Harga Tanah di Jepun Melonjak: Bagaimana Pelancongan Inbound Membentuk Semula Landskap Hartanah

Harga Tanah di Jepun Melonjak: Lonjakan Pelancongan di Sebalik Kenaikan Hartanah

Jepun sedang mengalami lonjakan harga tanah yang ketara, menandakan kadar kenaikan terpantas dalam tempoh lebih tiga dekad. Trend ini didorong terutamanya oleh ledakan pelancongan inbound, yang mengubah bukan sahaja bandar-bandar utama negara itu malah kawasan serantau dan luar bandar. Ketika pelawat asing berpusu-pusu ke Jepun dalam jumlah rekod, permintaan terhadap hotel, kedai dan penginapan melonjakkan nilai tanah ke paras baharu, sekali gus membentuk semula pasaran hartanah dan ekonomi tempatan negara itu.

Bagaimana Pelancongan Inbound Memacu Kenaikan Harga Tanah

Data terkini kerajaan Jepun menunjukkan bahawa purata harga tanah di seluruh negara meningkat 2.7% setakat 1 Januari 2025, kenaikan untuk tahun keempat berturut-turut dan kadar terpantas sejak 1991. Kenaikan ini tidak terhad kepada pusat bandar negara itu; ia merebak ke kawasan serantau malah beberapa kawasan luar bandar, fenomena yang tidak pernah berlaku sejak era gelembung aset pada awal 1990-an.

Menurut Kementerian Tanah, Infrastruktur, Pengangkutan dan Pelancongan, lonjakan ini berkait rapat dengan kemasukan pelancong asing. Pada 2024, Jepun menerima anggaran 36.87 juta pelawat, jumlah tertinggi sejak rekod mula dicatat pada 1964. Pelancong ini membelanjakan lebih ¥8.1 trilion (kira-kira $53 bilion), sekali gus memberi rangsangan besar kepada ekonomi. Yen yang lemah menjadikan Jepun destinasi menarik dan mampu dikunjungi ramai, seterusnya menggiatkan lagi ledakan pelancongan.

Fumiko Watanabe, penyelidik di Institut Penyelidikan NLI, berkata:

Kawasan yang popular dalam kalangan pelancong inbound dijangka terus mencatat kenaikan harga tanah tertinggi, memandangkan jumlah pelawat ke Jepun terus mencapai rekod baharu.

Permintaan ini amat ketara di kawasan yang mempunyai tarikan pelancong popular, apabila keperluan terhadap hotel, restoran dan ruang niaga menaikkan nilai tanah komersial serta kediaman.

Tumpuan Pelancong: Lokasi Harga Tanah Melonjak

Antara kenaikan harga tanah paling mendadak berlaku di destinasi pelancongan paling popular di Jepun. Sebagai contoh, harga tanah di perkampungan peranginan ski Hakuba di Wilayah Nagano melonjak 32.4% dalam tempoh setahun, kadar tertinggi di seluruh negara. Furano di Hokkaido, satu lagi destinasi kegemaran pelawat asing, mencatat kenaikan 30.2%. Di Tokyo, daerah Asakusa—terkenal dengan kuil bersejarah dan jalan beli-belah yang sibuk—mencatat kenaikan 29%, manakala Takayama di Wilayah Gifu, yang terkenal dengan pekan lama terpelihara dan budaya tradisionalnya, meningkat 28.3%.

Kawasan ini bukan sahaja menarik pelancong, malah pelabur dan pemaju yang mahu memanfaatkan permintaan penginapan dan perkhidmatan yang semakin meningkat. Di Takayama, misalnya, lonjakan jumlah pelawat asing menyebabkan premis di sepanjang jalan pelancongan utama hampir penuh ditempah, sementara pembeli segera memborong kedai atau rumah penginapan yang tersedia. Tsunetada Minami, pengurus rumah penginapan bersejarah Sumiyoshi Ryokan, menjelaskan:

Tempahan kami hampir penuh sehingga September. Pelancong antarabangsa penting untuk kelangsungan perniagaan kami.

Di Tokyo, jalan Kaminarimon-dori di Asakusa mencatat kenaikan harga tanah tertinggi di ibu negara, mencerminkan populariti kawasan itu dalam kalangan pelancong asing yang berpusu-pusu menghadiri acara seperti Pesta Sanja dan menikmati suasana meriah di jalan beli-belah Nakamise-dori.

Pembangunan Semula Bandar dan Kesan Ekspo Osaka-Kansai

Walaupun pelancongan menjadi pemacu utama, projek pembangunan semula bandar turut memainkan peranan penting dalam menaikkan harga tanah. Ekspo Osaka-Kansai 2025 yang bakal berlangsung di pulau buatan Yumeshima mencetuskan gelombang spekulasi dan pelaburan di kawasan sekitarnya. Sebelum ekspo itu dibuka lagi, harga tanah di sekitar Stesen Yumeshima di Laluan Chuo Metro Osaka meningkat 18.2%, manakala kawasan berhampiran Stesen Bentencho mencatat kenaikan 11%.

Cadangan pembangunan semula bagi lot tanah yang luas, seperti tapak bekas sekolah menengah perbandaran berhampiran Bentencho, menarik minat besar daripada pemaju. Seorang pegawai bandaraya berkata:

Kawasan ini mendapat banyak perhatian kerana lokasinya berhampiran Yumeshima.

Pengusaha hotel di Osaka melaporkan bahawa purata kadar bilik meningkat 30% berbanding tahun sebelumnya sejak ekspo itu dibuka, dengan peningkatan ketara jumlah pelawat dari Eropah dan Amerika Syarikat selain Asia. Ekspo itu menjadi iklan berkesan untuk Osaka, sekali gus meningkatkan daya tarikan globalnya dan menaikkan nilai hartanah.

Harga Tanah Rekod di Bandar-Bandar Utama

Tokyo terus mendahului negara itu dari segi nilai mutlak tanah. Jalan Ginza Chuo di tengah-tengah daerah beli-belah mewah Tokyo mengekalkan gelaran tanah paling mahal di Jepun selama 40 tahun berturut-turut. Pada 2025, harganya mencecah rekod 48.08 juta yen (kira-kira $333,600) bagi setiap meter persegi, meningkat 8.7% berbanding tahun sebelumnya. Ini mencerminkan bukan sahaja daya tarikan berterusan kawasan itu kepada pembeli tempatan dan antarabangsa, tetapi juga trend lebih luas kenaikan nilai tanah bandar yang didorong pelancongan dan pembangunan semula.

Bandar-bandar utama lain turut mencatat kenaikan ketara. Bandar Saitama dan Bandar Chiba, kedua-duanya terletak dalam jarak ulang-alik dari Tokyo, merekodkan kenaikan harga tanah masing-masing 11.9% dan 11.2%, didorong jaringan pengangkutan yang mudah serta projek pembangunan yang sedang berjalan. Di Fukuoka dan Okinawa, yang popular dengan kawasan peranginannya, harga tanah masing-masing meningkat 6.0% dan 6.3%.

Kawasan Luar Bandar dan Serantau: Gambaran Bercampur

Walaupun ledakan harga tanah paling ketara di kawasan bandar dan tumpuan pelancong, kesannya mula merebak ke beberapa wilayah luar bandar buat kali pertama dalam beberapa dekad. Data kerajaan menunjukkan lebih separuh kawasan luar bandar yang dikaji mencatat kenaikan harga tanah, fenomena yang tidak pernah dilihat selama lebih 30 tahun. Hal ini sebahagian besarnya dikaitkan dengan kesan limpahan pelancongan dan, dalam sesetengah kes, pembukaan industri baharu seperti pembuatan semikonduktor.

Sebagai contoh, harga tanah komersial di Chitose, Hokkaido, yang menjadi lokasi industri semikonduktor yang sedang berkembang, meningkat 48.8%. Namun, tidak semua kawasan luar bandar mendapat manfaat. Wilayah yang berdepan kemerosotan penduduk dan kegiatan komersial yang terhad terus menyaksikan nilai tanah merosot. Kesan bencana alam juga jelas kelihatan; Wajima di Wilayah Ishikawa, yang musnah akibat gempa bumi besar dan kebakaran susulan, mencatat kejatuhan harga tanah 16.7%—penurunan paling ketara di negara itu.

Kesan Ekonomi dan Sosial: Peluang dan Cabaran

Lonjakan harga tanah yang didorong pelancongan inbound membawa peluang dan cabaran kepada Jepun. Dari sudut positif, ledakan pelancongan merancakkan semula ekonomi tempatan, mewujudkan pekerjaan dan menjana hasil cukai. Pembinaan hotel, restoran dan ruang niaga baharu merangsang sektor hartanah dan pembinaan, manakala peningkatan perbelanjaan pelancong menggiatkan industri perkhidmatan.

Namun, kebimbangan terhadap kesan negatif semakin meningkat. Pelancongan berlebihan membebankan infrastruktur di destinasi popular seperti Kyoto dan Gunung Fuji, menyukarkan penduduk tempatan menggunakan pengangkutan awam dan menikmati bandar mereka sendiri. Kenaikan harga tanah dan penginapan juga menyukarkan rakyat biasa Jepun untuk melancong dalam negara, apabila kadar hotel melonjak bagi memenuhi permintaan pelawat asing.

JAPAN Forward menyorot cabaran ini, dengan menyatakan bahawa meskipun kerajaan menyasarkan peningkatan lanjut jumlah pelancong dan perbelanjaan menjelang 2030, pengurusan yang teliti diperlukan bagi mengelakkan kesan buruk terhadap kualiti hidup penduduk. Isu seperti kesesakan, kerosakan harta benda dan ketegangan budaya mendorong gesaan supaya rangka kerja perundangan diperkukuh dan strategi pengurusan pelawat ditambah baik.

Apakah yang Memacu Ledakan Pelancongan?

Beberapa faktor menyumbang kepada ledakan pelancongan Jepun yang belum pernah berlaku sebelum ini:

• Yen Lemah: Susut nilai yen Jepun menjadikan negara itu destinasi mampu dikunjungi pelawat asing, khususnya dari Amerika Syarikat, Eropah dan Asia.
• Daya Tarikan Global: Gabungan unik budaya tradisional, tarikan moden dan keindahan alam semula jadi Jepun terus menarik pelancong dari seluruh dunia.
• Infrastruktur yang Lebih Baik: Pelaburan dalam pengangkutan, penginapan dan kemudahan pelancong memudahkan pelawat meneroka kawasan terpencil sekalipun.
• Media Sosial dan Acara: Populariti perayaan, masakan dan pengalaman Jepun diperluas melalui media sosial, sekali gus menarik lebih banyak perhatian antarabangsa kepada destinasi tempatan.

Pada masa sama, usaha proaktif kerajaan untuk melonggarkan syarat visa dan mempromosikan pelancongan dijangka mengekalkan kemasukan pelawat pada tahun-tahun akan datang.

Risiko dan Langkah Seterusnya

Walaupun momentum positif berterusan, pakar memberi amaran bahawa ledakan harga tanah mungkin tidak mampan di semua kawasan. Kenaikan kos pembinaan dan kemungkinan kadar faedah meningkat boleh melemahkan permintaan, khususnya bagi hartanah kediaman. Penduduk Jepun yang semakin menua dan menyusut turut menimbulkan cabaran jangka panjang, kerana sesetengah wilayah mungkin sukar mengekalkan kegiatan ekonomi selepas lonjakan awal yang dipacu pelancongan reda.

Yoshida Tasuku, penyelidik di Institut Penyelidikan NLI, memberi amaran:

Faktor-faktor ini mungkin menghalang orang ramai daripada membeli rumah, sekali gus memberi kesan negatif terhadap harga tanah.

Pembuat dasar dan kerajaan tempatan kini perlu mengimbangi manfaat pertumbuhan yang dipacu pelancongan dengan keperluan melindungi kepentingan penduduk serta memastikan pembangunan mampan. Usaha ini termasuk pelaburan dalam infrastruktur, pengurusan aliran pelawat dan sokongan kepada komuniti tempatan yang terjejas oleh perubahan pesat.

Ringkasan

• Harga tanah di Jepun meningkat pada kadar terpantas dalam tempoh lebih 30 tahun, terutamanya didorong ledakan pelancongan inbound.
• Destinasi pelancongan utama seperti Hakuba, Furano, Asakusa dan Takayama mencatat kenaikan harga tanah mendadak, dengan sesetengah kawasan meningkat lebih 30% dalam tempoh setahun.
• Projek pembangunan semula bandar, seperti yang berkaitan dengan Ekspo Osaka-Kansai 2025, terus menaikkan nilai tanah di bandar-bandar utama.
• Buat kali pertama dalam beberapa dekad, beberapa kawasan luar bandar dan serantau turut mengalami kenaikan harga tanah, meskipun kawasan lain terus berdepan kemerosotan akibat kehilangan penduduk dan bencana alam.
• Ledakan pelancongan merancakkan semula ekonomi tempatan tetapi turut menimbulkan cabaran seperti pelancongan berlebihan, peningkatan kos sara hidup dan ketegangan sosial.
• Pakar memberi amaran bahawa kenaikan kos pembinaan, kadar faedah yang lebih tinggi dan trend demografi boleh menjejaskan kemampanan lonjakan harga tanah.
• Kerajaan Jepun dan pihak berkuasa tempatan sedang berusaha mengimbangi manfaat ekonomi pelancongan dengan keperluan melindungi penduduk serta memastikan kestabilan jangka panjang.