Apartmen yang Mustahil
Pada 2013, seorang lelaki bermarga Shen dari wilayah Shaanxi di barat laut China percaya dia telah mendapat peluang memiliki rumah pada harga berpatutan. Dia membeli unit seluas 90 meter persegi di tingkat 34 sebuah kompleks kediaman yang baru dibina berhampiran ibu kota wilayah itu, Xi'an. Harganya 2,646 yuan bagi setiap meter persegi, kira-kira $400 ketika itu. Kadar tersebut sekitar satu pertiga daripada harga purata rumah di kawasan itu, peluang yang sukar dilepaskan. Empat tahun kemudian, Shen mendapat tahu perkara yang mengejutkan. Bangunan yang dibelinya itu hanya mempunyai 32 tingkat. Tingkat 34 yang dibayarnya sebenarnya tidak wujud.
Kandungan
Kes aneh apartmen hantu ini mendapat perhatian seluruh negara kerana menggambarkan risiko besar yang dihadapi pembeli rumah biasa di China. Pembelian Shen dimungkinkan oleh kategori perumahan yang secara tidak rasmi dikenali sebagai perumahan dengan hak milik terhad. Unit-unit ini dibangunkan di atas tanah luar bandar milik kolektif yang tidak termasuk dalam sistem tanah rasmi negara. Oleh sebab tidak mendapat pengiktirafan rasmi kerajaan, unit ini dijual pada harga jauh lebih rendah. Ia juga tidak mendapat perlindungan undang-undang yang dinikmati perumahan komersial biasa. Dalam kes Shen, kekosongan undang-undang itu membolehkan pemaju menjual ruang tingkat yang tidak pernah dibina.
Apakah Hak Milik Terhad?
Untuk memahami bagaimana seseorang boleh membeli rumah di tingkat yang tidak wujud, kita perlu memahami sistem tanah dwi di China terlebih dahulu. Tanah bandar dimiliki oleh negara dan dipajakkan kepada pemaju atau pemilik rumah melalui mekanisme rasmi yang merangkumi geran hak milik dan kelayakan mendapatkan pinjaman perumahan. Sebaliknya, tanah luar bandar dimiliki secara kolektif oleh komuniti kampung. Undang-undang China tidak membenarkan kolektif luar bandar memajakkan atau menjual tanah untuk pembangunan kediaman komersial. Namun, dalam praktiknya, jawatankuasa kampung dan pemaju kerap bekerjasama membina perumahan di atas tanah luar bandar demi keuntungan.
Projek-projek ini menghasilkan perumahan yang disebut penduduk tempatan sebagai perumahan dengan hak milik terhad. Istilah ini merujuk kepada unit yang tidak boleh didaftarkan di pejabat tanah kerajaan. Pembeli tidak menerima geran hak milik rasmi. Bank lazimnya enggan memberikan pinjaman yang dicagarkan dengan unit tersebut. Anggaran menunjukkan puluhan juta unit sedemikian wujud di seluruh China, menawarkan pilihan lebih murah berbanding harga rumah bandar yang melambung tinggi. Shen membayar kira-kira satu pertiga daripada nilai pasaran untuk unitnya, diskaun yang mencerminkan risiko undang-undang dan kewangan yang besar. Pembeli sering memasuki pasaran dengan mengetahui urus niaga itu tidak mengikut kebiasaan, namun besarnya kerugian Shen mendedahkan penipuan yang jauh lebih serius daripada zon kelabu kawal selia yang lazim.
Diskaun itu datang dengan pengorbanan hampir semua perlindungan yang diharapkan pemilik rumah. Tanpa pendaftaran rasmi, pihak berkuasa tempatan boleh merobohkan bangunan sedemikian dengan sedikit atau tanpa amaran. Pemaju boleh mengubah rancangan tanpa pengawasan. Pembeli dalam skim ini berada di barisan belakang untuk menerima pampasan, selepas bank dan entiti kerajaan. Apabila Shen mengetahui perkara sebenar, jelas bahawa pemaju sama ada memalsukan pelan bangunan atau mengambil wang bagi ruang yang tidak pernah termasuk dalam jadual pembinaan.
Pola Penipuan di Seluruh Negara
Pengalaman Shen bukan tragedi terpencil. Ia berlaku dalam pasaran hartanah negara yang dibelenggu penipuan korporat dan kegagalan kawal selia. Contoh paling ketara melibatkan Evergrande, gergasi hartanah yang pernah menjadi lambang ledakan pembinaan di China. Suruhanjaya Kawal Selia Sekuriti China menuduh firma itu dan pengasasnya, Hui Ka Yan, menggelembungkan hasil kira-kira $78 bilion dalam tempoh dua tahun sebelum syarikat itu gagal membayar hutangnya. Pengawal selia mengenakan denda hampir $584 juta terhadap Hengda Real Estate, cabang perniagaan Evergrande di tanah besar China. Hui sendiri didenda $6.5 juta dan berdepan larangan seumur hidup daripada pasaran kewangan.
Pada Januari, mahkamah Hong Kong mengarahkan Evergrande dibubarkan. Pihak yang dilantik kini meneliti aset syarikat untuk membayar balik pemiutang. September lalu, polis meletakkan Hui di bawah pengawasan ketika siasatan terhadap kesalahan jenayah yang disyaki dijalankan. Tindakan ini menunjukkan penipuan dalam sektor hartanah berlaku daripada jawatankuasa kampung sehinggalah ke bilik lembaga konglomerat tersenarai awam. Skala penipuan itu menunjukkan janji yang dibesar-besarkan dan dokumen palsu sudah menjadi alat lazim untuk terus mengalirkan wang ke dalam poket pemaju. Kesannya merebak ke seluruh ekonomi. Hartanah dan industri berkaitan menyumbang kira-kira satu pertiga daripada hasil ekonomi China. Apabila pemaju berbohong tentang hasil atau menjual apartmen yang tidak pernah berniat disiapkan, kesannya turut dirasai kilang keluli, kilang simen, pembekal perabot dan bank tempatan. Pembeli rumah menjadi mangsa dan pada masa yang sama pembiaya tanpa sengaja bagi model yang rosak ini, dengan membayar lebih awal untuk apartmen yang mungkin tidak akan siap.
Bagaimana Pembangunan Tanpa Kawal Selia Menjadi Tidak Terkawal
Persoalan yang sering ditanya pemerhati mudah sahaja. Bagaimana pemaju boleh menjual tingkat 34 dalam bangunan 32 tingkat tanpa sesiapa menghalang urus niaga itu? Jawapannya terletak pada ketiadaan pengawasan bermakna terhadap projek pasaran gelap. Dalam pembangunan rasmi di atas tanah negara, beberapa jabatan kerajaan menyemak pelan, mengeluarkan permit dan memeriksa kemajuan pembinaan. Pembeli boleh mengesahkan bilangan tingkat dan nombor unit berdasarkan dokumen yang difailkan kepada umum. Projek hak milik terhad memintas kebanyakan pemeriksaan ini.
Pegawai tempatan kadangkala membiarkan atau malah menggalakkan pembinaan sedemikian kerana ia menjana fi dan merangsang ekonomi kampung. Dalam kes lain, pemaju menyerahkan satu set pelan kepada pihak berkuasa, tetapi memasarkan versi yang lebih besar kepada pembeli. Tanpa daftar berpusat bagi jualan tanah luar bandar, tiada mekanisme untuk menyemak dakwaan iklan dengan keadaan sebenar. Pembeli seperti Shen melihat bilik pameran dan pelan lantai, tetapi bahan tersebut mungkin langsung tidak menggambarkan apa yang sedang dibina oleh kontraktor.
Kelewatan pembinaan memburukkan lagi masalah. Shen membeli unitnya pada 2013 dan menemui penipuan itu empat tahun kemudian. Tempoh yang panjang itu menunjukkan pemaju terus menjual unit ketika pembinaan bergerak perlahan atau langsung tidak dijalankan. Sepanjang tempoh pembinaan yang berlarutan, pembeli mempunyai sedikit cara untuk memantau kemajuan. Mereka mungkin tinggal jauh dari tapak atau tidak mempunyai pengetahuan teknikal untuk mengesan percanggahan antara pelan yang diluluskan dengan struktur keluli yang sedang didirikan. Apabila perkara sebenar mula terserlah, pemaju mungkin sudah memindahkan wang ke tempat lain atau membubarkan entiti operasi tempatan.
Pengorbanan Manusia Akibat Krisis Hartanah
Di sebalik setiap projek yang gagal atau penuh penipuan, terdapat keluarga yang menyaksikan simpanan seumur hidup mereka lesap. Data rasmi yang dikeluarkan awal tahun ini menunjukkan pelaburan hartanah di China merosot 9 peratus pada Januari dan Februari berbanding tahun sebelumnya. Permulaan pembinaan baharu jatuh 30 peratus, penurunan paling besar dalam tempoh lebih setahun. Angka-angka ini membawa kepada kehilangan pekerjaan, pembekal yang tidak dibayar dan rangka konkrit terbiar di kawasan yang sepatutnya menjadi kejiranan baharu.
Kejatuhan Evergrande sahaja menyebabkan ratusan ribu pembeli menunggu apartmen yang sudah mereka bayar. Ada yang menghabiskan seluruh simpanan mereka, selain membuat pinjaman daripada saudara-mara. Kesan emosi termasuk rumah tangga yang musnah, persaraan yang terpaksa ditangguhkan dan krisis kesihatan mental. Kes Shen menambah unsur yang sukar dipercayai kepada penderitaan ini. Dia bukan sekadar berdepan kelewatan penyerahan rumah. Dia berdepan kemustahilan matematik untuk memiliki hartanah di tingkat yang tidak mungkin wujud menurut hukum fizik dan seni bina.
Krisis ini juga menghakis kepercayaan orang ramai terhadap institusi. Apabila pemaju di peringkat kampung dan peneraju nasional seperti Evergrande sama-sama melakukan penipuan, rakyat hilang kepercayaan terhadap pasaran, pengawal selia dan mahkamah. Untuk membina semula kepercayaan itu, lebih daripada sekadar pengumuman denda melalui kenyataan akhbar diperlukan. Mangsa memerlukan keadilan yang nyata serta perubahan struktur bagi menghalang pemaju daripada menjadikan pembeli rumah sebagai pemberi pinjaman tanpa cagaran dalam skim kredit besar-besaran yang berisiko.
Tindakan Keras Pengawal Selia dan Pembaharuan Berkekalan
Pihak berkuasa China menyedari bahawa penipuan hartanah yang tidak terkawal mengancam kestabilan sosial dan pertumbuhan ekonomi. Suruhanjaya Kawal Selia Sekuriti China berikrar secara terbuka untuk membanteras penipuan sekuriti dan melindungi pelabur kecil dengan apa yang disifatkannya sebagai "gigi dan tanduk". Denda rekod terhadap Evergrande dan Hui Ka Yan merupakan usaha untuk menunjukkan bahawa pemain terbesar sekali pun akan menerima akibat atas penipuan. Pengawasan polis terhadap Hui turut menghantar mesej tegas tentang akauntabiliti peribadi di peringkat tertinggi.
Namun, penguatkuasaan masih tidak sekata. Pengawal selia kebangsaan boleh menyasarkan firma tersenarai dengan agak mudah kerana pendedahan kewangan dapat dilihat dan pemegang saham menuntut jawapan. Projek peringkat kampung yang beroperasi di atas tanah milik kolektif jauh lebih sukar dipantau. Projek-projek ini terletak di persimpangan tadbir urus luar bandar, perancangan bandar dan undang-undang kontrak persendirian. Kerajaan tempatan kadangkala menolak penguatkuasaan ketat kerana projek sedemikian menyediakan perumahan kepada migran dan menjana pendapatan di luar saluran cukai rasmi.
Pegawai tempatan sering berdepan kepentingan yang bercanggah. Menggalakkan pertumbuhan ekonomi boleh mengatasi keutamaan menguatkuasakan peraturan penggunaan tanah, terutamanya apabila projek itu sudah diduduki penduduk yang telah membuat bayaran. Bagi mangsa seperti Shen, mendapatkan keadilan melalui undang-undang sering mengecewakan. Mahkamah kadangkala enggan mendengar pertikaian berkaitan hak milik terhad kerana kontrak yang mendasarinya melanggar peraturan penggunaan tanah. Walaupun pembeli berjaya mendapatkan penghakiman, pemaju mungkin sudah memindahkan aset atau mengisytiharkan muflis. Perlindungan sebenar memerlukan rekod tanah luar bandar disepadukan dalam pangkalan data nasional, pemeriksaan bebas diwajibkan sebelum jualan awal, dan akaun eskrow diwajibkan supaya pemaju tidak boleh mengeluarkan wang sehingga pencapaian pembinaan tertentu disahkan. Tanpa perubahan struktur ini, tingkat hantu akan terus menghantui pasaran hartanah China.
Perkara Utama
- Seorang pemilik rumah di wilayah Shaanxi membeli apartmen di tingkat 34 sebuah bangunan yang kemudiannya didapati hanya mempunyai 32 tingkat.
- Unit itu dijual pada kira-kira satu pertiga harga pasaran kerana hak miliknya terhad dan terletak di atas tanah luar bandar milik kolektif.
- Perumahan dengan hak milik terhad, kadangkala disebut hak milik kecil, beroperasi dalam zon kelabu undang-undang tanpa pengiktirafan rasmi kerajaan atau geran hak milik.
- Skandal itu mencerminkan krisis lebih luas dalam sektor hartanah, yang berdepan dakwaan penipuan besar-besaran, termasuk kes penggelembungan hasil Evergrande berjumlah $78 bilion.
- Pelaburan hartanah dan permulaan pembinaan baharu merosot dengan ketara, menambahkan kebimbangan terhadap kestabilan industri yang memacu kira-kira satu pertiga kegiatan ekonomi negara.
- Pengawal selia telah mengenakan denda rekod dan berjanji memperketat penguatkuasaan, namun projek pasaran gelap terus mendedahkan pembeli kepada risiko kewangan yang serius.
