Hartanah Tokyo Menarik Pelaburan Global Kerana Dianggap Terlebih Rendah Nilainya

Mengapa pelabur global melihat nilai dalam hartanah Tokyo

Modal global mencurah masuk ke pasaran hartanah Tokyo ketika pelabur memburu pendapatan stabil dan pertumbuhan dalam pasaran yang masih dianggap ramai sebagai kurang nilai berbanding ibu kota dunia lain. Harga penanda aras tanah di bandar-bandar terbesar Jepun meningkat pada separuh pertama 2025, didorong oleh pembelian asing yang mencatat rekod. Sewa pejabat Tokyo kekal agak rendah pada peringkat global, yen lemah berbanding dolar, manakala kos pinjaman masih hampir pada paras terendah mengikut piawaian antarabangsa. Gabungan ini telah menarik gelombang modal rentas sempadan ke dalam pejabat, perumahan berbilang unit, taman logistik, hotel dan kondominium mewah.

Skala aktiviti ini amat ketara. Pelabur antarabangsa melaburkan kira-kira 1.14 trilion yen dalam hartanah Jepun pada separuh pertama 2025, sekali gus meningkatkan nilai urus niaga Tokyo kepada kira-kira 13.2 bilion dolar dalam tempoh yang sama. Berdasarkan beberapa ukuran, perbezaan antara hasil di Tokyo dengan New York atau London kini memihak kepada ibu kota Jepun itu. Pasaran bandar ini semakin ketat susulan pemulihan permintaan sewaan selepas pandemik, yang membantu mengekalkan penilaian kukuh ketika hartanah komersial di Amerika Syarikat dan sebahagian Eropah berdepan tekanan pembiayaan semula.

Latar pasaran Jepun juga bertambah kukuh pada masa yang sama. Harga tanah di seluruh negara meningkat 2.7 peratus setakat Januari 2025, kenaikan tahunan keempat berturut-turut dan yang paling kukuh sejak awal 1990-an. Di Kawasan Metropolitan Tokyo, indeks harga rumah meningkat 10.7 peratus tahun ke tahun pada Januari. Kadar penghunian dalam sektor sewaan berada pada paras pertengahan hingga tinggi 90 peratus di kawasan kejiranan utama, disokong oleh penghijrahan ke bandar dan pengambilan pekerja yang rancak oleh syarikat global. Pelabur melihat pasaran yang mempunyai kecairan, penyewa yang boleh diharap dan ruang untuk pertumbuhan susulan.

Apakah yang mendorong lonjakan pembelian?

Tiga tonggak mendasari kemasukan besar-besaran ke Tokyo. Pertama, jurang hasil kelihatan menarik. Kadar permodalan bagi aset berkualiti kekal jauh melebihi kos pembiayaan domestik, manakala Bank of Japan masih menetapkan kadar jangka pendek pada paras yang sangat rendah. Kedua, dinamik mata wang memihak kepada pelabur berasaskan dolar dan euro. Yen yang lebih lemah mengurangkan harga kemasukan efektif dan menyokong pulangan apabila sewa diterima dalam yen tetapi dilaporkan dalam mata wang asing. Ketiga, persekitaran perundangan dan kawal selia Jepun boleh diramal, dan pembeli asing boleh membeli hartanah pegangan bebas tanpa sekatan khas, ciri yang jarang ditemui di Asia.

Yu Kawamata, yang mengetuai bidang hartanah Jepun di Morgan Stanley Real Estate Investing, menjelaskan peluang itu dari sudut makro.

Jepun mempunyai prospek makroekonomi yang positif, didorong oleh inflasi dan pertumbuhan gaji, perubahan kawal selia yang mengalihkan tingkah laku korporat ke arah kecekapan, serta jurang hasil yang menarik dengan terma pembiayaan yang menguntungkan.

Permintaan disokong oleh asas pasaran yang kukuh. Sewa kediaman di 23 daerah Tokyo meningkat kira-kira 6 peratus tahun ke tahun pada penghujung 2024, manakala kadar penghunian menghampiri 97 peratus di banyak daerah pusat. Hasil sewaan di seluruh negara puratanya kira-kira 4.2 peratus pada awal 2025, dengan aset utama Tokyo lazimnya menawarkan 3 hingga 4 peratus dan kadar kekosongan yang amat rendah. Bahagian modal asing dalam urus niaga hartanah Jepun meningkat kepada kira-kira 27 peratus, daripada sekitar 21 peratus lima tahun lalu. Tapak logistik yang berkaitan dengan e-dagang meraih sebahagian besar wang masuk, mencerminkan pajakan stabil dan keperluan pengembangan.

Pemulihan pasaran pejabat dan penjualan aset korporat

Pasaran pejabat kelas tertinggi Tokyo sedang pulih. Di lima daerah pusat, kadar kekosongan pejabat Gred A berada sekitar 3.4 peratus menjelang penghujung 2024, dengan permintaan mengatasi bekalan baharu di sekitar hab pengangkutan utama seperti Stesen Tokyo dan Shinagawa. Purata sewa ruang utama mencecah kira-kira 32,400 yen bagi setiap meter persegi sebulan, meningkat hampir 5 peratus berbanding setahun sebelumnya. Penyewa tertumpu pada bangunan lebih baharu yang mempunyai ciri mesra alam dan sistem pintar, sementara bangunan lama di kawasan pinggir berdepan tekanan untuk menjalani pengubahsuaian, mengurangkan sewa atau menyusun semula tingkat bagi kegunaan fleksibel.

Kerja hibrid mengubah corak permintaan, bukannya menghapuskannya. Sesetengah firma mengecilkan ruang ibu pejabat dan melabur dalam pejabat satelit serta ruang mesyuarat digital, tetapi ramai masih mendapatkan ruang di lokasi strategik untuk menarik kakitangan kembali dan menjadi pangkalan pasukan yang berurusan dengan pelanggan. Keadaan ini menyokong bangunan premium dan melebarkan jurang berbanding lokasi sekunder.

Satu lagi pemangkin ialah aliran berterusan penjualan aset korporat. Syarikat domestik besar mengurangkan pegangan bukan teras, lalu melepaskan hartanah bernilai tinggi yang ingin dibeli dana global. Penjualan oleh nama terkenal seperti pengeluar kereta dan syarikat pembuat bir telah menambah aset pejabat dan guna campuran yang mendapat permintaan ke pasaran. Hasilnya ialah saluran urus niaga berkualiti institusi yang lebih luas ketika pasaran Barat lebih lengang.

Ke mana modal disalurkan

Perumahan berbilang unit menjadi tumpuan utama. Pelaburan asing dalam aset kediaman Jepun meningkat kira-kira 18 peratus pada 2024 kepada sekitar 740 bilion yen. Bangunan sewaan di pusat Tokyo lazimnya mengekalkan kadar penghunian pada pertengahan 90 peratus, manakala sewa diminta bagi unit satu bilik tidur yang popular, lazimnya berkeluasan 25 hingga 40 meter persegi, puratanya sekitar 150,000 yen sebulan. Gelombang baharu pengurus dana sedang mengumpul modal untuk mengembangkan pelaburan dalam segmen ini. Satu contoh ialah dana yang baru-baru ini memperoleh lima hartanah pangsapuri dengan kira-kira 700 unit di daerah pusat dan menyasarkan lebih banyak pemerolehan dengan bantuan rakan kongsi global.

Hartanah perindustrian dan logistik juga menjadi tarikan. Menurut beberapa anggaran, kira-kira 40 peratus aliran masuk asing sejak beberapa tahun kebelakangan ini disalurkan kepada gudang dan kemudahan berkaitan, mencerminkan penggunaan e-dagang yang tinggi di Jepun serta keperluan terhadap hab pengedaran moden berhampiran bandar utama. Pelabur seperti Blackstone, GIC dan ESR telah melaburkan jumlah besar dalam aset ini. Hotel juga kembali menjadi pilihan apabila pelancongan masuk pulih, khususnya di Tokyo, Osaka dan kawasan peranginan.

Minat institusi terus meningkat. Morgan Stanley Real Estate Investing menutup dana khusus Jepun bernilai kira-kira 131 bilion yen, melebihi sasaran awal dan telah mula melaburkan modal dalam bangunan kediaman. Dalam satu urus niaga rekod, seorang pembeli asing bersetuju membeli Tokyo Garden Terrace Kioicho pada harga kira-kira 2.6 bilion dolar. Sebuah lagi firma global bekerjasama dengan pengendali serantau untuk membangunkan lebih daripada tiga ribu unit sewaan di seluruh Jepun. Strategi utama Asia, termasuk dana yang mengumpulkan lebih 5 bilion dolar, menjadikan Jepun tumpuan utama. Sesetengah pengurus menjangkakan pembaharuan tadbir urus korporat akan mencetuskan penjualan aset bukan teras bernilai sehingga 3 trilion dolar dari semasa ke semasa, sekali gus meluaskan pilihan urus niaga.

Segmen mewah dan daerah pusat semakin rancak

Kenaikan paling ketara tertumpu di pusat Tokyo. Harga kondominium di 23 daerah meningkat kira-kira 64 peratus sejak 2021, jauh mengatasi kenaikan di kawasan metropolitan yang lebih luas. Harga purata kondominium baharu di daerah teras melebihi kira-kira 112 juta yen pada 2024. Pada Mac 2025, purata kawasan Tokyo yang lebih luas mencecah kira-kira 104.9 juta yen buat seketika sebelum menurun pada bulan berikutnya apabila komposisi unit berubah. Harga pangsapuri terpakai turut meningkat, dengan purata kira-kira 44.5 juta yen pada April 2025, naik lebih 28 peratus berbanding setahun sebelumnya.

Kawasan pembangunan semula menerajui kenaikan. Tinjauan harga tanah menunjukkan kenaikan dua digit di tempat seperti Nakano dan Suginami, manakala daerah Sakura Stage di Shibuya mencatat kenaikan kira-kira 33 peratus. Permintaan terhadap unit mewah melonjak apabila eksekutif syarikat multinasional dan pencari rumah kedua yang kaya kembali ke bandar itu. Di kawasan kejiranan seperti Daikanyama, pangsapuri besar di tingkat tinggi berkeluasan lebih 200 meter persegi sukar didapati, dan harga melebihi sejuta dolar bukan lagi sesuatu yang luar biasa.

Sewa mencerminkan ledakan jualan. Sewa diminta bagi segmen pertengahan meningkat kira-kira 6 peratus pada penghujung tahun lalu di 23 daerah, manakala kadar penghunian bangunan yang terletak strategik menghampiri 97 peratus. Bekalan kondominium baharu di pusat Tokyo amat terhad pada 2024. Walaupun pemaju merancang membawa lebih banyak projek ke pasaran, saluran bekalan masih belum dapat menampung permintaan. Ramai pembeli persendirian melihat di luar Segi Tiga Emas Minato, Chiyoda dan Chuo, ke kawasan tumpuan baharu di Koto, Sumida, Nakano dan Meguro.

Pintu perundangan terbuka kepada pembeli asing

Peraturan hartanah Jepun mudah difahami oleh bukan pemastautin. Warga asing boleh membeli rumah, tanah dan bangunan komersial tanpa kewarganegaraan, visa atau permit khas. Prosesnya menyerupai langkah yang dilalui pembeli domestik. Selepas melihat hartanah dan membuat tawaran, pembeli lazimnya menandatangani kontrak serta membayar deposit, kemudian menyelesaikan urus niaga apabila pembiayaan dimuktamadkan dan pendaftaran selesai. Broker berlesen dan juru tulis kehakiman menguruskan sebahagian besar dokumen. Urus niaga biasanya selesai dalam tempoh 60 hingga 90 hari.

Kos pendahuluan lazimnya berjumlah 5 hingga 6 peratus daripada harga pembelian, meliputi broker, pendaftaran, cukai dan insurans. Kebanyakan cukai dikira berdasarkan nilai yang ditaksir kerajaan, yang mungkin lebih rendah daripada harga pasaran. Bagi pinjaman, bank semakin menilai peminjam asing berdasarkan pendapatan dan keupayaan membayar hutang, bukan hanya cagaran dan status pemastautin. Kadar pinjaman Jepun kekal sangat rendah mengikut piawaian global, faktor utama dalam pengiraan pelaburan bagi penduduk dan pembeli rentas sempadan.

Kebimbangan kemampuan dan perbahasan dasar

Kenaikan harga telah melebarkan jurang antara nilai hartanah dengan pendapatan penduduk di daerah utama. Lonjakan sejak 2021 mencetuskan perbahasan politik tentang peranan pembeli asing. Sesetengah parti pembangkang mengemukakan langkah seperti cukai kekosongan yang menyasarkan pembelian spekulatif atau had khusus ke atas pemerolehan di daerah yang mengalami kenaikan melampau. Jepun pada masa ini hampir tidak mengenakan sekatan terhadap pemilikan hartanah kediaman oleh warga asing, berbeza daripada pasaran yang mewajibkan kelulusan atau mengenakan cukai tambahan kepada pembeli luar negara.

Data yang boleh dipercayai tentang skala tepat pembelian asing masih terhad, tetapi tinjauan menunjukkan bahawa di beberapa daerah pusat, sebahagian kondominium baharu, kadangkala 20 hingga 40 peratus, dijual kepada pemilik bukan pemastautin. Pelabur domestik juga aktif, dan kecairan tempatan yang banyak terus mengalir ke hartanah bandar. Penduduk Tokyo terus bertambah walaupun populasi negara itu merosot, sekali gus menumpukan permintaan di ibu kota. Penggubal dasar berdepan tugas mengimbangi usaha mengekalkan daya tarikan bandar itu kepada pelabur dengan menangani isu kemampuan perumahan bagi penduduk.

Pada masa yang sama, Jepun mempunyai kira-kira 9 juta rumah kosong, yang dikenali sebagai akiya, kebanyakannya di kawasan luar bandar atau pinggir bandar yang jauh dari tempat kerja dan perkhidmatan. Inisiatif nasional dan tempatan berusaha mengembalikan lebih banyak hartanah ini kepada penggunaan, tetapi aspek ekonomi sering mencabar kerana rumah lama mungkin memerlukan pengubahsuaian besar. Pasaran bandar seperti Tokyo bergerak berbeza daripada banyak pekan serantau.

Titik panas kejiranan: sewaan jangka pendek dan pelancongan

Pelancongan menambah tekanan di beberapa daerah. Di kawasan Kaminarimon, Asakusa, nilai tanah meningkat kira-kira 29 peratus tahun ini dan kini hampir dua kali ganda paras sebelum pandemik. Penganalisis mengaitkan kenaikan itu dengan peningkatan pesat sewaan jangka pendek untuk pelawat dan kemasukan modal luar negara. Sesetengah pembeli sanggup membayar harga tinggi bagi bangunan kecil dan pangsapuri yang boleh disewakan semula kepada pelancong, dengan menjangkakan kadar penghunian tinggi dan bukannya bergantung pada gandaan pendapatan semasa.

Sewaan jangka pendek sah sejak 2018, dan menjelang Mei 2025 kira-kira 32,000 hartanah telah didaftarkan di seluruh negara, dengan lebih satu pertiga daripadanya berada dalam 23 daerah Tokyo. Di Daerah Taito, yang merangkumi Asakusa, penyenaraian meningkat kira-kira 80 peratus berbanding Mei 2019. Pada Februari dan Mac tahun ini, kira-kira 465,000 orang menginap di sewaan jangka pendek di seluruh Jepun, meningkat hampir separuh berbanding setahun sebelumnya, dengan warga asing membentuk lebih separuh daripada tetamu. Pelancong China mencatat bahagian terbesar dalam kalangan kewarganegaraan.

Ledakan ini menaikkan sewa di koridor pelancongan dan mencetuskan aduan penduduk setempat tentang bunyi bising dan pelupusan sampah. Pegawai bandar sedang menimbang penguatkuasaan bersasar dan peraturan untuk mengekalkan waktu tenang sambil membolehkan hos memenuhi permintaan ketika musim puncak pelancongan. Pelabur yang bergantung pada pendapatan jangka pendek perlu memantau sebarang perubahan pada peraturan perbandaran.

Teknologi membuka laluan baharu ke hartanah Tokyo

Kewangan digital sedang mengubah akses kepada hartanah Jepun. Sebuah firma yang berpangkalan di Tokyo merancang untuk mentokenkan hartanah bernilai kira-kira 75 juta dolar di pusat bandar pada blok rantai Oasys, dengan mengeluarkan token digital yang mewakili kepentingan ekonomi dalam bangunan. Matlamat jangka panjang syarikat itu ialah mentokenkan aset bernilai lebih 200 bilion dolar, bersamaan kira-kira 1 peratus daripada pasaran hartanah Jepun, dengan bekerjasama bersama entiti berlesen dan entiti tujuan khas luar negara bagi memenuhi piawaian pematuhan.

Yushi Sekino, ketua eksekutif yang menerajui usaha tokenisasi itu, berkata matlamatnya adalah untuk mengurangkan halangan praktikal bagi pembeli bukan pemastautin dengan mendigitalkan pemilikan serta memudahkan yuran dan urusan dokumen.

Kami sedang membina infrastruktur pelaburan generasi baharu untuk menjadikan hartanah Jepun boleh diakses di seluruh dunia.

Tokenisasi hartanah semakin mendapat tempat di seluruh dunia, dan pasaran Jepun yang canggih serta berasaskan peraturan menjadikannya calon untuk penerimaan lebih meluas. Bagi pelabur kecil, model pemilikan pecahan boleh memberikan pendedahan kepada hartanah berpendapatan di Tokyo tanpa perlu membeli keseluruhan unit. Bagi institusi besar, rangkaian token boleh mempercepat penyelesaian urus niaga dan meluaskan pengedaran. Kualiti pelaksanaan dan perlindungan pelabur akan menentukan seberapa pantas model ini berkembang.

Prospek pertumbuhan 2025 dengan pemilihan lebih teliti

Pertumbuhan harga dijangka berterusan pada kadar lebih sederhana. Beberapa ramalan swasta menjangkakan harga hartanah Tokyo meningkat 5 hingga 6 peratus pada 2025 selepas kenaikan 8 peratus tahun lalu. Pemaju bercadang meningkatkan pelancaran kondominium, tetapi bekalan masih tidak mungkin dapat menampung permintaan di daerah pusat. Kadar penghunian kediaman dijangka kekal tinggi apabila penghijrahan ke bandar berterusan dan pengambilan pekerja antarabangsa menyokong segmen mewah. Bagi pejabat, menara berkualiti tinggi berhampiran pengangkutan awam dijangka mengekalkan momentum pajakan, manakala bangunan lama mungkin perlu dinaik taraf atau disusun semula untuk bersaing.

Trend pembinaan memberi petunjuk tentang kemungkinan kekurangan pada masa hadapan. Permulaan pembinaan rumah yang diluluskan merosot kira-kira 1 peratus pada 2024 dan turun 4.6 peratus pada Januari 2025, tanda bahawa pertumbuhan saluran bekalan mungkin tidak dapat memenuhi sepenuhnya permintaan yang meningkat. Keadaan itu boleh menambah tekanan menaik terhadap harga dan sewa, khususnya di pusat bandar. Pada masa yang sama, pemaju logistik terus menambah kapasiti di koridor utama sekitar Tokyo dan Yokohama untuk memenuhi pertumbuhan e-dagang.

Risiko masih wujud. Kenaikan kadar faedah domestik yang lebih pantas akan mengecilkan jurang yang menjadi tarikan pelabur asing, walaupun kadarnya kekal rendah berbanding peringkat global. Pengukuhan yen akan mengurangkan sokongan mata wang. Peraturan lebih ketat bagi sewaan jangka pendek boleh mengubah aliran tunai sesetengah aset. Penggubal dasar juga mungkin menyemak semula langkah yang menyentuh pemilikan asing di daerah tertentu. Buat masa ini, kecairan, kestabilan dan pertumbuhan sewa terus menyokong permintaan terhadap hartanah Tokyo.

Perkara Utama

• Harga tanah di bandar-bandar utama Jepun meningkat pada separuh pertama 2025, disokong pelaburan asing yang besar, kadar faedah rendah dan yen yang lemah.
• Pelabur asing melaburkan kira-kira 1.14 trilion yen pada separuh pertama tahun itu, manakala urus niaga di Tokyo berjumlah kira-kira 13.2 bilion dolar.
• Jurang hasil, keterbukaan undang-undang terhadap pemilikan pegangan bebas oleh warga asing dan permintaan sewaan yang stabil menarik modal ke Tokyo.
• Kadar kekosongan pejabat Gred A berada sekitar 3.4 peratus, dengan sewa utama meningkat dan bangunan lama berdepan tekanan untuk diubah suai.
• Perumahan berbilang unit dan logistik menerajui aliran masuk, sementara dana besar menutup dana baharu khusus Jepun dan melaksanakan urus niaga rekod.
• Daerah pusat mencatat kenaikan paling pantas, dengan harga purata kondominium baharu di pusat Tokyo sekitar 112 juta yen pada 2024 dan harga masih menunjukkan trend menaik.
• Perbahasan dasar semakin rancak apabila kemampuan perumahan merosot di kawasan utama, sementara sewaan jangka pendek menimbulkan ketegangan kejiranan di zon pelancongan.
• Projek tokenisasi mula muncul untuk membuka akses kepada pelabur luar negara melalui struktur digital yang mematuhi peraturan.
• Ramalan menunjukkan pertumbuhan harga 5 hingga 6 peratus pada 2025, dengan kadar penghunian tinggi dan bekalan baharu yang terhad menyokong pasaran.
• Risiko utama termasuk kadar faedah lebih tinggi, turun naik mata wang dan kemungkinan perubahan peraturan yang menjejaskan sewaan jangka pendek atau kumpulan pembeli tertentu.