Harga kondominium Tokyo mencecah paras tertinggi apabila pilihan dasar terbatas oleh komitmen WTO

Apakah yang mendorong kenaikan harga kondominium Tokyo dan mengapa langkah pembetulan terhad

Pasaran kondominium baharu Tokyo melonjak ke paras tertinggi baharu tahun ini, memberi tekanan kepada isi rumah tempatan dan menguji pembuat dasar. Harga purata kondominium baharu di kawasan metropolitan Tokyo mencecah 94.89 juta yen antara April hingga September, menurut Institut Ekonomi Hartanah. Angka itu meningkat 19.3 peratus berbanding tempoh sama setahun sebelumnya. Keadaan ini didorong gabungan bekalan yang terhad, permintaan pelabur yang kukuh dan yen yang lemah, menjadikan hartanah Jepun kelihatan lebih murah kepada pembeli yang menggunakan mata wang asing. Perdebatan mengenai peranan pembeli asing semakin hangat, namun dapatan awal kerajaan menunjukkan bahagian urus niaga mereka masih sederhana.

Pihak berkuasa berusaha mendokumentasikan perkembangan itu sebelum mempertimbangkan peraturan baharu. Perdana Menteri Sanae Takaichi mengarahkan kementerian tanah mengenal pasti jumlah kondominium yang dibeli warga asing dan menerbitkan hasilnya dengan segera. Sejak musim bunga, Kementerian Tanah, Infrastruktur, Pengangkutan dan Pelancongan (MLIT) meneliti daftar hartanah untuk mengesan kewarganegaraan dan lokasi pembeli. Petunjuk awal menunjukkan bahagian pembeli asing adalah terhad, namun walaupun kadar pembelian mereka kecil, ia boleh mempengaruhi harga dalam pasaran yang bekalannya terhad.

Seruan untuk mengehadkan atau mengharamkan pembelian oleh warga asing berdepan halangan struktur. Ketika Jepun menyertai Pertubuhan Perdagangan Dunia (WTO) pada 1990-an, negara itu menerima prinsip teras layanan sama rata yang menyukarkan sekatan hartanah berasaskan kewarganegaraan. Mengubah komitmen itu memerlukan masa dan boleh mencetuskan bantahan rakan dagang. Oleh sebab pilihan kerajaan pusat yang mudah adalah terhad, langkah nyata pertama datang daripada sektor swasta, apabila pemaju utama mengetatkan syarat kontrak bagi menghalang jualan semula pantas yang boleh mencetuskan lonjakan harga.

Hasilnya ialah pasaran yang permintaannya terus mengatasi bekalan, sementara kerajaan dan industri mencari langkah yang boleh dilaksanakan dalam batas undang-undang tanpa memburukkan ketegangan sosial.

Harga mencatat rekod apabila bekalan dan yen membentuk permintaan

Kitaran pasaran kondominium Tokyo didorong oleh kekurangan bekalan dan juga permintaan. Bekalan baharu merosot dengan ketara sepanjang dekad lalu. Pemaju membawa kira-kira 45,000 unit baharu ke pasaran di seluruh kawasan metropolitan itu pada 2014. Angka tersebut turun kepada sekitar 23,000 pada 2024. Kelewatan pembangunan semula, kos pembinaan dan tanah yang lebih tinggi, serta kapasiti terhad dalam sektor pembinaan, semuanya mengekang pengeluaran. Apabila lebih sedikit rumah ditawarkan, setiap pelancaran menarik lebih ramai pembida dan harga terus meningkat.

Nilai mata wang menambah satu lagi faktor. Kemerosotan yen sejak beberapa tahun kebelakangan ini mengurangkan harga efektif bagi pembeli yang memegang dolar, euro atau mata wang lain yang lebih kukuh. Bagi pembeli yang membiayai pembelian dalam dolar, perubahan kadar mata wang sebanyak 10 peratus boleh mengimbangi sebahagian besar kenaikan harga tempatan. Kelebihan itu berlaku serentak dengan daya tarikan Tokyo yang semakin meningkat sebagai pasaran selamat dalam dunia yang tidak menentu. Pelabur melihat keadaan politik yang stabil, pasaran gadai janji yang mendalam dan permintaan sewa yang kukuh di daerah-daerah pusat.

Pinjaman murah di dalam negara turut memainkan peranan. Kadar gadai janji Jepun kekal rendah mengikut piawaian global. Walaupun dasar bank pusat beralih secara beransur-ansur, pinjaman berkadar tetap masih mampu dibayar oleh ramai isi rumah. Kos pembiayaan yang rendah menyokong harga pembelian yang lebih tinggi, khususnya apabila jumlah unit dihadkan oleh peraturan zon, ketersediaan tapak dan jadual pembinaan. Gabungan kadar rendah, kesan mata wang dan bekalan yang ketat membuka jalan kepada harga purata tertinggi yang dilaporkan tahun ini.

Adakah pembeli asing faktor utama

Pemilikan asing mendapat perhatian kerana mudah dilihat, dan jurang kadar mata wang menjadikan kaitan antara permintaan luar negara dengan kenaikan harga kelihatan munasabah. Namun, data yang ada memberikan gambaran lebih bernuansa. Semakan daftar oleh MLIT, yang dijangka diterbitkan, menunjukkan bahagian pembelian oleh warga asing lebih kecil daripada yang sering diandaikan dalam perdebatan awam. Tinjauan terkini mendapati kira-kira 3 peratus pembeli hartanah baharu di Tokyo mempunyai alamat di luar negara. Angka itu tidak menggambarkan keseluruhan kewarganegaraan kerana sesetengah warga asing tinggal dan bekerja di Jepun, namun ia menunjukkan pasaran itu jauh daripada dikuasai modal luar negara.

Kehadiran pembeli asing yang kecil sekalipun boleh mempengaruhi pembentukan harga apabila bekalan ketat, khususnya di kawasan kejiranan yang mendapat permintaan tinggi berhampiran stesen baharu atau projek pembangunan semula tepi laut. Unit dalam projek berprofil tinggi mungkin menarik gabungan pengguna akhir dan pelabur. Sesetengah pembeli meraih keuntungan dengan menjual semula kontrak sebelum projek siap, amalan yang boleh menaikkan harga yang diminta bagi pelancaran seterusnya. Itulah sebabnya pemaju mula memasukkan klausa antipenjualan semula pantas yang terpakai kepada semua pembeli tanpa mengira kewarganegaraan.

Pihak berkuasa berhati-hati menangani kebimbangan awam tanpa menyemarakkan xenofobia. Keutamaan mereka ialah mengukur skala sebenar pembelian oleh warga asing dan memperkukuh peraturan pengenalan diri serta pelaporan, termasuk maklumat daftar yang lebih jelas. Terdapat juga usaha untuk memperkukuh penguatkuasaan peraturan perumahan dan penginapan supaya unit yang dijual untuk kegunaan kediaman tidak ditukar secara haram menjadi penginapan pelancong jangka pendek.

Ringkasnya, permintaan luar negara ialah salah satu daripada beberapa faktor. Penggerak utamanya kekal ekonomi asas: bekalan yang menyusut selama sedekad bertembung dengan permintaan bandar yang berterusan, dalam pasaran yang kos pembiayaannya rendah dan nilai mata wangnya meningkatkan daya tarikan Tokyo kepada pelabur global.

Mengapa peraturan WTO mengehadkan sekatan berasaskan kewarganegaraan

Ruang dasar Jepun terbatas oleh komitmen perdagangan yang tidak menggalakkan diskriminasi berdasarkan kewarganegaraan. Sistem perdagangan pelbagai hala yang dibentuk melalui Pusingan Uruguay mewujudkan WTO dan menerapkan prinsip seperti layanan negara paling diutamakan dan layanan nasional. Prinsip itu bermakna bahawa dalam sektor yang tertakluk kepada komitmen, sesebuah anggota tidak sepatutnya melayan warga asing dengan kurang baik berbanding warga tempatan. Jepun memilih pendekatan terbuka terhadap urus niaga hartanah ketika menyertai era WTO pada 1995, dengan menggalakkan pelaburan masuk dan mengelakkan sekatan pembelian hartanah berasaskan kewarganegaraan.

Secara teori, pendirian itu boleh diubah, tetapi sukar dilaksanakan. Perubahan komitmen biasanya memerlukan rundingan dengan rakan dagang dan boleh mengundang tekanan timbal balik. Negara yang rakyatnya melabur di Jepun mungkin membantah atau menuntut pampasan. Sesetengah ekonomi, termasuk Amerika Syarikat dan Australia, mengekalkan ruang dalam peraturan masing-masing untuk membezakan pembeli asing dan tempatan dalam pemerolehan tanah. Jepun tidak menetapkan batas sedemikian, sebab itulah langkah mengubah haluan akan berdepan rintangan lebih besar.

Terdapat pengecualian berkaitan keselamatan. Jepun meluluskan undang-undang pada 2021 yang membolehkan kerajaan menyemak dan mengawal penggunaan tanah di sekitar lokasi penting seperti pangkalan Pasukan Pertahanan Diri dan kemudahan nuklear. Rangka kerja itu tertumpu pada pemantauan dan kemungkinan campur tangan sekiranya penggunaannya menimbulkan kebimbangan keselamatan negara. Ia tidak mewujudkan larangan seluruh negara terhadap pembelian oleh warga asing dan tidak menangani dinamik harga yang berlaku dalam pasaran perumahan swasta.

Dalam batasan ini, pilihan paling realistik ialah langkah berkecuali yang terpakai kepada semua pembeli dan penjual. Langkah yang menghalang spekulasi jangka pendek atau menaikkan kos pegangan unit kosong tidak menyasarkan kewarganegaraan dan boleh dirangka supaya mematuhi peraturan perdagangan. Cabarannya bersifat politik: langkah sedemikian turut memberi kesan kepada pelabur dan isi rumah tempatan.

Pemaju mengambil langkah membendung jualan semula pantas

Dengan pilihan kerajaan yang terbatas, syarikat swasta bertindak terlebih dahulu. Pemaju besar mengetatkan kontrak jualan untuk menghalang jualan semula pantas yang boleh mencetuskan inflasi harga merentasi sesebuah projek. Sebuah firma memaklumkan bakal pembeli di projek pembangunan tepi laut utama di Tokyo bahawa jika unit dijual semula sebelum penyerahan, deposit akan dilucutkan dan kontrak ditamatkan. Syarikat lain memperkenalkan tempoh larangan jualan semula selama lima tahun di beberapa projek di Tokyo, dengan penalti bersamaan 20 peratus daripada harga hartanah bagi pelanggaran. Langkah ini terpakai kepada semua pembeli tanpa mengira kewarganegaraan atau tempat tinggal.

Klausa sedemikian menyasarkan tingkah laku tertentu, bukannya jenis pembeli tertentu. Penyerahan hak sebelum projek siap, kadangkala dengan tokokan harga yang besar, boleh menetapkan harga “setanding” baharu yang mempengaruhi jumlah yang diminta daripada pembeli kemudian. Mengurangkan insentif untuk menjual semula pantas bertujuan memastikan lebih banyak unit kekal di tangan pengguna akhir dan menstabilkan harga dalam sesebuah pembangunan. Jika diterima secara meluas, peruntukan ini boleh menjadi amalan lazim bagi pelancaran projek yang mendapat permintaan tinggi di daerah-daerah pusat.

Pemaju juga mempunyai kaedah jualan yang boleh mengutamakan isi rumah yang berkemungkinan mendiami hartanah tersebut. Sistem undian, pengisytiharan penghunian, had pembelian berbilang menggunakan nama yang sama dan pengesahan pembiayaan yang lebih ketat semuanya menyukarkan pengumpulan unit untuk tujuan perdagangan. Cabarannya ialah mengimbangi akses yang adil dengan usaha wajar, tanpa mendiskriminasi berdasarkan kewarganegaraan, sambil mengekalkan prajualan yang sihat untuk membiayai pembinaan.

Apakah langkah yang masih ada tanpa menyasarkan kewarganegaraan

Perbincangan dasar beralih daripada persoalan siapa yang membeli kepada cara pasaran beroperasi. Beberapa pilihan yang tidak membezakan asal usul boleh mengurangkan tekanan harga atau sekurang-kurangnya meningkatkan keadilan untuk penduduk tempatan.

• Kenakan cukai lebih tinggi terhadap jualan semula pantas secara menyeluruh. Cukai lebih berat ke atas keuntungan yang diperoleh dalam tempoh singkat selepas pembelian akan mengurangkan daya tarikan jualan semula untuk keuntungan. Jepun sudah mengenakan kadar cukai lebih tinggi terhadap tempoh pegangan singkat bagi individu, namun pihak berkuasa boleh mengetatkan peraturan supaya turut meliputi penyerahan hak sebelum penyerahan unit atau memanjangkan tempoh kadar lebih tinggi dikenakan. Reka bentuk yang teliti diperlukan supaya mereka yang terpaksa menjual akibat perubahan besar dalam kehidupan tidak turut dihukum.

• Naikkan kos pegangan rumah kosong. Cukai kekosongan yang dikenakan ke atas semua unit tidak berpenghuni tanpa mengira kewarganegaraan pemilik boleh menggalakkan pemilik menyewakan atau menjualnya. Beberapa bandar di seluruh dunia menggunakan cukai sedemikian untuk mendorong hartanah kosong kembali ke pasaran. Pengecualian bagi kerja pengubahsuaian atau kesusahan yang dapat dibuktikan boleh memastikan dasar itu adil.

• Tingkatkan bekalan. Cara paling pasti untuk mengurangkan tekanan harga ialah membina lebih banyak rumah. Kelulusan lebih pantas untuk menukar ruang pejabat yang kurang digunakan, sedikit peningkatan nisbah keluasan lantai yang dibenarkan di kawasan dengan perkhidmatan baik, dan prasarana yang menyokong kepadatan lebih tinggi boleh menambah unit dari semasa ke semasa. Subsidi bersasar boleh menggalakkan pembinaan perumahan segmen pertengahan, bukan hanya menara mewah.

• Sokong pembeli rumah pertama tanpa menaikkan harga. Bantuan wang pendahuluan, pengurangan kos penyelesaian urus niaga atau jaminan gadai janji bagi isi rumah di bawah ambang pendapatan tertentu boleh membantu penduduk tempatan bersaing, namun sebarang sokongan kredit berskala luas berisiko menaikkan harga jika bekalan tidak berubah.

• Tingkatkan ketelusan. Pelaporan piawai mengenai kewarganegaraan atau status tempat tinggal pembeli ketika urus niaga dimuktamadkan, dalam bentuk agregat dan tanpa mendedahkan identiti, boleh meredakan perdebatan tentang peranan pembeli asing. Peraturan pemilikan benefisial yang lebih ketat juga boleh mengehadkan penggunaan entiti yang tidak telus dalam sektor hartanah.

• Kuatkuasakan peraturan penggunaan perumahan. Memastikan unit kediaman tidak digunakan sebagai penginapan jangka pendek yang menyalahi undang-undang dapat melindungi jiran dan mengekalkan bekalan untuk penduduk.

Langkah negara lain dan implikasinya kepada Jepun

Beberapa pasaran mencuba langkah yang menyasarkan pembeli asing, namun pilihan tersebut mencerminkan rangka kerja undang-undang dan komitmen perdagangan masing-masing. Kanada mengenakan larangan sementara terhadap pembelian rumah oleh warga asing mulai 2023 dan kemudian melanjutkannya. Singapura mengenakan duti setem pembeli tambahan yang jauh lebih tinggi bagi bukan pemastautin berbanding warganegara dan pemastautin tetap. Australia menyalurkan kebanyakan pembelian asing kepada pembinaan baharu dan menguatkuasakan peraturan dengan ketat bagi mencegah pemerolehan rumah sedia ada secara haram. New Zealand mengehadkan kebanyakan pembelian rumah sedia ada oleh bukan pemastautin pada 2018, dengan pengecualian tertentu berdasarkan perjanjian.

Contoh-contoh ini menunjukkan pelbagai pilihan, namun turut menjelaskan sebab Jepun terbatas. Komitmen perdagangan dan undang-undang domestik setiap negara berbeza. Pendekatan Jepun sejak era WTO tidak menyediakan layanan khas kepada pembeli tempatan dalam urus niaga hartanah, dan Tokyo bergantung pada keterbukaan untuk menarik pelaburan. Perubahan mendadak kepada sekatan berasaskan kewarganegaraan akan rumit dan menimbulkan pertikaian. Pembuat dasar lebih berkemungkinan menumpukan pada langkah berkecuali yang mengubah insentif bagi semua pembeli serta menangani kekangan bekalan yang menjadi punca harga tinggi ketika ini.

Kata pegawai dan ahli ekonomi

Menteri menekankan perlunya memahami fakta dan memastikan dasar kekal dalam batas undang-undang. Menteri tanah berjanji untuk bekerjasama dengan agensi lain bagi menangani isu urus niaga kondominium sambil menyokong keharmonian sosial. Semakan daftar oleh MLIT menjadi teras usaha itu dan dijangka menjelaskan skala sebenar pembelian oleh warga asing. Seorang individu yang terlibat dalam semakan itu berkata kadarnya kelihatan lebih rendah daripada yang digambarkan dalam perdebatan awam.

Ahli ekonomi mengingatkan agar tidak mencari satu pihak untuk dipersalahkan. Osamu Tanaka, ketua ahli ekonomi eksekutif di Institut Penyelidikan Dai-ichi Life, berkata tumpuan perlu luas dan bukannya sempit.

Walaupun peratusan hartanah yang diperoleh warga asing kecil, ia masih boleh mendorong kenaikan harga. Oleh sebab tiada satu punca tunggal, pendekatan menyeluruh diperlukan.

Pandangan itu selari dengan strategi semasa: membendung tingkah laku yang menaikkan harga, memperbaik data, menguatkuasakan peraturan sedia ada dan meningkatkan bekalan. Tiada satu pun langkah itu akan menurunkan harga purata dalam sekelip mata. Namun, langkah-langkah tersebut boleh sedikit mengurangkan tekanan dan meningkatkan peluang isi rumah yang tinggal serta bekerja di Tokyo untuk membeli rumah di kawasan kejiranan yang mereka perlukan.

Implikasi kepada pembeli dan pasaran

Bagi mereka yang ingin menduduki rumah sendiri, norma baharu bermakna persaingan lebih sengit untuk unit yang lebih sedikit dan kontrak jualan yang lebih ketat. Pembeli perlu menjangkakan pengesahan yang lebih ketat serta klausa yang mengehadkan penyerahan hak sebelum unit diserahkan. Bagi pelabur, strategi membeli dan menjual dengan pantas semakin berisiko apabila pemaju memperluas penalti dan cadangan cukai yang menyasarkan tempoh pegangan singkat semakin mendapat perhatian. Bagi penjual dan pemaju, kumpulan pembida masih besar, namun kuasa menetapkan harga kini datang bersama penelitian lebih rapi daripada orang awam dan pengawal selia.

Perkembangan seterusnya yang dinanti ialah penerbitan kajian daftar MLIT. Kajian itu tidak akan menyelesaikan masalah kemampuan memiliki rumah dengan sendirinya, tetapi dapat memastikan perdebatan berasaskan fakta. Tugas lebih besar ialah membina semula saluran bekalan perumahan yang mampan di sebuah bandar yang terus menjadi tumpuan pekerjaan dan pelajar. Dalam batas peraturan perdagangan, Jepun mempunyai langkah untuk membendung kegiatan spekulatif, menggunakan rumah sedia ada dengan lebih baik dan meningkatkan bekalan. Gabungan langkah itu ialah laluan paling jelas menuju pasaran yang lebih sihat.

Perkara Utama

• Harga purata kondominium baharu di Tokyo mencecah 94.89 juta yen antara April hingga September, meningkat 19.3 peratus berbanding tahun sebelumnya.
• Bekalan baharu menyusut daripada kira-kira 45,000 unit pada 2014 kepada sekitar 23,000 pada 2024, sekali gus mengetatkan pasaran.
• MLIT sedang menyemak daftar untuk mengukur pembelian oleh warga asing, dengan petunjuk awal menunjukkan bahagiannya sederhana.
• Komitmen Jepun sejak era WTO menyukarkan pengenaan sekatan pembelian hartanah berasaskan kewarganegaraan.
• Pemaju menambah klausa antipenjualan semula pantas, termasuk pelucuthakan deposit bagi jualan semula sebelum penyerahan dan larangan jualan semula selama lima tahun dengan penalti berat.
• Dasar berkecuali seperti cukai lebih tinggi terhadap jualan semula pantas, cukai kekosongan, penguatkuasaan lebih tegas dan peningkatan bekalan ialah pilihan paling berdaya maju.
• Negara lain menggunakan peraturan dan cukai terhadap pembeli asing, namun komitmen perdagangan serta pilihan undang-undang Jepun mengehadkan pendekatan serupa.
• Perkembangan seterusnya ialah penerbitan kajian daftar MLIT, yang akan membantu membentuk dasar dengan tumpuan pada tingkah laku dan bekalan, bukan kewarganegaraan.