Singapura Lulus Peraturan Pengubahan Wang Haram yang Lebih Ketat bagi Sektor Hartanah, dengan Penalti bagi Setiap Pelanggaran

Setiap pelanggaran akan diambil kira di bawah peraturan hartanah yang lebih ketat

Parlimen Singapura meluluskan undang-undang pada Selasa, 8 April 2025, untuk memperkukuh penalti kewangan terhadap agensi hartanah dan jurujual yang melanggar peraturan berkaitan pengubahan wang haram dan pembiayaan keganasan. Perubahan itu mengalihkan asas penetapan penalti maksimum daripada setiap kes kepada setiap pelanggaran, menjadikan jumlah pelanggaran sebagai faktor dalam penilaian sekatan kewangan.

Rang Undang-Undang Pencegahan Pengubahan Wang Haram dan Perkara-Perkara Lain (Ejen Hartanah dan Pemaju) turut mewajibkan agensi dan jurujual menjalankan usaha wajar terhadap pihak urus niaga yang tidak diwakili, sekali gus memperluas pemeriksaan melangkaui pelanggan mereka sendiri. Ini bermakna tanggungjawab ejen tidak lagi terhad kepada pihak yang melantik mereka apabila pihak satu lagi dalam urus niaga tidak mempunyai wakil.

Menteri Kedua bagi Pembangunan Negara Indranee Rajah memberitahu Parlimen bahawa penalti kewangan maksimum sedia ada, iaitu S$200,000 bagi agensi dan S$100,000 bagi jurujual untuk setiap kes, mungkin tidak cukup untuk mencegah salah laku. Potensi keuntungan kewangan daripada membantu urus niaga haram boleh jauh lebih tinggi daripada had tersebut.

Di bawah langkah baharu itu, agensi dan jurujual boleh dikenakan penalti kewangan sehingga S$5,000 bagi setiap kesalahan di bawah rejim amaran Majlis Agensi Hartanah. Pelanggaran yang lebih serius boleh dirujuk kepada tribunal tatatertib bebasnya. Perubahan itu meliputi pelanggaran undang-undang serta peraturan amalan, etika dan tatakelakuan berkaitan pengubahan wang haram atau pembiayaan keganasan.

Undang-undang itu dibina berasaskan kewajipan yang diperkenalkan kepada ejen hartanah pada 2021 dan diperluas kepada pemaju menerusi pindaan undang-undang pada 2023. Tujuan utamanya adalah untuk memastikan kewajipan tersebut lebih sukar diabaikan, melalui peluasan pihak yang tertakluk kepada pemeriksaan dan perubahan cara penalti dikira.

Mengapa pengiraan penalti penting

Had penalti yang dikenakan bagi sesuatu kes mengehadkan sekatan kewangan untuk kes itu walaupun terdapat beberapa pelanggaran di dalamnya. Had yang dikenakan bagi setiap pelanggaran pula membolehkan setiap pelanggaran dikenakan penalti tersendiri. Jumlah akhir tetap bergantung pada dapatan dan proses penguatkuasaan yang berkenaan.

Perbezaan ini penting kerana urus niaga hartanah melibatkan beberapa tanggungjawab, termasuk pengesahan identiti, penilaian risiko dan penyimpanan rekod. Kes yang melibatkan kegagalan dalam beberapa tanggungjawab itu berbeza daripada kes yang hanya melibatkan satu kecuaian. Perubahan unit yang digunakan untuk mengira penalti membolehkan sekatan mencerminkan perbezaan itu dengan lebih langsung.

Angka S$5,000 merujuk kepada rejim amaran, bukannya pengganti had penalti bagi semua kes tatatertib serius. Laporan mengenai perubahan yang diluluskan Parlimen tidak menyatakan penalti kewangan maksimum baharu yang boleh dikenakan tribunal tatatertib. Oleh itu, adalah tidak tepat untuk menganggap S$5,000 sebagai jumlah maksimum yang boleh dikenakan terhadap agensi atau jurujual di bawah rangka kerja yang diperkukuh itu.

Dalam artikel panduan industri bertarikh 20 Ogos 2023, CEA menyifatkan rangka kerja terdahulu sebagai membenarkan penalti kewangan tatatertib sehingga S$200,000 bagi setiap kes untuk agensi dan S$100,000 bagi setiap kes untuk jurujual. Artikel itu turut menyenaraikan penggantungan atau pembatalan lesen agensi atau pendaftaran jurujual, serta kuasa berasingan untuk mengecam atau mengenakan penalti kewangan sehingga S$5,000.

Peruntukan itu menunjukkan bahawa sekatan kewangan sudah menjadi sebahagian daripada rangka kerja penguatkuasaan yang lebih luas. Undang-undang April mengubah cara pelanggaran dikira, bukannya memperkenalkan penelitian terhadap golongan profesional hartanah buat kali pertama.

Pemeriksaan akan melangkaui pelanggan ejen

Sebelum ini, agensi hartanah dan jurujual diwajibkan menjalankan usaha wajar pelanggan terhadap pelanggan mereka sendiri. Rang undang-undang itu memperluas kewajipan tersebut kepada pihak urus niaga yang tidak diwakili. Dalam urus niaga jual beli apabila ejen mewakili penjual dan pembeli tidak mempunyai ejen, pembeli ialah contoh pihak tambahan yang akan tertakluk kepada keperluan yang diperluas itu.

Usaha wajar pelanggan bermaksud mengenal pasti individu yang terlibat, mengesahkan identitinya dan menilai risiko bahawa urus niaga itu mungkin melibatkan dana hasil jenayah. Jika syarikat atau entiti undang-undang lain terlibat, pemeriksaan turut merangkumi pemilik benefisial, iaitu individu yang akhirnya memiliki atau mengawalnya.

Indranee berkata perubahan itu akan menjadikan rejim kawal selia Singapura lebih selaras dengan piawaian yang ditetapkan oleh Pasukan Petugas Tindakan Kewangan. FATF menetapkan piawaian antarabangsa untuk membanteras pengubahan wang haram dan pembiayaan keganasan, termasuk pemeriksaan oleh perniagaan dan golongan profesional yang terlibat dalam urus niaga hartanah.

Perubahan praktikalnya ialah tanggungjawab lebih luas bagi ejen yang sudah terlibat dalam sesuatu urus niaga. Bank, peguam dan pemaju mungkin menjalankan pemeriksaan mereka sendiri, tetapi pemeriksaan itu tidak menghapuskan kewajipan ejen. Peluasan penelitian kepada pihak yang tidak diwakili menambah satu lagi peluang untuk mengenal pasti kebimbangan sebelum urus niaga diteruskan.

Keperluan pemeriksaan sedia ada

Dalam kenyataan menteri pada Oktober 2023 yang disampaikan kepada Parlimen pada 3 Oktober, Indranee menghuraikan kewajipan terperinci yang sudah dikenakan terhadap ejen, agensi dan pemaju hartanah. Kewajipan itu termasuk mengesahkan identiti pelanggan dan pemilik benefisial, membuat saringan, menilai risiko mereka serta menyimpan dokumen berkaitan.

Jika pelanggan bertindak bagi pihak orang lain, golongan profesional hartanah mesti meminta dokumen yang membenarkan perwakilan itu. Jika pembeli ialah sebuah entiti, pemeriksaan perlu meliputi perniagaan, struktur pemilikan dan kawalannya serta tempat ia diperbadankan. Keperluan ini melangkaui nama yang tertera pada dokumen pembelian.

Ketelitian pemeriksaan bergantung pada risiko yang dinilai. Kenyataan itu menyenaraikan individu asing yang terdedah kepada politik serta individu dari bidang kuasa yang dikenal pasti FATF sebagai berisiko lebih tinggi, sebagai golongan yang memerlukan penelitian lebih rapi. Individu yang terdedah kepada politik ialah mereka yang diberi amanah menjalankan fungsi awam penting, dan kedudukan mereka boleh meningkatkan pendedahan kepada risiko rasuah.

Bagi pembeli dari negara yang mempunyai risiko pengubahan wang haram lebih tinggi, kenyataan itu menyebut bahawa pemeriksaan juga mesti mengesahkan pendapatan serta sumber kekayaan dan dana. Sumber kekayaan merujuk kepada cara seseorang mengumpulkan asetnya; sumber dana pula merujuk kepada asal wang bagi sesuatu urus niaga tertentu.

Panduan CEA menyatakan usaha wajar pelanggan mesti dijalankan sebelum hubungan perniagaan atau urus niaga dimulakan, dan rekod mesti disimpan sekurang-kurangnya lima tahun. Agensi juga mesti mengekalkan dasar, prosedur dan kawalan dalaman untuk mencegah pengubahan wang haram atau pembiayaan keganasan.

Pemaju mempunyai satu lagi tanggungjawab berterusan: menyemak maklumat pembeli secara berkala supaya maklumat itu kekal tepat dan terkini sehingga hartanah siap. Ini ialah kewajipan sedia ada yang dihuraikan dalam kenyataan 2023, bukannya kewajipan yang mula diwujudkan oleh rang undang-undang April.

Syak wasangka perlu dilaporkan, bukan dibuktikan

Pemeriksaan identiti hanyalah satu bahagian daripada rejim itu. Golongan profesional hartanah juga mesti melaporkan urus niaga apabila mereka mengetahui, atau mempunyai alasan munasabah untuk mengesyaki, bahawa hartanah mungkin berkaitan dengan kegiatan jenayah. Ambang ini tidak menghendaki ejen membuktikan bahawa jenayah telah berlaku sebelum melaporkan kebimbangan.

CEA mengenal pasti Akta Rasuah, Pengedaran Dadah dan Jenayah Berat Lain (Pelucuthakan Faedah) 1992 sebagai asas undang-undang bagi pelaporan urus niaga mencurigakan. Laporan dikemukakan kepada Pejabat Pelaporan Urus Niaga Mencurigakan di bawah Jabatan Ehwal Komersial Pasukan Polis Singapura.

Indranee, ketika berucap sebagai Menteri Kedua bagi Kewangan dan Pembangunan Negara pada Oktober 2023, menjelaskan bahawa kewajipan itu bukan hanya terpakai kepada golongan profesional yang mengendalikan pembelian. Kenyataannya menyebut:

Mana-mana individu yang mengetahui atau mempunyai alasan munasabah untuk mengesyaki bahawa sesuatu harta merupakan hasil daripada atau berkaitan dengan kegiatan jenayah, diwajibkan mengemukakan STR kepada Polis.

Beliau berkata kewajipan itu turut meliputi tuan tanah yang mempunyai alasan munasabah untuk mengesyaki penyewa mereka, dan kegagalan melaporkan secepat yang munasabah boleh dilaksanakan merupakan suatu kesalahan. Oleh itu, laporan urus niaga mencurigakan ialah makluman untuk dinilai pihak berkuasa, bukannya pengisytiharan bahawa individu yang terlibat bersalah.

Antara petunjuk mencurigakan yang diberikan CEA termasuk membeli beberapa hartanah dalam tempoh singkat, membeli hartanah tanpa memeriksanya dan bersetuju dengan harga yang jauh melebihi atau di bawah nilai pasaran. Ini ialah tanda amaran yang memerlukan penilaian, bukannya bukti automatik berlakunya pengubahan wang haram.

Kenyataan menteri itu turut menyebut bahawa pemaju tidak boleh menerima bayaran tunai bagi jualan hartanah yang belum siap. Kenyataan itu menolak pergantungan pada satu ambang angka sahaja untuk mengenal pasti kegiatan mencurigakan, dengan menjelaskan bahawa beberapa petunjuk berlainan boleh menandakan pengubahan wang haram dan urus niaga perlu dinilai mengikut konteksnya.

Kes 2023 menunjukkan tahap pendedahan sektor hartanah

Kes penguatkuasaan terdahulu memberikan gambaran nyata tentang tahap pendedahan sektor hartanah. Artikel CEA pada Ogos 2023 merujuk kepada pengumuman polis pada 15 Ogos mengenai operasi yang melibatkan 105 hartanah dan penahanan 10 warga asing. Hartanah itu termasuk kediaman, premis komersial dan ruang industri.

Menjelang 3 Oktober 2023, kenyataan Indranee di Parlimen menyenaraikan perintah larangan yang meliputi 94 hartanah kediaman, 53 hartanah komersial dan lima hartanah industri. Jumlah keseluruhan bagi kategori tersebut ialah 152 hartanah.

Angka 105 pada Ogos dan jumlah 152 pada Oktober merujuk kepada kemas kini bertarikh berbeza serta keterangan berlainan mengenai siasatan itu. Angka tersebut tidak wajar dianggap sebagai jumlah yang bercanggah bagi waktu yang sama, atau sebagai ukuran bilangan urus niaga yang terjejas oleh undang-undang April.

Daripada 94 hartanah kediaman dalam kemas kini Oktober, 60 ialah unit jualan semula yang telah siap dan 34 ialah unit belum siap yang dijual terus oleh pemaju. Pecahan ini penting kerana ia meletakkan ejen yang mengendalikan urus niaga jualan semula dan pemaju yang menjual unit baharu dalam gambaran penguatkuasaan yang sama.

Lapan hartanah kediaman ialah rumah bertanah di Sentosa Cove. Indranee berkata tiada hartanah kediaman bertanah yang tertakluk kepada perintah larangan terletak di tanah besar Singapura, tempat kriteria kelulusan bagi pembeli asing lebih ketat. Beliau turut berkata keperluan Akta Hartanah Kediaman telah dipenuhi.

Perbezaan itu memisahkan dua persoalan undang-undang: sama ada pembeli dibenarkan memiliki sesuatu hartanah, dan sama ada wang yang digunakan dalam urus niaga itu sah. Pematuhan terhadap sekatan pemilikan tidak menjawab persoalan kedua. Kenyataan itu menyebut bahawa siasatan terhadap agensi dan ejen yang mengendalikan urus niaga berkenaan masih berjalan ketika itu; kenyataan tersebut tidak membuktikan bahawa setiap profesional yang terlibat telah melanggar kewajipan mereka.

Perkembangan peraturan

Rang undang-undang April menyusuli beberapa peringkat perundangan dan penguatkuasaan yang berbeza. Kronologi ini menunjukkan bahawa langkah baharu itu dibina berasaskan rangka kerja yang telah mantap, bukannya menggantikannya:

• 2021: Peraturan Ejen Hartanah (Pencegahan Pengubahan Wang Haram dan Pembiayaan Keganasan) menetapkan kewajipan khusus bagi ejen hartanah.
• 2023: Pindaan kepada Akta Pemaju Perumahan (Kawalan & Pelesenan) dan Akta Penjualan Hartanah Komersial memperluas keperluan pencegahan pengubahan wang haram kepada pemaju.
• 15 Ogos 2023: Polis mengumumkan operasi yang melibatkan 105 hartanah dan 10 tangkapan.
• 3 Oktober 2023: Indranee menghuraikan kewajipan sektor itu dan melaporkan perintah larangan yang meliputi 152 hartanah.
• 8 April 2025: Parlimen meluluskan rang undang-undang yang memperkukuh rangka kerja penalti dan memperluas usaha wajar kepada pihak urus niaga yang tidak diwakili.

Turutan ini turut membezakan pewujudan asal kewajipan daripada usaha kemudian untuk meningkatkan kesan pencegahan. Pemeriksaan identiti, penyimpanan rekod dan pelaporan urus niaga mencurigakan sudah diwajibkan sebelum Parlimen meluluskan perubahan terkini.

Penguatkuasaan dan butiran yang belum dimuktamadkan

CEA menyelia agensi hartanah dan jurujual, manakala Penguasa Pembangunan Semula Bandar mengawal selia pemaju. Kenyataan Oktober 2023 menyebut bahawa kedua-dua badan menjalankan pemeriksaan berkala, dengan perniagaan yang dianggap berisiko lebih tinggi diberi keutamaan dan diperiksa dengan lebih kerap.

Perniagaan yang lebih banyak terlibat dalam perumahan swasta, khususnya projek mahal, boleh dinilai berisiko lebih tinggi. Pihak pengawal selia juga menjalankan pemeriksaan susulan maklumat daripada agensi penguatkuasaan undang-undang tentang kemungkinan pelanggaran. CEA menyokong pematuhan melalui panduan, senarai semak, senarai petunjuk mencurigakan dan latihan, manakala URA mengeluarkan pekeliling dan mengadakan taklimat untuk pemaju.

Rangka kerja itu menetapkan kewajipan yang saling melengkapi kepada beberapa pihak yang terlibat dalam urus niaga hartanah. Peguam urusan pindah milik, akauntan berkaitan dan institusi kewangan juga mempunyai kewajipan untuk memeriksa pelanggan dan melaporkan kegiatan jenayah yang disyaki. Kenyataan Indranee menyebut bahawa kebanyakan urusan pembelian dan penjualan hartanah tertakluk kepada lebih daripada satu lapisan pemeriksaan.

Perubahan April memperkukuh dua bahagian khusus dalam aturan itu: skop pemeriksaan ejen dan akibat kewangan bagi pelanggaran berasingan. Perubahan itu tidak menjadikan kewajipan pihak lain tidak lagi perlu, dan kelulusan rang undang-undang itu tidak harus disamakan dengan pengesahan bahawa setiap peruntukan sudah mula berkuat kuasa.

Laporan Parlimen tidak menyatakan tarikh kuat kuasa, tarikh akhir pelaksanaan terperinci atau had penalti baharu bagi tribunal tatatertib. Laporan itu juga tidak menyatakan perkembangan terkini hasil siasatan yang dihuraikan pada Oktober 2023. Perkara tersebut perlu dibezakan daripada fakta yang telah dipastikan: Parlimen telah meluluskan pemeriksaan yang lebih luas serta rangka kerja penalti yang bertujuan memastikan setiap pelanggaran diambil kira.

Perkara Utama

• Parlimen meluluskan rang undang-undang pengubahan wang haram sektor hartanah pada 8 April 2025.
• Penalti kewangan maksimum akan dinilai berdasarkan setiap pelanggaran, bukannya setiap kes.
• Rejim amaran membenarkan penalti sehingga S$5,000 bagi setiap kesalahan, manakala perkara yang lebih serius dirujuk untuk prosiding tatatertib.
• Agensi dan jurujual mesti memperluas usaha wajar kepada pihak urus niaga yang tidak diwakili.
• Kewajipan sedia ada merangkumi pemeriksaan identiti, penyimpanan rekod sekurang-kurangnya lima tahun dan pelaporan urus niaga mencurigakan.
• Kemas kini kerajaan pada Oktober 2023 menyenaraikan 152 hartanah yang tertakluk kepada perintah larangan.
• Laporan Parlimen tidak menyatakan tarikh kuat kuasa atau had penalti baharu bagi tribunal.