Pelabur Global Membanjiri Pasaran Perumahan Sewa Korea Ketika Isi Rumah Bujang Meningkat dan Pasaran Berubah

Revolusi Perumahan Sewa Korea Selatan: Mengapa Pelabur Global Membuat Pelaburan Besar

Pasaran perumahan sewa Korea Selatan sedang mengalami perubahan besar, sekali gus menarik perhatian beberapa pelabur hartanah terbesar dunia. Perubahan ini didorong oleh peningkatan mendadak isi rumah seorang, gaya hidup yang berubah dan usaha kerajaan menarik modal institusi bagi menangani kekurangan perumahan serta memodenkan sektor ini. Ketika gergasi global seperti Greystar, The Living Company dan CPPIB dari Kanada mencurahkan berbilion-bilion ke dalam perumahan sewa Korea, landskap hartanah negara itu sedang dibentuk semula dengan kesan jangka panjang terhadap penduduk, pelabur dan penggubal dasar.

Apakah Pendorong Peningkatan Ini? Lonjakan Isi Rumah Seorang dan Perubahan Demografi

Penduduk Korea Selatan semakin berusia dan tertumpu di bandar, namun trend paling ketara mungkin pertumbuhan pesat isi rumah seorang. Menurut data kerajaan dan industri, isi rumah seorang merangkumi 41.5% daripada semua isi rumah di seluruh negara pada akhir 2024, meningkat daripada hanya 29.5% pada 2015. Di Seoul, bahagiannya lebih tinggi, dengan hampir empat daripada sepuluh isi rumah kini hanya terdiri daripada seorang. Perubahan demografi ini bukan sahaja mengubah norma sosial, malah turut meningkatkan permintaan terhadap jenis perumahan baharu yang lebih kecil, fleksibel dan diurus secara profesional.

Daripada Jeonse kepada Sewa Bulanan: Kemerosotan Sistem Unik Korea

Dari segi sejarah, pasaran sewa Korea didominasi sistem jeonse, iaitu aturan unik yang menyaksikan penyewa membayar deposit sekaligus yang besar (selalunya 50-80% daripada nilai hartanah) dan bukannya sewa bulanan. Deposit itu dipulangkan pada akhir tempoh pajakan. Walaupun jeonse pernah dianggap menguntungkan kedua-dua pihak, sistem ini semakin kurang menarik berikutan kenaikan harga hartanah, gaji yang tidak meningkat dan beberapa kes penipuan sewa berprofil tinggi baru-baru ini yang menyebabkan sesetengah pemilik rumah tidak mampu memulangkan deposit.

Akibatnya, perjanjian sewa bulanan semakin pesat menggantikan jeonse, khususnya dalam kalangan golongan muda dan penduduk asing yang mungkin tidak mempunyai akses kepada wang tunai atau pinjaman bank dalam jumlah besar. Peralihan ini membuka ruang kepada pelabur institusi dan pengendali profesional untuk memasuki pasaran dengan model sewaan baharu, termasuk kediaman bersama dan pangsapuri berperkhidmatan.

Modal Global Masuk: Siapa Melabur dan Mengapa?

Pelabur institusi asing sudah beberapa tahun memerhatikan sektor perumahan sewa Korea, namun perubahan dasar dan trend pasaran terkini mempercepat kemasukan mereka. Pemain utama termasuk:

• The Living Company (Australia): Membuka pejabat di Korea pada 2025, menjadikan negara itu hab pertamanya di luar negara dan menandakan komitmen jangka panjang terhadap pasaran tersebut.
• Greystar Real Estate Partners (AS): Pelabur perumahan sewa terbesar dunia ini memulakan operasi di Korea pada Julai 2025 dan merancang untuk memasukkan Korea dalam dana Asia-Pacifik bernilai $2.6 bilion.
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): Menubuhkan usaha sama bernilai 500 bilion won ($344 juta) dengan pemaju Korea, MGRV, untuk membina rumah sewa, sekali gus menandakan pelaburan langsung pertamanya dalam hartanah kediaman Korea.
• Morgan Stanley: Bekerjasama dengan pemaju tempatan SK D&D untuk melabur dalam hartanah kediaman, susulan langkah serupa oleh KKR, ICG, Hines dan syarikat lain.

Pelabur ini menjangkakan pasaran sewa Korea akan mengikuti jejak AS dan Eropah, tempat perumahan sewa bina-untuk-sewa (BTR) yang diurus secara profesional menjadi kelas aset utama. Strategi mereka sering bermula dengan perumahan pelajar dan pangsapuri bandar kompak untuk golongan dewasa muda, dengan rancangan untuk berkembang ke sektor kediaman warga emas apabila penduduk semakin berusia.

Mengapa Korea? Asas Pasaran dan Perubahan Dasar

Beberapa faktor menjadikan Korea sangat menarik kepada pelabur global:

• Permintaan Kukuh: Pertumbuhan pesat isi rumah seorang dan kekurangan perumahan yang berterusan, khususnya di Seoul, mewujudkan permintaan kukuh terhadap unit sewa.
• Pembaharuan Peraturan: Pada Ogos 2024, kerajaan mengumumkan Pelan Pembekalan Perumahan Sewa yang menyeluruh, melonggarkan peraturan pelaburan institusi dan menawarkan insentif cukai bagi perumahan sewa jangka panjang. Pelan itu menyasarkan pembekalan lebih 1 juta rumah berbilang keluarga untuk pajakan jangka panjang menjelang 2035.
• Kemampuan Relatif: Walaupun harga meningkat baru-baru ini, sewa bulanan di Seoul masih lebih rendah berbanding Tokyo, Hong Kong atau New York, sekali gus memberi ruang untuk pertumbuhan dan pulangan menarik kepada pelabur.

Perubahan Pasaran: Daripada Bina-untuk-Jual kepada Bina-untuk-Sewa

Dahulu, pemaju Korea membina pangsapuri untuk dijual kepada pembeli individu, bergantung pada pembiayaan projek dan keluar daripada pelaburan dengan cepat. Gelombang pelaburan baharu mengalihkan tumpuan kepada model bina-untuk-sewa (BTR), yang membolehkan pengendali mengekalkan pemilikan dan menjana pendapatan jangka panjang daripada penyewa. Pendekatan ini memerlukan modal yang besar, kepakaran operasi dan kesediaan untuk mengharungi persekitaran peraturan Korea yang kompleks.

Pengendali profesional memperkenalkan amalan terbaik global dalam pengurusan hartanah, perkhidmatan penyewa dan pembinaan komuniti. Sebagai contoh, kediaman bersama, yang membolehkan penghuni memiliki bilik tidur peribadi tetapi berkongsi dapur, ruang santai dan ruang kerja, semakin popular dalam kalangan golongan profesional muda dan pelajar. Model ini menawarkan fleksibiliti, kemudahan dan semangat kekitaan, sekali gus memenuhi keperluan penduduk bandar yang kerap berpindah.

Peningkatan Kediaman Bersama: Pilihan Kediaman Baharu

Kediaman bersama semakin menjadi trend kediaman arus perdana di bandar-bandar utama Korea. Menurut kajian JLL dan sumber industri lain, aset kediaman bersama menyasarkan golongan bujang muda, pelajar dan penduduk antarabangsa yang menghargai kehidupan bermasyarakat serta tempoh pajakan yang fleksibel. Unitnya biasanya kompak (saiz median sekitar 23 meter persegi di Seoul), tetapi dilengkapi kemudahan berkongsi seperti gimnasium, ruang kerja bersama dan perpustakaan.

Sewa unit kediaman bersama lebih tinggi berbanding officetel tradisional (pangsapuri studio), mencerminkan nilai tambah perkhidmatan dan komuniti. Di Seoul, sewa bulanan median bagi unit kediaman bersama berkeluasan kurang daripada 40 meter persegi ialah kira-kira 1.13 juta won, manakala di lokasi premium seperti Gangnam, sewanya boleh mencecah 1.7 juta won. Sektor ini menarik pelabur tempatan dan asing, dengan urus niaga penting termasuk penukaran officetel dan hotel yang tidak terjual menjadi kediaman bersama.

Pelaburan institusi turut disalurkan melalui amanah pelaburan hartanah (REIT), dengan IGIS Residence REIT mendahului langkah ini dan pihak lain merancang portfolio kediaman bersama yang baharu. Sokongan kerajaan terhadap REIT dan perumahan sewa jangka panjang dijangka akan terus merancakkan sektor ini.

Halangan Peraturan dan Perbahasan Dasar: Mampukah Pertumbuhan Dikekalkan?

Walaupun prospeknya cerah, pasaran perumahan sewa Korea berdepan cabaran besar dari segi peraturan dan sosial. Undang-undang penyewaan negara itu, khususnya undang-undang perlindungan jeonse, mengehadkan kenaikan sewa kepada 5% bagi pembaharuan kontrak setiap dua tahun. Walaupun peraturan ini melindungi penyewa, ia mengehadkan fleksibiliti pengendali dan mungkin menghalang sesetengah pelabur.

Perubahan dasar terkini melonggarkan beberapa sekatan, khususnya bagi perumahan sewa swasta jangka panjang. Pelan Pembekalan Perumahan Sewa 2024 kerajaan mengkategorikan model perniagaan kepada perumahan yang disokong, separa autonomi dan autonomi, masing-masing tertakluk pada tahap peraturan dan insentif cukai yang berbeza. Pemilik perumahan sewa swasta boleh menikmati pengecualian cukai pemerolehan dan cukai hartanah, dengan syarat mereka bersetuju dengan pajakan selama 20 tahun dan mematuhi piawaian kenaikan sewa.

Bagaimanapun, pelaksanaannya memerlukan pindaan perundangan, manakala suasana politik masih tidak menentu. Cadangan langkah untuk mengawal pemilikan asing dengan lebih ketat, termasuk sistem permit, cukai lebih tinggi bagi pemilik berbilang hartanah dan pengawasan lebih ketat, mencetuskan perbahasan mengenai akses pasaran, layanan timbal balik dan risiko menghalang pelaburan yang sah.

Pemilikan Asing: Peluang atau Ancaman?

Warga asing kini memiliki lebih 100,000 unit kediaman di Korea, dengan tiga perempat daripadanya terletak di kawasan metropolitan Seoul. Walaupun jumlah ini hanya sekitar 0.5% daripada keseluruhan stok perumahan negara, trend tersebut menimbulkan kebimbangan mengenai kemampuan memiliki rumah, herotan pasaran dan kelompangan peraturan. Pembeli dari China, Amerika Syarikat dan Kanada paling aktif, dengan sesetengahnya menggunakan pembiayaan luar pesisir untuk mengelak sekatan pinjaman tempatan.

Kebanyakan pemilik asing hanya memiliki satu hartanah, tetapi sebilangan kecil memiliki beberapa unit, sekali gus mencetuskan spekulasi mengenai pembelian yang didorong pelaburan. Penggubal dasar sedang mempertimbangkan peraturan baharu untuk menjejaki dan mengawal selia urus niaga warga asing, namun cabaran perundangan dan perlembagaan masih wujud. Sesetengah pakar berpendapat kesan pemilikan asing dibesar-besarkan memandangkan bahagiannya yang agak kecil dalam pasaran, manakala pihak lain memberi amaran bahawa permintaan yang tidak terkawal boleh memburukkan kekurangan perumahan dan tekanan harga.

Trend Pasaran Lebih Luas: Kekurangan Bekalan, Jurang Harga dan Cabaran Ekonomi

Pasaran perumahan Korea sangat terpolarisasi, dengan kenaikan harga dan sewa tertumpu di Seoul serta pinggir bandarnya, sementara pasaran wilayah ketinggalan. Harga pangsapuri baharu di Seoul lebih dua kali ganda purata nasional, manakala jurang antara bandar besar dan kecil adalah yang terluas dalam kalangan negara OECD. Walaupun kerajaan merancang membina jutaan unit baharu, permit dan permulaan pembinaan tidak meningkat, dan Institut Pembangunan Korea menganggarkan kekurangan terkumpul hampir 900,000 unit sejak 2017.

Inflasi sewa telah stabil, tetapi bekalan masih tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan, khususnya bagi unit berkualiti tinggi yang diurus secara profesional. Peralihan daripada jeonse kepada sewa bulanan menarik lebih banyak modal institusi dan asing, tetapi turut menimbulkan persoalan tentang kemampuan dan akses bagi penduduk tempatan. Kadar gadai janji kekal tinggi, sementara ekonomi berdepan cabaran daripada ketegangan perdagangan global dan ketidaktentuan politik dalam negara.

Pelabur Korea Mencari Peluang di Luar Negara

Menariknya, ketika modal asing mengalir masuk ke pasaran sewa Korea, pelabur institusi dan individu Korea semakin giat mencari peluang di luar negara, khususnya di AS, Jepun dan pasaran maju lain. Harga rumah yang melambung tinggi dan ketidaktentuan peraturan di dalam negara menjadikan hartanah luar negara pilihan menarik, dengan pelabur Korea mencari pulangan stabil dan kepelbagaian pelaburan. Aliran modal dua hala ini menunjukkan sifat global pelaburan hartanah serta hubungan saling berkait antara pasaran perumahan.

Ringkasan

• Pasaran perumahan sewa Korea Selatan menarik pelaburan global pada paras rekod, didorong perubahan demografi dan pembaharuan dasar.
• Isi rumah seorang kini merangkumi lebih 41% daripada semua isi rumah, sekali gus meningkatkan permintaan terhadap unit sewa kompak yang diurus secara profesional.
• Pelabur asing seperti Greystar, The Living Company dan CPPIB menerajui langkah ini dengan memperkenalkan model bina-untuk-sewa dan kediaman bersama.
• Kemerosotan sistem jeonse dan peningkatan sewaan bulanan sedang mengubah pasaran serta mewujudkan peluang baharu bagi modal institusi.
• Dasar kerajaan melonggarkan peraturan dan menawarkan insentif cukai, namun undang-undang penyewaan yang ketat serta perbahasan mengenai pemilikan asing kekal sebagai cabaran.
• Kediaman bersama semakin menjadi trend utama, dengan kadar sewa tinggi dan minat pelabur yang kukuh di Seoul serta bandar-bandar utama lain.
• Walaupun bahagian pemilikan asing dalam pasaran masih kecil, kebimbangan mengenai kemampuan memiliki rumah dan herotan pasaran berterusan.
• Kekurangan bekalan, jurang harga dan cabaran ekonomi terus membentuk prospek pasaran perumahan Korea.
• Pelabur Korea juga semakin mencari peluang di luar negara, sekali gus menonjolkan dinamika global pelaburan hartanah.