Ribut Cukai Memaksa Selebriti Korea Menjual Hartanah Mewah
Golongan elit hiburan Korea Selatan kini berlumba-lumba melepaskan pegangan hartanah daripada pasaran paling eksklusif negara itu apabila rejim cukai yang berat mengancam untuk menelan sehingga tiga perempat daripada keuntungan mereka. Tempoh kelonggaran cukai keuntungan modal dijadualkan tamat pada awal Mei, mendorong selebriti termasuk ahli Girl's Day, Lee Hyeri, pelakon Ha Jung-woo dan Kim Tae-hee, serta ramai lagi tokoh terkenal menyenaraikan hartanah bernilai jutaan dolar di daerah paling didambakan di Seoul. Penjualan itu merangkumi pangsapuri mewah di kompleks Hannam The Hill, bangunan komersial di sepanjang laluan paling sibuk di Gangnam, serta hartanah runcit di Yeonnam-dong yang bergaya, dengan nilai keseluruhan mencecah berbilion won.
Kandungan
Desakan untuk bertindak berpunca daripada penyusunan semula sistem cukai hartanah yang rumit, yang boleh menaikkan kadar efektif cukai keuntungan modal kepada 75% bagi pemilik hartanah tertentu. Ini merupakan perubahan besar berbanding kerangka semasa, yang menetapkan kadar antara 6% hingga 45%, bergantung pada tempoh pemilikan dan jenis hartanah. Cukai tambahan baharu itu secara khusus menyasarkan mereka yang memiliki beberapa hartanah melalui entiti korporat di zon spekulatif yang ditetapkan, termasuk sebahagian besar daerah Gangnam, Songpa dan Yongsan di Seoul. Bagi selebriti yang mengumpulkan portfolio hartanah besar-besaran ketika gelombang Korea berkembang di peringkat global, perbezaan antara menjual sekarang dengan bulan depan boleh mencecah ratusan juta won dari segi liabiliti cukai tambahan.
Hartanah sejak sekian lama menjadi wahana pelaburan pilihan selebriti Korea Selatan, yang pendapatan daripada drama, filem dan eksport K-pop meningkat dengan ketara sepanjang dekad lalu. Rumah fesyen mewah dan jenama global sanggup membayar mahal untuk mendapatkan khidmat duta daripada bintang seperti anggota Blackpink, ahli BTS dan pelakon terkenal. Tokoh awam ini menyalurkan kekayaan mereka ke dalam aset ketara, khususnya di Gangnam, yang nilai hartanahnya secara konsisten mengatasi inflasi dan pulangan pelaburan tradisional. Perubahan cukai semasa mengancam untuk menjejaskan strategi mengekalkan kekayaan ini, sekali gus memaksa penilaian semula pantas terhadap portfolio yang dalam sesetengah kes merangkumi beberapa bangunan dan bernilai ratusan bilion won.
Pengiraan Tarikh Akhir 9 Mei
Untuk memahami penjualan panik ini, kita perlu meneliti lapisan cukai yang akan berkuat kuasa pada 9 Mei. Pada masa ini, Korea Selatan mengenakan cukai keuntungan modal bagi urus niaga hartanah pada kadar antara 6% hingga 45%. Kadar berbeza mengikut julat pendapatan penjual dan sama ada hartanah itu memenuhi syarat sebagai kediaman utama. Bagaimanapun, perubahan yang bakal berkuat kuasa memperkenalkan cukai tambahan khusus untuk hartanah pelaburan milik syarikat dan individu yang memiliki beberapa rumah.
Mulai 9 Mei, pemilik dua rumah di zon spekulatif yang ditetapkan di Seoul dan wilayah Gyeonggi yang bersempadan dengannya akan dikenakan cukai tambahan 20% di atas kadar asas. Mereka yang memiliki tiga hartanah atau lebih pula akan dikenakan cukai tambahan 30%. Apabila dicampurkan dengan kadar asas maksimum 45%, serta cukai tambahan pendapatan tempatan yang menambah kira-kira 4.5% kepada jumlah bil, keseluruhan beban cukai secara teori boleh mencecah 75% bagi urus niaga bernilai tinggi di daerah paling mahal.
Dasar itu diperkenalkan ketika pentadbiran bekas Presiden Moon Jae-in, yang berusaha menyejukkan pasaran hartanah yang terlalu panas dengan menghalang pelaburan spekulatif. Penggantinya, bekas Presiden Yoon Suk Yeol, pada awalnya menangguhkan langkah lebih ketat itu, sekali gus memberikan kelegaan sementara kepada selebriti dan pelabur kaya untuk menyusun semula pegangan mereka. Dengan penangguhan itu bakal berakhir, keseluruhan kesan dasar era Moon akan mula dirasai tidak lama lagi.
Penjualan Besar-besaran Tokoh Terkenal: Siapa Menjual Apa
Usaha menjual dengan segera telah membanjiri kawasan kejiranan paling mahal di Seoul dengan senarai hartanah mewah. Lee Hyeri, pelakon berusia 32 tahun dan bekas anggota Girl's Day, telah menyenaraikan sebuah bangunan komersial di daerah Gangnam pada harga diminta 14.5 bilion won (kira-kira $9.8 juta). Hartanah itu mempunyai dua tingkat bawah tanah dan enam tingkat di atas tanah, dengan keluasan 684.4 meter persegi. Lee memperoleh tapak itu pada Ogos 2022 menerusi sebuah syarikat keluarga bernama Empo, merobohkan struktur sedia ada dan membina bangunan semasa dengan jumlah pelaburan dianggarkan 10.7 bilion won, termasuk cukai pemerolehan dan kos pembinaan. Penjualan pada harga yang disenaraikan akan menghasilkan keuntungan kira-kira 4 bilion won sebelum cukai baharu berkuat kuasa.
Pelakon Kim Tae-hee, 46, sudah pun menyelesaikan beberapa penjualan strategik. Pada November 2024, beliau menjual sebuah unit pangsapuri mewah di Hannam The Hill, daerah Yongsan di Seoul, pada harga 12.77 bilion won. Beliau membelinya pada harga 4.23 bilion won pada Ogos 2018. Urus niaga itu menghasilkan keuntungan modal kira-kira 8.4 bilion won dalam tempoh tujuh tahun. Beliau juga dilaporkan menjual sebuah hartanah runcit lima tingkat berhampiran Stesen Gangnam pada harga 20.3 bilion won pada Mac, meraih keuntungan 7.1 bilion won daripada bangunan yang dibeli pada harga 13.2 bilion won pada Jun 2014. Bersama suaminya, Rain, Kim dilaporkan memiliki hartanah bernilai 81.4 bilion won setakat 2020, termasuk hartanah di Seoul dan sebuah rumah di Irvine, California.
Pelakon Ha Jung-woo, 48, turut menyertai gelombang penjualan itu, dengan laporan menyebut beliau menjual dua bangunan di daerah Jongno dan Songpa, Seoul. Beliau meraih keuntungan kira-kira 4.6 bilion won apabila menjual sebuah bangunan komersial di barat Seoul pada harga 11.9 bilion won pada Mac, selepas membelinya pada harga 7.3 bilion won pada Julai 2018. Bangunan itu menempatkan Starbucks sebagai penyewa utama, menggambarkan jenis hartanah runcit komersial yang popular dalam kalangan pelabur selebriti yang mencari pendapatan sewa selain kenaikan nilai modal.
Penjualan lain yang menarik perhatian termasuk bangunan di daerah Gangnam milik pelakon Jo Jung-suk, 46, yang dijual pada harga 11 bilion won pada Ogos 2024 menerusi sebuah syarikat yang ditubuhkan bersama isterinya, penyanyi Gummy. Beliau dilaporkan meraih keuntungan modal sebanyak 7 bilion won. Bekas model Byun Jung-min, 50, menjual sebuah bangunan kecil di daerah Yongsan pada Jun 2024 dengan keuntungan kira-kira 2.3 bilion won. Penyanyi K-pop Soyou, bekas anggota kumpulan Sistar, menjual bangunannya di Yeonnam-dong pada April pada harga hampir dua kali ganda daripada harga belian pada 2016, iaitu 1.5 bilion won. Sementara itu, pelakon Han Hyo-joo menjual hartanah di pusat Seoul pada November pada harga 8 bilion won selepas membelinya pada harga 5.5 bilion won pada 2017.
Struktur Korporat dan Penelitian Pengawal Selia
Ramai pemilik menggunakan syarikat keluarga atau entiti perniagaan yang ditubuhkan khas untuk memegang hartanah berkenaan, iaitu strategi lazim dalam kalangan individu berpendapatan tinggi yang mencari kecekapan cukai. Di bawah undang-undang cukai Korea Selatan, syarikat yang ditubuhkan lebih lima tahun membayar cukai pemerolehan sebanyak 4.6%, berbanding kadar 9.4% yang dikenakan kepada entiti lebih baharu atau pembeli individu. Pemilikan korporat juga membolehkan jadual susut nilai dan potongan perbelanjaan yang berbeza, yang dapat mengurangkan pendapatan bercukai sepanjang tempoh pemilikan.
Namun, struktur ini menarik perhatian lebih rapi daripada Perkhidmatan Cukai Negara. Lee Junho, anggota kumpulan K-pop 2PM dan bintang drama termasuk "King the Land," menjalani siasatan intensif oleh Pejabat Cukai Wilayah Seoul pada September 2024 berhubung sebuah bangunan komersial empat tingkat di Sinsa-dong, Gangnam. Urus niaga pembelian pada harga 17.5 bilion won menerusi syarikat keluarganya, JF Company, mencetuskan syak wasangka pengelakan cukai melalui penstrukturan korporat. Agensinya, JYP Entertainment, menegaskan bahawa sebarang cukai tambahan yang dikenakan telah dibayar sepenuhnya dan berpunca daripada perbezaan tafsiran antara pihak berkuasa cukai dengan ejen, bukannya pengelakan yang disengajakan. Kes itu bagaimanapun menyerlahkan risiko yang dihadapi pelabur selebriti.
Penggunaan entiti korporat untuk pelaburan hartanah semakin menjadi pertikaian apabila kerajaan mengetatkan sekatan pinjaman di samping menaikkan cukai. Pentadbiran Moon memperluas had nisbah khidmat hutang dan pinjaman kepada nilai (LTV) sehingga merangkumi hartanah bukan kediaman seperti tanah, arked beli-belah dan officetel. Pada masa ini, nisbah LTV bagi pinjaman daripada institusi kewangan tempatan ialah 70%. Namun, mulai Julai, pinjaman untuk bangunan bukan kediaman di kawasan popular Gangnam, Songpa dan Yongsan akan dihadkan kepada 40%, sekali gus mengehadkan dengan ketara keupayaan pelabur menggunakan pembiayaan hutang untuk pembelian mereka.
Pakar industri memberi amaran bahawa gabungan kenaikan cukai dan sekatan pinjaman boleh menggugat kestabilan pasaran hartanah premium. Cho Hyun-taek, penyelidik di SG Lab, sebuah badan pemikir hartanah swasta, mengulas perubahan syarat pinjaman itu.
Dengan peraturan LTV yang mengehadkan akses kepada pinjaman, pelabur runcit akan menghadapi lebih banyak halangan dalam pelaburan mereka. Memandangkan pemilik hartanah di kawasan popular berusaha menjual sebelum Julai, harga dijangka mengalami turun naik.
Kesan Pasaran Melangkaui Kalangan Selebriti
Walaupun urus niaga bernilai jutaan dolar oleh selebriti menjadi tajuk berita, perubahan cukai itu turut menjejaskan kelompok pelabur kaya yang lebih luas, yang telah melonjakkan pasaran hartanah mewah Seoul ke paras luar biasa. Di daerah seperti Gangnam, sebuah unit pangsapuri lazimnya dijual pada harga antara $3 juta hingga $7 juta USD, angka yang sukar diselaraskan dengan paras gaji purata Korea Selatan. Penjualan oleh selebriti itu mungkin menandakan turun naik harga yang lebih meluas apabila pelabur institusi dan individu menilai semula pulangan selepas cukai daripada hartanah premium.
Gabungan cukai lebih ketat dan piawaian pinjaman yang lebih ketat menandakan perubahan besar dalam pendekatan Korea Selatan terhadap pelaburan hartanah. Selama bertahun-tahun, hartanah menjadi wahana utama pengumpulan kekayaan bagi golongan elit negara itu. Bangunan komersial di daerah yang bergaya menawarkan pendapatan sewa serta kenaikan nilai modal yang besar. Rejim baharu itu bertujuan mengalihkan pelaburan kepada kegiatan ekonomi produktif dan bukannya pemilikan hartanah spekulatif. Namun, pengkritik berpendapat langkah itu mungkin sekadar mendorong pelabur beralih kepada kelas aset lain atau pasaran luar negara.
Penganalisis industri menyatakan bahawa masa penjualan ini mencerminkan perancangan kewangan yang teliti dan bukannya kepanikan. Dengan menjual sebelum 9 Mei, penjual mengekalkan kadar cukai semasa, manakala pembeli memperoleh aset dengan mengetahui sepenuhnya beban fiskal yang bakal dikenakan. Ini mewujudkan tempoh sementara apabila jumlah urus niaga meningkat mendadak, sebelum pasaran berpotensi menjadi lebih perlahan apabila kos pemilikan meningkat dengan ketara bagi mereka yang memiliki beberapa hartanah.
Perkara Utama
- Cukai keuntungan modal bagi penjualan hartanah di Korea Selatan akan meningkat dengan ketara mulai 9 Mei. Kadarnya berpotensi mencecah 75% bagi syarikat yang memiliki beberapa hartanah di zon spekulatif.
- Selebriti termasuk Lee Hyeri, Kim Tae-hee, Ha Jung-woo, Jo Jung-suk dan Soyou telah menyenaraikan atau menjual hartanah mewah di daerah Gangnam, Yongsan dan Jongno di Seoul menjelang tarikh akhir itu.
- Cukai tambahan baharu mengenakan kadar 20% kepada pemilik dua rumah dan 30% kepada pemilik tiga rumah atau lebih di kawasan yang ditetapkan, di samping kadar asas 6% hingga 45%.
- Nisbah pinjaman kepada nilai bagi hartanah bukan kediaman di daerah premium akan dikurangkan daripada 70% kepada 40% mulai Julai, sekali gus mengehadkan lagi keupayaan meminjam untuk pelaburan.
- Langkah cukai itu diperkenalkan ketika pentadbiran Moon Jae-in dan ditangguhkan sementara oleh kerajaan Yoon Suk Yeol sebelum tarikh penguatkuasaan semasa.
- Struktur pemilikan korporat kini diteliti dengan lebih rapi. Perkhidmatan Cukai Negara menyiasat urus niaga seperti pembelian bangunan Lee Junho bernilai 17.5 bilion won menerusi syarikat keluarga.
