Pemaju Berhati-hati Ketika Hong Kong Melabur Besar-besaran dalam Transformasi Teknologi
Kerajaan Hong Kong membuat komitmen kewangan yang belum pernah berlaku sebelum ini untuk mengubah kawasan sempadan utaranya menjadi kuasa besar teknologi, namun pemaju hartanah di bandar itu menyambutnya dengan berhati-hati dan bukannya penuh semangat. Pada Februari, pegawai mengumumkan bahawa mereka akan mengeluarkan HK$150 bilion (kira-kira $19 bilion) daripada dana pertahanan mata wang bandar itu bagi menyokong projek Northern Metropolis, menandakan kali pertama rizab sedemikian digunakan untuk pembangunan dalam tempoh lebih empat dekad. Suntikan besar ini merupakan antara komitmen infrastruktur terbesar dalam sejarah wilayah itu, namun para eksekutif hartanah secara tertutup menyuarakan kebimbangan mengenai risiko lebihan bekalan dan pulangan yang tidak menentu.
Kandungan
Inisiatif Northern Metropolis, yang pertama kali diperkenalkan pada 2021 sebagai penyelesaian kepada kesesakan perumahan, kini berkembang menjadi usaha yang jauh lebih besar. Meliputi kira-kira 300 kilometer persegi atau hampir satu pertiga daripada keseluruhan wilayah Hong Kong, projek itu bertujuan mewujudkan bandar berpusat dua, dengan kegiatan kewangan kekal tertumpu di daerah selatan sementara inovasi memacu pertumbuhan di utara. Pembangunan itu bersempadan dengan Shenzhen, hab teknologi China yang sudah mapan, dan berhasrat menempatkan pelbagai kemudahan daripada makmal penyelidikan termaju hingga syarikat pemula farmaseutikal. Menurut unjuran kerajaan, kawasan itu akhirnya akan menampung 2.5 juta penduduk dan mewujudkan 650,000 pekerjaan.
Walaupun kerajaan menunjukkan komitmen kewangan, sambutan daripada rakan sektor swasta masih hambar. Pemaju utama tidak mengkritik projek itu secara terbuka, tetapi para eksekutif firma terkemuka secara tertutup mengeluh tentang skala projek dan model pembangunan yang tidak biasa. Keraguan mereka berpunca daripada perbezaan asas antara pendekatan pembangunan hartanah tradisional Hong Kong dengan strategi taman perindustrian yang dibawa masuk dari tanah besar China. Kumpulan alam sekitar turut memberi amaran tentang ancaman terhadap hidupan liar tempatan, manakala pemanggil rancangan radio mempersoalkan sama ada pelaburan itu lebih banyak menguntungkan Shenzhen berbanding penduduk Hong Kong.
Taruhannya tinggi ketika bandar itu berdepan kemelesetan paling panjang menurut sesetengah ahli ekonomi, dengan jualan runcit dan nilai hartanah masih di bawah paras tertinggi pada 2018.
Pertembungan Falsafah Pembangunan
Punca utama ketegangan ini ialah anjakan paradigma yang mengancam untuk mengetepikan pemaju hartanah Hong Kong yang sudah lama bertapak. Northern Metropolis dibangunkan menggunakan model taman perindustrian, yang menghimpunkan syarikat sejenis dalam hab khusus mengikut sektor dan ditadbir melalui perancangan kerajaan secara menyeluruh. Pendekatan ini berjaya di Shenzhen dan bandar-bandar China yang lain, tetapi berbeza sama sekali daripada tradisi Hong Kong yang mengehadkan campur tangan kerajaan, iaitu pemaju lazimnya mengawal sendiri pembangunan menara pejabat, pusat beli-belah dan kompleks kediaman dari awal hingga siap.
Di bawah model baharu itu, syarikat hartanah akan memainkan peranan yang lebih kecil berbanding perancang kerajaan. Daripada mengetuai pembangunan induk, mereka mungkin hanya membina bangunan kediaman bertingkat tinggi berhampiran lokasi utama atau mendirikan kilang dan pejabat untuk penyewa industri besar yang dipilih pihak berkuasa. Ini merupakan perubahan ketara daripada autonomi yang dinikmati pemaju Hong Kong sejak zaman penjajahan, apabila penglibatan kerajaan yang terhad membolehkan konglomerat hartanah mengumpul kekayaan dan pengaruh yang besar.
Struktur operasi yang tidak biasa itu menyukarkan syarikat menganggarkan potensi pulangan. Beberapa eksekutif firma pembangunan utama menyebut kekurangan dokumen perancangan terperinci, kemungkinan lebihan bekalan di zon tertentu dan kebimbangan bahawa kerajaan cuba membangunkan terlalu banyak kawasan serentak. Ketidaktentuan ini diburukkan lagi oleh kesukaran ekonomi semasa Hong Kong, dengan jualan runcit merosot daripada paras tertinggi HK$485.2 bilion pada 2018 kepada HK$376.8 bilion pada 2024, manakala harga hartanah kediaman jatuh dengan ketara daripada paras tertingginya pada 2018.
Apabila Modal Bertemu Tuntutan Politik
Tekanan ekonomi yang dihadapi pemaju melangkaui ketidaktentuan pasaran hingga merangkumi tuntutan politik. Komuniti perniagaan Hong Kong, yang membina kekayaan di bawah kapitalisme ala British, kini berdepan tekanan yang semakin meningkat untuk menunjukkan apa yang disebut pegawai sebagai "kecintaan terhadap negara dan Hong Kong" melalui tindakan pelaburan yang nyata. Pada November 2024, Xia Baolong, pegawai tertinggi Beijing bagi urusan Hong Kong, mengadakan simposium di Shenzhen yang mewajibkan 29 pemimpin perniagaan membentangkan rancangan pelaburan mereka untuk Northern Metropolis.
Komuniti perniagaan Hong Kong ialah tenaga utama di sebalik pembangunan ekonomi Hong Kong," kata Xia, sambil menggesa para eksekutif supaya "membuktikan kecintaan mereka terhadap negara dan Hong Kong melalui tindakan yang nyata.
Mesejnya jelas: pelaburan di Northern Metropolis membawa makna patriotik. Namun, sambutan dunia perniagaan terkawal. Henry Tang Ying-yen, bekas Ketua Setiausaha Pentadbiran dan pewaris sebuah syarikat besar, menyuarakan pandangan skeptikal ramai eksekutif apabila berkata projek mesti kekal menguntungkan. Ketua Eksekutif John Lee membalas dengan menekankan perlunya memahami "semangat surat balasan Presiden Xi Jinping," yang membayangkan bahawa keputusan komersial harus mencerminkan ikatan emosi dengan wilayah itu.
Ketegangan ini menonjolkan cabaran asas. Walaupun Beijing boleh mengenakan kawalan politik melalui Undang-Undang Keselamatan Negara dan langkah-langkah lain, pembangunan ekonomi memerlukan penyertaan sukarela sektor swasta. Tidak seperti projek yang diterajui kerajaan di tanah besar, yang menyaksikan perusahaan milik kerajaan mematuhi arahan pusat, pemaju Hong Kong beroperasi dalam sistem kapitalis dan perlu bertanggungjawab kepada pemegang saham serta pemiutang.
Integrasi Merentas Sempadan
Northern Metropolis bukan sekadar peluasan bandar; ia menandakan penghapusan fizikal sempadan yang memisahkan Hong Kong daripada tanah besar China sejak penyerahan pada 1997. Pembangunan itu terletak di sepanjang Sungai Sham Chun, yang suatu ketika dahulu menjadi garis pemisah ketara antara Hong Kong di bawah pemerintahan British dengan China Komunis. Pada 1960-an, jutaan orang berenang menyeberangi perairan itu untuk melarikan diri daripada kebuluran dan penganiayaan. Hari ini, sungai itu masih mengalir, tetapi sempadan dalam fikiran semakin pudar.
Projek itu selari dengan wawasan Presiden China Xi Jinping untuk Kawasan Teluk Besar, zon ekonomi yang menghubungkan sembilan bandar pesisir dengan Hong Kong dan Macao sebagai pesaing Lembah Silikon. Lima laluan kereta api baharu akan menghubungkan Northern Metropolis dengan Shenzhen, memudahkan perjalanan rentas sempadan bagi pekerja teknologi. Sesetengah penganalisis berpendapat aturan bidang kuasa bersama yang digunakan di Stesen West Kowloon, tempat polis tanah besar China beroperasi di bumi Hong Kong, mungkin diperluas ke hab teknologi baharu itu.
Namun, integrasi itu menimbulkan persoalan tentang identiti tersendiri Hong Kong. Steve Tsang, pengarah Institut China SOAS di Universiti London, berkata rancangan tersebut menandakan perubahan paradigma bagi wilayah itu. Biro Pembangunan Hong Kong menegaskan bahawa projek itu akan memanfaatkan pembangunan ekonomi pesat di rantau berkenaan, tetapi pengkritik menyatakan kekuatan tradisional Hong Kong dalam bidang kewangan, perdagangan dan logistik diketepikan demi pembuatan termaju, sektor yang sudah dikuasai Shenzhen.
John Tsang Chun-wah, yang berkhidmat sebagai Setiausaha Kewangan sehingga 2017, mempersoalkan sama ada mengetepikan kekuatan komersial Hong Kong masuk akal dari segi ekonomi. Memandangkan Shenzhen sudah mengatasi Hong Kong dalam keupayaan teknologi dan menawarkan kos tanah serta buruh yang lebih rendah, sesetengah pihak tertanya-tanya sama ada Hong Kong mampu bersaing dengan berkesan dalam sektor yang ketinggalan dikuasainya.
Komuniti Tempatan Berdepan Gangguan
Di luar bilik lembaga pengarah dan pejabat kerajaan, Northern Metropolis mengancam untuk mengubah cara hidup yang sudah berusia berabad-abad. Di Lau Fau Shan, sebuah perkampungan pesisir di New Territories, keluarga telah menghasilkan tiram kering selama lebih 200 tahun. Chan To-ngan, seorang petani berusia 72 tahun yang mengusahakan perairan ini selama empat dekad, berdepan masa depan yang tidak menentu apabila kerajaan merancang mengubah kawasan itu menjadi zon kediaman dan komersial.
Saya benar-benar tidak tahu bagaimana keadaan akan berubah," kata Chan. "Mungkin saya patut mula mengambil gambar ladang kami dan pemandangan laut ini.
Begitu juga di kampung Ha Wan berhampiran Lok Ma Chau, tempat taman teknologi itu akan dibina. Kwok Chi-wai, 69, menjaga pokok-pokok yang ditanam bapanya. Keluarga di kampung itu, yang kebanyakannya tidak memiliki tanah sendiri, mungkin dipindahkan seawal tahun depan tanpa maklumat khusus tentang masa depan mereka. Komuniti ini mewakili sisa terakhir Hong Kong sebelum perindustrian, dengan landskap tanah lembap dan kolam ikan yang kekal tidak terusik ketika bandar itu berkembang menjadi kuasa besar kewangan.
Kumpulan alam sekitar memberi amaran tentang kesan ekologi pembangunan itu. Projek tersebut mengancam habitat spesies jarang ditemui termasuk ikan lumba-lumba putih China. Chan Hall-sion, aktivis kanan Greenpeace di Hong Kong, memberi amaran bahawa penambakan tanah tidak boleh dipulihkan dan menyebabkan kerosakan kekal kepada ekosistem yang menjadi habitat hidupan liar.
Kerajaan menyatakan bahawa kawasan pembangunan itu kurang sensitif dari segi ekologi, namun penilaian kesan alam sekitar masih dijalankan. Dilema ini mencerminkan corak lebih luas apabila integrasi ekonomi dengan tanah besar diberi keutamaan berbanding pemeliharaan tempatan.
Contoh Global dan Pengajaran Berwaspada
Pegawai Hong Kong telah mengkaji projek pembangunan bandar berskala besar yang lain, namun contoh-contoh itu memberikan pengajaran yang bercampur-campur. Kawasan Baharu Xiong'an, yang dirancang sebagai peluasan Beijing dan diperjuangkan secara peribadi oleh Presiden Xi, bergelut untuk menarik penduduk dan perniagaan meskipun menerima pelaburan besar-besaran daripada kerajaan, sehingga digelar "bandar hantu." Kini Beijing terpaksa memindahkan syarikat milik kerajaan ke kawasan itu untuk mengisi ruang kosong.
Projek mega antarabangsa lain turut menghadapi cabaran serupa. Neom di Arab Saudi dan Nusantara di Indonesia mengalami kelewatan, kos yang meningkat melebihi jangkaan dan konflik hak tanah. Brian Wong, seorang penyelidik di Liber Research Community, berkata pembangunan bandar pada skala ini lazimnya mengikut corak yang boleh dijangka: cita-cita besar diikuti pengecilan skala, masalah hutang atau tempoh pelaksanaan yang berlarutan sehingga menimbulkan komplikasi tambahan.
Perbandingan dengan Xiong'an amat relevan kerana kerajaan Hong Kong secara jelas menjadikan aspek tertentu bandar itu sebagai model bagi Northern Metropolis, berasaskan "bandar pintar" China. Namun, perbezaan asas tetap ada: Xiong'an bergantung pada perusahaan milik kerajaan dan arahan kerajaan pusat, sedangkan Hong Kong perlu meyakinkan pemaju swasta untuk menyertai projek itu secara sukarela dalam ekonomi berasaskan pasaran.
Tinjauan menunjukkan keraguan orang ramai seiring dengan sikap berhati-hati pemaju. Tinjauan yang dijalankan Greenpeace dan Institut Penyelidikan Pendapat Awam Hong Kong mendapati hanya 6 peratus penduduk menyokong pembinaan serentak Northern Metropolis dan projek berasingan Kepulauan Buatan Kau Yi Chau. Walaupun begitu, pegawai terus menggambarkan pembangunan itu sebagai sesuatu yang tidak dapat dielakkan, dengan Setiausaha Kewangan Paul Chan mempertahankan pelaburan itu daripada pemanggil radio yang mengadu bahawa sumber sepatutnya memberi manfaat kepada penduduk tempatan dan bukannya integrasi rentas sempadan.
Perkara Utama
- Kerajaan Hong Kong memperuntukkan HK$150 bilion daripada dana pertahanan mata wangnya untuk membangunkan Northern Metropolis, kali pertama dana seumpama itu dikeluarkan dalam tempoh lebih 40 tahun
- Pemaju hartanah secara tertutup menyuarakan keraguan terhadap model taman perindustrian, yang mengurangkan autonomi tradisional mereka dalam perancangan dan pembangunan
- Projek itu bertujuan mengubah 300 kilometer persegi kawasan utara Hong Kong menjadi hab teknologi yang berintegrasi dengan Shenzhen dalam tempoh 20 tahun
- Pegawai Beijing menekan pemimpin perniagaan supaya melabur sebagai tanda patriotisme, namun para eksekutif menegaskan bahawa projek mesti menguntungkan
- Komuniti tempatan termasuk kampung penternakan tiram berusia 200 tahun berdepan risiko dipindahkan tanpa maklumat jelas tentang penempatan semula
- Kumpulan alam sekitar memberi amaran tentang kerosakan kekal terhadap tanah lembap dan habitat hidupan liar, termasuk habitat ikan lumba-lumba putih China
- Pembangunan itu menandakan integrasi fizikal dengan tanah besar China dan berpotensi meluaskan aturan bidang kuasa bersama yang membolehkan pegawai tanah besar beroperasi di bumi Hong Kong
- Contoh sejarah seperti Kawasan Baharu Xiong'an di China menunjukkan bandar teknologi yang disokong kerajaan boleh menghadapi kesukaran mengekalkan penduduk dan menarik perniagaan
