kenaikan sewa di Seoul yang pantas—terutamanya bagi studio—telah mengatasi pertumbuhan gaji ramai penduduk, sekali gus menimbulkan kebimbangan tentang kemampuan memiliki kediaman dan jaminan perumahan.
Kemampuan dan Kos Sara Hidup
Perumahan merupakan perbelanjaan terbesar bagi kebanyakan penduduk Seoul. Purata kos sara hidup seorang di Seoul dianggarkan sebanyak 1.5 hingga 1.6 juta won sebulan, dengan sewa dan utiliti merangkumi hampir separuh daripada jumlah itu. Bil utiliti bagi pangsapuri kecil lazimnya antara 150,000 hingga 250,000 won sebulan, manakala pengangkutan, makanan dan keperluan lain menambah beban perbelanjaan bulanan.
Bagi mereka yang mencari pilihan lebih mampu milik, bandar satelit seperti Incheon, Bucheon atau Goyang menawarkan kadar sewa dan kos sara hidup yang lebih rendah, selain kemudahan akses ke Seoul dengan pengangkutan awam. Namun, daya tarikan daerah tengah bandar—yang berdekatan dengan tempat kerja, universiti dan kemudahan kebudayaan—terus mendorong permintaan dan harga di ibu negara itu.
Trend Baharu: Kediaman Bersama dan Model Perumahan Alternatif
Apabila pangsapuri studio tradisional semakin kurang mampu dimiliki, model perumahan alternatif semakin mendapat sambutan. Ruang kediaman bersama, yang menggabungkan bilik peribadi dengan kemudahan berkongsi, kian popular dalam kalangan profesional muda, pelajar dan penduduk antarabangsa. Menurut laporan JLL 2025, purata sewa bulanan bagi unit kediaman bersama di Seoul yang berkeluasan kurang daripada 40 meter persegi ialah 1.13 juta won—kira-kira 1.5 kali lebih tinggi berbanding kadar biasa officetel (studio gabungan kediaman dan komersial).
Kediaman bersama ini menawarkan fleksibiliti, komuniti dan akses kepada kemudahan seperti gimnasium, ruang kerja bersama dan dapur berkongsi. Firma hartanah utama dan syarikat pemula melabur dalam jenama kediaman bersama, dengan menukar hotel dan officetel yang kurang digunakan menjadi perumahan sewa moden. Kerajaan juga menyokong peluasan REIT serta inisiatif awam-swasta untuk meningkatkan bekalan perumahan sewa jangka panjang.
Seorang pakar industri berkata,
Trend kediaman bersama, yang pernah dianggap sebagai penyelesaian perumahan pinggiran, kini pantas menjadi tonggak ekosistem perumahan sewa Korea, didorong perubahan demografi, pilihan gaya hidup yang berubah dan keyakinan pelabur yang kukuh.
Kesan Sosioekonomi: Siapakah yang Paling Terjejas?
Lonjakan sewa studio memberi kesan besar kepada penduduk Seoul, khususnya golongan muda, pelajar dan pekerja berpendapatan rendah hingga sederhana. Bagi ramai orang, impian untuk tinggal sendiri di bandar itu semakin sukar dicapai. Kenaikan sewa memaksa sesetengah mereka mencari rakan serumah, berpindah ke daerah yang kurang terletak di tengah bandar atau meninggalkan Seoul sama sekali demi mencari perumahan yang lebih mampu milik.
Perniagaan turut merasai tekanan. Kos sewa yang tinggi di daerah popular menyumbang kepada gelombang penutupan kedai, khususnya di kawasan tumpuan pelancong dan pusat beli-belah. Ketika perbelanjaan pengguna merosot dan kos tetap meningkat, ramai peruncit bergelut untuk terus beroperasi, menyebabkan kedai-kedai kosong dan kegiatan ekonomi berkurangan di kawasan kejiranan yang dahulunya meriah.
Sementara itu, peralihan daripada jeonse kepada sewa bulanan mengubah pertimbangan kewangan penyewa dan tuan rumah. Penyewa berdepan perbelanjaan berterusan yang lebih tinggi, manakala tuan rumah perlu mengharungi peraturan baharu dan ketidaktentuan pasaran. Kemasukan pelabur institusi dan modal asing mungkin menawarkan lebih banyak pilihan sewa yang diurus secara profesional, tetapi turut berpotensi menaikkan kadar sewa dan mengurangkan ketersediaan perumahan mampu milik untuk penduduk biasa.
Apakah Masa Depan Pasaran Sewaan Seoul?
Melihat ke hadapan, kebanyakan pakar menjangkakan trend kenaikan sewa bulanan dan kemerosotan sistem jeonse akan berterusan. Dasar kerajaan yang bertujuan menstabilkan pasaran—seperti had sewa dan sokongan kepada tuan rumah institusi—mungkin membantu membendung kenaikan harga, namun kekangan bekalan dan permintaan yang kukuh berkemungkinan berterusan.
Pelaburan asing serta perkembangan model kediaman bersama dan bina-untuk-sewa dijangka membentuk semula landskap sewaan, dengan menawarkan pilihan baharu kepada sesetengah pihak tetapi berpotensi menambah halangan kepada pihak lain. Cabaran bagi penggubal dasar adalah mengimbangi keperluan pelabur, tuan rumah dan penyewa, sambil memastikan Seoul kekal sebagai bandar yang mudah didiami dan meriah untuk semua penduduknya.
Ringkasan
- Purata sewa studio di Seoul mencatat rekod 730,000 won ($525) pada Julai 2025, dengan Mapo-gu dan Gangnam-gu mendahului kenaikan.
- Permintaan yang meningkat daripada isi rumah seorang, peralihan dasar yang menjauhi jeonse dan kekangan bekalan mendorong kenaikan sewa.
- Pelabur asing dan tuan rumah institusi memasuki pasaran, membawa model sewaan baharu tetapi turut menyumbang kepada tekanan harga.
- Kediaman bersama dan aturan perumahan alternatif semakin popular apabila studio tradisional semakin kurang mampu dimiliki.
- Lonjakan sewa menjejaskan golongan muda, pelajar dan perniagaan, sekali gus menimbulkan kebimbangan tentang kemampuan memiliki kediaman dan kemampanan ekonomi Seoul.
- Pakar menjangkakan trend kenaikan sewa bulanan dan model sewaan baharu akan berterusan, dengan dasar dan pelaburan membentuk masa depan pasaran perumahan Seoul.
