Mengapa Zon Ekonomi Khas Nasional Bangladesh Masih Sebahagian Besarnya Kosong

Pelan perindustrian berskala besar, hanya 16 kilang beroperasi

Zon Ekonomi Khas Nasional Bangladesh hanya membangunkan 5,500 ekar daripada 33,804.76 ekar yang dirancang, manakala jumlah pekerjaan langsung sekitar 8,000 berbanding sasaran 238,000 menjelang 2026. Angka yang dikaitkan dengan Pihak Berkuasa Zon Ekonomi Bangladesh (BEZA) setakat 8 September 2026 menunjukkan 16 perusahaan telah memulakan pengeluaran komersial dan 15 lagi sedang dalam pembinaan, meskipun 134 lot telah diperuntukkan.

Projek yang merentasi kawasan pesisir Chattogram dan Feni itu dirancang menjadi hab perindustrian terbesar negara. Sedekad selepas usaha itu dimulakan, pelabur menyifatkan cabaran yang lebih asas: mendapatkan tanah yang siap untuk dibangunkan, bekalan air dan tenaga yang boleh diharap, serta tempat tinggal yang selamat untuk pekerja.

Satu komitmen baharu menguji sama ada keadaan itu boleh berubah. Pada 5 Oktober 2026, Rancon Lubricants menandatangani pajakan bagi tanah yang telah dibangunkan seluas 6.5 ekar, dengan komitmen membina loji pengadunan bernilai $19.65 juta dan menyediakan lebih 250 pekerjaan. Perjanjian itu menetapkan tarikh akhir bagi serahan tanah, pembinaan dan pengeluaran. Pencapaian ini penting kerana masalah utama zon tersebut ialah menukar peruntukan tanah kepada kilang yang beroperasi.

Jurang itu perlu ditafsirkan dengan teliti. Pelan induk NSEZ BEZA membahagikan kawasan itu kepada 12 presint, termasuk perumahan, logistik, kawasan lapang dan perkhidmatan awam. Seluruh kawasan itu tidak pernah dirancang untuk dipenuhi kilang. Namun begitu, kawasan yang telah dibangunkan hanya sekitar 16.3% daripada keseluruhan keluasan dalam pelan induk, dan pelabur berkata perkhidmatan penting masih belum lengkap di kawasan yang diperuntukkan untuk industri.

Sasaran tidak semuanya menceritakan perkara yang sama

Angka September meletakkan pelaburan domestik pada Tk12,815 crore dan pelaburan langsung asing pada $147 juta. Satu crore bersamaan 10 juta, menjadikan jumlah domestik Tk128.15 bilion. Jumlah ini tidak boleh digabungkan menjadi angka dolar tanpa kadar pertukaran dan asas perakaunan yang sama, maka angka tersebut tidak menunjukkan dengan tepat berapa banyak daripada sasaran pelaburan $5.5 bilion bagi 2026 telah dicapai.

Perbandingan pekerjaan lebih jelas: kira-kira 8,000 pekerjaan langsung bersamaan sekitar 3.4% daripada sasaran 238,000 bagi 2026. Unjuran terdahulu pihak berkepentingan mencadangkan pelaburan boleh melebihi $19 bilion menjelang akhir dekad ini, tetapi angka itu ialah jangkaan, bukannya wang yang telah dilaburkan.

Sasaran eksport berbeza antara laporan. Pelan induk BEZA menyatakan hasrat eksport bernilai $15 bilion, manakala laporan yang menghuraikan rancangan awal projek itu menyebut $40 bilion menjelang 2030. Jumlah eksport yang dilaporkan setakat ini ialah $47.2 juta. Angka tersebut menunjukkan jurang yang besar, tetapi laporan berkenaan tidak menjelaskan sama ada semua sasaran dan hasil eksport menggunakan asas tahunan atau kumulatif yang sama.

Angka bilangan kilang juga bercanggah. Laporan April 2026 mengenai jeti yang dicadangkan, dengan memetik BEZA, menyatakan sekurang-kurangnya 20 industri sedang beroperasi dan sekurang-kurangnya 30 dalam pembinaan. Angka September pula menyenaraikan 16 perusahaan dalam pengeluaran komersial dan 15 dalam pembinaan. Tiada penjelasan sama ada angka itu meliputi bahagian zon yang berbeza atau menggunakan takrif berlainan, maka ia tidak boleh dianggap sebagai bukti bahawa kilang telah ditutup.

Peruntukan tanah mendahului lot yang boleh digunakan

Taman pakaian menggambarkan jurang antara perjanjian dengan tapak yang beroperasi. Pelan induk BEZA merekodkan kira-kira 500 ekar diperuntukkan kepada Persatuan Pengilang dan Pengeksport Pakaian Bangladesh (BGMEA), dengan kontraktor dilantik untuk membangunkan taman itu. Pelan tersebut menyasarkan pelaburan $2 bilion dan 500,000 pekerjaan. Itu hasil yang dirancang, bukannya pencapaian semasa.

Sebahagian tanah itu masih belum ditandakan sempadannya atau diserahkan secara rasmi. Bekas naib presiden BGMEA, Rakibul Alam Chowdhury, berkata pelabur telah membayar tanah dan memenuhi syarat tetapi masih tidak dapat meneruskan usaha. Menurut beliau, penyerahan lot, jalan raya dan bekalan elektrik ialah prasyarat sebelum usahawan boleh mempertimbangkan untuk memulakan kerja.

Peruntukan lain pula berada pada tahap yang berbeza. Laporan mengenai Green Factory Hub yang dicadangkan menyatakan BEZA telah mengambil milik kira-kira 17,500 ekar. Laporan itu menyebut Bashundhara hampir menyiapkan tiga kilang, PHP Group telah mengambil milik tanahnya, dan BSRM mula menambak tanah. Pengambilan milik, pembangunan dan pengeluaran ialah pencapaian yang berasingan dan tidak boleh dianggap sama.

Angka peruntukan itu sendiri berbeza-beza. Pelan induk BEZA menyenaraikan 1,150 ekar untuk Pihak Berkuasa Zon Pemprosesan Eksport Bangladesh (BEPZA), manakala satu lagi laporan menyebut 1,138 ekar. Pihak berkuasa membatalkan pajakan konsortium SBG Economic Zone seluas 500 ekar kerana gagal memulakan pembangunan, sementara cadangan Zon Ekonomi India seluas 900 ekar masih terbantut. Kes-kes ini menunjukkan mengapa keluasan tanah yang diperuntukkan sahaja merupakan ukuran kemajuan perindustrian yang lemah.

Air dan tenaga terus menjadi kekangan operasi

Bagi kilang yang telah melabur, cabarannya ialah memastikan pengeluaran terus berdaya maju. Modern Syntex melabur kira-kira Tk1,700 crore. Pengurus besar kanannya, Safal Barua, berkata bekalan elektrik, air dan gas tanpa gangguan penting untuk mengendalikan projek sebesar itu dengan menguntungkan. Beliau turut berkata kilang masih sangat bergantung pada air bawah tanah.

BEZA berkata 15 daripada 38 rumah pam air yang dirancang telah beroperasi, kira-kira 39% daripada jumlah yang dirancang. Sebuah loji rawatan sedang dibina dan fasa pertamanya dijadualkan siap menjelang Mac 2027. Fasa itu dirancang membekalkan 50 juta liter sehari; fasa kedua akan menambah 50 juta liter lagi. Tiada tarikh siap diberikan bagi fasa kedua.

Angka bekalan elektrik menunjukkan infrastruktur terpasang yang besar, tetapi tidak menjawab persoalan tentang kebolehpercayaannya. BEZA melaporkan kapasiti transformer sebanyak 2,280 megavolt ampere di seluruh zon. Di kawasan perkhidmatan Elektrifikasi Luar Bandar, beban tersambung kira-kira 230 megawatt, berbanding permintaan puncak sekitar 60 megawatt.

Megavolt ampere mengukur kapasiti peralatan elektrik, manakala megawatt mengukur kuasa sebenar. Kedua-duanya tidak boleh disamakan secara langsung tanpa maklumat teknikal tambahan. Beban tersambung juga tidak membuktikan bahawa setiap kilang menerima bekalan elektrik tanpa gangguan. Aduan pelabur berkaitan bekalan yang boleh diharap di kilang, bukan sekadar kewujudan transformer.

Karnaphuli Gas Distribution Company telah memasang tiga stesen yang membekalkan kira-kira 4 juta kaki padu sehari. Pelan induk menerangkan aturan yang dirancang untuk membekalkan 200 juta kaki padu sehari kepada pelanggan industri pada masa depan. Bekalan semasa yang dilaporkan ialah satu perlima puluh daripada peruntukan yang dirancang, walaupun angka ini bukan ukuran permintaan yang tidak dipenuhi pada masa ini. Apabila lebih banyak kilang dibuka, rangkaian gas dan bekalan negara perlu menampung keperluan mereka.

Perumahan dan keselamatan mempengaruhi pengambilan pekerja

Lokasi pesisir zon itu menjadi sebahagian daripada daya tarikan komersialnya, tetapi turut menimbulkan kesukaran operasi harian. Pelabur berkata kilang terletak 20 hingga 25 kilometer dari lebuh raya utama. SQ Electricals, yang melabur kira-kira Tk400 crore, melaporkan masalah merekrut pekerja.

Ehsanul Kabir Nizami, pegawai di bahagian sumber manusia syarikat itu, berkata kawasan berkenaan menjadi sunyi dan gelap pada waktu malam, menyebabkan pekerja berasa tidak selesa dan bimbang tentang keselamatan. Ini bukan sekadar isu keselamatan, tetapi juga masalah pengambilan pekerja: kilang memerlukan pekerja yang boleh pergi dan pulang dari tempat kerja dengan selamat.

Perumahan pekerja mampu milik sedang dibina di Sub-zon 18. Presiden Dewan Perniagaan dan Industri Chattogram, Amirul Haq, berkata kemudahan penginapan dan sosial yang sesuai masih belum tersedia di kawasan berhampiran. Beliau berhujah bahawa perumahan perlu dibangunkan seiring dengan bekalan gas, elektrik dan air yang boleh diharap jika zon itu mahu menarik pelaburan.

Pelan induk memperuntukkan 4,606.57 ekar untuk kemudahan kediaman dan sokongan serta 1,778.59 ekar lagi untuk pembangunan bercampur dan kediaman. Peruntukan ini menunjukkan bahawa penginapan pekerja dan perkhidmatan bandar merupakan sebahagian daripada reka bentuk asal, bukannya keperluan yang muncul tanpa diduga selepas kilang dibuka.

Beberapa bangunan sokongan hampir siap tetapi masih belum selesai. BEZA menyatakan pembinaan Pusat Pembangunan Kemahiran dan Pusat Penjagaan Kanak-kanak mencapai 87%, Makmal Alam Sekitar 94% dan Pusat Tindak Balas Kecemasan 72%. Peratusan pembinaan tidak menentukan bila kemudahan ini akan mempunyai kakitangan dan mula beroperasi.

Pengerusi Invest Bangladesh, Ashik Chowdhury, menjangkakan keselamatan akan bertambah baik dalam tempoh satu hingga dua bulan dan berkata sistem pengawasan digital sedang dirancang. Laporan itu tidak memberikan tarikh tetap untuk mengira tempoh tersebut. Pembinaan hospital yang dirancang hanya menunjukkan sedikit kemajuan, dan pihak berkuasa sedang mempertimbangkan untuk menukar bangunan sedia ada menjadi kemudahan kesihatan.

Portal dalam talian belum menghapuskan kelulusan berasingan

Pelabur turut berkata mereka perlu berurusan dengan pelbagai badan kerajaan untuk mendapatkan kelulusan alam sekitar, kelulusan keselamatan kebakaran, lesen perdagangan dan permit lain. Nizami berpendapat perkhidmatan kelulusan perlu menjadi lebih mudah dan berkesan, walaupun BEZA sudah menyediakan portal dalam talian.

BEZA berkata portal Perkhidmatan Sehenti menyediakan 62 perkhidmatan dalam talian. Integrasi dengan Tetingkap Tunggal Nasional Lembaga Hasil Negara hampir selesai, manakala integrasi dengan sistem Jabatan Alam Sekitar masih dijalankan. Tetingkap tunggal bertujuan membolehkan perniagaan mengemukakan maklumat melalui satu saluran, tanpa perlu mengulangi proses itu dengan agensi berasingan.

Perbezaannya ialah antara menyediakan perkhidmatan dalam talian dengan menyelesaikan kelulusan melalui proses yang diselaraskan. Bilangan perkhidmatan portal itu sahaja tidak membuktikan bahawa pelabur tidak lagi perlu menghubungi atau mengemukakan dokumen kepada pihak berasingan.

Struktur agensi juga telah berubah. Laporan menyatakan Invest Bangladesh mula beroperasi pada 23 Ogos 2026 di bawah Akta Invest Bangladesh, 2026, dengan menggabungkan BEZA, Pihak Berkuasa Pembangunan Pelaburan Bangladesh dan Pihak Berkuasa Perkongsian Awam-Swasta. Penyatuan itu menghimpunkan fungsi pelaburan di bawah satu institusi, tetapi sambungan portal yang belum selesai menunjukkan penyelarasan dengan pengawal selia lain masih merupakan tugas berasingan.

Pemaju induk akan memikul tanggungjawab yang lebih luas

BEZA telah mencadangkan peruntukan 500 ekar kepada pemaju induk antarabangsa untuk Green Factory Hub melalui perkongsian awam-swasta. Daripada sekadar memajak lot individu, pemaju itu akan mengurus pembangunan tanah, kemudahan, utiliti dan peruntukan lot kepada pelabur.

Abdullah Al Mahmud Faruk, pengarah projek Pembangunan NSEZ, menerangkan perubahan pendekatan itu:

Kami telah beralih daripada memperuntukkan lot kecil. Kini tumpuan kami ialah membangunkan zon yang lebih besar dengan infrastruktur lengkap.

Infrastructure Investment Facilitation Company milik kerajaan dijangka menjalankan kajian kebolehlaksanaan sebelum tender antarabangsa dikeluarkan. Pemilihan dan peruntukan dijangka mengambil masa kira-kira dua tahun. Faruk turut berharap kira-kira 1,500 ekar dapat disediakan untuk kegunaan industri dalam tempoh dua tahun, tetapi laporan itu tidak menetapkan tarikh kalendar yang pasti.

Cadangan itu menangani kelemahan yang berulang: pelabur yang menerima tanah mungkin masih perlu menunggu beberapa agensi menyediakan perkhidmatan yang diperlukan untuk menggunakannya. Pemaju induk akan memikul tanggungjawab lebih luas untuk menyediakan tapak perindustrian yang lengkap. Namun, model itu masih berupa cadangan dan kajian kebolehlaksanaan, tender serta pemilihan perlu diselesaikan sebelum tapak diserahkan.

Rancangan jeti mahu menjadikan pesisir sebagai kelebihan

Pelan induk menghuraikan garis pantai sepanjang 25 kilometer di sepanjang Selat Sandwip dan meletakkan zon itu kira-kira 70 kilometer dari Pelabuhan Chattogram dan Lapangan Terbang Antarabangsa Shah Amanat. Pelan itu merangkumi presint pelabuhan dan logistik seluas 1,802.29 ekar serta jalan akses sepanjang 10 kilometer yang dirancang. Semua itu ialah ciri infrastruktur yang dirancang, bukannya bukti bahawa setiap sambungan sudah tersedia.

Perjanjian jeti antara BEZA dengan Pihak Berkuasa Pengangkutan Air Pedalaman Bangladesh (BIWTA) dijadualkan pada 9 April 2026. Anggota eksekutif BEZA, Mejar Jeneral (Bersara) Md Nazrul Islam, berkata BEZA akan menyediakan tanah manakala BIWTA akan membina dan mengendalikan jeti berhampiran laut di sebelah barat Mirsarai.

Setiausaha Kementerian Perkapalan, Nurunnahar Chowdhury, berkata lokasi tanah telah dipilih dan proses tender sedang berjalan. Jeti itu akan menyokong pergerakan kargo menggunakan kapal kecil. Rancangan awal membayangkan tiga jeti, satu dikendalikan BIWTA dan dua dibina melalui pelaburan swasta, selain terminal kontena serta sambungan melalui kereta api, jalan raya dan laut.

Sambungan ini boleh memberi kilang lebih banyak pilihan pengangkutan, tetapi laporan itu tidak menetapkan tarikh pembukaan. Tandatangan yang dijadualkan tidak boleh dianggap sebagai bukti bahawa perjanjian telah dimuktamadkan atau pembinaan telah selesai.

Pajakan Rancon menetapkan tarikh akhir penyerahan

Perjanjian Rancon Lubricants pada Oktober memberikan komitmen pelaburan yang jelas dalam gambaran lebih luas ini. Syarikat itu merancang kapasiti pengeluaran tahunan sebanyak 25 juta liter, menggunakan bahan mentah import untuk mengadun pelincir di dalam negara bagi pasaran domestik. Perniagaannya telah memasarkan pelincir Shell selama lebih dua dekad dan baru-baru ini mula memasarkan Motul.

Penyelaras dan pengurus projek, Al-Amin Talukder, berkata loji itu akan merangkumi kemudahan makmal dan menerima minyak asas melalui jalan raya serta saluran paip dari kapal. Rancangan itu menjadikan sambungan pengangkutan dan utiliti yang boleh diharap penting sejak awal projek.

Pajakan boleh diperbaharui itu berjangka 50 tahun bermula dari tarikh pengambilan milik. Serahan tanah dijadualkan dalam tempoh 90 hari selepas perjanjian ditandatangani. Laporan yang lebih terperinci menetapkan pembinaan mesti bermula dalam tempoh 120 hari selepas tanah diterima dan pengeluaran bermula dalam tempoh 36 bulan selepas serahan. Satu lagi laporan menyatakan tempoh pembinaan tanpa menjelaskan dengan sama tepat bila tempoh itu bermula.

Invest Bangladesh akan membantu menyediakan sambungan utiliti dan akses kepada insentif duti kastam, VAT dan cukai yang diumumkan. Rancon perlu mendapatkan kelulusan, memenuhi keperluan alam sekitar, buruh dan keselamatan, serta memasang kemudahan rawatan sisa dan kumbahan yang disambungkan kepada sistem bersama zon itu. Perjanjian tersebut memperuntukkan pemantauan prestasi, tempoh untuk membetulkan pelanggaran dan timbang tara di bawah Akta Timbang Tara, 2001.

Nahian Rahman Rochi, yang dikenal pasti dalam laporan Oktober sebagai anggota yang bertanggungjawab terhadap pembangunan pelaburan, menyifatkannya sebagai pajakan tanah pertama Invest Bangladesh selepas penggabungan. Nilai $19.65 juta itu masih merupakan pelaburan yang dirancang, bukannya bukti bahawa kilang telah dibina. Pekerjaan yang dijanjikan juga tidak sepatutnya ditambah kepada jumlah pekerjaan September.

Pencapaian seterusnya bersifat praktikal, bukan sekadar kewangan

Beberapa tempoh masa kini sedang berjalan serentak bagi projek itu. Perkembangan bertarikh dan tarikh akhir yang dinyatakan ialah:

• 9 April 2026: BEZA dan BIWTA dijadualkan menandatangani perjanjian jeti.
• 23 Ogos 2026: Invest Bangladesh dilaporkan mula beroperasi selepas penggabungan agensi.
• 8 September 2026: gambaran operasi yang dilaporkan merekodkan 16 perusahaan yang beroperasi dan kira-kira 8,000 pekerjaan langsung.
• 5 Oktober 2026: Rancon menandatangani pajakan tanah, dengan serahan perlu dibuat dalam tempoh 90 hari.
• Mac 2027: fasa pertama loji rawatan air dijadualkan siap.
• Selepas tanah Rancon diserahkan: pembinaan perlu dimulakan dalam tempoh 120 hari dan pengeluaran dalam tempoh 36 bulan.

Cita-cita jangka panjang masih jauh lebih besar. Pelan induk BEZA membayangkan 1.5 juta pekerjaan dalam tempoh 15 tahun, manakala bekas perunding NSEZ Abdul Kader Khan menganggarkan sehingga 1.4 juta pekerjaan langsung jika zon itu dilengkapi sepenuhnya. Kedua-dua angka itu bukan unjuran pekerjaan yang telah diwujudkan.

Khan menggesa pembangunan jalan dalaman, rangkaian pengagihan air, saluran paip gas dan grid elektrik diselaraskan. Chowdhury menyebut satu lagi kekangan: kekurangan tenaga di Bangladesh ialah masalah nasional yang tidak dapat diselesaikan dengan menangani satu zon sahaja.

Bukti kemajuan seterusnya perlu dilihat secara fizikal dan operasi: lot diserahkan, air dibekalkan, sambungan tenaga yang boleh diharap, perumahan pekerja yang diduduki dan kelulusan yang diselesaikan. Zon itu masih mempunyai komitmen besar daripada syarikat, termasuk pegangan tanah yang luas oleh kumpulan perindustrian Bangladesh dan China. Menukar minat itu kepada pengeluaran bergantung pada penyediaan perkhidmatan yang diperlukan oleh komitmen tersebut.

Perkara Utama

• Angka September 2026 merekodkan 16 perusahaan dalam pengeluaran komersial, 15 dalam pembinaan dan kira-kira 8,000 pekerjaan langsung.
• Hanya 5,500 ekar telah dibangunkan, kira-kira 16.3% daripada keluasan dalam pelan induk.
• Angka kilang dan sasaran eksport yang dilaporkan berbeza, tanpa penjelasan jelas tentang skopnya.
• Penyerahan tanah, kebolehpercayaan utiliti, perumahan, keselamatan dan kelulusan berasingan terus membataskan kemajuan.
• Fasa pertama rawatan air dijadualkan siap menjelang Mac 2027, dengan kapasiti yang dirancang sebanyak 50 juta liter sehari.
• Green Factory Hub dan tiga jeti yang dicadangkan masih merupakan inisiatif pembangunan, bukannya kemudahan yang telah siap.
• Komitmen Rancon untuk membina loji bernilai $19.65 juta merangkumi tarikh akhir bagi serahan tanah, pembinaan dan pengeluaran.