Sewa di Tokyo Melebihi 30% Pendapatan Isi Rumah

Kos sara hidup di bandar meningkat ketika bajet semakin tertekan

Sewa pangsapuri di Tokyo dan bandar-bandar besar lain di Jepun meningkat pada kadar terpantas dalam beberapa dekad, dan semakin ramai penyewa kini membelanjakan lebih daripada 30 peratus pendapatan mereka untuk perumahan. Paras itu merupakan penanda aras kemampuan yang lazim digunakan oleh penyelidik dan agensi perumahan. Keluarga kembali ke pusat bandar selepas pandemik, bersaing mendapatkan unit yang terhad di kawasan kejiranan yang strategik sehingga menekan bajet bulanan. Akibatnya, pasaran sewa menjadi ketat dan semakin menyukarkan orang ramai untuk menabung bagi membeli rumah pada masa depan, menampung kos pendidikan atau mengikuti kenaikan perbelanjaan harian.

Kenaikan sewa berlaku dalam arus perubahan lebih luas dalam ekonomi bandar. Majikan kembali mewajibkan kehadiran di pejabat, jumlah pelancong kembali menghampiri paras rekod, manakala tarikan perjalanan ulang-alik yang singkat, sekolah yang lebih baik dan rangkaian transit yang padat mendorong ramai isi rumah kembali ke kawasan pusat bandar. Pada masa yang sama, kos pembinaan dan pembiayaan lebih tinggi berbanding beberapa tahun lalu. Harga kondominium melonjak ke paras rekod, menyebabkan lebih ramai bakal pembeli terus menyewa. Tekanan paling ketara di 23 wad Tokyo, namun Osaka, Nagoya dan Fukuoka menunjukkan corak yang serupa.

Krisis kemampuan perumahan ini bukan berpunca daripada satu faktor sahaja. Kekangan bekalan, kos operasi tuan rumah yang lebih tinggi, perubahan pilihan isi rumah dan peralihan kepada saiz unit purata yang lebih kecil semuanya memainkan peranan. Penyelidikan tentang bagaimana akses ke stesen kereta api mempengaruhi nilai hartanah membantu menjelaskan mengapa persaingan semakin sengit di sekitar hab bandar. Pilihan dasar akan mempengaruhi seberapa cepat pasaran dapat menambah kediaman dan sejauh mana beban dikongsi antara penyewa dengan pemilik.

Seberapa pantas sewa di Tokyo meningkat

Angka terkini menunjukkan kenaikan terpantas dalam beberapa dekad

Data harga rasmi menunjukkan perubahan yang ketara. Pada Mac, indeks harga pengguna bagi sewa sektor swasta di 23 wad Tokyo meningkat 1.1 peratus berbanding setahun sebelumnya, kadar terpantas sejak Oktober 1994. Komponen sewa di seluruh negara meningkat selama beberapa bulan berturut-turut. Di lapangan, iklan sewa mencerminkan tekanan ini. Di sekitar kampus Hongo Universiti Tokyo, sewa yang diminta bagi apartmen studio biasa berlegar sekitar ¥140,000 sebulan, meningkat ¥10,000 hingga ¥20,000 berbanding lima tahun lalu, menurut pemantau pasaran tempatan yang dipetik The Japan News. Pakar ekonomi memberi amaran bahawa kerana sewa merupakan perbelanjaan besar yang sukar dikurangkan, kenaikan sederhana sekalipun boleh mengekang perbelanjaan lain. Kebimbangan itu semakin meningkat ketika harga makanan, tenaga dan perkhidmatan kekal tinggi. Lihat: Laporan The Japan News.

Unit untuk keluarga mendahului kenaikan

Tekanan harga tidak seragam di seluruh pasaran. Dalam tempoh lima tahun lalu, sewa yang diminta bagi pangsapuri lebih kecil di 23 wad Tokyo meningkat kira-kira 7.6 peratus, manakala kediaman untuk keluarga meningkat sekitar 26.1 peratus. Isi rumah yang mencari ruang lebih luas berhampiran sekolah atau pusat jagaan kanak-kanak sering menumpukan perhatian pada kawasan kejiranan yang sama, sekali gus mengecilkan bekalan yang tersedia dan mempercepat kenaikan sewa dalam segmen tersebut. Corak serupa dapat dilihat di Osaka dan bandar-bandar besar lain, apabila kawasan kejiranan pusat yang mempunyai rangkaian transit dan kemudahan yang baik mengenakan premium yang semakin tinggi.

Mengapa permintaan kembali ke pusat bandar

Kemudahan perjalanan ulang-alik kekal sebagai ciri perumahan bandar paling bernilai di Jepun. Wad pusat menawarkan rangkaian kereta api yang padat, masa perjalanan lebih singkat dan lebih banyak pilihan pekerjaan. Satu kajian tentang pasaran sewa Tokyo mendapati bahawa jarak dan tumpuan stesen kereta api serta kereta api bawah tanah memberi kesan yang boleh diukur terhadap kadar sewa. Premium bukan sekadar bergantung pada jarak ke stesen terdekat. Kedudukan relatif stesen-stesen berhampiran juga penting, yang bermakna kediaman berhampiran beberapa stesen dengan laluan dan corak perkhidmatan berbeza cenderung mengenakan sewa lebih tinggi. Hal ini membantu menjelaskan mengapa kawasan kejiranan yang menjadi persimpangan beberapa laluan mengalami kenaikan harga lebih pantas apabila permintaan pulih. Lihat: Penyelidikan ScienceDirect tentang tumpuan stesen.

Faktor kualiti hidup turut mengukuhkan tarikan ini. Pusat bandar menempatkan pelbagai pilihan penjagaan kanak-kanak, program selepas sekolah, perkhidmatan kesihatan dan kemudahan kebudayaan. Bagi isi rumah yang mengimbangi jadual kerja dan persekolahan, penjimatan masa hasil tinggal berhampiran stesen boleh mengatasi kekurangan keluasan lantai. Kebangkitan semula sektor pelancongan juga menghidupkan semula pekerjaan sektor perkhidmatan yang tertumpu di daerah pusat. Apabila semakin ramai isi rumah mengutamakan akses dan masa, peta permintaan beralih ke kawasan tersebut.

Apakah yang meningkatkan kos dari sudut bekalan

Bekalan ketat dan kos untuk menambahkannya semakin tinggi. Pembina berdepan kos bahan dan buruh yang lebih tinggi, manakala pembiayaan menjadi kurang menguntungkan apabila kadar faedah meningkat daripada paras terendah dalam sejarah. Tuan rumah melaporkan kos pengubahsuaian dan utiliti yang lebih tinggi. Apabila perbelanjaan operasi meningkat, pemilik sering meminta sewa lebih tinggi ketika pembaharuan pajakan untuk mengekalkan pulangan. Syarikat hartanah utama mula memaklumkan penyewa tentang kenaikan yang bakal berlaku, dan tinjauan industri menunjukkan kebanyakan isi rumah menerima pelarasan apabila dikaitkan dengan tekanan kos umum.

Harga kondominium mencatat rekod baharu, menyebabkan bakal pembeli terus menyewa lebih lama. Harga purata pangsapuri yang baru dibina di wilayah metropolitan Tokyo baru-baru ini mencecah kira-kira ¥81.35 juta, manakala unit di 23 wad berharga purata sekitar ¥116.32 juta, menurut data pasaran yang dipetik The Japan News. Apabila bajet pembelian tidak mencukupi, lebih ramai isi rumah kekal menyewa, sekali gus menambah permintaan terhadap unit yang tersedia dan terhad. Jumlah projek bangunan sewa baharu tidak cukup besar untuk mengimbangi peralihan itu.

Sewaan jangka pendek dan tekanan pelancongan

Sewaan jangka pendek telah mengubah sebahagian pasaran, khususnya di daerah yang ramai dikunjungi pelancong. Satu kajian yang melalui semakan rakan sebidang tentang Tokyo dan Osaka mendapati bahawa kegiatan sewaan jangka pendek boleh mewujudkan jurang sewa yang mengalihkan unit daripada penyewa jangka panjang. Akta Perniagaan Penginapan Persendirian Jepun, yang berkuat kuasa pada 2018, menetapkan had hari operasi dan mewajibkan pengawasan pengurusan, manakala banyak kerajaan tempatan menambah peraturan untuk mengurangkan geseran dalam kejiranan. Walaupun terdapat kawalan ini, penyelidik mendapati Osaka mengalami kesan serta-merta yang lebih besar kerana lebih ramai tuan rumah menukar unit kosong atau bersifat sewa rendah kepada penginapan pelancong. Risiko di Tokyo lebih tertumpu pada masa depan. Jika hasil sewaan jangka panjang merosot di daerah tertentu atau pelancongan berkembang lebih pantas daripada penyesuaian peraturan, lebih ramai pemilik mungkin menukar unit kepada kegunaan sewaan jangka pendek. Lihat: Kajian Wiley tentang sewaan jangka pendek.

Kajian itu mengetengahkan dua konsep yang berguna. Jurang sewa tertutup mengukur tekanan semasa sewaan jangka pendek terhadap bekalan jangka panjang. Jurang sewa terbuka pula menunjukkan risiko masa depan apabila penukaran kegunaan mungkin menjadi menarik. Di Tokyo, jurang terbuka kelihatan lebih besar di kawasan yang menarik ramai pelancong dan mempunyai kediaman kosong yang terhad. Ini menunjukkan perlunya peraturan tempatan yang disesuaikan, penguatkuasaan konsisten dan perkongsian data yang lebih baik supaya perancang perumahan dapat menjangkakan lokasi tekanan penukaran mungkin meningkat.

Makna peningkatan bahagian sewa bagi isi rumah

Paras 30 peratus itu ukuran yang kasar, namun menawarkan cara pantas untuk melihat tekanan. Apabila sewa melepasi paras tersebut, isi rumah cenderung mengurangkan perbelanjaan untuk makan di restoran, perjalanan, pakaian dan sebahagian kos kesihatan. Simpanan untuk wang pendahuluan rumah turut berkurangan. Keluarga yang mempunyai anak berdepan pertimbangan sukar berkaitan pusat jagaan, sekolah tuisyen dan aktiviti. Penyewa lebih berusia mungkin mengurangkan perbelanjaan penyelenggaraan atau menangguhkan lawatan perubatan, khususnya jika mereka turut menanggung premium dan bayaran bersama berkaitan program kesihatan dan penjagaan jangka panjang.

Dinamik gaji merumitkan keadaan. Jepun pernah mencatat kenaikan gaji dalam tempoh tertentu, kadangkala didorong bonus bermusim yang kukuh, dan perbelanjaan pengguna juga mengalami peningkatan sementara. Inflasi kekal sebagai cabaran, sekali gus mengehadkan peningkatan kuasa beli. Gabungan itu menyebabkan kenaikan sewa terasa lebih besar daripada peratusan yang diumumkan, khususnya bagi isi rumah berpendapatan sederhana yang tidak layak menerima subsidi bersasar. Apabila sewa menjadi perbelanjaan terbesar selepas cukai, kenaikan kecil sekalipun boleh mengubah cara keluarga merancang bajet sepanjang tahun.

Pilihan dasar yang sedang dibahaskan

Kawalan sewa bukan penyelesaian segera

Perdebatan di pasaran lain menunjukkan kesan timbal balik yang perlu dipertimbangkan. Di California, satu inisiatif undi yang dikenali sebagai Proposition 33 bertujuan memperluas kuasa tempatan untuk mengehadkan kenaikan sewa dengan memansuhkan had negeri yang diperkenalkan pada pertengahan 1990-an. Penyokong berhujah bahawa had lebih ketat dapat menstabilkan kos bagi penyewa sedia ada. Pengkritik memberi amaran bahawa had yang ketat boleh mengurangkan pelaburan, menggalakkan penukaran kepada kondominium dan mengecilkan bekalan sewaan jangka panjang. Kerangka undang-undang Jepun berbeza, namun pengajarannya tetap relevan. Had meluas membantu penyewa sedia ada, tetapi risikonya ialah pembinaan menjadi lebih perlahan dan kerja naik taraf berkurangan jika pemilik tidak dapat memperoleh pulangan. Sebarang perbincangan tentang had perlu mengambil kira kesan ini. Lihat: Penjelasan tentang Proposition 33 California.

Pembaharuan zon dan peluasan bekalan

Pilihan lain ialah membina lebih banyak kediaman dengan lebih pantas di kawasan yang permintaannya paling tinggi. Cambridge, Massachusetts, baru-baru ini memansuhkan pengezonan rumah keluarga tunggal dan kewajipan minimum tempat letak kereta di seluruh bandar bagi membolehkan lebih banyak kediaman dibina di atas tanah yang sama. Keputusan itu bertujuan menambah bekalan perumahan di kawasan kejiranan sedia ada dengan mengurangkan peraturan yang mengehadkan jumlah unit. Sistem pengezonan Jepun tidak sama dengan model Amerika, namun matlamat serupa boleh diterapkan. Bandar boleh menggalakkan lebih banyak pangsapuri bertingkat sederhana berhampiran stesen utama, membenarkan saiz purata unit yang lebih kecil jika sesuai, dan memudahkan penukaran pejabat yang kurang digunakan kepada perumahan sewa. Kerajaan tempatan juga boleh mempercepat kelulusan bagi perumahan pelajar dan sewaan bersaiz keluarga di daerah sekolah yang permintaannya sudah ketara. Lihat: Laporan City Journal tentang pembaharuan di Cambridge.

Peraturan sewaan jangka pendek ialah satu lagi langkah yang boleh diambil. Pelaporan yang telus dan peraturan jelas tentang hari operasi, digabungkan dengan penguatkuasaan bersasar di koridor pelancongan, dapat mengurangkan tekanan terhadap stok sewaan jangka panjang. Beberapa wad telah menetapkan peraturan yang lebih ketat daripada garis dasar nasional. Penyelarasan merentas sempadan bandar dan wad dapat mengelakkan peraturan yang tidak seragam sehingga mengalihkan tekanan dari satu kawasan kejiranan ke kawasan lain.

Langkah yang boleh diambil penyewa sekarang

Ruang untuk bertindak bagi isi rumah agak terhad apabila tiba masa pembaharuan pajakan, namun beberapa langkah boleh mengurangkan beban atau membantu mencari nilai yang lebih baik.

• Semak nisbah sewa kepada pendapatan. Pastikan bahagian pendapatan yang digunakan untuk sewa sehampir mungkin dengan 30 peratus. Jika meningkat, laraskan kos tetap lain sebelum mengurangkan perbelanjaan asas.
• Runding ketika pembaharuan pajakan. Jika terdapat unit kosong di bangunan itu atau unit setanding yang lebih murah berdekatan, kemukakan data dan minta kenaikan lebih kecil atau sebulan lagi pada kadar semasa.
• Pertimbangkan pertukaran dari segi akses. Berpindah satu atau dua stesen lebih jauh dari hab utama boleh mengurangkan sewa sambil mengekalkan masa perjalanan ulang-alik yang munasabah.
• Pertimbangkan ciri unit yang mengurangkan bil bulanan. Penebatan yang baik dan perkakas cekap tenaga boleh mengurangkan kos elektrik dan gas.
• Pilih masa untuk berpindah. Permintaan tinggi pada musim bunga menaikkan harga. Mencari rumah pada penghujung musim panas atau musim sejuk mungkin memberikan syarat yang lebih baik.
• Kurangkan yuran masuk. Minta bayaran wang kunci direndahkan atau dibayar secara berperingkat, atau tanyakan promosi tanpa yuran di bangunan baharu.
• Pertimbangkan perumahan pelajar atau korporat yang diuruskan untuk penginapan singkat. Sesetengahnya menawarkan unit berperabot dengan tempoh fleksibel yang lebih berbaloi berbanding kadar pasaran selepas yuran diambil kira.

Perkembangan seterusnya bagi penyewa dan tuan rumah

Faktor yang mendorong kenaikan sewa di pusat Tokyo masih wujud. Permintaan tinggi di kawasan kejiranan yang mempunyai akses kereta api yang padat, sekolah dan perkhidmatan. Kos pembinaan dan operasi kekal tinggi, manakala harga kondominium menyebabkan pembeli terus menyewa lebih lama. Sewaan jangka pendek dikawal selia dengan lebih baik berbanding beberapa tahun lalu, namun permintaan pelancong terus menguji peraturan tersebut di sesetengah daerah. Kenaikan gaji benar akan membantu mengurangkan bahagian pendapatan isi rumah yang digunakan untuk sewa, walaupun inflasi berterusan mengehadkan sokongan itu.

Hasil pasaran bergantung pada seberapa cepat lebih banyak kediaman tersedia dan bagaimana dasar mengimbangi perlindungan penyewa dengan keperluan pelaburan. Bekalan bersasar di kawasan yang mempunyai banyak stesen, kelulusan lebih mudah bagi unit bersaiz keluarga dan peraturan jelas untuk sewaan jangka pendek semuanya boleh membantu. Penyewa boleh melindungi bajet dengan merancang pembaharuan pajakan lebih awal dan menimbang pertukaran antara ruang dengan akses. Tuan rumah yang melabur dalam kecekapan tenaga dan penyelenggaraan hartanah boleh mewajarkan kadar sewa sambil mengekalkan kadar penghunian jangka panjang yang tinggi. Tarikan bandar ini berasaskan akses dan kemudahan. Matlamatnya ialah memulihkan keseimbangan supaya kos bagi manfaat tersebut tidak mengetepikan keperluan hidup isi rumah yang lain.

Perkara Utama

• Sewa di 23 wad Tokyo meningkat 1.1 peratus berbanding setahun sebelumnya pada Mac, kadar terpantas sejak 1994, dan ramai penyewa kini membelanjakan lebih daripada 30 peratus pendapatan untuk perumahan.
• Pangsapuri bersaiz keluarga mencatat kenaikan paling ketara dalam tempoh lima tahun, sekitar 26 peratus berbanding kira-kira 8 peratus bagi unit kecil.
• Permintaan kembali ke pusat bandar apabila kehadiran di pejabat, pelancongan dan tarikan perjalanan ulang-alik yang singkat kembali meningkat.
• Kos pembinaan, pembiayaan dan operasi yang lebih tinggi, bersama-sama harga kondominium yang mencatat rekod, menyebabkan lebih banyak isi rumah terus menyewa dan mengehadkan bekalan.
• Penyelidikan menunjukkan jarak dekat dan tumpuan stesen kereta api menaikkan kadar sewa dengan ketara di kawasan kejiranan terjejas.
• Kegiatan sewaan jangka pendek meningkatkan tekanan terhadap perumahan jangka panjang di daerah yang ramai dikunjungi pelancong, meskipun peraturan nasional dan tempatan diperketat sejak 2018.
• Pilihan dasar termasuk meningkatkan bekalan secara bersasar berhampiran stesen utama, memperjelas peraturan sewaan jangka pendek dan menggunakan kawalan sewa dengan berhati-hati kerana risikonya terhadap bekalan.
• Isi rumah boleh merundingkan pembaharuan pajakan, menyesuaikan pilihan lokasi dan mengurangkan kos masuk untuk mengurus peningkatan bahagian pendapatan yang digunakan bagi sewa.