CapitaLand memikat pembeli China dengan jenama baharu dan REIT runcit Shanghai

Mengapa CapitaLand menyegarkan pusat beli-belahnya di China

CapitaLand Investment, pengurus hartanah yang berpangkalan di Singapura, berusaha memastikan pusat beli-belahnya di China kekal meriah dan relevan dengan cita rasa pengguna yang pantas berubah. Syarikat itu membawa masuk gelombang jenama baharu ke pasaran ke hartanah berprofil tinggi seperti Raffles City Shanghai dan Suzhou Center Mall. Dalam kunjungan baru-baru ini, pembeli boleh menemui jenama kegemaran China seperti label kosmetik Judydoll dan rangkaian teh susu Ah Ma Handmade, di samping jenama Singapura Charles & Keith dan Bee Cheng Hiang. Gabungan jenama tempatan yang berjaya dan jenama serantau yang menonjol memberikan pelanggan China alasan baharu untuk berkunjung, sambil menyediakan laluan terurus bagi pedagang untuk memasuki salah satu arena runcit paling kompetitif di dunia.

Puah Tze Shyang, ketua pegawai eksekutif CapitaLand Investment China, menjelaskan pendekatan itu secara terus terang. Dalam temu bual pada September, beliau berkata kumpulan itu memanfaatkan skala dan hubungannya untuk memilih tawaran baharu yang sesuai bagi setiap lokasi. Matlamatnya, kata beliau, adalah untuk tampil berbeza dengan terus membawa masuk konsep yang terasa baharu kepada pasaran dan menukar format dengan pantas apabila trend berubah. Strategi itu selari dengan peralihan lebih luas dalam perbelanjaan di China ke arah sajian kecil dan pengalaman yang memberikan kepuasan tanpa membebankan poket.

Pada masa yang sama, CapitaLand membuka saluran baharu untuk membiayai penyegaran peruncitannya. Syarikat itu melancarkan amanah pelaburan hartanah runcit domestik di Shanghai, yang dinamakan CapitaLand Commercial REIT, dengan dua pusat beli-belah berpenghunian tinggi di Guangzhou dan Changsha sebagai aset permulaan. Penyenaraian itu, amanah runcit pertama di Bursa Shanghai yang ditaja oleh firma antarabangsa, bertujuan mendapatkan modal dari pasaran domestik dan mengitar semula dana untuk operasi. Langkah ini menyokong model ringan aset, membebaskan tunai untuk pelaburan semula sementara kumpulan itu terus mengendalikan dan menaik taraf pusat beli-belahnya.

Penampilan jenama baharu di pasaran di Raffles City dan lokasi lain

Raffles City Shanghai menunjukkan bagaimana pendekatan itu dilaksanakan. Penyewanya merangkumi jenama China yang sedang meningkat pesat hingga label antarabangsa yang dikenali ramai dalam kalangan pembeli muda. Produk kecantikan, minuman dan snek menarik pengunjung secara konsisten sepanjang hari, manakala kedai fesyen dan gaya hidup utama meraih perbelanjaan lebih tinggi pada hujung minggu. Label Singapura seperti Charles & Keith dan pengeluar makanan warisan Bee Cheng Hiang menambah cita rasa rentas sempadan yang menonjol dalam suasana yang sesak dengan persaingan.

Raffles City The Bund sebagai landasan pelancaran

Di bahagian lain bandar itu, Raffles City The Bund membuka pusat beli-belah enam tingkatnya dengan skala besar dan tawaran baharu. Ketika pintunya dibuka pada 2021, pusat beli-belah itu mencatatkan lebih 300,000 pengunjung pada hari pertama dan mencapai kadar penghunian yang telah dikomitmenkan sekitar 92 peratus. Lebih separuh daripada lebih 200 jenamanya merupakan jenama baharu di China, China Timur, Shanghai atau portfolio CapitaLand. Lokasi itu menggabungkan ruang runcit dengan dua menara pejabat Gred A, tempat acara dan tarikan terpilih seperti taman papan luncur dalaman serta replika jalanan Shanghai era 1990-an. Konsep ini mencerminkan apa yang ingin ditiru CapitaLand di bandar lain: pengalaman runcit yang sentiasa terasa segar dan berteraskan hiburan.

Di luar Shanghai, kesan rangkaian

Saluran jenama itu melangkaui Shanghai. Hartanah seperti Suzhou Center Mall dan CapitaMall SKY+ di Guangzhou bergantung pada aliran berterusan konsep makanan dan minuman, budaya barangan koleksi serta kedai khusus yang menjadi trend di platform sosial. Kemasukan jenama baharu membantu setiap lokasi membentuk identiti tersendiri. Rangkaian itu membolehkan CapitaLand menguji konsep di sebuah bandar, kemudian mengembangkan idea yang popular ke bandar lain sambil menyesuaikan gabungan penyewa dengan cita rasa tempatan.

Strategi runcit yang memenuhi keperluan perbelanjaan beremosi

Pusat beli-belah di China sedang menyesuaikan diri dengan corak perbelanjaan yang sering disebut sebagai perbelanjaan beremosi. Pembeli, khususnya golongan muda, memanjakan diri dengan kenikmatan mampu milik, daripada pencuci mulut bertema dan teh susu hingga mainan koleksi serta barangan budaya pop edisi terhad. Corak ini memberi kelebihan kepada pusat beli-belah yang bergerak pantas, membina pameran imersif dan menganjurkan acara dengan kerap. Ia juga memihak kepada gabungan yang mempunyai lebih banyak pilihan makanan dan minuman serta gerai khusus yang boleh menumpang gelombang media sosial sebelum memberi laluan kepada kegilaan seterusnya.

Strategi penyewaan turut berubah sebagai tindak balas. Pengurus pusat beli-belah melaporkan kira-kira 30 peratus penyewa boleh bertukar setiap tahun, yang bermakna penyegaran menyeluruh dalam tempoh tiga tahun. Makanan dan minuman kini merangkumi sekitar 30 hingga 40 peratus penyewa, meningkat daripada kira-kira 25 hingga 30 peratus sebelum ini. Banyak kedai makan menerima tempoh sewa lebih pendek. Sesetengah gerai makanan bawa pulang sahaja menandatangani kontrak sesingkat satu setengah tahun, terutamanya jika jenama itu tular di platform seperti Xiaohongshu. Model sewa juga beralih kepada komponen berubah yang lebih besar, berdasarkan jualan. Ini mendorong penyewa meningkatkan pusing ganti dan jumlah pelanggan bagi setiap meja, di samping menerima pesanan penghantaran untuk menambah hasil pada waktu lengang.

Produk koleksi dan jenama gaya hidup sesuai dengan formula ini. Pop Mart dan Miniso berkembang maju dengan menjual mainan mampu milik serta barangan rumah dalam reka bentuk kedai yang ceria. Produk koleksi kotak misteri memberikan kejutan kepada pembeli pada kos rendah, tarikan berguna apabila pembelian mahal terasa kurang mendesak. Pusat beli-belah juga menarik komuniti peminat, yang pengikut penyanyi atau pelakon menganjurkan jualan pop-up barangan dan pertemuan peminat, sekali gus menjana kunjungan ramai semasa konsert dan acara khas. Malah bilik pameran kereta kini menjadi tarikan pengunjung. Pengeluar kenderaan elektrik, daripada peneraju domestik hingga pemain baharu, sanggup membayar sewa premium untuk ruang besar dan interaktif yang berfungsi sebagai pusat pandu uji serta galeri jenama.

Puah Tze Shyang berkata penyegaran berterusan ini menjadi teras pendekatan CapitaLand. Dalam temu bual baru-baru ini, beliau merumuskan matlamat itu dan sebab jenama baharu membantu pusat beli-belah tampil berbeza.

Membawa masuk jenama baharu ke pasaran ke pusat beli-belah kami ialah salah satu cara kami menonjol dalam suasana runcit yang dinamik.

Bagi pengendali pusat beli-belah, formulanya mudah. Jika pengalaman yang ditawarkan terasa segar dan bersifat sosial, pengunjung akan datang. Apabila pengunjung sudah ramai, bahagian sewa berdasarkan pusing ganti yang lebih tinggi dan pengisian program yang bijak boleh meningkatkan hasil walaupun sentimen makroekonomi berhati-hati.

Bagaimana amanah runcit baharu di Shanghai sesuai dengan rancangan itu

Satu lagi bahagian strategi ini bersifat kewangan. CapitaLand melancarkan amanah pelaburan hartanah runcit di Shanghai untuk menyalurkan modal domestik kepada pusat beli-belahnya di China, sambil mengekalkan operasi di bawah pengurusan sendiri. REIT ialah instrumen yang memiliki hartanah berpendapatan dan membayar sebahagian besar hasil sewa kepada pemegang unit. Dengan menjual pegangan dalam aset kepada amanah itu dan terus bertindak sebagai pengurus, penaja boleh mengitar semula modal serta mengembangkan platformnya tanpa menanggung pinjaman baharu yang besar.

Amanah baharu itu, CapitaLand Commercial REIT, mula didagangkan di Bursa Saham Shanghai dengan dua hartanah sebagai aset permulaan. CapitaMall SKY+ di Guangzhou dan CapitaMall Yuhuating di Changsha mempunyai jumlah keluasan lantai kasar 168,405 meter persegi serta kadar penghunian agregat yang telah dikomitmenkan sekitar 97 peratus. Kedua-dua pusat beli-belah itu dinilai kira-kira 2.8 bilion yuan ketika pelancaran. CapitaLand Investment, CapitaLand Development dan CapitaLand China Trust secara bersama memegang sekurang-kurangnya 20 peratus daripada instrumen itu, dan CapitaLand kekal sebagai pengendali pusat beli-belah berkenaan.

Penyenaraian itu menjadi penanda aras. Ia merupakan amanah runcit pertama di Bursa Shanghai yang ditaja oleh syarikat antarabangsa. Ia juga melengkapi CapitaLand China Trust, dana tersenarai di Singapura yang sudah memiliki aset runcit di negara itu. Dengan saluran 43 hartanah runcit beroperasi di 18 bandar China dan aset runcit di bawah pengurusan bernilai kira-kira 18 bilion dolar Singapura, CapitaLand berpeluang menawarkan aset masa depan kepada mana-mana platform apabila keadaan sesuai.

Puah Tze Shyang menjangkakan minat yang sihat terhadap produk sedemikian di China. Beliau merujuk kepada kecairan domestik yang mendalam dan minat yang semakin meningkat daripada institusi tempatan, termasuk syarikat insurans yang meningkatkan peruntukan kepada hartanah. Dalam taklimat baru-baru ini, beliau menyampaikan pandangan itu secara terus terang.

Sektor REIT di China berada pada trajektori positif, disokong kecairan yang mendalam dan peruntukan yang semakin meningkat daripada institusi domestik. Pandangan kami terhadap pasaran kekal positif dalam jangka panjang.

Beliau turut menyifatkan penyenaraian di Shanghai itu sebagai pencapaian penting bagi CapitaLand dan pasaran. Dengan memanfaatkan modal domestik, syarikat itu boleh mengukuhkan kunci kira-kiranya dan menggunakan semula hasil untuk projek yang selari dengan keutamaan dasar, sambil mengekalkan asas pendapatan yuran yang stabil daripada platform dananya.

Mengimbangi pertumbuhan dengan sikap berhati-hati dalam pasaran mencabar

Walaupun menambah jenama baharu dan membuka instrumen dana domestik, CapitaLand mengambil pendekatan terukur terhadap pendedahannya di China. Pihak pengurusan memberi isyarat bahawa mereka mahu mengurangkan bahagian China dalam dana kumpulan di bawah pengurusan dari semasa ke semasa. Peralihan itu mungkin melibatkan pelupusan aset dan kerugian nilai saksama yang akan menjejaskan pendapatan bukan operasi dalam masa terdekat. Penjualan aset di China mencabar ketika kemerosotan hartanah berpanjangan, dan sejak kebelakangan ini syarikat mendapati pengitaran semula modal lebih mudah dilakukan di Singapura dan pasaran lain. Peralihan kepada model ringan aset dan penggunaan rakan kongsi modal domestik bertujuan memastikan perniagaan di China terus aktif tanpa bergantung sepenuhnya pada kunci kira-kira syarikat.

Gabungan sikap berhati-hati dan komitmen itu mencerminkan keadaan di lapangan. Jualan runcit masih berkembang dari tahun ke tahun, namun pengguna tetap berfikir dengan teliti sebelum membuat pembelian besar. Pusat beli-belah yang menawarkan sesuatu yang baharu dan aktiviti komuniti terus menarik pengunjung secara konsisten, manakala pengurus yang berkongsi risiko dengan penyewa melalui komponen sewa berubah yang lebih tinggi dapat menyelaraskan insentif. Platform REIT menawarkan satu lagi pilihan, dengan memberi pelabur domestik peluang memiliki sebahagian daripada pusat beli-belah yang sibuk, sementara menyediakan modal kepada penaja untuk menambah baik hartanah dan gabungan penyewa.

Maksudnya bagi pembeli, jenama dan pelabur

Bagi pembeli, pengalaman yang ditawarkan lebih menyeronokkan dan menyediakan lebih banyak pilihan. Jangkakan lebih banyak medan selera dengan menu lebih ringkas dan kadar perkhidmatan lebih pantas, lebih banyak kafe yang direka untuk bergambar, serta lebih banyak kedai pop-up berkaitan permainan, anime dan budaya idola. Jenama baharu di pasaran akan menguji idea dengan pantas, manakala label yang sudah dikenali membina kedai utama yang turut berfungsi sebagai ruang sosial.

Bagi jenama, pusat beli-belah CapitaLand menyediakan laluan masuk yang terurus. Syarikat itu boleh menempatkan kedai sulung di kawasan yang ramai pengunjung, menyelaraskan kempen dengan penyewa berdekatan dan menjejaki prestasi melalui sewa berdasarkan jualan yang memberi ganjaran kepada pusing ganti. Tempoh sewa lebih pendek dan format pop-up membolehkan syarikat muda menguji pasaran. Jenama yang berjaya boleh berkembang dalam rangkaian yang sama ke bandar berdekatan.

Bagi pelabur, amanah tersenarai di Shanghai itu membuka saluran domestik untuk meraih pendapatan sewa daripada pusat beli-belah matang. Amanah itu juga meluaskan asas yuran penaja. Bersama CapitaLand China Trust yang tersenarai di Singapura, platform ini boleh menyokong pengitaran semula aset secara berterusan jika nilai dan keadaan pasaran sesuai.

Cabaran yang perlu diperhatikan

Keyakinan pengguna boleh berubah mengikut berita makroekonomi. Pemulihan dalam pasaran perumahan atau ekuiti akan membantu sentimen. Jika pertumbuhan kembali perlahan, perbelanjaan untuk kenikmatan kecil mungkin kekal, tetapi penyewa yang menawarkan barangan mahal boleh menangguhkan pembukaan. Pusat beli-belah perlu terus tangkas dan menggunakan acara untuk mengimbangi tempoh yang lemah.

Persaingan untuk menarik pengunjung sangat sengit. Setiap daerah mempunyai beberapa pusat beli-belah yang bersaing untuk menarik pengunjung hujung minggu yang sama, sementara e-dagang terus mengambil bahagian perbelanjaan yang semakin besar. Pemilik hartanah yang melabur dalam reka bentuk dan tempoh sewa fleksibel akan mempunyai kelebihan. Mereka yang menunggu berisiko mengalami jualan lebih perlahan dan kadar kekosongan yang lebih tinggi.

Dasar dan pasaran modal juga menjadi faktor. Pasaran REIT China yang masih muda sedang berkembang, namun pelabur akan memantau tadbir urus, kejelasan saluran aset dan kestabilan agihan. Kadar faedah dan kos pembiayaan semula mempengaruhi penilaian. Pendekatan berdisiplin terhadap pemerolehan dan penambahbaikan aset amat penting bagi sebarang suntikan masa depan ke dalam platform dana.

Perkara utama

• CapitaLand Investment membawa masuk jenama baharu ke pasaran ke pusat beli-belah di China bagi memastikan gabungan penyewa kekal segar dan menarik pengunjung.
• Raffles City Shanghai menampilkan jenama kegemaran China seperti Judydoll dan Ah Ma Handmade, di samping label Singapura seperti Charles & Keith dan Bee Cheng Hiang.
• Raffles City The Bund dibuka dengan lebih 300,000 pengunjung pada hari pertama, dan lebih separuh penyewanya merupakan jenama baharu di China, China Timur, Shanghai atau portfolio kumpulan itu.
• Pusat beli-belah di China menyesuaikan diri dengan perbelanjaan beremosi, dengan kira-kira 30 peratus penyewa bertukar setiap tahun dan bahagian makanan serta minuman meningkat kepada 30 hingga 40 peratus daripada ruang.
• Sewa berasaskan jualan dan tempoh pajakan lebih pendek membantu pusat beli-belah menukar konsep dengan pantas serta menumpang trend tular daripada platform seperti Xiaohongshu.
• CapitaLand melancarkan REIT runcit tersenarai di Shanghai dengan CapitaMall SKY+ di Guangzhou dan CapitaMall Yuhuating di Changsha sebagai aset permulaan, dengan kadar penghunian sekitar 97 peratus.
• Amanah itu mendapatkan modal domestik dan menyokong strategi ringan aset, dengan saluran 43 hartanah runcit di 18 bandar China.
• Pihak pengurusan berhasrat mengimbangi pertumbuhan dengan pendekatan berhati-hati terhadap pendedahan di China, menggunakan pengitaran semula modal dan kerjasama untuk mengharungi pasaran hartanah yang mencabar.