Krisis Lambakan Perumahan di Pattaya dan Greater Bangkok: Punca, Kesan dan Laluan ke Arah Pemulihan

Lambakan Perumahan Thailand: Cabaran yang Menanti Pattaya dan Greater Bangkok

Sektor hartanah Thailand, yang sekian lama dianggap sebagai tonggak ekonomi negara, kini berdepan cabaran besar: lambakan perumahan yang semakin meningkat di kawasan utama Greater Bangkok dan bandar pesisir popular Pattaya. Pakar industri memberi amaran bahawa lambakan rumah dan kondominium yang belum terjual ini mungkin mengambil masa tiga hingga empat tahun—atau lebih lama—untuk diatasi, dengan kesan meluas terhadap pemaju, pelabur dan pembeli rumah.

Isu ini tertumpu di 15 zon kediaman di pinggir Bangkok dan koridor berhampiran Pattaya, dengan ribuan unit masih belum terjual. Keadaan ini diburukkan lagi oleh cabaran ekonomi yang lebih luas, perubahan pilihan pembeli dan dasar kerajaan yang terus berkembang. Artikel ini meneliti punca, kesan dan penyelesaian yang berpotensi bagi lambakan perumahan di Thailand, berdasarkan analisis pakar, data pasaran dan perkembangan terkini dalam sektor hartanah.

Di Manakah Lambakan Paling Serius?

Lambakan tertumpu di daerah dan koridor tertentu, di dalam serta sekitar Bangkok dan memanjang hingga ke Pattaya. Menurut Pusat Penyelidikan dan Penilaian Hartanah Thailand di Agency for Real Estate Affairs (AREA), kawasan yang paling terjejas termasuk:

• Nawamin
• Klong Rangsit
• Lam Luk Ka
• Srinakarin-Thepharak
• Pak Nam
• Bang Na-Trat
• Pracha Uthit
• Ekachai-Bang Bon
• Mahachai-Saetthakit
• Bang Bua Thong
• Lat Lum Kaeo

Di zon-zon ini, sebahagian besar unit yang belum terjual terdiri daripada rumah bandar dan kondominium berharga bawah 3 juta baht (kira-kira $80,000), yang sering terletak jauh dari pusat bandar. Hartanah ini tidak sepadan dengan kemampuan membeli dan pilihan penduduk tempatan, sekali gus menyebabkan jualan perlahan dan jumlah unit tersedia terus bertambah.

Tumpuan di Pattaya: Kisah Dua Pasaran

Pattaya, bandar yang sinonim dengan pelancongan dan kehidupan di tepi pantai, menampilkan keadaan yang kompleks. Di satu pihak, bandar itu menyaksikan lonjakan pelancaran kondominium baharu—hampir 7,000 unit pada separuh pertama 2024 sahaja, menurut Colliers International Thailand. Angka ini merupakan yang tertinggi dalam tempoh tiga tahun dan jauh mengatasi kadar serapan sejarah pasaran. Di pihak lain, segmen mewah, khususnya kondominium utama di tepi pantai, terus mendapat permintaan kukuh daripada pembeli Thailand dan antarabangsa, terutama dari China dan Rusia.

Phattarachai Taweewong, pengarah penyelidikan di Colliers, berkata kawasan seperti Jomtien dan Wong Amat kekal popular, namun jumlah bekalan baharu yang besar berisiko menyebabkan lambakan berpanjangan. "Pasaran sepatutnya tidak melebihi 4,000 unit baharu setahun, namun 6,997 unit sudah pun diperkenalkan pada separuh pertama tahun ini," katanya memberi amaran.

Sementara itu, kadar penyerapan purata kondominium di Pattaya ialah 76%, dengan sesetengah kawasan seperti Pattaya City mencatatkan kadar setinggi 87%. Namun, pelancaran baharu yang pesat mengancam untuk mengatasi permintaan, khususnya dalam segmen pertengahan dan bajet.

Apakah Punca Lambakan Ini?

Beberapa faktor yang saling berkait mendorong krisis lambakan di Pattaya dan Greater Bangkok:

• Kelembapan Ekonomi dan Hutang Isi Rumah yang Tinggi: Pertumbuhan ekonomi Thailand perlahan, manakala hutang isi rumah kini melebihi 90% daripada KDNK, meningkat daripada 60% sebelum krisis kewangan Asia 1997. Beban hutang yang tinggi ini mengehadkan kemampuan pembeli mendapatkan pinjaman perumahan, khususnya bagi hartanah berharga bawah 3 juta baht.
• Akses Terhad kepada Pembiayaan: Bank mengetatkan syarat pinjaman, terutama bagi pembeli berpendapatan sederhana dan rendah. Kadar penolakan pinjaman bagi pembeli rumah mampu milik mencecah 50% di sesetengah kawasan, menurut Khaosod English.
• Ketidakpadanan antara Bekalan dengan Permintaan: Pemaju terus melancarkan projek baharu di kawasan pinggir tanpa menilai permintaan tempatan atau pilihan pembeli dengan secukupnya. Banyak unit baharu terletak jauh dari pengangkutan awam atau pusat pekerjaan, sekali gus kurang menarik kepada bakal penghuni.
• Perubahan Demografi dan Pilihan: Pembeli muda dan golongan profesional bandar semakin memilih kondominium dengan kemudahan moden dan rangkaian pengangkutan yang baik, manakala pesara dan ekspatriat mencari hartanah di tepi pantai atau berkonsepkan resort. Sebahagian besar unit yang belum terjual tidak memenuhi kecenderungan ini.
• Kebergantungan pada Pelancongan: Pasaran hartanah Pattaya berkait rapat dengan sektor pelancongan. Kepulangan pelawat antarabangsa telah meningkatkan permintaan terhadap kondominium mewah, tetapi segmen pertengahan dan bajet kekal terdedah kepada turun naik ketibaan pelancong dan keadaan ekonomi global.

Pandangan Pakar tentang Krisis

Pengerusi AREA, Encik Sophon Pornchokchai, menekankan perlunya sikap berhati-hati:

Pemaju dinasihatkan supaya mengelak daripada melancarkan projek baharu di zon tepu ini, kecuali jika mereka menawarkan reka bentuk yang lebih baik atau nilai tambah untuk menarik pembeli, kerana jualan yang perlahan dan kemungkinan projek gagal merupakan risikonya.

Penganalisis di KKP Research dan SCB Economic Intelligence Centre memberi amaran bahawa jika penggubal dasar tidak melaksanakan pembaharuan untuk meningkatkan pendapatan dan menarik pelaburan asing, Thailand mungkin berdepan "dekad yang hilang" dengan nilai hartanah yang mendatar, seperti pengalaman Jepun pada 1990-an.

Bagaimanakah Pemaju dan Pelabur Bertindak Balas?

Krisis lambakan memaksa pemaju memikirkan semula strategi mereka. Sesetengah syarikat, seperti SC Asset Corporation, mempelbagaikan perniagaan ke bidang bukan hartanah seperti hotel, kawasan perindustrian dan penyewaan pangsapuri di luar negara. Pemaju lain memberi tumpuan kepada usaha yang menjana pendapatan berulang dan mengurangkan pelancaran kediaman baharu.

Bagi pelabur, gambarannya bercampur-campur. Lokasi utama di Bangkok dan Pattaya masih menawarkan pulangan sewa yang menarik serta potensi kenaikan nilai jangka panjang, namun kawasan yang mengalami lambakan membawa risiko besar. Pembeli asing, terutama dari China dan Rusia, terus memacu permintaan terhadap kondominium mewah, tetapi segmen pertengahan dan bajet berdepan kadar kekosongan lebih tinggi dan kenaikan nilai modal yang lebih perlahan.

Pasaran Sewaan: Sinar Harapan?

Walaupun jualan merosot, pasaran sewaan Bangkok menunjukkan daya tahan. Harga sewa hartanah kediaman meningkat 3% tahun ke tahun, dengan kenaikan lebih tinggi di kawasan berhampiran pengangkutan awam dan pusat komersial. Kondominium merangkumi sebahagian besar hartanah sewaan yang tersedia, sekali gus menawarkan pendapatan konsisten kepada tuan rumah dan pelabur. Namun, pasaran sewaan sahaja berkemungkinan tidak mampu menyerap keseluruhan lambakan, khususnya di kawasan pinggir.

Dasar Kerajaan dan Laluan ke Arah Pemulihan

Kerajaan Thailand memperkenalkan pelbagai langkah untuk merangsang pasaran hartanah, termasuk melaraskan nisbah pinjaman kepada nilai hartanah dan mengurangkan fi pindah milik serta gadai janji. Namun, dasar-dasar ini lebih banyak memberi manfaat kepada pembeli dan pelabur kelas atasan, dengan sedikit kelegaan kepada pasaran yang lebih luas.

Pakar berpendapat campur tangan yang lebih bersasar diperlukan, antaranya:

• Memperluas akses kepada pembiayaan bagi pembeli berpendapatan sederhana
• Mengurangkan cukai tanah dan hartanah bagi perumahan mampu milik
• Menggalakkan pelaburan asing melalui liberalisasi terkawal terhadap peraturan pemilikan
• Melabur dalam infrastruktur dan pengangkutan awam untuk meningkatkan daya tarikan kawasan pinggir

Perkembangan politik turut memainkan peranan. Kepulangan keluarga Shinawatra ke tampuk kuasa mencetuskan harapan terhadap pelaburan infrastruktur yang diperbaharui dan dasar populis yang boleh merangsang permintaan perumahan. Namun, kebimbangan berhubung kestabilan politik, hutang awam dan keberkesanan campur tangan kerajaan masih berterusan.

Pembahagian Pasaran: Pemenang dan Yang Terjejas

Krisis lambakan tidak menjejaskan semua segmen pasaran secara sama rata. Kondominium bajet dan kelas pertengahan di kawasan pinggir bergelut dengan kadar kekosongan yang tinggi dan jualan perlahan, manakala hartanah mewah di tepi pantai Pattaya dan kondominium utama di pusat Bangkok terus mendapat permintaan kukuh serta memperoleh harga premium.

Misalnya, PTY Residence Sai 1 milik Sansiri, sebuah kondominium mewah di tepi pantai Pattaya, habis dijual sepenuhnya kepada pembeli asing dalam masa beberapa jam selepas pelancaran, dengan jualan bernilai 1.85 bilion baht. Ini mengukuhkan daya tarikan hartanah berkualiti tinggi di lokasi strategik, meskipun pasaran secara keseluruhan berdepan cabaran.

Nasihat kepada Pelabur: Berhati-hati

Pakar industri menasihatkan pelabur supaya mengutamakan kualiti dan lokasi berbanding jumlah unit. Hartanah di kawasan kejiranan yang mantap, dengan rangkaian pengangkutan yang baik, kemudahan dan permintaan sewaan yang kukuh, berkemungkinan mencatatkan prestasi lebih baik berbanding kawasan yang mengalami lambakan. Usaha wajar penting, khususnya ketika membeli hartanah yang masih dalam pembinaan atau daripada pemaju yang lebih kecil.

Implikasi Lebih Luas terhadap Ekonomi Thailand

Sektor hartanah merupakan pemacu utama ekonomi Thailand, menyokong jutaan pekerjaan dan menyumbang dengan ketara kepada KDNK. Kemerosotan yang berpanjangan boleh memberi kesan berantai terhadap sektor pembinaan, kewangan dan industri berkaitan. Namun, pasaran ini pernah menunjukkan daya tahan, termasuk pulih daripada krisis seperti kejatuhan kewangan Asia 1997 dan pandemik COVID-19.

Ke hadapan, laluan pemulihan bergantung pada gabungan pelarasan yang didorong pasaran, dasar kerajaan dan arah aliran ekonomi yang lebih luas. Pemaju yang menyesuaikan diri dengan perubahan pilihan pembeli, menumpukan pada kualiti dan mengurus bekalan secara berhemah berada pada kedudukan terbaik untuk mengharungi cabaran ini.

Ringkasan

• Thailand berdepan lambakan perumahan yang ketara di kawasan utama Greater Bangkok dan Pattaya, dengan ribuan unit belum terjual tertumpu di zon pinggir.
• Lambakan ini berpunca daripada kelembapan ekonomi, hutang isi rumah yang tinggi, akses terhad kepada pembiayaan dan ketidakpadanan antara bekalan dengan permintaan.
• Segmen kondominium mewah Pattaya kekal kukuh, tetapi hartanah kelas pertengahan dan bajet berisiko mengalami kekosongan berpanjangan serta harga yang mendatar.
• Pemaju mempelbagaikan perniagaan dan mengurangkan pelancaran baharu, manakala pelabur dinasihatkan supaya mengutamakan kualiti dan lokasi.
• Setakat ini, campur tangan kerajaan memberi kesan yang terhad; dasar yang lebih bersasar diperlukan untuk merangsang permintaan dan menyerap lebihan bekalan.
• Pemulihan sektor hartanah bergantung pada pembaharuan ekonomi, pelaburan infrastruktur dan keupayaan pemaju menyesuaikan diri dengan perubahan dinamik pasaran.