Jepun merancang pangkalan data nasional untuk menjejaki pemilikan hartanah asing menjelang 2027

Mengapa Jepun membina pangkalan data nasional sekarang

Jepun sedang menyediakan sistem nasional untuk merekodkan kewarganegaraan pembeli dan menjejaki pemilikan tanah serta bangunan oleh warga asing dengan lebih baik. Rancangan itu berpusat pada pangkalan data baharu yang dihubungkan dengan daftar asas hartanah digital, bagi membolehkan pihak berkuasa melihat siapa yang memiliki sesuatu hartanah dan, dalam sesetengah kes, pihak yang akhirnya mengawal syarikat pembeli. Selepas mengarahkan para menteri pada 4 Nov. supaya memahami status pemerolehan tanah oleh warga asing dan meneliti kemungkinan peraturan, Perdana Menteri Sanae Takaichi meletakkan ketelusan dan pengurusan risiko sebagai agenda utama. Kerajaan menyasarkan sistem itu mula beroperasi seawal tahun fiskal 2027, selepas penyelarasan antara Sekretariat Kabinet, Kementerian Kehakiman, Agensi Digital dan badan-badan lain.

Menurut para pegawai, usaha itu didorong oleh dua kebimbangan. Pertama, peningkatan aliran modal rentas sempadan ke dalam hartanah Jepun, khususnya di bandar-bandar utama, menimbulkan kebimbangan tentang kemampuan memiliki rumah. Kedua, pembelian di kawasan sensitif mencetuskan kebimbangan keselamatan, termasuk tanah berhampiran kemudahan pertahanan, pulau terpencil berhampiran sempadan negara dan kawasan tadahan air. Oleh sebab kewarganegaraan tidak direkodkan bagi banyak urus niaga, skala sebenar dan corak pembelian oleh warga asing sukar diukur. Sesetengah pembelian dibuat melalui syarikat yang berpusat di Jepun dengan menggunakan dana dari luar negara, sekali gus mengaburkan gambaran.

Pangkalan data itu merupakan sebahagian daripada kajian semula dasar yang lebih luas, meliputi imigresen, kawalan pemastautin dan penggunaan tanah. Sebuah panel pakar bersidang pada akhir November untuk menimbangkan perubahan dan sedang berusaha merangka dasar asas menjelang Januari 2026. Para pegawai menyifatkan daftar itu sebagai instrumen untuk meningkatkan kejelasan. Ia tidak akan dengan sendirinya menetapkan sekatan baharu. Sebaliknya, ia akan menyediakan asas fakta yang diperlukan untuk merangka langkah yang seimbang, daripada peraturan pelaporan hinggalah kemungkinan perubahan cukai dalam segmen yang risikonya atau herotannya kelihatan paling ketara.

Maklumat yang akan direkodkan oleh sistem baharu

Teras sistem ini ialah pendaftaran kewarganegaraan pembeli bagi kategori hartanah yang pada masa ini tidak merekodkan butiran tersebut. Kerajaan bercadang menggunakan daftar asas hartanah Agensi Digital untuk menyatukan rekod daripada pelbagai bidang kuasa dan jenis tanah. Skop yang dirancang adalah luas dan jauh melangkaui kondominium di bandar.

• Unit kondominium, rumah sesebuah dan hartanah lain
• Hutan dan tanah pertanian
• Urus niaga tanah berskala besar yang tertakluk pada Akta Perancangan Penggunaan Tanah Negara
• Tanah penting berhampiran kemudahan berkaitan pertahanan dan di pulau sempadan yang ditetapkan di bawah undang-undang penggunaan tanah berkaitan keselamatan 2022

Bagi urus niaga yang melibatkan hutan atau lot besar dan sensitif, pihak berkuasa sedang mempertimbangkan syarat supaya syarikat pembeli mengisytiharkan kewarganegaraan pemegang saham utama dan eksekutif. Matlamatnya adalah untuk mengenal pasti sifat pembelian apabila dana asing disalurkan melalui entiti yang berpusat di Jepun. Penggubal dasar turut mengkaji peluasan pemberitahuan urus niaga di bawah Akta Pertukaran dan Perdagangan Asing, yang mengawal urus niaga modal oleh bukan pemastautin.

Cara daftar hartanah Jepun berfungsi hari ini

Sistem pendaftaran hartanah Jepun, yang dikenali sebagai Toki, merekodkan maklumat tanah dan bangunan serta pemilik sah dalam daftar hartanah yang diuruskan oleh Biro Hal Ehwal Undang-undang. Setiap aset mempunyai bahagian hak milik yang menyenaraikan lokasi dan ciri-cirinya, serta bahagian hak yang menyenaraikan pemilik, alamat, tarikh dan sebab pendaftaran, serta hak lain seperti gadai janji. Sesiapa sahaja boleh mendapatkan salinan dengan bayaran. Daftar itu penting untuk memastikan urus niaga selamat dan hak milik dapat dipercayai.

Walaupun rangka kerja undang-undang ini kukuh, kewarganegaraan lazimnya tidak termasuk dalam rekod bagi kondominium atau banyak aset lain. Terdapat syarat pelaporan kewarganegaraan untuk tanah pertanian, tetapi tidak bagi kebanyakan hartanah kediaman di bandar. Data pemilikan juga mungkin tidak terkini bagi hartanah yang diwarisi, satu jurang yang mula ditangani Jepun pada April 2024 dengan mewajibkan pendaftaran perubahan pemilikan berkaitan pewarisan. Peraturan ini meningkatkan ketepatan, tetapi tidak menyelesaikan kekurangan rekod kewarganegaraan.

Secara berasingan, apabila bukan pemastautin memperoleh hartanah untuk tujuan tertentu, urus niaga itu boleh dikategorikan sebagai urus niaga modal di bawah Akta Pertukaran dan Perdagangan Asing. Dalam kes sedemikian, pembeli perlu memaklumkan pihak berkuasa melalui Bank Jepun dalam tempoh yang ditetapkan, dengan beberapa pengecualian. Pemberitahuan itu tidak sama dengan rekod kewarganegaraan pembeli yang disatukan pada waktu pendaftaran. Pangkalan data yang dicadangkan bertujuan memudahkan pengesanan kewarganegaraan dan, dalam keadaan yang ditetapkan, pihak yang mendapat manfaat serta mengawal syarikat, di seluruh negara.

Siapa yang membeli dan di mana permintaan paling tinggi

Nilai yen yang lebih rendah, kadar faedah yang sangat rendah mengikut piawaian global dan pemulihan sektor pelancongan selepas pandemik menjadikan hartanah Jepun menarik. Pelabur dari luar negara meninjau pejabat di bandar, hotel dan kondominium mewah. Pembeli domestik juga kekal aktif, manakala pemaju membawa projek mewah ke pasaran. Harga di pusat Tokyo mencatat rekod baharu pada 2024, dengan harga purata kondominium baharu di kawasan teras melebihi 110 juta yen. Kos pembinaan yang meningkat dan bekalan terhad turut menyumbang kepada trend ini.

Data tepat mengenai pembelian oleh warga asing masih terhad. Tinjauan kerajaan terhadap urus niaga kondominium baharu di Tokyo mendapati 3 peratus pembeli pada separuh pertama 2025 mempunyai alamat di luar negara. Ukuran itu meliputi pembeli yang berada di luar negara, bukan warga asing yang menetap di Jepun, dan tidak merangkumi banyak struktur korporat. Kajian sektor swasta dan maklumat tidak rasmi mengenai jualan projek menunjukkan angka yang berbeza-beza. Beberapa bangunan mewah di beberapa kawasan melaporkan kadar pembeli dari luar negara yang jauh melebihi purata, sedangkan banyak projek di pinggir bandar dan wilayah menunjukkan minat warga asing yang jauh lebih rendah. Keupayaan Jepun untuk membezakan corak ini terhad tanpa data kewarganegaraan ketika pendaftaran.

Gabungan faktor ini membantu menjelaskan tumpuan dasar tersebut. Kepanasan pasaran bandar meningkatkan kebimbangan tentang kemampuan isi rumah tempatan untuk membeli rumah. Pada masa sama, sebahagian besar kawasan luar bandar Jepun berdepan penyusutan penduduk dan pertambahan rumah kosong yang dikenali sebagai akiya. Penggubal dasar cuba menentukur langkah yang menangani risiko khusus di subpasaran bandar yang sengit tanpa menjejaskan pelaburan di tempat yang memerlukan modal dan kerja pengubahsuaian.

Kebimbangan keselamatan negara dan tanah strategik

Jepun menguatkuasakan sepenuhnya undang-undang penggunaan tanah berkaitan keselamatan pada 2022 untuk memantau tanah di sekitar kemudahan Pasukan Pertahanan Diri dan di pulau terpencil berhampiran sempadan negara. Undang-undang itu membolehkan pihak berkuasa meneliti penggunaan tanah dan bangunan di kawasan berkenaan serta mengenakan penalti terhadap tindakan yang boleh menjejaskan fungsi keselamatan. Undang-undang itu tidak melarang warga asing membeli hartanah. Sebaliknya, ia menumpukan pada pemantauan dan pemberitahuan. Pangkalan data baharu itu akan melengkapi pendekatan berkenaan dengan menjelaskan kewarganegaraan pemilik ketika pembelian dibuat.

Perbahasan awam turut tertumpu pada pembelian berhampiran sumber air. Sesetengah komuniti bimbang tentang pengambilan atau pengeksportan air bawah tanah tanpa kawalan sekiranya pemilikan tanah tidak jelas. Rekod yang lebih jelas akan membantu wilayah dan kementerian menilai pembeli, memantau penggunaan serta menguatkuasakan peraturan sedia ada. Para pegawai berhujah bahawa ketelusan, bukannya larangan menyeluruh, ialah cara terbaik untuk mengurus pelbagai risiko yang berbeza mengikut lokasi dan jenis aset.

Kewajipan perdagangan juga penting. Jepun menerima pakai prinsip tanpa diskriminasi di bawah peraturan perdagangan global. Hal ini tidak menolak kemungkinan langkah bersasar atas alasan keselamatan negara atau ketenteraman awam, tetapi menjadikan larangan menyeluruh terhadap pembeli asing sukar untuk dipertahankan. Penggubal dasar memberi isyarat bahawa sebarang langkah baharu berkemungkinan melibatkan pelaporan, syarat dan percukaian, bukannya larangan menyeluruh, manakala undang-undang keselamatan akan mengawal zon paling sensitif.

Peraturan yang mungkin berubah seterusnya

Kementerian sedang mengkaji peluasan syarat pemberitahuan di bawah Akta Pertukaran dan Perdagangan Asing supaya lebih banyak urus niaga hartanah mencetuskan pelaporan oleh pembeli asing atau pelabur bukan pemastautin. Satu lagi cadangan yang sedang dipertimbangkan ialah mewajibkan syarikat yang membeli hutan serta lot besar atau penting dari segi strategik mengisytiharkan kewarganegaraan pemegang saham utama dan eksekutif kanan mereka. Langkah itu akan membantu pihak berkuasa mengenal pasti urus niaga yang kawalan atau pembiayaannya datang dari luar Jepun, walaupun pembeli sahnya ialah entiti domestik.

Bolehkah Jepun menetapkan kadar cukai yang berbeza?

Para pegawai telah membincangkan instrumen fiskal yang membezakan pemilik warga Jepun dan bukan warga Jepun dalam pasaran atau jenis aset tertentu. Antara cadangannya termasuk cukai pemerolehan atau pemilikan yang lebih tinggi bagi pemilik bukan pemastautin di segmen bandar yang terlalu panas, syarat pembelian di zon yang ditetapkan dan levi berkaitan rumah kosong untuk membendung pembelian spekulatif. Tiada keputusan dibuat setakat ini, dan sebarang langkah sedemikian perlu ditentukur dengan teliti bagi mengelakkan kesan tidak diingini terhadap pelaburan yang sah dan bekalan perumahan secara keseluruhan.

Jepun juga sedang mengkaji cara negara lain mengawal pembelian hartanah oleh warga asing. Kerajaan di seluruh dunia menggunakan pelbagai pendekatan. Ada yang mengenakan duti setem tambahan kepada pembeli asing di bandar-bandar utama. Ada yang meneliti pembelian bukan pemastautin berdasarkan kes demi kes. Negara lain pula mengenakan larangan sementara terhadap kategori pembeli tertentu atau menambah cukai rumah kosong untuk menghalang aktiviti jual beli spekulatif dan rumah yang tidak didiami. Kajian Kabinet terhadap amalan luar negara, termasuk di Kanada, Jerman, Korea Selatan dan Taiwan, akan menjadi panduan kepada cadangan domestik.

Dalam masa yang sama, kerajaan merancang merumuskan bentuk peraturan dalam dasar asas mengenai langkah berkaitan pemastautin asing dan imigresen menjelang Januari 2026. Garis masa itu akan memberikan kira-kira setahun untuk penggubalan undang-undang dan pembangunan sistem jika daftar baharu itu mahu mula beroperasi pada tahun fiskal 2027. Beberapa kementerian perlu mengemas kini prosedur dan menyelaraskan pangkalan data masing-masing sebelum pelancaran.

Cara pangkalan data nasional boleh berfungsi

Agensi Digital sedang membina daftar asas hartanah yang boleh menjadi tunjang bagi pelbagai kementerian. Sistem baharu itu akan menghubungkan pengecam hartanah daripada daftar Biro Hal Ehwal Undang-undang dengan medan maklumat tambahan, termasuk kewarganegaraan pembeli dan, dalam keadaan yang ditetapkan, kewarganegaraan pemegang saham utama serta eksekutif di sebalik syarikat pembeli. Data yang diseragamkan akan membolehkan pegawai mengesan risiko penumpuan di sesuatu kawasan atau berhampiran kemudahan tertentu serta membina gambaran nasional yang lebih jelas dari semasa ke semasa.

Reka bentuk data akan menjadi penentu. Untuk berguna, medan kewarganegaraan perlu menggunakan format yang konsisten, manakala pengisytiharan oleh syarikat pembeli perlu cukup khusus untuk mengenal pasti kawalan merentas lapisan pemilikan. Pautan kepada rekod cukai dan pemberitahuan pelaburan boleh menambah konteks untuk penguatkuasaan. Pihak berkuasa juga perlu memutuskan siapa yang boleh melihat maklumat tertentu. Akses awam meningkatkan ketelusan pasaran, tetapi kebimbangan privasi timbul apabila kewarganegaraan atau data peribadi diterbitkan. Banyak negara bergelut untuk mengimbangi kepentingan ini. Penilaian antarabangsa mendapati data pemilikan hartanah sering berpecah-pecah dan pemilik benefisial sukar dikenal pasti. Projek Jepun memberi peluang untuk menetapkan piawaian yang jelas sejak awal.

Pencegahan pengubahan wang haram juga menjadi pertimbangan. Hartanah telah digunakan di seluruh dunia untuk memindahkan dan menyembunyikan dana haram. Jika broker, peguam dan pemaju mempunyai kewajipan usaha wajar yang jelas, dan pihak berkuasa dapat menyemak kewarganegaraan pemilik serta kawalan korporat dengan cepat, urus niaga yang mencurigakan lebih mudah dikesan. Daftar yang boleh dibaca mesin, borang piawai dan pengecam yang boleh dipercayai akan menyokong semakan tersebut. Kerajaan berkata sistem itu bertujuan meningkatkan pemantauan tanpa melambatkan urus niaga yang sah. Ini bermakna reka bentuk aliran kerja sama pentingnya dengan teks undang-undang.

Implikasi kepada pembeli dan pasaran

Kebanyakan pembeli hanya perlu melalui beberapa langkah tambahan yang mudah semasa proses penyempurnaan urus niaga. Pembeli yang menggunakan khidmat jurutulis kehakiman untuk menguruskan pendaftaran akan memberikan maklumat kewarganegaraan bersama dokumen pengenalan diri dan alamat yang sedia diperlukan. Syarikat pembeli mungkin perlu menambah pengisytiharan kewarganegaraan pemegang saham utama dan eksekutif bagi urus niaga dalam kategori tanah tertentu. Kos pentadbiran dijangka kecil berbanding nilai urus niaga, tetapi maklumat yang diperoleh pihak berkuasa akan jauh lebih banyak.

Bagi bank, pemaju dan broker, peraturan yang lebih jelas mungkin mengurangkan ketidakpastian. Pemberi pinjaman boleh mereka bentuk semakan pematuhan yang sepadan dengan medan data daftar itu. Pemaju yang memasarkan projek baharu boleh menetapkan dasar tapisan dan pendedahan maklumat untuk mengurangkan kejutan pada saat akhir. Apabila semakan pencegahan pengubahan wang haram lebih kukuh, pembeli yang bereputasi sering mendapati proses yang telus berjalan lebih pantas berbanding proses yang samar.

Kesan pasaran akan berbeza mengikut lokasi. Ketelusan tambahan mungkin menghalang pembelian spekulatif jangka pendek di beberapa daerah berharga tinggi. Bagi sebahagian besar negara, khususnya kawasan yang kehilangan penduduk, urus niaga dijangka tidak terjejas. Pemilikan hartanah di Jepun tidak memberikan visa atau status pemastautin tetap. Pembeli asing perlu merancang untuk membayar cukai yang sama seperti pemilik warga Jepun, termasuk cukai tahunan ke atas aset tetap. Bukan pemastautin pula memerlukan ejen cukai di Jepun untuk menguruskan pemfailan. Syarat pemberitahuan sedia terpakai bagi pembelian bukan pemastautin yang tertakluk pada Akta Pertukaran dan Perdagangan Asing, dan kemungkinan akan diperluas.

Garis masa dan pencapaian seterusnya

Tiga tarikh menjadi rangka kerja usaha ini. Pertama, para pegawai menyasarkan untuk merumuskan dapatan mengenai peraturan hartanah asing di negara lain menjelang akhir tahun fiskal semasa. Kedua, Kabinet sedang menyediakan dasar asas mengenai langkah berkaitan pemastautin asing dan imigresen menjelang Januari 2026, yang dijangka menetapkan rangka kerja hartanah. Ketiga, pangkalan data dan medan kewarganegaraan boleh berkuat kuasa seawal tahun fiskal 2027, tertakluk pada kerja perundangan dan kesediaan sistem. Projek digital pelengkap, termasuk kebenaran perjalanan elektronik yang dirancang untuk tahun fiskal 2028, mencerminkan peralihan umum ke arah penyepaduan data yang lebih ketat merentas sempadan, visa dan urus niaga hartanah.

Politik akan menentukan rentak pelaksanaannya. Kerajaan berkata ia mahu menangani kebimbangan orang ramai sambil mengekalkan pelaburan dan pertumbuhan. Sesetengah pihak memberi amaran bahawa peraturan baharu, jika dirangka dengan kurang cermat, boleh menyemarakkan xenofobia atau menekan sektor yang bergantung pada modal asing. Pihak lain berhujah bahawa daftar yang jelas dan langkah bersasar sudah lama diperlukan dalam pasaran yang mempunyai jurang maklumat besar. Pangkalan data itu memberi ruang kepada penggubal dasar untuk membahaskan corak sebenar, bukannya bersandarkan anekdot, yang penting bagi sebarang perubahan yang menyentuh keselamatan negara dan kemampuan memiliki rumah.

Perkara penting

• Jepun merancang pangkalan data nasional untuk merekodkan kewarganegaraan pembeli hartanah dan menjejaki pemilikan asing merentas tanah dan bangunan
• Sistem itu akan menggunakan daftar asas hartanah digital dan boleh mula beroperasi seawal tahun fiskal 2027 selepas kerja perundangan dan teknikal selesai
• Skopnya meliputi kondominium, hutan, tanah pertanian, urus niaga tanah berskala besar serta tanah berhampiran kemudahan pertahanan dan pulau sempadan
• Syarikat yang membeli hartanah tertentu mungkin diwajibkan mengisytiharkan kewarganegaraan pemegang saham utama dan eksekutif
• Para pegawai sedang menimbangkan peluasan pemberitahuan urus niaga di bawah Akta Pertukaran dan Perdagangan Asing
• Tinjauan kerajaan mendapati 3 peratus pembeli kondominium baharu di Tokyo pada separuh pertama 2025 mempunyai alamat di luar negara
• Kebimbangan orang ramai termasuk pembelian di kawasan sensitif dan kenaikan harga pantas di daerah utama bandar
• Daftar itu boleh membolehkan langkah bersasar seperti cukai berbeza atau syarat pembelian, dengan butiran akan ditetapkan menjelang Januari 2026
• Jepun sedang mengkaji peraturan pembelian oleh warga asing di negara lain untuk memandu pembaharuan domestik
• Projek ini bertujuan meningkatkan ketelusan, menyokong semakan pencegahan pengubahan wang haram dan memaklumkan dasar tanpa menghalang pelaburan yang sah