Pembelian Rumah oleh Warga Asing di Seoul Menjunam 51% Susulan Peraturan Permit Baharu

Kejutan Pasaran: Urus Niaga Warga Asing Merosot Selepas Pelaksanaan Dasar

Pembelian rumah di Seoul oleh warga asing merosot lebih separuh dalam beberapa bulan pertama selepas pelaksanaan peraturan hartanah baharu yang ketat, menurut data kerajaan menyeluruh yang dikeluarkan pada 12 Februari. Pejabat Penyelarasan Dasar Kerajaan mengumumkan kemerosotan mendadak itu semasa mesyuarat Majlis Tindak Balas Aktiviti Haram Hartanah ke-7, sidang peringkat tinggi yang dipengerusikan Timbalan Menteri Kedua Kim Yong-su di Kompleks Kerajaan Seoul. Mesyuarat itu menghimpunkan pegawai kanan daripada Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan, Suruhanjaya Perkhidmatan Kewangan, Perkhidmatan Cukai Negara dan Agensi Polis Negara bagi menilai keberkesanan langkah menyejukkan pasaran yang dilaksanakan baru-baru ini serta menyelaraskan strategi penguatkuasaan pada masa depan. Menurut data terperinci kementerian yang dianalisis dalam mesyuarat majlis itu, urus niaga perumahan warga asing di seluruh kawasan metropolitan Seoul merosot 35 peratus kepada 1,481 urus niaga dalam tempoh pemantauan September hingga Disember 2024, berbanding 2,279 urus niaga dalam tempoh empat bulan yang sama pada tahun sebelumnya.

Seoul mencatatkan penurunan paling mendadak antara semua kawasan yang diteliti, dengan urus niaga pembeli asing jatuh 51 peratus daripada 496 kepada hanya 243 urus niaga berbanding tahun sebelumnya. Ini merupakan kemerosotan paling ketara di ibu negara sejak pemantauan menyeluruh terhadap pembelian hartanah oleh warga asing bermula. Kawasan berdekatan turut mengalami kesan penyejukan yang besar, meskipun sedikit kurang teruk, dengan aktiviti pembelian warga asing di Wilayah Gyeonggi menguncup 30 peratus dan di Incheon merosot 33 peratus. Pengurangan mendadak itu menyusuli keputusan kerajaan pada 26 Ogos 2024 untuk menetapkan seluruh bandar Seoul dan sebahagian besar kawasan ibu negara sebagai zon permit urus niaga hartanah yang khusus menyasarkan warga asing. Langkah ini mewajibkan bukan warganegara mendapatkan kelulusan kerajaan terlebih dahulu sebelum menyempurnakan sebarang pembelian hartanah kediaman, sekali gus mewujudkan halangan birokrasi ketara yang menurut pegawai akan menapis permintaan spekulatif. Penetapan itu berkuat kuasa selama setahun hingga 25 Ogos 2026 dan merupakan antara dasar paling ketat yang menyasarkan pemilikan hartanah oleh warga asing dalam sejarah terkini Korea Selatan. Pegawai menyifatkan dasar itu sebagai tindak balas langsung terhadap kritikan berterusan orang ramai bahawa modal asing menaikkan harga perumahan di pasaran yang sudah terlalu panas, khususnya di daerah yang popular dalam kalangan pelabur antarabangsa.

Memahami Syarat Zon Permit

Sistem zon permit urus niaga tanah mengenakan proses kelulusan berbilang peringkat terhadap pembeli asing yang ingin memperoleh hartanah kediaman di kawasan yang ditetapkan, sekali gus mengubah secara asas dinamik urus niaga yang sebelum ini mengawal pembelian antarabangsa. Peraturan yang berkuat kuasa tepat pada 26 Ogos 2024 itu mewajibkan semua warga asing mendapatkan kebenaran rasmi daripada pihak berkuasa berkaitan sebelum menandatangani kontrak bagi apartmen, vila atau hartanah kediaman lain di Seoul dan kawasan sekitarnya yang dikenal pasti sebagai tumpuan spekulasi. Syarat kelulusan awal ini menambah kerumitan prosedur dan ketidakpastian tempoh kepada proses pembelian, sekali gus meredakan keputusan pelaburan terburu-buru. Selain keperluan kelulusan awal, dasar itu mewajibkan pemilik menetap di hartanah berkenaan selama dua tahun secara nyata, bermakna pembeli perlu mendiaminya secara fizikal sebagai kediaman utama, bukannya menyimpannya sebagai aset pelaburan kosong, hartanah sewa atau penginapan bermusim. Syarat ini khusus menyasarkan permintaan spekulatif yang menurut pegawai telah memesongkan mekanisme harga di daerah premium tanpa menyumbang kepada kestabilan komuniti setempat.

Pembeli yang gagal memenuhi syarat kediaman yang ketat berdepan penalti pentadbiran yang semakin berat, bertujuan memastikan pematuhan atau memaksa mereka melupuskan hartanah. Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan, dengan kerjasama kerajaan perbandaran, mula menjalankan pemeriksaan pematuhan intensif pada Januari 2025. Pemeriksaan itu secara sistematik menyemak sama ada pemilik asing benar-benar menetap di rumah yang dibeli dengan mengesahkan rekod utiliti, memadankan data pangkalan imigresen dan mengesahkan alamat secara fizikal. Pemilik hartanah yang didapati melanggar peraturan pada mulanya akan menerima arahan pentadbiran rasmi supaya segera mematuhi syarat kediaman. Kegagalan berterusan untuk mematuhi peraturan akan menyebabkan caj pematuhan mandatori yang besar, dikira bagi mengimbangi sebarang keuntungan pelaburan, dan pihak berkuasa turut berkuasa membatalkan permit pembelian asal sepenuhnya, yang berpotensi memaksa pemilik melupuskan hartanah tanpa kerelaan. Mekanisme penguatkuasaan ini menandakan perubahan kawal selia yang besar daripada sistem pendaftaran terdahulu yang hanya menjejaki pemilikan warga asing tanpa mengenakan syarat tingkah laku berterusan atau kewajipan menetap.

Penurunan Aktiviti Tertumpu Mengikut Kawasan

Kejatuhan urus niaga tidak berlaku secara seragam di semua daerah, sebaliknya tertumpu dengan ketara di kawasan kejiranan paling makmur di Seoul yang sebelum ini menarik jumlah modal pelaburan asing tertinggi. Empat daerah yang sebelum ini ditetapkan sebagai zon pasaran terlalu panas spekulatif dan kawasan sasaran pelarasan, iaitu Gangnam, Seocho, Songpa dan Yongsan, secara keseluruhan mengalami kemerosotan mendadak sebanyak 65 peratus dalam aktiviti pembeli asing. Ini menunjukkan langkah kawal selia memberi kesan tidak seimbang kepada pasaran bernilai tinggi yang paling banyak terdedah kepada spekulasi. Daerah Seocho mencatatkan kemerosotan paling teruk antara semua 25 daerah autonomi di Seoul, dengan urus niaga warga asing menjunam sebanyak 88 peratus daripada 92 kepada hanya 11 dalam tempoh perbandingan empat bulan itu. Hampir lenyapnya pembelian oleh warga asing ini menunjukkan bahawa permintaan terdahulu di daerah premium tersebut sangat terkesan oleh halangan kawal selia dan berkemungkinan didorong oleh kepelbagaian portfolio, bukannya keperluan kediaman. Tiga daerah Gangnam, yang sejak sekian lama dianggap sebagai pusat hartanah mewah di Korea Selatan, sebelum ini menarik modal luar negara yang besar daripada pelabur yang mahu mendapatkan pendedahan kepada pasaran kediaman paling eksklusif negara itu serta prasarana pendidikan premiumnya.

Di luar Seoul, kesan kawal selia berbeza-beza dengan ketara mengikut perbandaran, bergantung pada tahap tumpuan pembeli asing sebelum ini dan keadaan ekonomi setempat. Di Wilayah Gyeonggi yang mengelilingi ibu negara, Bucheon mencatatkan kemerosotan 51 peratus, daripada 208 kepada 102 urus niaga. Ini merupakan penurunan paling besar di wilayah itu dan menunjukkan kehadiran pelabur asing yang ketara di bandar bersaiz sederhana tersebut, yang mempunyai rangkaian pengangkutan mudah ke Seoul. Daerah Seo di Incheon menyaksikan penurunan 46 peratus, dengan urus niaga warga asing jatuh daripada 50 kepada 27, manakala daerah lain di bandar pelabuhan itu mencatatkan penguncupan yang lebih sederhana. Perbezaan serantau ini menunjukkan bahawa pembeli asing bukan hanya menyasarkan kawasan mewah tradisional Seoul, malah telah membina kehadiran yang besar di bandar sekunder dalam kawasan ibu negara. Mereka tertarik dengan harga yang lebih rendah sambil kekal berdekatan dengan pusat pekerjaan metropolitan dan prasarana pengangkutan antarabangsa, termasuk Lapangan Terbang Antarabangsa Incheon.

Pola Kewarganegaraan dan Segmen Harga Menjelaskan Motif Pelaburan

Data urus niaga terperinci menunjukkan pola tingkah laku berbeza dalam kalangan pembeli asing daripada pelbagai negara, sekali gus memberi gambaran berguna tentang perbezaan strategi pelaburan, sumber modal dan keperluan kediaman merentas demografi antarabangsa. Urus niaga warga China, yang membentuk kumpulan pembeli asing terbesar mengikut jumlah dalam pasaran hartanah Korea Selatan, merosot 32 peratus daripada 1,554 kepada 1,053 unit di seluruh kawasan ibu negara sepanjang tempoh pemantauan. Pembeli dari Amerika Syarikat mencatatkan penurunan yang jauh lebih besar, iaitu 45 peratus daripada 377 kepada 208 urus niaga. Ini menunjukkan bahawa golongan tersebut mungkin lebih tertumpu pada segmen mewah yang paling terkesan oleh sekatan baharu, atau menghadapi cabaran lebih besar untuk memenuhi syarat pengesahan kediaman yang ketat akibat jarak geografi atau faktor gaya hidup. Perbezaan kadar kemerosotan ini menunjukkan komposisi portfolio dan jangka masa pelaburan yang berbeza antara dua kumpulan pembeli asing terbesar, dengan pembeli Amerika nampaknya lebih tertumpu pada aset mewah manakala pembeli China lebih ramai dalam segmen pasaran pertengahan.

Analisis julat harga sangat menyokong teori bahawa spekulasi dalam segmen mewah telah banyak dibendung oleh peraturan baharu, manakala pembelian kediaman sederhana lebih berdaya tahan dan berkemungkinan besar mencerminkan keperluan perumahan sebenar. Urus niaga hartanah berharga kurang daripada 1.2 bilion won merosot 33 peratus, iaitu penguncupan ketara tetapi agak sederhana yang selaras dengan turun naik pasaran biasa. Sebaliknya, urus niaga rumah berharga lebih 1.2 bilion won menjunam 53 peratus, menunjukkan kejatuhan urus niaga yang jelas tertumpu khusus pada aset premium yang memerlukan komitmen modal besar. Pembeli Amerika menunjukkan kecenderungan yang jauh lebih tinggi terhadap hartanah mewah, dengan 48 peratus pembelian mereka melibatkan rumah bernilai lebih 600 juta won, berbanding hanya 10 peratus bagi pembeli China. Tumpuan tinggi pada segmen bernilai besar ini menjelaskan mengapa jumlah urus niaga pembeli Amerika merosot lebih ketara berbanding purata keseluruhan pasaran. Kim Itak, Timbalan Menteri Pertama Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan, mengulas trend ini dalam mesyuarat majlis itu.

Penurunan urus niaga perumahan oleh warga asing menandakan bahawa permintaan yang telah mendorong pasaran menjadi terlalu panas sedang merosot. Kami akan memantau pematuhan terhadap kewajipan untuk benar-benar menetap di kediaman berkenaan secara berkesan dan mewujudkan ketertiban dalam pasaran hartanah yang berasaskan permintaan sebenar daripada pengguna akhir.

Penguatkuasaan Rentas Agensi dan Pemantauan Pematuhan

Kerajaan telah mewujudkan rangka kerja pemantauan menyeluruh yang melibatkan pelbagai badan kawal selia bagi memastikan peraturan baharu dipatuhi dengan ketat serta menghalang usaha mengelaknya melalui struktur urus niaga alternatif atau syarikat cangkerang. Pemeriksaan kewajipan menetap yang bermula pada Januari menggunakan kaedah pemadanan silang data canggih antara kerajaan tempatan, pihak berkuasa imigresen dan penyedia utiliti untuk mengesahkan bahawa pemilik benar-benar menduduki hartanah, bukannya sekadar mendaftarkan pemilikan atau menggunakan alamat penghantaran surat. Pegawai menegaskan bahawa pendaftaran hak milik sahaja tidak lagi mencukupi untuk memenuhi keperluan undang-undang; pembeli perlu membuktikan kehadiran fizikal secara berterusan melalui bukti dokumentari, termasuk rekod penggunaan elektrik, alamat pada kad kediaman, pemfailan cukai perbandaran dan pengesahan pusat pentadbiran kejiranan. Bagi kes yang disahkan berlaku pelanggaran, tindakan penguatkuasaan akan beralih daripada amaran pentadbiran kepada penalti kewangan yang besar dan akhirnya pembatalan permit, sekali gus mewujudkan kesan pencegahan yang kuat terhadap cubaan menjadikan hartanah itu semata-mata sebagai instrumen kewangan untuk meraih kenaikan nilai secara spekulatif tanpa menetap di kawasan berkenaan.

Selain pemeriksaan kediaman, Suruhanjaya Perkhidmatan Kewangan dan Perkhidmatan Penyeliaan Kewangan telah memulakan pemantauan bersasar terhadap dana pinjaman perniagaan yang disalurkan ke dalam lelongan hartanah, iaitu saluran yang kadangkala digunakan untuk mengelak sekatan gadai janji tradisional dan syarat bayaran pendahuluan bagi pembelian kediaman. Pihak kawal selia menilai secara sistematik pinjaman baki lelongan mengikut wilayah dan sektor perniagaan, serta bersedia menjalankan pemeriksaan intensif di lokasi sekiranya terdapat penumpuan dalam kategori berisiko tinggi atau lonjakan luar biasa dalam aktiviti lelongan di kawasan tertentu. Pengawasan ini khusus menyasarkan keadaan apabila usahawan mendapatkan pembiayaan perniagaan yang kononnya untuk tujuan komersial, tetapi mengalihkan modal itu kepada pembelian hartanah kediaman melalui lelongan, sekali gus memintas syarat permit bagi pembeli asing. Pendekatan pengawasan berbilang cabang ini bertujuan menghalang kaedah pembelian tradisional daripada digantikan dengan pemerolehan melalui lelongan yang menggunakan pembiayaan korporat, agar sekatan zon permit tidak mudah dielakkan melalui struktur urus niaga alternatif atau aturan penama.

Hubungan dengan Dasar Cukai Lebih Luas dan Penstabilan Pasaran

Sistem permit pembeli asing merupakan salah satu komponen kempen kerajaan yang lebih luas untuk menstabilkan pasaran perumahan menjelang perubahan besar dasar cukai domestik yang boleh mencetuskan turun naik pasaran. Mesyuarat majlis pada 12 Februari itu turut membincangkan tarikh luput pengecualian sementara cukai keuntungan modal yang tinggi bagi pemilik beberapa rumah di dalam negara, iaitu perubahan dasar yang dijangka mendorong peningkatan aktiviti penjualan oleh pelabur Korea yang memiliki beberapa hartanah. Menjelang perubahan kawal selia itu, pihak berkuasa menjangkakan kemungkinan berleluasanya kegiatan haram, termasuk pengisytiharan harga kontrak yang lebih rendah daripada harga sebenar bagi mengurangkan liabiliti cukai keuntungan modal, serta urusan pemberian hadiah tidak teratur dan amanah hak milik yang bertujuan menyembunyikan pemilikan sebenar atau memindahkan hartanah kepada ahli keluarga tanpa taksiran cukai sewajarnya.

Maklum balas yang diselaraskan melibatkan Perkhidmatan Cukai Negara dan Agensi Polis Negara untuk menyiasat amalan tersebut melalui perkongsian maklumat antara agensi yang dipertingkat serta penguatkuasaan bersama. Dengan mengehadkan permintaan spekulatif asing melalui syarat permit dan pada masa yang sama memperketat pengawasan terhadap skim pengelakan cukai domestik, pegawai berharap dapat mencegah manipulasi pasaran sepanjang tempoh peralihan yang sensitif apabila pengecualian cukai keuntungan modal itu tamat. Pendekatan kawal selia menyeluruh ini mencerminkan pengiktirafan yang semakin meningkat bahawa aliran pelaburan asing dan dasar cukai domestik saling berinteraksi dalam mekanisme pembentukan harga yang sama. Oleh itu, tindak balas kerajaan yang diselaraskan diperlukan bagi mengekalkan kestabilan pasaran dan memastikan perumahan kekal mampu diakses oleh penduduk yang menetap di situ, bukannya dikuasai modal spekulatif daripada mana-mana sumber.

Perkara Penting

• Pembelian rumah oleh warga asing di Seoul merosot 51 peratus dari September hingga Disember 2024 selepas peraturan zon permit dilaksanakan pada 26 Ogos 2024
• Dasar itu mewajibkan warga asing mendapatkan kelulusan terlebih dahulu untuk membeli hartanah di Seoul dan kawasan sekitarnya, selain menetap di kediaman itu selama dua tahun
• Daerah Seocho mencatatkan penurunan paling besar, iaitu 88 peratus, manakala gabungan daerah Gangnam, Songpa dan Yongsan merosot 65 peratus
• Urus niaga pembeli China merosot 32 peratus manakala aktiviti pembeli Amerika jatuh 45 peratus; urus niaga rumah berharga lebih 1.2 bilion won pula merosot 53 peratus
• Pemeriksaan pematuhan kerajaan bermula pada Januari 2025. Pemilik yang gagal menetap di hartanah berkenaan boleh dikenakan hukuman daripada arahan pentadbiran hingga pembatalan permit