Hanoi meluluskan pembangunan semula kawasan Tasik Hoan Kiem bernilai VND22.229 trilion, dengan empat tingkat pusat beli-belah bawah tanah

Dataran awam baharu di atas empat tingkat pusat beli-belah

Majlis Rakyat Hanoi meluluskan cadangan awal pembangunan semula kawasan Tasik Hoan Kiem bernilai VND22.229 trilion pada 28 Oktober 2026, dengan memilih sebuah syarikat anggota Sun Group untuk membina kompleks beli-belah bawah tanah serta melaksanakan kerja pembinaan awam dan penambahbaikan landskap. Bandar itu menyasarkan keseluruhan projek siap pada 2029.

Kompleks komersial itu bakal mempunyai empat tingkat bawah tanah dengan keluasan lantai gabungan 82,608 meter persegi, di bawah taman dan dataran di sebelah timur serta utara tasik. Di permukaan, bandar itu mahu mewujudkan ruang awam yang luas, menghubungkan Tasik Hoan Kiem dengan Dataran Revolusi Ogos, Gedung Opera Hanoi, Muzium Sejarah Negara Vietnam dan kawasan berhampiran.

Projek ini merentasi wad Hoan Kiem dan Cua Nam. Tiga komponennya merangkumi pembebasan tanah yang dibiayai bandar, pelaburan swasta secara langsung dalam kedai bawah tanah, serta bangunan awam dan kerja landskap yang dilaksanakan menerusi kontrak bina-pindah.

Pembebasan tanah merupakan perbelanjaan terbesar, iaitu VND9.924 trilion atau kira-kira 44.6% daripada jumlah keseluruhan. Pusat komersial bawah tanah melibatkan kos VND4.611 trilion, manakala pembinaan awam dan penambahbaikan landskap menelan VND7.694 trilion. Angka itu meletakkan pampasan, penempatan semula dan penggunaan tanah awam sebagai teras pelan kewangan.

Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Hanoi, Duong Duc Tuan, berkata skala pelaburan dan anggaran kos akan diperhalusi menerusi perancangan terperinci serta penyediaan setiap komponen projek. Perbincangan majlis turut tertumpu pada perlindungan tasik dan Kuil Ngoc Son, pengurusan pembinaan bawah tanah, serta memastikan penduduk yang terjejas akibat pembebasan tanah mendapat perumahan yang sesuai.

Hasil yang bakal dibawa oleh tiga komponen

Jawatankuasa Rakyat Wad Hoan Kiem akan mengurus komponen pembebasan tanah secara berasingan menggunakan belanjawan perbandaran. Tanggungjawabnya termasuk menyediakan tanah untuk pembangunan semula yang lebih luas, manakala kos pampasan, bantuan, penempatan semula dan penginapan sementara akan diteliti selanjutnya.

Mat Troi Thu Do Real Estate Joint Stock Company, sebuah syarikat anggota Sun Group, dipilih untuk dua komponen lain. Syarikat itu akan melabur secara langsung dalam pusat komersial bawah tanah serta melaksanakan komponen pembinaan awam dan landskap menerusi perkongsian awam-swasta, yang dikenali sebagai PPP.

Pusat bawah tanah itu dirancang di lot B2.5 dalam taman dan dataran di sebelah timur tasik serta lot B1.3 di utara. Keluasan lantai yang dinyatakan merangkumi jumlah keluasan keempat-empat tingkat. Sempadan laluan awam, kemudahan pengangkutan dan kawasan komersial perlu ditetapkan dengan jelas apabila reka bentuk diperincikan.

Komponen ketiga mengandungi tiga kumpulan perbelanjaan: VND3.518 trilion untuk pembinaan baharu di kawasan ibu pejabat Jawatankuasa Rakyat perbandaran, VND268 bilion untuk pengubahsuaian ibu pejabat Majlis Rakyat, dan VND3.908 trilion untuk penambahbaikan di tenggara tasik. Jawatankuasa Rakyat mentadbir bandar, manakala Majlis Rakyat ialah badan perwakilan perbandaran yang meluluskan dasar pelaburan itu.

Berapakah keluasan tanah yang terlibat?

Hanoi sedang mengkaji kawasan perancangan seluas 66.82 hektar, dengan penggunaan tanah projek yang dicadangkan seluas 30.82 hektar. Lot B1.6 dan B4.13-HH1 dikecualikan kerana dikendalikan menerusi projek berasingan.

Cadangan Jawatankuasa Rakyat menyatakan komponen pembebasan tanah meliputi 30.82 hektar. Penjelasan Tuan mengenal pasti angka itu sebagai penggunaan tanah projek yang dicadangkan dalam kawasan kajian lebih luas. Perancangan terperinci akan menetapkan sempadan pengambilan tanah dan hartanah yang terjejas.

Bagi penduduk dan perniagaan, isu praktikalnya ialah pampasan, aturan perpindahan dan akses sepanjang pembangunan semula. Jawatankuasa Hal Ehwal Bandar majlis meminta dasar pampasan dan penempatan semula dilaksanakan secara terbuka dan telus, dengan keadaan tempat tinggal gantian yang setara atau lebih baik daripada keadaan semasa penduduk. Jawatankuasa itu turut menggesa langkah diambil untuk melindungi mata pencarian pekerja di agensi dan organisasi yang terjejas.

Bagaimana pelabur akan membiayai pembinaan

Pelabur pusat komersial bawah tanah itu perlu menyediakan sekurang-kurangnya 20% daripada kos VND4.611 trilion melalui ekuitinya sendiri, kira-kira VND922 bilion. Baki VND3.689 trilion akan diperoleh daripada sumber pembiayaan lain yang dibenarkan undang-undang.

Ekuiti ialah wang yang disediakan oleh pelabur daripada sumbernya sendiri. Pembiayaan lain boleh merangkumi pinjaman atau aturan lain yang dibenarkan, yang perlu diperoleh syarikat itu untuk melaksanakan pembinaan.

Komponen pembinaan awam dan landskap bernilai VND7.694 trilion mempunyai struktur berbeza. Pelabur perlu menyediakan sekurang-kurangnya 15% dalam bentuk ekuiti, kira-kira VND1.154 trilion, manakala sehingga 85%, atau VND6.540 trilion, boleh diperoleh daripada sumber lain yang sah.

Kontrak bina-pindah bermaksud pelabur swasta mengatur pembiayaan dan membina kerja awam yang dipersetujui, kemudian menyerahkannya kepada negara sebagai pertukaran bayaran di bawah kontrak. Hanoi mencadangkan bayaran dibuat melalui gabungan aset tanah, dana perbandaran dan hasil berkaitan pembangunan bawah tanah itu. Pilihan lain ialah menggunakan hasil belanjawan daripada lelongan hak penggunaan tanah dan aset awam.

Bandar itu menganggarkan sewaan penggunaan ruang bawah tanah boleh menjana VND1.604 trilion untuk belanjawan perbandaran, sekali gus membantu membiayai komponen ketiga. Para perwakilan meminta pemisahan yang jelas antara kemudahan bawah tanah awam, seperti laluan dan tempat letak kereta, dengan ruang komersial yang dikendalikan syarikat, supaya caj dan tanggungjawab dapat dikira dengan tepat.

Enam bidang tanah dicadangkan sebagai bayaran

Hanoi mengenal pasti enam bidang tanah yang berpotensi digunakan sebagai bayaran di bawah kontrak bina-pindah, meliputi keluasan gabungan 7.31 hektar dan mempunyai nilai awal VND4.878 trilion. Bandar itu mungkin membenarkan pelabur membangunkan projek di atas tanah yang ditetapkan atau melelong hak penggunaan tanah dan menggunakan hasilnya untuk pembayaran.

Bidang tanah yang dicadangkan merangkumi hartanah kecil di pusat bandar hingga tapak lebih luas di Dong Anh:

• Jalan Trang Tien: 0.77 hektar merentasi lot perancangan B4.5-TM1, B4.5-TM2 dan B4.5-TM3.
• Kedua-dua belah pejabat pos Hanoi: 0.52 hektar merentasi lot B4.3-TM1 dan B4.3-TM2.
• Jalan Tang Bat Ho 1-3: 2.29 hektar.
• Jalan Le Thanh Tong 5: 0.34 hektar.
• Jalan Hai Ba Trung 15: 0.09 hektar.
• Kampung Mai Lam, komune Dong Anh: 3.30 hektar.

Jawatankuasa Hal Ehwal Bandar meminta penjelasan tentang bilangan, keluasan, nilai dan status perancangan undang-undang tapak pembayaran itu, khususnya di Trang Tien dan bersebelahan pejabat pos. Jawatankuasa itu turut meminta semakan bagi memastikan tapak berkenaan tidak bertindih dengan projek awam yang diluluskan serta laluan atau stesen rel bandar yang dirancang.

Kepentingan penilaian tanah kepada belanjawan

Nilai tanah yang dicadangkan, iaitu VND4.878 trilion, bersamaan kira-kira 63.4% daripada komponen bina-pindah bernilai VND7.694 trilion. Jika ditambah anggaran sewaan bawah tanah sebanyak VND1.604 trilion, jumlahnya menjadi VND6.482 trilion, kira-kira 84.2% daripada kos awal komponen itu.

Anggaran awal itu meninggalkan VND1.212 trilion untuk ditampung melalui aturan pembayaran lebih luas, sebelum mengambil kira sebarang pindaan terhadap kos pembinaan, nilai tanah atau pengiraan sewaan. Kontrak muktamad dan keputusan belanjawan akan menentukan cara pembayaran dibiayai dan dijadualkan.

Para perwakilan majlis meminta bandar itu membuat persediaan menghadapi perubahan pasaran hartanah serta memastikan nilai kerja awam yang disiapkan setara dengan bayaran yang dibuat. Penurunan hasil tanah atau kelewatan merealisasikannya akan menjadikan masa penyaluran pembiayaan lain amat penting.

Hanoi meminta penglibatan Audit Negara sejak peringkat pelaksanaan untuk menyemak anggaran pelaburan dan kos. Majlis turut menetapkan perlindungan daripada pembaziran dan kehilangan dana pelaburan. Aset awam yang diserahkan kepada negara dan aset yang dikekalkan untuk operasi komersial memerlukan aturan pemilikan dan pengurusan berasingan bagi mengelakkan perbelanjaan sama dikira dua kali.

Melindungi tasik semasa kerja penggalian

Perwakilan majlis Vu Gia Luyen meminta kajian geologi, air bawah tanah dan arkeologi yang terperinci sebelum pembinaan bawah tanah berhampiran tapak warisan. Beliau turut mencadangkan penggunaan pemodelan maklumat bangunan, atau BIM, bagi membantu menilai pilihan pembinaan dan mengurus risiko sejak peringkat reka bentuk.

BIM ialah model digital bersama yang mengandungi maklumat tentang bangunan dan sistemnya. Bagi projek ini, BIM boleh membantu pereka menyelaraskan kerja penggalian, struktur, paip dan kemudahan berhampiran sebelum pembinaan bermula.

Para perwakilan turut menggesa penilaian kesan alam sekitar, pemantauan automatik paras air bawah tanah dan kualiti air tasik, serta penerbitan hasil pemantauan. Sebuah majlis penasihat saintifik bebas turut dicadangkan bagi menyokong reka bentuk dan pembinaan.

Tuan bersetuju dengan permintaan berkaitan geologi, arkeologi dan BIM, serta menegaskan perlindungan ketat terhadap permukaan air Tasik Hoan Kiem dan Kuil Ngoc Son. Bagi jurutera, cabarannya ialah membangunkan ruang bawah tanah dengan mengambil kira air bawah tanah, asas bangunan sekitar dan struktur bersejarah yang sensitif.

Akses awam, pengangkutan dan skala pembangunan

Pham Tuan Long, perwakilan majlis bandar, meminta sempadan yang jelas antara laluan pengangkutan bawah tanah, laluan pejalan kaki dan tempat letak kereta yang dibiayai awam dengan kemudahan komersial yang dikendalikan pelabur. Beliau turut menggesa penyambungan yang diselaraskan dengan rel bandar, tempat letak kereta bawah tanah dan bangunan di permukaan.

Piawaian perlindungan kebakaran, pemindahan dan keselamatan bandar akan menjadi sebahagian daripada kerja itu. Kompleks beli-belah dengan empat tingkat bawah tanah memerlukan laluan yang membolehkan orang ramai bergerak antara tingkat dan menuju ke tempat selamat, selain sambungan yang sesuai dengan rangkaian pengangkutan sekitarnya.

Tran Hop Dung, ketua Jawatankuasa Hal Ehwal Bandar majlis, meminta penilaian lebih menyeluruh tentang jumlah aktiviti yang mampu ditampung kawasan tasik itu. Kajian tersebut akan mempertimbangkan keluasan lantai di atas dan bawah tanah, ketinggian dan isipadu bangunan, jumlah orang dan kenderaan, keperluan infrastruktur serta kesan terhadap penduduk dan warisan.

Jawatankuasa itu mengesyorkan agar pembinaan bangunan besar tambahan dihadkan, tekanan komersial di kawasan teras bersejarah dikurangkan dan kemungkinan menempatkan sesetengah fungsi di pusat pembangunan baharu dipertimbangkan. Jawatankuasa itu juga meminta pembinaan baharu dibandingkan dengan pilihan pengubahsuaian, guna semula atau pemindahan.

Luyen secara berasingan meminta skala ibu pejabat perbandaran yang dicadangkan dikaji semula ketika Hanoi mendigitalkan perkhidmatan dan memperkemas pentadbirannya. Secara keseluruhan, permintaan ini menjadikan jumlah ruang yang diperlukan dan lokasi penempatannya sebagai isu utama pada peringkat perancangan seterusnya.

Perundingan, pilihan reka bentuk dan sasaran 2029

Arkitek Ho Thieu Tri menyediakan cadangan pelarasan bagi pelan pembahagian zon H1-1B dan sebahagian H1-1C, pada skala 1:2,000. Perundingan awam berlangsung dari 7 hingga 26 September 2026, dengan 92% maklum balas menyatakan sokongan. Jabatan Pembinaan Hanoi berkata reka bentuk seni bina akan diteruskan melalui proses penyelidikan, penilaian dan kelulusan.

Pencapaian utama ialah:

• 7-26 September 2026: perundingan awam mengenai cadangan pelarasan perancangan.
• 27 Oktober 2026: Jawatankuasa Rakyat mengemukakan Cadangan No. 435/TTr-UBND bagi memohon kelulusan dasar pelaburan dan pelabur.
• 28 Oktober 2026: Majlis Rakyat meluluskan dasar pelaburan dan pelabur.
• 2029: sasaran penyelesaian keseluruhan pembangunan semula.

Cadangan itu merujuk Undang-Undang Ibu Negara No. 02/2026/QH16 dan Resolusi Majlis No. 45/2026/NQ-HDND, bertarikh 15 Jun 2026, berhubung keputusan pelaburan, pemilihan khas pelabur dan kontraktor, serta projek yang memerlukan pelaksanaan segera. Bandar itu turut meletakkan projek ini dalam visi perancangan ibu negara bagi 100 tahun akan datang dan Resolusi Politburo No. 02-NQ/TW bertarikh 17 Mac 2026.

Hanoi kini perlu menyelesaikan penyediaan, penilaian dan kelulusan perancangan, dengan menyelaraskan sempadan projek, fungsi tanah, had seni bina dan infrastruktur teknikal. Pelabur dan agensi berkaitan perlu menyediakan kajian kebolehlaksanaan untuk kelulusan di bawah perundangan PPP dan undang-undang lain yang berkenaan.

Pertandingan seni bina dan perundingan awam selanjutnya dirancang bagi setiap projek pembinaan. Reka bentuk terperinci, kos akhir, tapak pembayaran dan aturan pembinaan masih tertakluk pada kelulusan seterusnya. Oleh itu, jadual bergantung pada kemajuan yang diselaraskan dalam pembebasan tanah, pembiayaan, perlindungan warisan dan kerja pembinaan itu sendiri.

Perkara Utama

• Hanoi meluluskan cadangan awal pembangunan semula sekitar Tasik Hoan Kiem bernilai VND22.229 trilion, dengan sasaran siap pada 2029.
• Sebuah syarikat anggota Sun Group akan melaksanakan pembinaan pusat komersial bawah tanah serta komponen pembinaan awam dan landskap.
• Kompleks beli-belah itu dirancang mempunyai empat tingkat bawah tanah dengan keluasan lantai 82,608 meter persegi.
• Pembebasan tanah yang dibiayai bandar melibatkan VND9.924 trilion, kira-kira 44.6% daripada jumlah keseluruhan.
• Enam bidang tanah seluas 7.31 hektar dicadangkan sebagai sebahagian daripada bayaran bagi kerja bina-pindah.
• Perancangan selanjutnya perlu memuktamadkan reka bentuk terperinci, sempadan pengambilan tanah, aturan pembiayaan serta perlindungan untuk penduduk, tasik dan warisan berhampiran.