Kejatuhan Evergrande: Bagaimana Gergasi Hartanah China Tumbang dan Maknanya bagi Ekonomi Kedua Terbesar Dunia

Kejatuhan Evergrande: Pengakhiran Simbolik Ledakan Hartanah China

Pada Isnin, saham China Evergrande Group, yang pernah menjadi pemaju hartanah terbesar dan paling bercita-cita tinggi di negara itu, akan dinyahsenaraikan daripada bursa saham Hong Kong. Ini menandakan babak terakhir yang dramatik dalam kisah sebuah syarikat yang pada kemuncaknya bernilai lebih $50 bilion dan menjadi lambang kebangkitan ekonomi China yang pesat. Kini, kejatuhan Evergrande menjadi iktibar, menggoncang asas pasaran hartanah China dan mencetuskan kesan berantai ke seluruh ekonomi global.

Kejatuhan Evergrande yang luar biasa bukan sekadar kisah salah urus korporat dan hutang berlebihan. Ia membuka jendela kepada kelemahan model ekonomi China, risiko spekulasi yang tidak terkawal, serta cabaran yang dihadapi negara itu dalam peralihan daripada pertumbuhan pesat kepada masa depan yang lebih mampan.

Bagaimana Evergrande Menjadi Begitu Besar—dan Begitu Rapuh?

Ditubuhkan pada 1996 oleh Hui Ka Yan, bekas pekerja keluli dari wilayah Henan di luar bandar, Evergrande menumpang gelombang pembandaran dan penswastaan perumahan di China. Model perniagaan syarikat itu ringkas tetapi agresif: meminjam besar-besaran untuk membeli tanah, menjual pangsapuri sebelum pembinaannya siap, kemudian menggunakan hasil jualan untuk membayar pemberi pinjaman dan membiayai projek baharu. Ketika harga rumah melonjak, pendekatan ini menjadikan Hui lelaki terkaya di Asia menjelang 2017 dan menjadikan Evergrande nama yang dikenali di seluruh China.

Menjelang penghujung 2010-an, Evergrande mempunyai lebih 1,300 projek di lebih 280 bandar, mengembangkan perniagaannya ke dalam sektor kenderaan elektrik, penjagaan kesihatan dan pelancongan, malah memiliki pasukan bola sepak paling berjaya di China, Guangzhou FC. Namun, di sebalik semua itu, syarikat berkenaan dibebani hutang pada tahap berbahaya, dengan hutang melebihi $300 bilion—menjadikannya pemaju hartanah paling banyak berhutang di dunia.

Perkembangan pesat Evergrande didorong oleh kemudahan mendapatkan kredit dan pasaran hartanah spekulatif, apabila rumah sering dibeli bukan untuk didiami, tetapi sebagai pelaburan yang dijangka meningkat nilainya. Syarikat itu juga mengamalkan langkah berisiko, seperti menggalakkan pekerjanya membeli produk pengurusan kekayaan syarikat sendiri serta menggunakan instrumen kewangan yang rumit untuk menyembunyikan liabiliti sebenar. Menjelang 2016, sesetengah kakitangan dilaporkan diminta membelanjakan sehingga separuh gaji mereka untuk produk tersebut, sekali gus meningkatkan keuntungan syarikat yang kelihatan secara buatan.

Titik Perubahan: Tindakan Beijing Membendung Hutang

Pada 2020, pengawal selia China yang bimbang dengan hutang sektor hartanah yang semakin menggunung memperkenalkan dasar “tiga garis merah”, yang menetapkan had ketat terhadap jumlah pinjaman pemaju. Bagi Evergrande, yang perniagaannya bergantung pada pembiayaan semula berterusan, dasar itu menjadi petanda kehancuran. Syarikat itu mula menawarkan diskaun besar untuk menjual hartanah dan mendapatkan wang tunai, namun usaha itu tidak mencukupi. Menjelang akhir 2021, Evergrande gagal membayar sebahagian hutang luar negaranya dan sahamnya kehilangan lebih 99% daripada nilainya.

Pertikaian undang-undang menyusul, sehingga mahkamah Hong Kong memerintahkan pembubaran Evergrande pada Januari 2024. Pengasas syarikat itu, Hui Ka Yan, didenda $6.5 juta dan dilarang seumur hidup daripada pasaran modal China selepas terbongkar bahawa Evergrande telah melebih-lebihkan hasilnya sebanyak $78 bilion. Kini, pelikuidasi berusaha mendapatkan semula apa yang mampu untuk pemiutang, namun memandangkan kebanyakan aset Evergrande berada di tanah besar China—di luar bidang kuasa Hong Kong—pelabur asing berkemungkinan besar tidak akan mendapat banyak pulangan.

Mengapa Kejatuhan Evergrande Penting bagi China—dan Dunia

Kejatuhan Evergrande bukan peristiwa terpencil. Ia merupakan gejala paling ketara bagi krisis lebih luas dalam sektor hartanah China, yang selama beberapa dekad menjadi pemacu utama pertumbuhan ekonomi negara itu. Hartanah dan industri berkaitan menyumbang hampir 30% daripada KDNK China, manakala kerajaan tempatan sejak sekian lama bergantung pada penjualan tanah kepada pemaju sebagai sumber pendapatan utama.

Kejatuhan itu mencetuskan kesan domino. Pemaju utama lain, seperti Country Garden dan China South City Holdings, kini berdepan krisis hutang masing-masing. Country Garden, misalnya, mempunyai lebih 3,000 projek dan liabiliti sebanyak $200 bilion, dan masalahnya mengancam untuk mengatasi Evergrande dari segi skala. Kemelut sektor itu telah menyebabkan pemberhentian pekerja secara besar-besaran, pemotongan gaji dan projek perumahan terbengkalai, sekali gus menyebabkan jutaan pembeli rumah di China tidak menentu nasibnya.

Kesan terhadap Isi Rumah dan Ekonomi China

Bagi keluarga biasa di China, krisis hartanah ini memberi kesan yang amat peribadi. Hampir tiga perempat daripada kekayaan isi rumah di China terikat pada hartanah. Apabila harga rumah merosot sekurang-kurangnya 30% di banyak bandar, keluarga menyaksikan simpanan mereka menyusut, sekali gus mengurangkan kecenderungan mereka untuk berbelanja atau melabur. Keadaan ini menyumbang kepada permintaan pengguna yang lemah, salah satu faktor utama yang membantutkan pemulihan China selepas pandemik.

Pada masa yang sama, kerajaan tempatan bergelut dengan hasil daripada penjualan tanah yang semakin susut, memaksa mereka mengurangkan perbelanjaan atau menambah hutang. Kemerosotan sektor hartanah turut menjejaskan pembekal, firma pembinaan dan institusi kewangan yang berkaitan dengan sektor itu, sekali gus menimbulkan kebimbangan terhadap kestabilan kewangan yang lebih luas.

Implikasi Global: Adakah “Detik Lehman” Akan Berlaku?

Sesetengah penganalisis membandingkan kejatuhan Evergrande dengan keruntuhan Lehman Brothers pada 2008, yang mencetuskan krisis kewangan global. Namun, kebanyakan pakar berpendapat risiko penularan global adalah terhad. Sistem kewangan China kurang terdedah kepada derivatif yang rumit, dan kerajaan mengekalkan kawalan ketat terhadap bank serta aliran modal. Namun begitu, krisis ini menggugat keyakinan pelabur terhadap China, menyebabkan pelaburan langsung asing merosot dan menimbulkan persoalan tentang prospek pertumbuhan jangka panjang negara itu.

Di peringkat antarabangsa, kemerosotan pasaran hartanah China boleh menjejaskan pengeksport komoditi seperti Australia, yang sangat bergantung pada permintaan China terhadap bijih besi dan sumber lain. Ekonomi China yang lebih lemah juga boleh bermakna pertumbuhan global yang lebih perlahan dan ketegangan perdagangan yang meningkat, khususnya jika China cuba mengatasi masalahnya dengan membanjiri pasaran dengan barangan murah.

Bagaimanakah Beijing Bertindak Balas?

Setakat ini, kerajaan China mengelak daripada menyelamatkan Evergrande atau pemaju utama lain secara langsung, kerana bimbang tindakan itu akan menggalakkan tingkah laku berisiko dalam industri yang sudah dibebani hutang berlebihan. Sebaliknya, Beijing menumpukan perhatian pada langkah bersasar untuk menstabilkan pasaran hartanah dan menyokong ekonomi yang lebih luas. Langkah-langkah itu termasuk:

• Menurunkan kadar gadai janji dan melonggarkan sekatan pembelian rumah
• Menyediakan dana untuk perumahan mampu milik dan projek yang belum siap
• Menggalakkan bank memberi pinjaman kepada pemaju yang kukuh dari segi kewangan
• Merangsang perbelanjaan pengguna melalui insentif bagi pembelian kereta elektrik dan barangan rumah

Walaupun usaha ini dilaksanakan, pertumbuhan ekonomi China telah perlahan kepada sekitar 5%—masih kukuh mengikut piawaian global, tetapi jauh lebih rendah berbanding kadar dua angka pada masa lalu. Keutamaan kerajaan beralih daripada hartanah kepada industri berteknologi tinggi seperti tenaga boleh baharu, kenderaan elektrik dan robotik, ketika Presiden Xi Jinping berusaha membawa negara itu ke era pembangunan baharu.

Cabaran Mendatang: Bolehkah Pasaran Hartanah Pulih?

Kebanyakan penganalisis bersetuju bahawa krisis hartanah China masih jauh daripada berakhir. Goldman Sachs memberi amaran pada Jun bahawa harga rumah mungkin terus jatuh sehingga sekurang-kurangnya 2027, dan pakar menganggarkan permintaan mungkin memerlukan dua tahun lagi untuk menyamai bekalan. Keengganan kerajaan menyelamatkan pemaju yang gagal bermakna lebih banyak syarikat berkemungkinan tumbang, manakala pemulihan apabila tiba nanti akan berlaku secara perlahan dan tidak sekata.

Sementara itu, proses pembubaran Evergrande yang berlarutan dijangka rumit dan penuh pertikaian. Dengan lebih 90% asetnya berada di tanah besar China, pemiutang asing berdepan cabaran besar untuk mendapatkan semula pelaburan mereka. Hasil proses itu akan diperhatikan dengan teliti oleh pelabur antarabangsa, yang sudah pun berwaspada terhadap risiko menjalankan perniagaan di China.

Legasi Evergrande: Pengajaran untuk China dan Dunia

Kebangkitan dan kejatuhan Evergrande merangkumkan kekuatan serta kelemahan model ekonomi China. Kejayaan syarikat itu dibina atas pembandaran pesat, kemudahan mendapatkan kredit dan pelaburan spekulatif—faktor yang memacu pertumbuhan selama berdekad-dekad tetapi turut mewujudkan ketidakseimbangan yang berbahaya. Kejatuhannya mendedahkan batas pengembangan yang didorong hutang serta keperluan mengamalkan amalan perniagaan yang lebih mampan dan telus.

Bagi China, krisis ini merupakan satu amaran. Kerajaan perlu mengimbangi keperluan mencegah keresahan sosial—terutamanya dalam kalangan pembeli rumah yang telah membayar untuk pangsapuri yang belum siap—dengan tuntutan untuk mengelakkan bahaya moral dan membendung pengambilan risiko berlebihan. Peralihan ke arah industri berteknologi tinggi dan penggunaan domestik sedang berjalan, namun proses itu akan mencabar dan penuh ketidaktentuan.

Ringkasannya

• Evergrande, yang pernah menjadi pemaju hartanah terbesar di China, akan dinyahsenaraikan daripada bursa saham Hong Kong selepas tumbang di bawah beban hutang sebanyak $300 bilion.
• Kejatuhan syarikat itu mencetuskan krisis lebih luas dalam sektor hartanah China, menyebabkan pemberhentian pekerja, projek terbengkalai dan harga rumah merosot.
• Keluarga biasa di China, yang sebahagian besar kekayaannya terikat pada hartanah, menyaksikan simpanan mereka menyusut, sekali gus melemahkan perbelanjaan pengguna dan pertumbuhan ekonomi.
• Kerajaan China mengelak daripada menyelamatkan syarikat secara langsung, sebaliknya menumpukan perhatian pada langkah bersasar untuk menstabilkan pasaran dan menyokong ekonomi.
• Risiko penularan global adalah terhad, namun krisis ini menggugat keyakinan pelabur dan boleh menjejaskan pengeksport komoditi serta pertumbuhan global.
• Pasaran hartanah China dijangka kekal lemah selama beberapa tahun, sementara kerajaan mengalihkan tumpuan kepada industri berteknologi tinggi dan pertumbuhan yang lebih mampan.
• Kejatuhan Evergrande menjadi amaran tentang bahaya hutang dan spekulasi berlebihan, di China mahupun di seluruh dunia.