Pasaran Rumah Terpakai China Menunjukkan Tanda Pemulihan apabila Jualan Mac Melonjak di Bandar-bandar Utama

Shanghai Mendahului Pemulihan Meluas dalam Pasaran Jualan Semula

Pasaran hartanah China yang terjejas teruk menunjukkan tanda-tanda kehidupan yang tidak dijangka pada musim bunga ini, apabila urus niaga rumah terpakai melonjak di kawasan metropolitan utama dan mencetuskan jangkaan bahawa kemerosotan berpanjangan mungkin sudah mencapai paras terendah. Shanghai, hab kewangan negara itu dan bandar terbesar dari segi ekonomi, merekodkan kira-kira 22,000 jualan rumah terpakai antara 1 Mac hingga 23 Mac, meningkat 170 peratus berbanding tempoh sama pada Februari, menurut data daripada saluran kewangan tempatan Cailian. Kadar ini meletakkan bandar itu pada landasan untuk melepasi 30,000 urus niaga bagi keseluruhan bulan, yang akan menjadi paras tertinggi dalam tempoh tiga tahun dan melepasi ambang psikologi yang dianggap penganalisis sebagai petunjuk bahawa pasaran benar-benar rancak, bukannya sekadar turun naik bermusim.

Daya momentum ini melangkaui bandar paling kosmopolitan di China. Di Nanjing, ibu negeri Jiangsu dan pusat ekonomi serantau yang utama, data rasmi menunjukkan 5,789 rumah terpakai dijual dalam tiga minggu pertama Mac, meningkat 54 peratus berbanding tempoh sama setahun sebelumnya. Penyelidikan Huatai Securities menunjukkan bahawa urus niaga rumah terpakai di 26 bandar yang dipantaunya di seluruh negara meningkat 22 peratus tahun ke tahun selepas cuti Tahun Baharu Cina pada pertengahan Februari. Peningkatan meluas ini menunjukkan pemulihan bukan terhad kepada satu pasaran sahaja, sebaliknya mencerminkan perubahan asas dalam sentimen pembeli rumah China yang telah menunggu di tepi gelanggang selama tiga tahun, dibelenggu kebimbangan tentang kejatuhan harga, kegagalan pemaju membayar hutang dan ketidaktentuan ekonomi.

Bandar Tier Satu Menunjukkan Momentum Serentak

Kebangkitan semula ini berlaku serentak di empat bandar utama China, yang dikenali sebagai pasaran tier satu dan lazimnya menentukan hala tuju trend hartanah negara serta menjadi petunjuk awal bagi ekonomi yang lebih luas. Di Beijing, ibu negara politik negara itu, jualan rumah terpakai dalam talian melebihi 5,700 unit pada separuh pertama Mac, manakala Guangzhou, hab komersial di selatan China, merekodkan lebih 500 urus niaga rumah terpakai dalam satu hujung minggu, mencapai paras tertinggi dalam tempoh sebulan. Shenzhen, pusat teknologi dan pembuatan yang bersempadan dengan Hong Kong, menunjukkan kekuatan ketara apabila jualan rumah terpakai melalui agensi hartanah Leyoujia melonjak 132 peratus pada minggu pertama Mac berbanding minggu sebelumnya, mencapai paras yang tidak dilihat sejak akhir Mac tahun lalu.

Ejen hartanah melaporkan perubahan asas dalam tingkah laku pembeli yang melangkaui angka urus niaga semata-mata. Ye Wei, pengarah cawangan Daerah Utara Shekou Centaline Property di Shenzhen, menggambarkan perubahan sikap pelanggan.

Ramai pelanggan menghubungi kami untuk mengatur lawatan, dan semua ejen kami keluar menunjukkan hartanah. Sebelum ini, pembeli tidak tergesa-gesa membuat tawaran selepas lawatan, tetapi kebelakangan ini urus niaga dimuktamadkan dalam beberapa hari, apabila sentimen pembelian nyata semakin kukuh.

Percepatan daripada lawatan awal hingga pembelian akhir ini menunjukkan keyakinan kembali selepas bertahun-tahun berasa ragu-ragu akibat kebimbangan tentang kejatuhan harga dan ketidakmampuan pemaju membayar hutang. Jumlah lawatan hartanah di Shenzhen turut meningkat ke paras tertinggi sejak pertengahan Oktober 2024, menunjukkan minat pembeli diterjemahkan kepada penyertaan aktif dalam pasaran dan bukannya sekadar rasa ingin tahu.

Peralihan Dasar Menandakan Kesungguhan Kerajaan

Di sebalik data urus niaga itu terdapat perubahan besar dalam pemikiran rasmi yang bermula dengan artikel Hari Tahun Baharu yang jarang diterbitkan dalam Qiushi, jurnal teori berwibawa Parti Komunis yang lazimnya menerbitkan hala tuju dasar kepimpinan tertinggi. Ulasan itu menggesa langkah yang lebih berkesan dan tepat untuk menstabilkan jangkaan terhadap pasaran hartanah, menandakan apa yang disifatkan Ting Lu, ketua ekonomi China di Nomura, sebagai penilaian paling menyeluruh mengenai pasaran hartanah China yang diterbitkan dalam Qiushi sejak kejatuhan sektor itu bermula pada pertengahan 2021.

"Ini ialah penilaian paling menyeluruh mengenai pasaran hartanah China yang diterbitkan dalam Qiushi sejak kejatuhan sektor itu pada pertengahan 2021," kata Lu dalam laporan penyelidikan, sambil menambah bahawa "kepentingannya tidak harus dipandang ringan" kerana ulasan awam dalam jurnal sedemikian sering menandakan perdebatan dasar dalaman sebelum keputusan rasmi diumumkan.

Artikel itu diterbitkan secara strategik menjelang mesyuarat tahunan parlimen China pada Mac, yang dikenali sebagai Dua Sesi, apabila pemimpin tertinggi berkumpul untuk menetapkan matlamat dasar dan mengumumkan rancangan pembangunan lima tahun. Berbeza daripada bahasa rasmi sebelum ini yang menggambarkan kemerosotan itu sekadar tempoh pelarasan, artikel Qiushi secara jelas menggesa penggubal dasar memendekkan tempoh pelarasan sebanyak mungkin. Artikel itu turut menolak tanggapan bahawa hartanah tidak lagi relevan dari segi ekonomi, dengan memberi amaran bahawa sektor itu kekal penting kepada ekonomi lebih luas dan pihak berkuasa perlu bersedia menghadapi kemungkinan kebankrapan dalam kalangan pemaju yang dibebani hutang dan masih bergelut dengan paras hutang yang tinggi. Peralihan retorik ini menunjukkan Beijing sedar bahawa sektor hartanah tidak boleh dibiarkan merosot tanpa henti, khususnya ketika pertumbuhan dipacu eksport berdepan ketegangan perdagangan yang semakin meningkat dan kerajaan berusaha beralih kepada pertumbuhan berteraskan penggunaan.

Program Tempatan Inovatif Pacu Pertumbuhan Bandar Tier Dua

Walaupun bandar tier satu mendominasi tajuk berita, pasaran tier dua sedang melaksanakan penyelesaian dasar kreatif untuk merangsang permintaan dan menangani lebihan inventori yang membelenggu pasaran selama bertahun-tahun. Di Ningbo, sebuah bandar pelabuhan utama di wilayah Zhejiang yang berpenduduk lebih lapan juta orang, jualan rumah terpakai melebihi 5,400 unit setakat 26 Mac, dengan jumlah urus niaga harian pada hari bekerja secara konsisten melebihi 300 sejak pertengahan Mac. Ini merupakan lonjakan 132 peratus berbanding jumlah keseluruhan Februari dan meletakkan bandar itu pada landasan untuk melepasi ambang 6,000 unit bagi bulan ini, jauh melebihi paras 5,000 unit yang dianggap ejen tempatan penting untuk kesihatan dan kecairan pasaran.

Pencetusnya ialah program inovatif Tukar Lama dengan Baharu di Ningbo, yang dilancarkan dalam fasa ketiga pada penghujung Februari selepas dua fasa terdahulu pada separuh kedua tahun lalu. Di bawah inisiatif ini, kerajaan bandar membeli rumah terpakai yang dibina sebelum 2010 pada harga berdasarkan nilai purata yang dinilai secara bebas oleh tiga institusi pihak ketiga, sekali gus memberikan pemilik rumah kecairan segera supaya mereka dapat menaik taraf kediaman dengan lebih cepat tanpa perlu menunggu pembeli individu. Peserta menerima baucar penggantian bersamaan 5 peratus daripada nilai hartanah yang dinilai, yang boleh digunakan untuk membeli rumah baharu dan secara berkesan memberikan subsidi bagi tujuan naik taraf. Laman web program itu menerima lebih 170,000 kunjungan dan 7,801 permohonan pertukaran hartanah lama setakat 23 Mac, sekali gus mendorong pembelian 1,687 rumah yang lebih baik. Kerajaan merancang untuk mengubah suai hartanah yang diperoleh bagi dijadikan rumah sewa awam atau perumahan sementara untuk penduduk yang kehilangan tempat tinggal dan golongan profesional muda. Langkah ini menangani lebihan inventori dan keperluan perumahan mampu milik secara serentak, sambil menyuntik kecairan ke dalam rantaian naik taraf.

Pasaran Terbelah: Hartanah Mewah Berkembang, Segmen Mampu Milik Ketinggalan

Tidak semua segmen pasaran hartanah pulih pada kadar yang sama, sekali gus mewujudkan landskap terbahagi yang mengutamakan golongan berada sementara pembeli rumah kali pertama dan segmen mampu milik terus bergelut. Penganalisis menggambarkan lantunan semula semasa sebagai pemulihan berstruktur, dengan projek mewah jauh mengatasi projek yang menyasarkan pembeli berbelanjawan terhad. Di Kawasan Baharu Pudong di Shanghai, projek Expo Tianyue milik Poly Development and Holdings Group mencatatkan jualan melebihi CNY290 juta (USD40 juta) pada minggu pertama Mac, dengan kakitangan jualan melaporkan bahawa mereka pada asasnya menjual sebuah apartmen besar berharga kira-kira CNY50 juta (USD6.9 juta) setiap hari kepada pembeli yang sudah memiliki kekayaan besar.

Sebaliknya, projek yang menyasarkan keperluan asas dan pembeli rumah kali pertama terus bergelut dengan permintaan yang lemah. Di daerah Bao'an, Shenzhen, projek Junyue Mingdu masih menawarkan promosi agresif pada penghujung Februari, dengan memotong harga sebanyak CNY800,000 hingga CNY1.1 juta (USD110,000 hingga USD150,000) bagi apartmen seluas 89 meter persegi untuk menarik pembeli. Lebihan bekalan perumahan baharu mampu milik di pinggir bandar Shenzhen sebelum Tahun Baharu Cina, ditambah persaingan sengit daripada pasaran jualan semula yang membolehkan penjual menawarkan potongan harga lebih fleksibel, memaksa pemaju projek sedemikian mengurangkan harga untuk meningkatkan jualan.

Data urus niaga di bandar-bandar menunjukkan bahawa produk berorientasikan naik taraf di bandar teras menerajui pemulihan pasaran hartanah," jelas Zhang Bo, presiden Institut Penyelidikan 58 Anjuke. "Lantunan semula berstruktur ini mencerminkan padanan yang lebih baik antara bekalan baharu dengan permintaan sebenar, apabila pembeli berada yang mempunyai kewangan stabil dan aset hartanah sedia ada kembali ke pasaran, manakala pembeli rumah kali pertama yang peka terhadap harga masih berhati-hati tentang jaminan pekerjaan dan prospek pendapatan masa depan.

Krisis Hutang Pemaju Membayangi Optimisme

Walaupun data jualan semula memberangsangkan, risiko ketara masih wujud dalam sektor pemaju dan boleh melemahkan pemulihan yang baru bermula serta mengehadkan kemampanan peningkatan semasa. Tekanan kewangan masih jelas di seluruh industri, dengan baki pinjaman tertunggak pemaju hartanah China merosot pada suku ketiga tahun lalu buat kali pertama dalam lebih sedekad, menunjukkan bank sedang mengurangkan pendedahan kepada sektor itu. Vanke, yang pernah menjadi antara pemaju terbesar dan paling dihormati di negara itu serta dianggap sebagai contoh berhemat dari segi kewangan, nyaris gagal membayar bon dalam negara bernilai 2 bilion yuan (USD283 juta) dalam beberapa minggu kebelakangan ini. Syarikat itu hanya berjaya mendapatkan lanjutan tempoh selepas rundingan berpanjangan yang menonjolkan kesukarannya memenuhi kewajipan di tengah-tengah pasaran kredit yang membeku.

Stok perumahan yang belum siap menjadi satu lagi faktor yang menjejaskan sentimen dan perlu ditangani melalui dasar untuk memulihkan keyakinan sepenuhnya. Pemaju China sejak sekian lama menjual apartmen sebelum siap melalui mekanisme prajualan, menyebabkan pembeli menanggung gadai janji bagi rumah yang belum siap. Tanpa dana daripada jualan baharu atau akses kepada kredit baharu, pemaju bergelut menyiapkan pembinaan, sekali gus mencetuskan krisis keyakinan dalam kalangan bakal pembeli yang bimbang membeli unit baharu yang mungkin tidak akan diserahkan. Berdasarkan artikel Qiushi, kerajaan dijangka melaksanakan langkah yang lebih inovatif dan bersasar, tulis Michelle Kwok, ketua penyelidikan hartanah Asia dan ekuiti Hong Kong HSBC. Dasar yang paling berkesan berkemungkinan ialah dasar yang benar-benar mengurangkan beban kewangan pembeli rumah. Pada pandangan kami, tumpuan lebih besar pada pemerolehan lebihan inventori akan menjadi langkah penting untuk menyelesaikan kesesakan. Larry Hu, ketua ekonomi China di Macquarie, meramalkan penyiapan pembinaan rumah akan merosot 12 peratus tahun ini selepas penurunan 17 peratus tahun lalu, menunjukkan bahagian bekalan masih rapuh walaupun permintaan mula stabil.

Perkara Utama

• Jualan rumah terpakai di Shanghai mencecah kira-kira 22,000 unit dalam 23 hari pertama Mac, meningkat 170 peratus berbanding Februari. Urus niaga bagi keseluruhan bulan dijangka melebihi 30,000 unit buat kali pertama dalam tempoh tiga tahun.
• Urus niaga rumah terpakai di 26 bandar utama yang dijejaki Huatai Securities meningkat 22 peratus tahun ke tahun selepas cuti Tahun Baharu Cina, manakala bandar tier satu secara keseluruhan mencatatkan kenaikan 20 peratus.
• Jurnal Parti Komunis, Qiushi, menerbitkan artikel Januari yang jarang berlaku, menggesa langkah yang lebih berkesan dan tepat untuk menstabilkan pasaran, menolak pandangan bahawa hartanah tidak lagi penting dari segi ekonomi dan menggesa pemimpin memendekkan tempoh pelarasan.
• Program inovatif Tukar Lama dengan Baharu di Ningbo, yang membeli rumah sebelum 2010 untuk membantu penduduk menaik taraf kediaman, mendorong lebih 5,400 jualan rumah terpakai pada Mac dan menerima hampir 8,000 permohonan pertukaran hartanah.
• Pemulihan menunjukkan struktur yang terbahagi, dengan hartanah mewah terjual dengan pantas manakala pembangunan baharu mampu milik masih memerlukan potongan harga besar untuk menarik pembeli, mencerminkan perbezaan keyakinan kewangan antara kumpulan berpendapatan berbeza.
• Hutang pemaju kekal sebagai kelemahan kritikal, dengan pemain utama seperti Vanke bergelut memenuhi kewajipan, baki pinjaman tertunggak industri merosot buat kali pertama dalam lebih sedekad dan jutaan rumah di seluruh negara masih belum siap.