Penghijrahan Besar-besaran Semakin Pesat
Korea Selatan menyaksikan peralihan penduduk pada kadar yang belum pernah berlaku sebelum ini apabila penduduk meninggalkan ibu negara demi mencari kos sara hidup yang lebih mampu ditanggung. Menurut data migrasi domestik yang dikeluarkan Kementerian Data dan Statistik, seramai 83,984 orang berpindah dari Seoul ke Wilayah Gyeonggi dalam tiga bulan pertama tahun ini. Angka itu meningkat 30.9 peratus berbanding suku sebelumnya dan 11.7 peratus berbanding tempoh sama setahun lalu, sekali gus mencatat paras suku tahunan tertinggi sejak tiga bulan terakhir 2021, apabila 85,481 orang melakukan perpindahan yang sama.
Kandungan
Pergerakan yang sering disebut sebagai eksodus Seoul ini mencerminkan tekanan yang semakin meningkat akibat pasaran perumahan yang telah melampaui kemampuan kewangan isi rumah biasa. Data yang diperoleh daripada laporan pertukaran pendaftaran penduduk itu menjejaki pergerakan penduduk merentas daerah pentadbiran dan menunjukkan corak yang jelas. Walaupun harga pernah mengalami pembetulan, harga apartmen di Seoul kekal antara yang tertinggi di negara itu. Pasaran sewa jeonse di bandar itu, yang menggunakan sistem deposit sekali gus dan bukannya bayaran sewa bulanan, menjadi jauh lebih ketat sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Apabila penyenaraian jeonse berkurangan dan harga kembali meningkat, ramai isi rumah mendapati bahawa mendapatkan rumah di ibu negara mustahil tanpa menanggung beban hutang yang amat berat.
Penghijrahan keluar ini bukan hanya melibatkan keluarga yang sudah lama menetap. Perpindahan itu merentasi pelbagai demografi, namun golongan profesional muda dan pasangan yang baru berkahwin membentuk sebahagian besar mereka yang berpindah. Perkara yang bermula sebagai aliran kecil semasa tahun-tahun pandemik kini menjadi arus yang berterusan, mengubah peta demografi dan memaksa pembuat dasar berdepan dengan realiti yang tidak menyenangkan. Ibu negara yang sekian lama dianggap sebagai enjin mobiliti ekonomi dan sosial Korea kini semakin dilihat tidak mampu dimiliki oleh generasi yang sepatutnya memacu pertumbuhan masa depan.
Kos Perumahan Melebihi Kemampuan
Halangan kewangan untuk terus tinggal di Seoul semakin sukar diatasi oleh keluarga biasa. Harga apartmen di ibu negara kekal pada paras yang menyebabkan pemilikan rumah jauh di luar kemampuan pembeli berpendapatan sederhana. Peraturan pinjaman menyeluruh yang berkuat kuasa baru-baru ini mengehadkan pinjaman gadai janji rumah kepada 600 juta won, kira-kira $430,000. Walaupun peraturan itu bertujuan membendung pembelian spekulatif dan menstabilkan harga, ia menjejaskan aspirasi isi rumah kelas pekerja. Dengan harga purata apartmen di Seoul kini sekitar 1.46 bilion won, pembeli yang layak mendapat pinjaman maksimum masih memerlukan sekurang-kurangnya 860 juta won secara tunai untuk melengkapkan pembelian. Dasar itu pada hakikatnya mengehadkan akses langsung ke pasaran kepada isi rumah yang mempunyai kecairan kewangan yang besar.
Peraturan itu dijangka menjejaskan lebih 1.27 juta isi rumah, kira-kira 74 peratus daripada 1.71 juta unit apartmen di Seoul. Di daerah berharga tinggi seperti Gangnam dan Seocho, yang harga puratanya melebihi 3 bilion won, pembeli sebelum ini boleh meminjam sehingga 50 peratus daripada nilai hartanah, bersamaan pinjaman sebanyak 1.5 bilion won atau lebih. Di bawah rangka kerja baharu, pembiayaan dihadkan kepada 600 juta won, menyebabkan pembeli memerlukan lebih 2.5 bilion won secara tunai untuk hartanah di kawasan kejiranan itu. Seorang penyelidik dasar perumahan di Seoul memberi amaran bahawa pasaran semakin hanya memenuhi keperluan golongan kaya, sekali gus berisiko memperdalam jurang sosioekonomi di seluruh wilayah ibu negara.
Sekatan pinjaman ini berlaku ketika Korea Selatan berdepan antara beban hutang isi rumah tertinggi di dunia. Nisbah hutang isi rumah kepada keluaran dalam negara kasar mencecah 91.7 peratus pada suku terakhir 2024, menduduki tempat kedua dalam kalangan 38 negara utama menurut data Institut Kewangan Antarabangsa. Hanya Kanada mencatat nisbah lebih tinggi, iaitu 100.6 peratus. Gabenor Bank of Korea Rhee Chang-yong menegaskan bahawa nisbah itu perlu diturunkan secara beransur-ansur kepada kira-kira 80 peratus, sambil memberi amaran bahawa pinjaman berlebihan boleh mengancam kestabilan kewangan dan pertumbuhan ekonomi. Namun, dengan kos perumahan yang terus meningkat, ramai penduduk merasakan mereka terpaksa memilih antara menanggung hutang berbahaya atau meninggalkan bandar itu sama sekali.
Gyeonggi Menjadi Destinasi Baharu
Mereka yang meninggalkan Seoul kebanyakannya menetap semula di bandar-bandar utama di Wilayah Gyeonggi yang mempunyai rangkaian pengangkutan kukuh dan infrastruktur perumahan yang maju. Suwon mencatat jumlah kemasukan terbesar dari wilayah lain pada suku pertama, dengan menerima 13,712 penduduk baharu. Goyang menyusul rapat dengan 13,317 orang, manakala Yongin menerima 13,005 orang dan Seongnam pula 12,088 orang. Hwaseong dan Pyeongtaek masing-masing mencatat lebih 10,000 penduduk yang masuk. Dalam wilayah itu, Gwangmyeong mencatat pertambahan bersih penduduk tertinggi, iaitu 8,203 orang sepanjang suku tersebut.
Permintaan perumahan daripada penduduk Seoul semakin jelas dalam urus niaga hartanah. Menurut data daripada sistem maklumat pendaftaran Mahkamah Agung, penduduk Seoul merangkumi 15.69 peratus pembeli apartmen di Wilayah Gyeonggi pada Mac, paras tertinggi sejak Jun 2022. Pada tahun sebelumnya sahaja, penduduk Seoul membeli 17,093 apartmen di wilayah itu, meningkat 27.3 peratus daripada jumlah 13,429 unit yang dicatatkan setahun sebelumnya. Goyang muncul sebagai pasaran paling aktif, dengan 1,736 apartmen dibeli oleh penduduk Seoul, diikuti Namyangju dengan 1,409 unit, Hanam dengan 1,252 unit dan Uijeongbu dengan 1,109 unit. Di tujuh bandar yang mencatat urus niaga melebihi 1,000 unit, penduduk ibu negara merangkumi 53.7 peratus daripada semua pembelian di Wilayah Gyeonggi, berjumlah 9,183 jualan apartmen.
Peningkatan permintaan ini sedang mengubah nilai hartanah tempatan dengan pantas. Data Lembaga Hartanah Korea menunjukkan harga apartmen di Yongin Suji-gu meningkat 7.24 peratus setakat minggu keempat April tahun ini. Harga di Seongnam Bundang-gu naik 4.59 peratus, manakala Suwon Yeongtong-gu dan Hwaseong Dongtan-gu masing-masing meningkat 3.67 peratus dan 2.88 peratus. Dalam tempoh yang sama, purata kenaikan di seluruh Seoul hanya 2.65 peratus. Kenaikan harga yang lebih pantas di bandar-bandar ulang-alik ini menunjukkan bahawa eksodus dari ibu negara bukan sekadar perpindahan penduduk, tetapi penyusunan semula asas seluruh pasaran perumahan metropolitan.
Anak Muda Korea Berdepan Pilihan Paling Sukar
Trend penghijrahan ini paling ketara dalam kalangan golongan dewasa muda, yang kini melihat Seoul berubah daripada tempat penuh peluang menjadi perangkap kewangan. Menurut data Statistik Korea yang dikeluarkan tahun lalu, ibu negara mencatat aliran keluar bersih 10,000 anak muda berusia 19 hingga 34 tahun ke bahagian lain di wilayah ibu negara pada 2024, lima kali ganda berbanding angka 2,000 yang dicatatkan pada tahun sebelumnya. Wilayah Gyeonggi menerima 6,000 daripada golongan muda yang berpindah ini, manakala Incheon mencatat aliran masuk bersih sebanyak 4,000 orang. Ramai anak muda Korea pada mulanya berpindah ke Seoul demi peluang pekerjaan atau pendidikan, namun kemudian mendapati kos perumahan menjadikan kediaman jangka panjang tidak mampu ditanggung.
Kemerosotan sistem langganan perumahan menambah kesukaran ini. Korea Selatan mempunyai program akaun langganan khusus untuk membantu pembeli rumah kali pertama, khususnya pemohon muda, memperoleh apartmen baharu pada harga terkawal. Namun, sistem itu kini semakin gagal berfungsi apabila harga pelancaran apartmen baharu kian melebihi harga pasaran sedia ada. Menurut platform hartanah Zigbang, 19 daripada 24 kompleks apartmen yang dibangunkan pihak swasta dan dilancarkan di seluruh negara tahun ini mempunyai harga purata bagi setiap 3.3 meter persegi yang lebih tinggi daripada harga apartmen yang siap dibina dalam tempoh dua tahun lalu di kawasan sama. Di Seoul, kompleks seperti Dfine Yeonhui di Seodaemun-gu berharga kira-kira 18 peratus melebihi harga pelancaran purata di daerah itu dan sekitar 27 peratus lebih tinggi daripada harga pasaran terkini.
Apabila keuntungan yang dijangka daripada jurang harga semakin mengecil, minat terhadap pasaran langganan turut merosot. Jumlah pemegang akaun langganan turun daripada 26.979 juta pada Januari 2024 kepada 26.132 juta pada Januari tahun ini, iaitu pengurangan kira-kira 840,000. Penurunan paling ketara berlaku dalam kalangan pemegang akaun yang sudah menyertainya selama tiga hingga lima tahun, dengan jumlah mereka merosot lebih 1.5 juta. Bilangan mereka yang telah menyertai selama sekurang-kurangnya sepuluh tahun meningkat, menandakan bahawa pemohon muda dengan skor keutamaan lebih rendah sedang meninggalkan sistem itu. Kos pembinaan melonjak akibat kenaikan harga tanah, bahan mentah, perbelanjaan buruh dan kos pembiayaan, menyebabkan pemaju tidak lagi mampu menawarkan potongan harga yang pernah menjadikan langganan menarik.
Seo Jin-hyung, profesor undang-undang hartanah di Universiti Kwangwoon, menjelaskan bahawa beban itu bukan sahaja melibatkan pembelian rumah, malah turut meluas ke pasaran sewa.
Harga perumahan di Seoul menjadi sangat mahal, menyebabkan penduduk sedia ada berpindah ke kawasan luar. Pada masa yang sama, mereka yang datang ke wilayah ibu negara dari kawasan lain semakin memilih Gyeonggi atau Incheon, bukannya cuba menetap terus di Seoul.
Seo turut menyatakan bahawa Incheon dan banyak bandar di Gyeonggi masih sangat bergantung pada perjalanan ulang-alik ke Seoul, bermakna penduduk yang berpindah demi mendapatkan rumah lebih mampu milik sering menukar penjimatan kos perumahan dengan beban pengangkutan.
Dasar Kerajaan dan Tindak Balas Pasaran
Pegawai di Seoul menyedari krisis ini dan sedang berusaha menambah bekalan perumahan, walaupun pengkritik mempersoalkan sama ada usaha itu mampu mengimbangi permintaan. Menteri Tanah Kim Yun-duk mengumumkan bahawa kerajaan akan segera meningkatkan bekalan rumah untuk golongan muda dan pasangan yang baru berkahwin di kawasan metropolitan Seoul. Ikrar itu dibuat semasa rundingan antara Parti Demokratik Korea yang memerintah dengan kerajaan di Perhimpunan Kebangsaan, ketika kedua-dua pihak membincangkan langkah meningkatkan bekalan perumahan bandar di tengah-tengah kebimbangan terhadap kenaikan harga. Kim berkata kerajaan akan berusaha sedaya upaya menyediakan perumahan yang stabil kepada mereka yang tinggal dalam keadaan daif dan bimbang akan harga yang mahal.
Pengumuman itu menyusuli komitmen terdahulu untuk memulakan pembinaan lebih 1.35 juta rumah di seluruh negara menjelang 2030. Kim menjelaskan bahawa tahun lalu tertumpu pada semakan peraturan bagi menyediakan asas untuk menambah bekalan, manakala pelaksanaan akan dipercepatkan tahun ini. Ahli parlimen Parti Demokratik Maeng Sung-kyu menggesa kerajaan memanfaatkan tanah milik negara dan bangunan institusi awam yang sudah usang di kawasan metropolitan Seoul, sambil menegaskan perlunya sokongan kawal selia bagi memastikan pembinaan dapat dijalankan tepat pada masanya.
Dalam sektor swasta, pemaju berlumba-lumba memenuhi permintaan di kawasan pinggir. Lotte Construction memasarkan Uijeongbu Lotte Castle Naribec City dengan pakej bantuan kewangan yang merangkumi bayaran pendahuluan 5 peratus, ansuran pertama tetap sebanyak 10 juta won dan bantuan faedah pinjaman. Samsung C&T memperkenalkan Raemian Songdo Station Centripol di Incheon, yang mempunyai 2,549 unit merentasi 19 bangunan. Korea Land and Housing Corp. menerima permohonan bagi 391 unit di Daerah Goyang Changneung, manakala Lotte Construction merancang melancarkan Pungmu Station Lotte Castle Signature di Gimpo. Projek-projek ini mencerminkan peralihan lebih luas dalam industri, daripada pusat Seoul ke kawasan pinggir wilayah ibu negara.
Namun, persekitaran dasar masih rumit. Peraturan nisbah khidmat hutang yang lebih ketat menjadikan pemilikan rumah melalui langganan semakin sukar, manakala sistem had harga yang bertujuan membendung inflasi tidak mengambil kira kenaikan kos pembinaan. Sesetengah ahli ekonomi memberi amaran tentang kesan belon, iaitu apabila permintaan yang dibendung di Seoul berpindah ke kawasan berharga rendah dan sederhana di Gyeonggi dan Incheon, lalu menaikkan harga di sana. Seorang ejen hartanah di Banpo-dong memberi amaran bahawa peraturan yang diperketat sering mendorong pembeli mendapatkan pinjaman daripada pemberi pinjaman alternatif atau saluran pembiayaan haram, sekali gus mewujudkan risiko baharu tanpa menyelesaikan masalah asas kemampuan memiliki rumah.
Paradoks Perjalanan Ulang-alik
Walaupun penghijrahan keluar berlaku secara besar-besaran, Seoul kekal sebagai pusat ekonomi Korea Selatan yang tidak dapat dipertikaikan, sekali gus mewujudkan paradoks perjalanan ulang-alik yang membebankan rangkaian pengangkutan dan kewangan peribadi. Incheon dan banyak bandar di Gyeonggi masih sangat bergantung pada perjalanan ke Seoul untuk bekerja, bermakna kos perumahan yang lebih rendah sering dibayar dengan masa perjalanan lebih panjang dan beban pengangkutan yang meningkat. Selepas harga perumahan merosot seketika pada 2022 dan awal 2023, harga mula meningkat semula, dan beban kos perumahan nampaknya bertambah berat tahun lalu. Kini, banyak isi rumah mengutamakan kemampuan dan akses pengangkutan berbanding prestij alamat di Seoul.
Penganalisis memberi amaran bahawa aliran keluar yang semakin meningkat boleh mengukuhkan struktur pekerjaan dan perjalanan ulang-alik yang berpusat di Seoul di seluruh kawasan metropolitan, bukannya menyebarkan kegiatan ekonomi. Golongan pekerja muda khususnya berdepan tekanan berganda: mereka tidak mampu tinggal berhampiran tempat kerja, namun perlu kembali setiap hari demi kemajuan kerjaya. Dinamik ini berisiko mewujudkan hierarki geografi yang tegar, dengan ibu negara mengekalkan kuasa ekonomi sambil memindahkan krisis perumahannya ke kawasan pentadbiran sekeliling. Ironinya jelas. Penduduk meninggalkan Seoul kerana tidak mampu tinggal di sana, namun mereka tetap perlu kembali setiap hari untuk bekerja, sekali gus menyokong ekonomi ibu negara sambil bergelut membina kekayaan di bandar-bandar satelit yang harganya kini meningkat dengan pantas.
Kesan sosial jangka panjang mungkin amat besar. Jika bandar-bandar Gyeonggi terus menampung permintaan perumahan dari Seoul tanpa pertumbuhan pekerjaan yang setara, wilayah itu mungkin menyaksikan corak ketidaksamaan ruang yang berakar umbi, dengan tempat tinggal ditentukan oleh kekayaan dan bukannya pilihan. Perubahan kawasan pinggir yang dahulunya mampu milik menjadi bandar ulang-alik yang mahal mungkin hanya mengulangi krisis Seoul pada skala geografi yang lebih luas, sekali gus meninggalkan semakin sedikit pilihan perlindungan untuk generasi akan datang.
Perkara Penting
- Seramai 83,984 orang berpindah dari Seoul ke Wilayah Gyeonggi pada suku pertama 2026, paras tertinggi dalam tempoh empat tahun dan meningkat 30.9 peratus berbanding suku sebelumnya.
- Had baharu pinjaman gadai janji sebanyak 600 juta won pada hakikatnya menyekat pembeli kelas menengah daripada pasaran Seoul, yang harga purata apartmennya ialah 1.46 bilion won.
- Golongan dewasa muda berusia 19 hingga 34 tahun menerajui eksodus ini, dengan Seoul kehilangan bersih 10,000 penduduk muda ke kawasan sekitar pada 2024.
- Bandar-bandar Gyeonggi termasuk Suwon, Goyang, Yongin dan Seongnam masing-masing menerima lebih 12,000 penduduk baharu pada suku pertama.
- Harga apartmen di beberapa daerah Gyeonggi meningkat lebih pantas berbanding di Seoul, dengan harga di Yongin Suji-gu naik 7.24 peratus tahun ini.
- Kerajaan Korea Selatan berikrar membina lebih 1.35 juta rumah di seluruh negara menjelang 2030, dengan bekalan di kawasan metropolitan dipercepatkan.
- Nisbah hutang isi rumah kepada KDNK ialah 91.7 peratus, kedua tertinggi dalam kalangan ekonomi utama dunia.
