Harga Kondominium Sedia Ada di Tokyo Meningkat ketika Bekalan Baharu Menyusut

Mengapa kondominium sedia ada semakin mahal di Tokyo

Harga kondominium sedia ada di seluruh Tokyo meningkat lebih pantas apabila pembeli beralih daripada kediaman baharu kepada rumah terpakai. Kekurangan projek baharu, kos pembinaan dan tanah yang lebih tinggi, serta permintaan kukuh daripada pembeli domestik dan luar negara menyebabkan pangsapuri baharu menjadi sangat mahal. Ramai isi rumah yang sepatutnya membeli rumah baharu kini memilih unit jualan semula, sekali gus mengetatkan pasaran sekunder dan menaikkan harga transaksi serta harga bagi setiap meter persegi.

Angka terkini menunjukkan betapa meluasnya peralihan ini. Menurut data pasaran bagi Jun 2025 daripada Rangkaian Maklumat Hartanah Jepun Timur (REINS), urus niaga kondominium sedia ada di Kawasan Tokyo Raya meningkat kepada 4,299 unit, naik 31.9 peratus berbanding setahun sebelumnya. Harga purata bagi setiap meter persegi mencecah 833,400 yen, meningkat 6.9 peratus tahun ke tahun, menandakan kenaikan harga untuk bulan ke-62 berturut-turut. Nilai purata transaksi pula kira-kira 52.09 juta yen. Pada masa sama, inventori di pasaran merosot 0.7 peratus kepada 44,428 unit, penurunan bulanan untuk kali ke-14, walaupun penyenaraian baharu naik sedikit.

Tarikan pasaran jualan semula berkait secara langsung dengan harga yang melambung tinggi bagi kediaman baharu, khususnya di pusat Tokyo. Pemantau industri melaporkan harga purata pangsapuri baharu di 23 wad melebihi 100 juta yen untuk tahun kedua, dengan purata sekitar 116.3 juta yen bagi tempoh 12 bulan hingga Mac 2025. Harga pangsapuri baharu di daerah teras juga sangat tinggi berdasarkan keluasan, hampir 1.7 juta yen bagi setiap meter persegi. Paras harga ini mencerminkan kekurangan tanah di kawasan kejiranan utama, kos pembinaan dan buruh yang meningkat, serta saluran pembangunan yang lebih tertumpu kepada menara mewah untuk pembeli tempatan dan asing berpendapatan tinggi.

Kekangan bekalan berakar umbi sejak sekian lama. Bilangan unit kondominium yang mula dipasarkan di seluruh Tokyo Raya merosot kira-kira 17 peratus pada 2024 kepada paras terendah sejak 1973, dan inventori terhad itu berterusan hingga 2025. Walaupun pemaju melancarkan lebih banyak unit di kawasan pinggir bandar, kadar penyerapan kekal kukuh dan tidak banyak meredakan tekanan harga di daerah pusat. Akibatnya, jurang antara kemampuan ramai pembeli dengan harga rumah baharu semakin melebar, menjadikan pasaran rumah terpakai tumpuan utama pembeli keluarga.

Bekalan baharu menyusut, pembeli beralih kepada jualan semula

Pemaju berdepan kos input yang lebih tinggi serta kekurangan tapak sesuai di kawasan kejiranan yang mempunyai rangkaian pengangkutan, sekolah dan kemudahan yang baik. Penggabungan tanah di wad pusat rumit dan memakan masa. Kos pembinaan meningkat semasa dan selepas pandemik apabila harga bahan, logistik dan upah naik. Apabila projek hanya berdaya maju pada harga lebih tinggi, harga pelancaran turut meningkat. Peralihan kepada projek berspesifikasi tinggi dengan khidmat pramutamu, kemudahan dan kediaman berjenama mengukuhkan tumpuan kepada segmen mewah, menaikkan purata harga keseluruhan dan mengetepikan pembeli pasaran pertengahan.

Harga purata unit baharu di seluruh kawasan metropolitan turun sedikit pada 2024 apabila komposisi jualan kembali normal selepas lonjakan pelancaran mewah pada 2023. Harga purata pangsapuri baharu di seluruh kawasan metropolitan susut kira-kira 3.5 peratus kepada sekitar 78 juta yen. Di pusat Tokyo, harga purata unit baharu turun kepada kira-kira 112 juta yen. Penganalisis berpendapat ini sekadar jeda, bukannya perubahan arah aliran jangka panjang, kerana faktor asasnya, iaitu bekalan baharu yang terhad dan kos pembinaan yang lebih tinggi, masih kekal.

Tetsuya Kaneko, ketua penyelidikan di Savills Japan, mengingatkan supaya penurunan setahun dalam purata harga rumah baharu di seluruh kawasan metropolitan pada 2024 tidak ditafsirkan secara berlebihan.

Kita tidak seharusnya menganggap penurunan sementara ini sebagai kemuncak. Aliran menaik secara umum akan berterusan, terutamanya dengan mengambil kira trend inflasi keseluruhan dan kekurangan tenaga kerja.

Bagi isi rumah yang mahu terus tinggal di bandar tetapi tidak mampu membeli rumah baharu, pangsapuri terpakai menjadi pilihan praktikal. Unit yang diubah suai sering menawarkan suasana dan fungsi yang setanding dengan pembinaan baharu. Ramai pembeli menyasarkan bangunan lama yang telah diubah suai dan memenuhi piawaian gempa bumi moden, khususnya yang terletak berhampiran stesen dan sekolah di 23 wad.

Gambaran data tentang harga dan jualan rumah terpakai

Trend jangka panjang sudah memihak kepada pasaran jualan semula sebelum 2024 lagi. Data transaksi tahun-tahun sebelumnya menunjukkan kenaikan jelas harga kondominium sedia ada di kawasan metropolitan Tokyo sepanjang sedekad. Harga jualan purata pada 2022 mencecah kira-kira 42.76 juta yen, naik lebih 10 peratus berbanding tahun sebelumnya, manakala harga purata bagi setiap meter persegi meningkat kepada sekitar 672,400 yen. Sepanjang dekad lalu, harga bagi setiap meter persegi kondominium terpakai di rantau ini meningkat lebih 70 peratus. Kos pinjaman yang rendah, kecenderungan memilih kehidupan di bandar dan peningkatan berterusan mutu stok perumahan menyokong kenaikan itu.

Angka bulanan terkini menunjukkan momentum itu belum reda. Pada Jun 2025, REINS melaporkan peningkatan aktiviti secara meluas di Kawasan Tokyo Raya, yang merangkumi Tokyo, Kanagawa, Chiba dan Saitama. Jualan di Tokyo sendiri meningkat hampir 30 peratus tahun ke tahun, manakala Saitama mencatat pertumbuhan tertinggi dengan kenaikan lebih 47 peratus. Purata keluasan unit yang diniagakan sekitar 62.5 meter persegi, sedikit lebih kecil berbanding setahun lalu, sementara purata usia bangunan yang dijual meningkat kepada kira-kira 27 tahun. Peralihan kepada rumah yang lebih lama dan sedikit lebih kecil ini merupakan salah satu cara pembeli menyesuaikan bajet sambil kekal di lokasi pilihan.

Lokasi dengan pertumbuhan paling kukuh

Tokyo mencatat 2,360 transaksi kondominium sedia ada pada Jun, naik 29.8 peratus berbanding setahun sebelumnya. Kanagawa merekodkan 1,003 urus niaga, meningkat 40.5 peratus. Saitama mencatat 509, naik 47.1 peratus, manakala Chiba mencapai 427, meningkat 12.1 peratus. Dari segi harga, purata harga bagi setiap meter persegi di Tokyo Raya naik 6.9 peratus kepada 833,400 yen, kenaikan bulanan berturut-turut yang ke-62. Inventori terus menurun selama lebih setahun, petanda permintaan mengatasi kadar pemilik membawa unit ke pasaran.

Corak ini mencerminkan hakikat mudah. Pembeli yang tidak mampu atau tidak mahu membayar harga premium untuk rumah baharu di wad utama masih berhasrat memiliki rumah di bandar. Mereka menawarkan harga lebih tinggi untuk unit lama yang diubah suai dan terletak di lokasi strategik. Ramai juga sanggup berkompromi dengan ruang atau menerima perjalanan ulang-alik yang lebih lama demi memastikan harga dalam kemampuan. Gabungan kompromi ini telah mengubah segmen pertengahan pasaran.

Tekanan kemampuan dan pengalaman pembeli

Jurang kemampuan antara rumah baharu dengan rumah jualan semula amat ketara. Pada awal 2025, harga permintaan purata bagi pangsapuri jualan semula standard seluas 70 meter persegi di metropolitan Tokyo sekitar 69.8 juta yen. Angka itu berbanding purata kira-kira 116.3 juta yen bagi unit baharu di 23 wad dalam tempoh 12 bulan terkini. Analisis transaksi sepanjang dekad lalu menunjukkan pangsapuri sedia ada lazimnya dijual kira-kira 45 peratus lebih murah daripada rumah baharu. Jurang berbeza mengikut lokasi dan mutu bangunan, namun arahnya jelas.

Bagi ramai pembeli keluarga, senarai keperluan mereka kedengaran ringkas: tiga bilik tidur, sekurang-kurangnya 70 meter persegi, kawasan kejiranan yang selamat dalam jarak perjalanan ulang-alik, serta bangunan yang memenuhi piawaian gempa bumi moden. Harga rumah seperti ini di wad pusat sudah jauh melampaui kemampuan kewangan banyak isi rumah. Di Bunkyo, Setagaya dan Minato, harga unit lama sekalipun bagi keluasan sedemikian sudah membebankan bajet isi rumah. Pembeli kemudian meluaskan pencarian ke wad pinggir atau wilayah berdekatan, atau memilih unit lebih kecil di kawasan kejiranan yang sama.

Memahami piawaian gempa bumi amat penting. Jepun menaikkan kod seismiknya pada 1981, yang sering disebut sebagai piawaian baharu. Bangunan yang disiapkan mulai awal 1980-an lebih berkemungkinan memenuhi penanda aras itu. Pembeli juga memberi perhatian kepada pindaan Akta Piawaian Bangunan pada 2000, yang memperketat peraturan reka bentuk struktur. Pangsapuri yang memenuhi piawaian ini boleh dijual pada harga premium dalam pasaran jualan semula. Unit yang diubah suai dalam bangunan lama yang diselenggara dengan baik dan mempunyai persatuan pengurusan yang kukuh turut menarik pembeli yang mahukan ruang dalaman moden tanpa membayar harga rumah baharu di kawasan sama.

Di segmen atasan, pasaran mewah turut menaikkan purata harga. Sebuah penthouse yang baru-baru ini dijual dalam pembangunan butik berhampiran Harajuku dilaporkan mencecah lebih 9.5 bilion yen, rekod nasional berdasarkan harga bagi setiap tsubo. Satu tsubo ialah unit keluasan bersamaan 3.3 meter persegi. Urus niaga luar biasa seperti ini jarang berlaku, tetapi menunjukkan kesanggupan pembeli kaya membayar untuk lokasi utama, kemudahan dan privasi. Ia juga menonjolkan bagaimana komposisi unit di pasaran boleh mengubah purata harga keseluruhan dari tahun ke tahun.

Pembiayaan, kadar faedah dan peranan pembeli asing

Kos pembiayaan masih memihak kepada pembeli. Bank of Japan telah menaikkan kadar dasar secara beransur-ansur daripada paras hampir sifar, tetapi kos gadai janji masih rendah mengikut piawaian global. Produk kadar tetap popular seperti Flat 35 berada sekitar lingkungan pertengahan 1 peratus tahun ini. Bank terus bersaing sengit untuk mendapatkan pelanggan pinjaman perumahan, sekali gus mengekalkan margin pinjaman pada paras rendah. Keadaan ini membantu pembeli berusaha mendapatkan unit jualan semula, walaupun harga bagi setiap meter persegi terus meningkat.

Mari Kumagai, ketua penyelidikan Jepun di Cushman and Wakefield, berkata kenaikan sederhana kadar dasar tidak semestinya menyebabkan kos gadai janji meningkat mendadak bagi pembeli.

Kenaikan kadar faedah akan dilihat sebagai perkembangan negatif, tetapi kesannya diimbangi oleh persaingan antara bank.

Modal asing turut memainkan peranan. Yen yang lemah menjadikan hartanah Tokyo lebih mampu milik apabila dinilai dalam dolar atau mata wang utama lain. Pembeli luar negara kekal aktif di daerah pusat, khususnya dalam segmen kondominium mewah. Bagi pelabur, kadar kekosongan yang rendah, sewa yang meningkat di wad teras dan persepsi bahawa Tokyo ialah pasaran yang selamat menjadikan hartanah kediaman sebagai aset menarik. Peningkatan penyertaan dalam segmen mewah tidak menentukan harga pangsapuri jualan semula di seluruh bandar, tetapi mempengaruhi julat harga teratas dan mengukuhkan keyakinan pemaju yang merancang projek baharu.

Bank pusat Jepun telah mengingatkan pemberi pinjaman supaya mengurus pendedahan terhadap kegiatan spekulatif ketika harga hartanah meningkat. Dalam penerbitan terkini, Bank of Japan menggesa supaya berhati-hati terhadap jenis pinjaman hartanah tertentu yang melibatkan unsur rentas sempadan.

Bank mesti berhati-hati mengurus risiko berkaitan pendedahan kepada pelabur antarabangsa yang membeli hartanah di sini.

Pemeriksaan risiko yang lebih teliti tidak bermakna pinjaman gadai janji untuk isi rumah akan diperketat, dan tiada petunjuk bahawa pinjaman perumahan arus perdana sedang mengalami kekangan kredit. Namun, hal ini menunjukkan pembuat dasar memantau kitaran hartanah dengan teliti dan berwaspada terhadap kemungkinan kerentanan jika kos pembiayaan global meningkat atau yen berubah dengan mendadak.

Tindakan pembeli dan penjual ketika ini

Pembeli semakin fleksibel tentang saiz dan usia rumah. Data transaksi menunjukkan peralihan beransur-ansur kepada unit yang sedikit lebih lama dan kecil, khususnya di lokasi berhampiran stesen yang memendekkan masa perjalanan ulang-alik. Ramai pembeli mengutamakan ruang dalaman yang diubah suai dan pengurusan bangunan yang kukuh berbanding keluasan lantai yang besar. Kemunculan syarikat pengubahsuaian profesional yang membeli, mengubah suai dan menjual semula kondominium lama telah menambah pilihan sedia diduduki di kawasan kejiranan popular.

Penjual unit yang terletak di lokasi strategik dan diubah suai dengan baik sedang menguji harga permintaan yang lebih tinggi. Rumah yang ditawarkan pada harga sejajar dengan jualan setanding terkini, serta mempunyai keadaan baik hasil pengubahsuaian dan dokumentasi penyelenggaraan bangunan yang jelas, menarik berbilang tawaran. Sebaliknya, unit yang memerlukan kerja besar atau terletak jauh dari stesen mengambil masa lebih lama untuk dijual, walaupun pasaran sedang rancak. Jurang antara unit terbaik dengan rumah yang kurang menarik semakin melebar.

Kesan usia, piawaian dan pengurusan bangunan terhadap nilai

Usia semata-mata tidak menentukan harga dalam pasaran kondominium Tokyo. Banyak bangunan dari 1980-an dan 1990-an telah menjalani pembaikan besar dan diurus dengan baik oleh persatuan pemilik yang aktif. Pembeli lazimnya memeriksa baki dana rizab bangunan, rekod pembaikan, keadaan lif dan kerja yang dirancang. Dana rizab yang mencukupi serta pelan penyelenggaraan masa depan yang jelas boleh menyokong harga. Bangunan yang baru selesai menjalani pembaikan berskala besar, seperti kerja pada fasad dan kalis air, boleh dijual pada harga premium kerana pembeli menjangkakan caj khas yang lebih sedikit dalam masa terdekat.

Piawaian gempa bumi menjadi garis pemisah yang jelas. Hartanah yang siap dibina mengikut piawaian 1981, khususnya yang direka selepas pindaan 2000, cenderung mencatat harga lebih tinggi bagi setiap meter persegi, jika faktor lain setara. Pemberi pinjaman juga lebih cenderung menerima bangunan ini, yang boleh memudahkan pembiayaan dan meluaskan kumpulan pembida. Bangunan lama yang tidak memenuhi piawaian masih boleh dijual, khususnya di lokasi yang sangat baik, tetapi harganya akan mencerminkan risiko tambahan dan kemungkinan kos naik taraf.

Perkembangan yang mungkin berlaku dalam beberapa bulan akan datang

Kebanyakan penganalisis menjangkakan harga kondominium Tokyo terus meningkat pada 2025, walaupun pada kadar lebih sederhana berbanding dua tahun lalu. Segmen jualan semula berkemungkinan kekal ketat selagi bekalan baharu terhad dan kos pinjaman rendah. Perhatikan sama ada bilangan projek baharu yang dilancarkan pemaju meningkat, khususnya jika kos stabil. Mata wang akan terus mempengaruhi penyertaan pembeli asing. Yen yang mengukuh boleh meredakan permintaan dari luar negara, manakala kelemahan yang berterusan boleh memanjangkan permintaan asing di wad utama.

Faktor domestik juga penting. Pertumbuhan gaji, trend bonus dan jaminan pekerjaan mempengaruhi kemampuan isi rumah untuk membelanjakan lebih banyak bagi pembelian rumah. Jika pendapatan terus meningkat secara sederhana, pasaran jualan semula dijangka kekal disokong, walaupun kemampuan masih menjadi cabaran bagi keluarga yang mencari unit lebih besar di daerah pusat. Buat masa ini, bukti yang ada menunjukkan harga kondominium sedia ada akan terus meningkat, disokong permintaan yang berterusan dan pilihan rumah baharu yang terhad.

Perkara Utama

• Transaksi kondominium sedia ada di Tokyo Raya melonjak 31.9 peratus pada Jun 2025, dengan harga bagi setiap meter persegi meningkat 6.9 peratus dan kenaikan berterusan selama 62 bulan.
• Pelancaran kondominium baharu merosot kira-kira 17 peratus pada 2024 ke paras terendah sejak 1973, mengekalkan bekalan yang ketat dan mendorong pembeli ke pasaran jualan semula.
• Harga purata unit baharu di 23 wad sekitar 116.3 juta yen sepanjang tahun lalu, manakala harga permintaan bagi unit jualan semula tipikal seluas 70 meter persegi hampir 69.8 juta yen.
• Inventori kondominium sedia ada merosot untuk bulan ke-14 berturut-turut pada Jun, walaupun penyenaraian baharu meningkat sedikit.
• Kadar gadai janji rendah, yen yang lemah dan permintaan berterusan terhadap kediaman bandar menyokong harga, manakala Bank of Japan menggesa pemberi pinjaman supaya mengurus risiko hartanah dengan cermat.
• Pembeli menerima unit lebih kecil atau lebih lama demi kekal di lokasi pilihan, sementara rumah yang diubah suai dalam bangunan yang memenuhi piawaian gempa bumi moden mendapat harga premium.
• Penganalisis menjangkakan harga kondominium terpakai terus meningkat, mungkin pada kadar lebih perlahan, pada 2025, melainkan kenaikan besar bekalan baharu atau perubahan mendadak dalam keadaan pembiayaan mengubah keseimbangan pasaran.