Bandar Raya Ho Chi Minh Luluskan Projek Perumahan Seluas 191.61 Hektar dengan Hampir 30,000 Rumah Sosial

Daerah baharu dengan rumah, sekolah dan kemudahan di Ba Diem

Bandar Raya Ho Chi Minh meluluskan pembangunan perumahan di Komun Ba Diem yang merangkumi kira-kira 37,620 rumah, termasuk 29,964 unit rumah sosial, dengan anggaran pelaburan awal melebihi 64.053 trilion dong. Keputusan No. 6749/QD-UBND bertarikh 12 Oktober 2026 melantik Delta Joint Stock Company untuk membangunkan tapak seluas 191.61 hektar di bekas daerah Hoc Mon, dengan keseluruhan projek dijadualkan berlangsung sehingga akhir 2030.

Jabatan Pembinaan bandar itu menjangkakan kerja akan bermula pada Disember 2026 dan menyasarkan bahagian perumahan sosial siap pada 2028. Pembangunan itu menggabungkan pangsapuri dengan sekolah, hospital, kedai, taman, jalan raya dan kemudahan lain, menjadikannya sebuah kawasan bandar yang dirancang dan bukannya sekadar kumpulan menara kediaman.

Angka dalam pelan terperinci menetapkan jumlah penduduk yang disasarkan sebanyak 67,645 orang; angka perancangan terdahulu ialah 67,465. Kedua-dua angka itu bermakna projek tersebut perlu menampung lebih 67,000 penduduk, menjadikan penyediaan perkhidmatan awam sebahagian penting daripada tugas pembinaan.

Ba Diem berpotensi menyumbang sebahagian besar bekalan rumah mampu milik yang dirancang oleh bandar itu. Sebanyak 26,004 unit rumah sosial dan 3,960 unit rumah sosial untuk disewa menjadikan jumlahnya kira-kira 16.5% daripada sasaran Bandar Raya Ho Chi Minh sebanyak 181,257 rumah sosial dan rumah sewa bagi 2026 hingga 2030. Perbandingan itu menggunakan jumlah rumah yang dirancang bagi kedua-dua pihak, dengan penyerahan bergantung pada pembinaan dan kelulusan yang diperlukan.

Pembahagian 37,620 rumah

Pelan perumahan itu membahagikan pembangunan kepada tiga kategori: 7,656 rumah komersial, 26,004 rumah sosial dan 3,960 rumah sosial yang dikhaskan untuk disewa. Rumah sosial merangkumi hampir empat perlima daripada keseluruhan rumah yang dirancang apabila kedua-dua kategori sosial digabungkan.

Rumah sosial ialah perumahan yang dibangunkan mengikut peraturan untuk memenuhi keperluan isi rumah yang layak pada harga atau kadar sewa terkawal. Rumah komersial pula tertakluk pada rangka kerja jualan yang berbeza. Oleh itu, penduduk yang ingin mendapatkan rumah sosial perlu memenuhi syarat kelayakan yang berkenaan, dan tidak boleh sekadar memilih pangsapuri lalu membayar deposit.

Delta perlu mematuhi syarat undang-undang yang mengawal jualan, penyewaan dan pembelian melalui pajakan. Pembelian melalui pajakan membolehkan isi rumah membuat bayaran mengikut perjanjian yang boleh membawa kepada pemilikan, manakala sewaan biasa menyediakan tempat tinggal tanpa memindahkan hak milik.

Pelan korporat terdahulu bagi Ba Diem agak berbeza. Pada Jun 2026, Vingroup mengumumkan kira-kira 4,500 pangsapuri sewa, meliputi sekitar 146,000 meter persegi ruang lantai kediaman. Pecahan perumahan terperinci kini menetapkan 3,960 rumah sosial untuk disewa, iaitu 540 kurang daripada angka dalam pengumuman terdahulu.

Harga pangsapuri, kadar sewa, tarikh permohonan dan pembahagian rumah antara kumpulan yang layak belum diumumkan. Butiran itu akan menentukan cara isi rumah boleh mendapatkan rumah dalam projek tersebut apabila ia mencapai peringkat yang diwajibkan undang-undang untuk jualan atau penyewaan.

Maksud had ketinggian menara

Pelan terperinci itu memperuntukkan 43 bangunan kediaman dengan maksimum 30 tingkat dan ketinggian maksimum 150 meter. Pelan itu juga menetapkan liputan maksimum bangunan sebanyak 40% dan nisbah keluasan lantai 8.5. Angka zon yang lebih luas membenarkan bangunan kediaman sehingga 35 tingkat dan nisbah keluasan lantai sehingga 10.

Liputan bangunan mengukur bahagian sesuatu lot tanah yang boleh dipenuhi tapak bangunan. Had maksimum 40% bermakna selebihnya lot itu boleh digunakan untuk tujuan lain, tertakluk pada susun atur yang diluluskan. Nisbah keluasan lantai membandingkan jumlah ruang lantai bagi semua tingkat dengan keluasan lot tanah berkenaan.

Tanah perumahan itu meliputi kira-kira 37.76 hektar, atau sekitar 19.7% daripada tapak projek seluas 191.61 hektar. Sebahagian besar kawasan selebihnya dirancang untuk kemudahan, pengangkutan, pendidikan, kawasan hijau dan air. Sebab itulah keluasan tanah projek yang besar itu tidak boleh terus dianggap sebagai ruang untuk pangsapuri.

Mengapa Lebuhraya Lingkaran 3 tidak termasuk dalam keluasan tapak

Lebuhraya Lingkaran 3 melalui kawasan perancangan yang lebih luas, tetapi tanah yang diperuntukkan untuk jalan itu tidak termasuk dalam projek perumahan Delta. Kawasan perancangan meliputi kira-kira 200.21 hektar, termasuk sekitar 8.6 hektar untuk jalan tersebut. Apabila tanah jalan itu ditolak, keluasan tapak projek perumahan menjadi 191.61 hektar.

Kawasan kajian awal lebih luas, iaitu kira-kira 205.21 hektar. Angka-angka ini merujuk kepada sempadan yang berbeza: kawasan yang dikaji, kawasan dalam pelan dan tanah yang termasuk dalam pelaburan perumahan. Membezakan sempadan tersebut menjelaskan mengapa keluasan pembangunan itu digambarkan antara hampir 192 hektar hingga lebih 200 hektar.

Tapak itu bersempadan dengan Terusan An Ha di barat dan Terusan Lien Vung di timur. Sempadan selatannya bersebelahan Terusan 7 serta tanah yang diperuntukkan untuk pengeluaran perindustrian, gudang dan kegunaan bercampur. Laluan air ini merupakan sebahagian daripada persekitaran yang ingin disepadukan ke dalam kawasan kejiranan baharu itu.

Lebuhraya Lingkaran 3 mempunyai koridor yang dirancang selebar sehingga 74.5 meter di kawasan itu. Koridor jalan utama dalaman dirancang dengan lebar 30, 23, 21 dan 19 meter. Koridor tersebut menyediakan ruang untuk menghubungkan perumahan, sekolah dan kemudahan dengan rangkaian pengangkutan di kawasan sekitarnya.

Sekolah, penjagaan kesihatan dan kawasan lapang dalam pelan

Kemudahan pendidikan Ba Diem merangkumi peringkat prasekolah, sekolah rendah, sekolah menengah rendah dan sekolah menengah atas. Butiran perancangan terdahulu memperuntukkan kira-kira 12.64 hektar untuk kemudahan pendidikan kejiranan dan 2.75 hektar lagi untuk sebuah sekolah menengah atas.

Hospital itu dirancang di kawasan seluas kira-kira 3.5 hektar, dengan bangunan sehingga 10 tingkat. Keluasan tanahnya hampir 2% daripada tapak projek. Sebuah bangunan tempat letak kereta sehingga sembilan tingkat turut dirancang, bersama kemudahan kebudayaan, sukan, pasar dan komersial.

Tanah untuk kemudahan meliputi kira-kira 17.99 hektar. Angka perancangan terdahulu turut memperuntukkan lebih 14 hektar untuk pengangkutan, hampir 14 hektar untuk kawasan hijau dalam kawasan kediaman dan 15.4 hektar untuk kawasan hijau awam yang memenuhi keperluan kawasan bandar yang lebih luas.

Kawasan air meliputi kira-kira 40.52 hektar, bersamaan sekitar 21% daripada tapak projek perumahan. Kira-kira 84 hektar dalam pelan yang lebih luas terletak di luar unit kejiranan kediaman, terutamanya sebagai kawasan air dan hijau. Kategori perancangan itu merujuk kepada bahagian susun atur yang berbeza dan perlu digunakan mengikut sempadan masing-masing.

Bandar itu mensyaratkan perumahan, infrastruktur teknikal dan infrastruktur sosial dibina secara serentak. Infrastruktur teknikal merangkumi sistem seperti jalan raya, saliran, bekalan elektrik dan air. Infrastruktur sosial pula meliputi kemudahan seperti sekolah dan penjagaan kesihatan. Oleh itu, jadual pembinaan penting kepada bakal penduduk, bukan sekadar tarikh pangsapuri mereka siap.

Penduduk membangkitkan kebimbangan praktikal sebelum kelulusan

Komun Ba Diem mengadakan rundingan masyarakat mengenai draf pelan terperinci di 110 Dang Cong Binh. Penduduk Kampung Xuan Thoi Thuong 14 hadir bersama pihak berkuasa tempatan, wakil Delta dan INNO, perunding perancangan.

Penduduk membangkitkan isu berhubung jadual pembinaan, keadaan semasa kawasan itu, susun atur yang dicadangkan, trafik, bekalan elektrik dan air, komunikasi serta pengurusan sisa pepejal. Wakil Delta dan INNO memberikan maklum balas sebelum kerja penyediaan dokumen perancangan diteruskan.

Rundingan itu berkaitan pelan berskala 1:500. Pada skala itu, satu sentimeter pada lukisan mewakili lima meter di kawasan sebenar, sekali gus membolehkan lokasi bangunan dan infrastruktur dilihat dengan agak terperinci. Pelan zon yang lebih luas menggunakan skala 1:2,000, dengan satu sentimeter mewakili 20 meter.

Kelulusan zon dikenal pasti sebagai Keputusan No. 3062/QD-UBND bertarikh 12 Jun 2026; satu lagi keterangan perancangan menyatakan pelan 1:2,000 itu diluluskan pada Ogos. Butiran rundingan menunjukkan penduduk meneliti susun atur dan kemudahan praktikal sebelum kelulusan pelaburan dikeluarkan pada Oktober.

Delta perlu membiayai projek dan menyelesaikan urusan penggunaan tanah terdahulu

Delta ditubuhkan pada 2007 dan beribu pejabat di Ba Diem. Syarikat itu sebelum ini menjalankan kegiatan pertanian di Hoc Mon. Vinhomes menjadi syarikat induknya pada 2019, manakala aktiviti utamanya disenaraikan dalam laporan tahunan 2025 sebagai pelaburan hartanah, pembinaan dan perniagaan.

Vinhomes dan syarikat berkaitan mengambil alih Delta pada Julai 2019 dengan nilai kira-kira 4 trilion dong. Delta kini bertanggungjawab membangunkan perumahan di tanah yang sebelum ini dikaitkan dengan penternakan tanaman dan haiwan serta kemudahan perindustrian untuk penyembelihan ternakan berpusat.

Projek terdahulu itu menghentikan operasinya pada 12 Oktober 2026. Delta perlu menyelesaikan prosedur pembubaran, melunaskan kewajipan kewangan dan mengurus hak penggunaan tanah serta aset yang terikat pada tanah itu mengikut undang-undang.

Anggaran pelaburan awal yang melebihi 64.053 trilion dong dicadangkan oleh pelabur. Jumlah itu akan ditentukan dengan lebih terperinci ketika projek disediakan, dinilai dan diluluskan. Delta perlu mengekalkan modal ekuiti yang mencukupi, membuktikan keupayaan kewangan dan mendapatkan pembiayaan lain melalui saluran yang sah.

Bandar itu secara jelas melarang syarikat berkenaan mengumpul modal atau menjalankan perniagaan hartanah sebelum memenuhi syarat yang ditetapkan. Oleh itu, kelulusan tersebut mengenakan tanggungjawab kewangan dan prosedur kepada Delta sebelum rumah boleh dipasarkan.

Disember 2026, 2028 dan 2030 ialah tarikh penting

Sasaran Jabatan Pembinaan untuk memulakan kerja pada Disember 2026 bermakna tempoh selepas kelulusan pelaburan pada Oktober agak singkat untuk menyiapkan persediaan yang diperlukan sebelum pembinaan. Delta perlu menyelesaikan prosedur berkaitan perancangan, tanah, pelaburan, pembinaan, alam sekitar dan pencegahan kebakaran sebelum pelaksanaan.

Sasaran jabatan itu untuk menyiapkan bahagian perumahan sosial pada 2028 merupakan sebahagian daripada jadual keseluruhan projek yang berlanjutan hingga akhir 2030. Tarikh lebih awal itu merujuk kepada rumah sosial, manakala tarikh kemudian meliputi keseluruhan pembangunan.

• Julai 2019: Vinhomes dan syarikat berkaitan mengambil alih Delta dengan nilai kira-kira 4 trilion dong.
• Jun 2026: Vingroup mengumumkan rancangan untuk kira-kira 4,500 pangsapuri sewa di Ba Diem.
• 8 Oktober 2026: Jabatan Pembinaan menggariskan sasaran tahunan bandar itu bagi perumahan sosial dan sewa.
• 12 Oktober 2026: Keputusan No. 6749/QD-UBND meluluskan pelaburan dan melantik Delta sebagai pemaju. Projek pertanian terdahulu turut menghentikan operasinya pada tarikh ini.
• Disember 2026: Jabatan Pembinaan menjangkakan pembinaan akan bermula.
• 2028: Jabatan itu menyasarkan bahagian perumahan sosial siap.
• Akhir 2030: Tempoh pelaksanaan yang diluluskan bagi keseluruhan projek berakhir.

Pembangunan itu boleh menerima insentif perumahan sosial di bawah Undang-Undang Perumahan 2023, Resolusi Perhimpunan Kebangsaan No. 201/2025/QH15 dan peraturan berkaitan, dengan syarat ia memenuhi ketetapan yang berkenaan. Bangunan juga perlu menjalani pemeriksaan penyiapan dan prosedur penerimaan yang diwajibkan sebelum digunakan.

Jabatan Pembinaan akan mengetuai pemberian panduan, pemeriksaan dan pemantauan kemajuan, serta melaporkan kepada kerajaan bandar setiap enam bulan. Agensi lain akan mengurus tanggungjawab masing-masing berhubung perancangan, tanah dan alam sekitar, serta memantau keupayaan kewangan pemaju. Pihak berkuasa yang bertanggungjawab akan mengambil tindakan terhadap pelanggaran, kelewatan dan kegagalan memenuhi syarat.

Ba Diem memasuki program perumahan bandar yang jauh lebih besar

Resolusi Kerajaan No. 303 menetapkan sasaran Bandar Raya Ho Chi Minh sebanyak 181,257 rumah sosial dan rumah sewa bagi 2026 hingga 2030. Pecahan yang dirancang oleh bandar itu ialah 129,257 rumah untuk dijual atau dibeli melalui pajakan dan 52,000 untuk disewa. Rumah sewa merangkumi kira-kira 28.7% daripada jumlah itu.

Dalam taklimat pada 8 Oktober, Jabatan Pembinaan menetapkan sasaran tahunan sebanyak 9,000 rumah pada 2026, 57,657 pada 2027 dan 38,200 setiap tahun dari 2028 hingga 2030. Jumlah bagi dua tahun pertama ialah 66,657 rumah. Sasaran 2027 sahaja melebihi enam kali ganda angka 2026, menunjukkan peningkatan mendadak dalam kadar penyerahan yang dijangkakan.

Sejak awal 2026, tiga projek yang mengandungi 2,283 rumah mula digunakan, manakala 13 projek dengan kira-kira 14,000 rumah memulakan pembinaan. Di seluruh bandar, 25 projek yang mengandungi kira-kira 22,900 rumah sedang dibina. Projek yang baru memulakan kerja merupakan sebahagian daripada rangkaian pembinaan yang lebih luas itu.

Bandar itu menjangkakan 13 projek dengan kira-kira 9,000 rumah siap sepanjang 2026. Sebanyak 17 projek lagi, berjumlah kira-kira 18,000 rumah, dijangka mencapai peringkat pembinaan yang diperlukan untuk dipertimbangkan bagi pelancaran pasaran, termasuk penyiapan kerja asas bangunan. Penyerahan rumah dan kebenaran untuk memasarkannya merupakan peringkat yang berasingan dalam proses itu.

Persediaan tanah juga merupakan tugas utama. Bandar itu mengenal pasti 191 tapak yang meliputi kira-kira 740 hektar: 100 tapak seluas 412.5 hektar di bekas Bandar Raya Ho Chi Minh, 59 tapak seluas kira-kira 184 hektar di bekas Binh Duong dan 32 tapak seluas kira-kira 143.6 hektar di bekas Ba Ria-Vung Tau.

Perancangan jangka panjang hingga 2040 menjangkakan kira-kira 1,730 hingga 1,740 hektar untuk perumahan sosial. Sebanyak 740 hektar yang dikenal pasti bersamaan kira-kira 43% daripada angka maksimum itu. Jabatan Perancangan dan Seni Bina ditugaskan meneliti tanah awam dan mengkaji penukaran kilang serta projek perindustrian yang tidak cekap.

Ba Diem menyumbang komitmen perumahan berskala besar kepada program itu, dengan pemaju, anggaran pelaburan dan jangka masa penyiapan yang jelas. Ujian praktikal seterusnya ialah menyelesaikan prosedur bagi membolehkan kerja bermula pada Disember seperti yang dirancang, sambil menyelaraskan penyediaan rumah dan kemudahan penting mengikut jadual yang sama.

Perkara Utama

• Bandar Raya Ho Chi Minh meluluskan projek Ba Diem Delta seluas 191.61 hektar pada 12 Oktober 2026.
• Pelan itu merangkumi kira-kira 37,620 rumah, termasuk 26,004 rumah sosial dan 3,960 rumah sosial untuk disewa.
• Anggaran pelaburan awal melebihi 64.053 trilion dong, dengan keseluruhan pembangunan dijadualkan berlangsung hingga 2030.
• Jabatan Pembinaan menjangkakan kerja bermula pada Disember 2026 dan menyasarkan bahagian perumahan sosial siap pada 2028.
• Sekolah, hospital, jalan raya, taman, kemudahan komersial dan kawasan air yang luas termasuk dalam perancangan.
• Delta perlu memenuhi syarat pembiayaan, pembinaan, jualan dan penyewaan, dengan laporan kemajuan kepada bandar setiap enam bulan.
• Jumlah 29,964 rumah sosial dan rumah sewa dalam projek itu bersamaan kira-kira 16.5% daripada sasaran bandar bagi 2026 hingga 2030.