Hanoi Pertimbang Langkah bagi 18,184 Apartmen Berlebihan di 12 Projek Mường Thanh

Hampir 25,000 apartmen dibina sedangkan hanya 6,759 diluluskan

Menurut Jabatan Pembinaan Hanoi, 12 projek perumahan yang dikaitkan dengan perniagaan bersekutu Kumpulan Mường Thanh mempunyai 24,943 apartmen, walaupun hanya 6,759 diluluskan. Perbezaan sebanyak 18,184 apartmen kini menjadi tumpuan draf resolusi bandar yang akan menentukan bangunan mana boleh dikekalkan, mana yang perlu diubah suai dan mana yang mesti dirobohkan.

Angka itu bermakna projek berkenaan mempunyai kira-kira 3.69 kali ganda jumlah apartmen yang diluluskan. Lebihan itu sahaja kira-kira 2.69 kali ganda jumlah yang dibenarkan, bersamaan peningkatan sekitar 269%. Perbezaan ini penting: angka hampir 2.7 itu merujuk kepada apartmen tambahan, bukan jumlah keseluruhan yang dibina.

Draf resolusi Majlis Rakyat Hanoi itu akan menggabungkan kewajipan kewangan pemaju dengan penilaian bangunan, kemungkinan pemindahan penduduk dan laluan untuk mendapatkan sijil pemilikan bagi pembeli yang layak. Ia tidak secara automatik membenarkan kesemua 24,943 apartmen dikekalkan atau menjamin sijil kepada setiap isi rumah.

Hasil pemeriksaan yang dikeluarkan antara 2015 hingga 2017 mengenal pasti pelanggaran berkaitan pelaburan, penggunaan tanah, perancangan dan pembinaan. Pemaju membina bangunan yang tidak mematuhi pelan diluluskan, menambah keluasan lantai dan ketinggian bangunan, membahagikan apartmen kepada unit lebih kecil serta menukar tujuan penggunaan sesetengah kawasan.

Jabatan pembinaan berkata peningkatan penduduk akibatnya telah membebankan infrastruktur tempatan dan menjejaskan kualiti hidup penduduk. Namun, banyak kediaman sudah diserahkan dan keluarga telah tinggal di situ selama bertahun-tahun. Kini Hanoi berdepan tugas menguatkuasakan peraturan sambil menangani hak perumahan serta keperluan praktikal penduduk berkenaan.

Projek mana yang terlibat?

Cadangan itu meliputi projek milik perniagaan yang Lê Thanh Thản menjadi wakil sah, pemilik atau pengurusnya, atau yang disertainya melalui sumbangan modal atau kerjasama pelaburan. Senarai itu merangkumi beberapa kawasan perumahan di Hanoi, dengan tumpuan besar di Linh Đàm.

12 projek tersebut ialah CT6 Kiến Hưng, juga dikenali sebagai kompleks kediaman dan komersial Bemes; Đại Thanh, termasuk CT8 dan CT10; CT5 Tân Triều; kawasan perumahan Xa La; projek gabungan CT11 dan CT12 di Kim Văn–Kim Lũ; VP3, VP5 dan VP6; serta empat projek HH1, HH2, HH3 dan HH4 di Linh Đàm.

Perbezaan antara projek dengan menara individu membantu menjelaskan jumlah tersebut. CT11 dan CT12 dikira sebagai satu projek, manakala kompleks HH Linh Đàm terdiri daripada empat blok, setiap satunya mempunyai tiga menara. Maka, kompleks HH mempunyai 12 menara dalam empat projek yang diliputi draf itu.

Status sijil juga berbeza-beza. Penilaian jabatan pembinaan mengenal pasti beberapa apartmen di VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng dan CT5 Tân Triều sebagai telah menerima sijil hak penggunaan tanah dan pemilikan aset yang berkaitan dengan tanah. VP6 dan pembangunan HH1 hingga HH4 belum menerimanya. Kewujudan sijil di sesetengah projek tidak membuktikan bahawa setiap apartmen di situ memilikinya.

Bagaimana pertikaian ini berkembang

Hasil pemeriksaan itu sudah beberapa tahun, tetapi langkah pemulihan yang dicadangkan menangani bangunan yang sudah diduduki. Operasi di HH Linh Đàm bermula pada 2015, dan penduduk telah lama menunggu dokumen pemilikan.

Peristiwa utama ialah:

• 2015: Kompleks HH Linh Đàm mula beroperasi.
• 2015 hingga 2017: Pemeriksa mengeluarkan hasil pemeriksaan berhubung pelanggaran pelaburan, penggunaan tanah, perancangan dan pembinaan di projek berkenaan.
• 10 Oktober: Hanoi mula mendapatkan maklum balas orang ramai mengenai draf resolusi. Maklumat konsultasi itu tidak menyatakan tahunnya.
• Selepas semakan teknikal: Jawatankuasa Rakyat Hanoi akan menentukan bangunan atau bahagian bangunan yang termasuk dalam setiap kategori tindakan yang dicadangkan.

Cadangan itu masih berupa draf, bukannya keputusan muktamad bagi bangunan individu. Tarikh kelulusan, tarikh tutup konsultasi atau jadual menyiapkan pengelasan bangunan belum dimuktamadkan. Oleh itu, penduduk belum boleh menganggap prosedur sijil dan pampasan yang dicadangkan sebagai hak yang telah diputuskan.

Tiga kategori menentukan bangunan yang boleh dikekalkan

Draf itu membahagikan struktur terlibat kepada tiga kumpulan. Kumpulan pertama boleh dikekalkan dalam bentuk semasa, dengan syarat bangunan itu telah siap dan digunakan, tiada pertikaian, memenuhi keperluan keselamatan struktur dan kebakaran serta tidak menjejaskan bangunan bersebelahan.

Bangunan dalam kumpulan ini juga perlu mempunyai infrastruktur mencukupi atau pelan untuk menyediakannya. Bangunan itu mesti memenuhi keperluan berhubung landskap sekitar, sempadan jalan, koridor perlindungan, zon keselamatan pengangkutan dan sekatan ketinggian. Penilaian ini bukan sekadar menentukan sama ada penduduk sudah menduduki apartmen berkenaan.

Kumpulan kedua boleh dikekalkan dengan syarat tertentu. Bangunan ini belum memenuhi beberapa keperluan, tetapi kekurangannya boleh diperbetulkan melalui kerja teknikal, penambahan infrastruktur, pemindahan penduduk atau pertukaran kegunaan. Kebenaran untuk dikekalkan bergantung pada langkah pemulihan, bukan pembayaran semata-mata.

Kumpulan ketiga mesti dirobohkan jika masalah keselamatan, percanggahan dengan landskap atau pencerobohan sempadan perlindungan tidak dapat diperbetulkan. Kumpulan ini turut merangkumi rumah bertingkat rendah tertentu yang dibina di atas tanah untuk infrastruktur teknikal, kemudahan awam, pertahanan, keselamatan atau koridor perlindungan, sekiranya pelan tidak dapat diselaraskan.

Jawatankuasa Rakyat Hanoi akan menetapkan senarai khusus selepas agensi pakar menyelesaikan penilaian. Jika struktur dalam kumpulan ketiga tidak dapat dirobohkan, draf itu membenarkan pertimbangan untuk menukar kegunaannya, dengan syarat ia tidak menambah beban terhadap infrastruktur. Kemungkinan itu bukan jaminan bahawa struktur berkenaan boleh terus digunakan sebagai kediaman.

Kebenaran untuk kekal mungkin masih memerlukan penduduk berpindah

Penempatan sesebuah bangunan dalam kumpulan pertama tidak bermakna setiap ruang yang diduduki di dalamnya boleh kekal sebagai apartmen. Penduduk perlu meninggalkan kediaman tidak dibenarkan atau kawasan di bahagian dasar bangunan, tingkat teknikal dan bilik komuniti supaya ruang itu boleh dikembalikan kepada fungsi yang dirancang atau digunakan oleh masyarakat.

Tingkat teknikal menempatkan peralatan dan perkhidmatan yang diperlukan untuk operasi bangunan. Bilik komuniti pula bertujuan untuk kegunaan bersama. Pemulihan kawasan ini akan menangani perubahan fungsi, termasuk bagi bangunan yang secara keseluruhan memenuhi syarat untuk terus digunakan.

Bagi kumpulan kedua, pemindahan penduduk diwajibkan jika infrastruktur tambahan masih tidak mampu menampung jumlah penduduk. Langkah yang dicadangkan bermula dengan kawasan kediaman tidak dibenarkan di bahagian dasar bangunan, tingkat teknikal dan bilik komuniti, diikuti apartmen di tingkat yang dibina melebihi ketinggian diluluskan.

Semua penduduk dan harta benda mereka perlu meninggalkan struktur dalam kumpulan ketiga. Ini bermakna keputusan perlu mengenal pasti bahagian terjejas di setiap bangunan, bukan sekadar melabelkan seluruh projek. Sesebuah pembangunan boleh terus beroperasi sementara sebahagian isi rumah masih berdepan kemungkinan dipindahkan.

Pemaju akan menanggung kos pemindahan dan pampasan

Sebelum penduduk berpindah, pemaju perlu menyusun senarai apartmen, menentukan hak dan kepentingan sah yang terlibat bagi setiap kes, mendedahkan aturan yang dicadangkan serta mendapatkan pandangan penduduk mengenai pampasan, bantuan dan tempat tinggal sementara.

Draf itu meletakkan tanggungjawab pembiayaan pemindahan dan perumahan sementara pada pemaju. Ia turut menyatakan bahawa kos membetulkan pelanggaran akan ditanggung oleh pemaju, bukan daripada belanjawan negara. Ini memisahkan peranan bandar dalam menentukan dan menyelia langkah pemulihan daripada tanggungjawab perniagaan untuk membiayainya.

Pembeli yang diwajibkan berpindah boleh merundingkan satu daripada tiga pilihan: pampasan wang; kediaman setara dalam projek komersial yang layak milik pemaju; atau pembelian atau sewa beli perumahan sosial tanpa cabutan undi, jika memenuhi syarat kelayakan undang-undang.

Sewa beli membolehkan isi rumah membayar secara beransur-ansur untuk memiliki kediaman. Pilihan perumahan sosial itu masih tertakluk pada kelayakan, maka ia bukan rumah gantian automatik untuk setiap pembeli yang terjejas.

Draf itu tidak menetapkan jumlah pampasan individu atau mengenal pasti apartmen gantian untuk keluarga tertentu. Perincian tersebut bergantung pada penilaian hak dan aturan yang dibuat sebelum pemindahan. Jabatan pembinaan turut berkata pelaksanaan perlu mengambil kira kemampuan pemaju untuk menunaikan kewajipan mereka.

Bayaran yang perlu ditanggung pemaju

Pemaju yang bangunannya dibenarkan kekal masih perlu menyerahkan jumlah yang ditakrifkan dalam draf sebagai keuntungan tidak sah daripada pembinaan tanpa kebenaran. Pengiraan yang dicadangkan ialah:

Keluasan lantai tambahan tanpa kebenaran × kos pembinaan bagi setiap meter persegi ketika bangunan mula digunakan × 50%.

Kos pembinaan akan dirujuk daripada penanda aras kos pelaburan yang berkuat kuasa ketika bangunan mula digunakan. Pengiraan ini berasaskan keluasan, bukan caj tetap bagi setiap apartmen lebihan. Oleh itu, jumlah 18,184 apartmen tambahan sahaja tidak dapat menentukan jumlah yang perlu dibayar.

Pengiraan jumlah itu memerlukan keluasan lantai tanpa kebenaran dan penanda aras pembinaan berkaitan bagi setiap bangunan terjejas. Jumlah kewangan keseluruhan mahupun semua maklumat yang diperlukan untuk mengiranya belum dinyatakan. Formula itu juga bukan sekadar mendapatkan semula separuh hasil jualan apartmen, kerana ia menggunakan kos pembinaan dan bukannya harga jualan.

Satu lagi kewajipan meliputi bayaran berkaitan tanah. Draf itu mengasaskan pengiraan berkenaan pada jadual harga tanah rasmi yang didarab dengan pekali yang ditetapkan oleh Jawatankuasa Rakyat Hanoi ketika kebenaran diberikan untuk bangunan atau bahagian bangunan itu dikekalkan dalam bentuk semasa.

Kedua-dua kewajipan menggunakan tarikh rujukan berbeza. Pengiraan pembinaan merujuk kepada masa bangunan mula digunakan, manakala pengiraan tanah merujuk kepada waktu bangunan diluluskan untuk terus wujud. Pemaju perlu membayar jumlah yang ditetapkan ke dalam belanjawan bandar melalui Perbendaharaan Negara Hanoi dalam tempoh yang dinyatakan dalam keputusan penguatkuasaan berkaitan.

Sijil pemilikan bergantung pada lebih daripada sekadar permohonan

Bagi apartmen yang layak dan dibenarkan kekal, proses yang dicadangkan bermula apabila pemaju menyelesaikan kewajipan kewangannya berhubung pembinaan dan penggunaan tanah tanpa kebenaran. Perniagaan itu kemudiannya perlu melengkapkan dan menyerahkan dokumen yang diperlukan supaya pembeli boleh mendapatkan sijil.

Sijil ini, lazimnya disebut buku merah di Vietnam, merekodkan hak penggunaan tanah dan pemilikan aset yang berkaitan dengan tanah, termasuk apartmen. Ketiadaan sijil menjadi antara masalah utama yang masih belum selesai bagi penduduk VP6 dan HH Linh Đàm.

Draf itu menyediakan laluan untuk pembeli memohon secara langsung jika pemaju telah menyelesaikan kewajipan kewangannya tetapi gagal menyerahkan dokumen. Pihak berkuasa berbidang kuasa kemudiannya akan menerima dan memproses permohonan pembeli mengikut peraturan yang berkuat kuasa.

Peruntukan itu menangani keadaan pemaju tidak bertindak selepas membuat pembayaran. Ia tidak menghapuskan keperluan pembayaran atau mengetepikan keputusan sama ada apartmen boleh dikekalkan. Oleh itu, laluan yang dicadangkan bergantung pada penilaian bangunan dan pemenuhan tanggungjawab kewangan pemaju.

Linh Đàm memperlihatkan skala keputusan yang perlu dibuat

Di HH Linh Đàm, wad Hoàng Liệt, ketinggian yang diluluskan ialah 27 tingkat. Menara HH4 dibina setinggi 36 tingkat, sembilan tingkat melebihi had itu, manakala HH1, HH2 dan HH3 mencapai 41 tingkat, iaitu 14 tingkat melebihi had. Secara keseluruhan, kompleks itu mempunyai kira-kira 9,000 apartmen dan 40,000 penduduk di 12 menaranya.

Kira-kira 9,000 kediaman itu merangkumi sekitar 36% daripada 24,943 apartmen yang direkodkan di kesemua 12 projek. Perbandingan itu menunjukkan mengapa keputusan terhadap kompleks ini sahaja boleh memberi kesan besar terhadap usaha pemulihan yang lebih luas.

VP6 menunjukkan penyimpangan besar yang lain daripada kelulusan. Bangunan itu meningkat daripada 25 tingkat yang dibenarkan kepada 37 tingkat, manakala jumlah apartmen bertambah daripada 138 kepada 840. Tambahan 702 kediaman itu menjadikan jumlah apartmennya kira-kira 6.1 kali ganda daripada angka yang diluluskan.

Nguyễn Trọng, penduduk HH4C, berkata penduduk tidak tahu kategori yang akan dikenakan terhadap kompleks HH dan mahu pihak berkuasa mengklasifikasikannya serta mengeluarkan keputusan muktamad. Kebimbangannya mencerminkan ketidakpastian yang belum diselesaikan oleh draf itu.

Phạm Văn Đức, anggota badan perwakilan penduduk HH4B, menggesa tindakan penguatkuasaan terhadap pemaju sambil melindungi mereka yang telah membeli rumah dan menetap di situ. Menggambarkan hasrat penduduk, beliau berkata:

Satu-satunya hasrat sah penduduk yang membeli rumah di HH adalah supaya pihak berkuasa bandar memberi ruang kepada mereka untuk tinggal dengan aman di HH Linh Đàm dan mengeluarkan buku merah kepada pembeli rumah.

Đức turut menggesa pemaju menyelesaikan kewajipan kewangannya kepada negara dan menangani kekurangan infrastruktur. Pendirian beliau meletakkan perumahan yang terjamin, dokumentasi dan pembaikan infrastruktur seiring dengan kebertanggungjawaban, bukannya menganggapnya sebagai tuntutan yang saling bercanggah.

Langkah pemulihan yang dicadangkan, bukan penghapusan pelanggaran

Jabatan pembinaan menyifatkan resolusi berasingan sebagai perlu dan mendesak. Penilaiannya menyatakan mekanisme khas sedia ada bagi pelanggaran tanah yang dilakukan sebelum Undang-Undang Tanah 2024 berkuat kuasa tidak boleh digunakan terhadap projek ini. Ia tidak mengatakan bahawa pelanggaran tersebut tiada hukuman undang-undang; sebaliknya, ia mengenal pasti kesukaran menguatkuasakan hukuman apabila sejumlah besar kediaman sudah diduduki.

Penilaian Hanoi memberi amaran bahawa perobohan dan pemindahan secara besar-besaran boleh mengganggu ketenteraman awam, menjejaskan kebajikan penduduk dan mencetuskan aduan beramai-ramai. Ia juga mengakui pelaksanaan langkah pemulihan boleh mengganggu pekerjaan, persekolahan dan kesihatan keluarga buat sementara waktu, walaupun dasar itu meningkatkan keadaan hidup dari semasa ke semasa.

Draf itu secara jelas mengekalkan kesan hasil pemeriksaan, penghakiman dan keputusan penguatkuasaan sedia ada. Membenarkan bangunan atau sebahagiannya yang dibina tanpa kebenaran untuk kekal akan dianggap sebagai langkah menangani akibat pelanggaran, bukan pengisytiharan bahawa pembinaan asal itu sah.

Langkah penentu seterusnya ialah penilaian teknikal, keputusan tentang kategori bangunan dan kemungkinan kelulusan resolusi itu. Sehingga langkah tersebut selesai, jumlah isi rumah yang perlu berpindah, keseluruhan bayaran pemaju dan jadual pengeluaran sijil masih belum diputuskan.

Perkara Utama

• 12 projek itu mempunyai 24,943 apartmen berbanding 6,759 yang diluluskan, iaitu lebihan 18,184.
• Draf itu mencadangkan tiga kategori: bangunan yang boleh dikekalkan, yang boleh dikekalkan dengan syarat dan yang mesti dirobohkan.
• Sesetengah penduduk mungkin perlu berpindah walaupun bangunan secara keseluruhan dibenarkan kekal.
• Pemaju akan menanggung kos pemulihan, perbelanjaan pemindahan serta kewajipan pembinaan dan tanah yang ditetapkan.
• Pembeli yang layak boleh memohon sijil secara langsung jika pemaju menyelesaikan kewajipan kewangannya tetapi gagal menyerahkan dokumen.
• HH Linh Đàm mempunyai kira-kira 9,000 apartmen dan 40,000 penduduk, namun pengelasan muktamadnya masih belum diputuskan.
• Cadangan itu tidak akan membatalkan hasil pemeriksaan, penghakiman atau keputusan penguatkuasaan sedia ada.