Ketua LH Amaran Harga Rumah Mungkin Menjunam, Ahli Parlimen Persoal Kelewatan Bekalan dan Hutang yang Meningkat

Ramalan harga berdepan jurang bekalan yang semakin melebar

Pembangun perumahan awam utama Korea Selatan berdepan cabaran besar di Perhimpunan Kebangsaan pada 12 Oktober 2026: menjelaskan mengapa hanya 13,293 rumah mencapai peringkat permulaan pembinaan yang dilaporkan berbanding sasaran tahunan sebanyak 51,783, sedangkan presidennya menggesa supaya pinjaman gadai janji diperketat dan meramalkan kemungkinan kejatuhan mendadak harga rumah.

Lee Sung-hoon, presiden Korea Land & Housing Corporation (LH), mempertahankan pandangannya di hadapan Jawatankuasa Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan Perhimpunan. Harga jualan apartmen di Seoul meningkat selama 87 minggu berturut-turut, menurut angka Korea Real Estate Board yang dipetik ketika pertikaian itu, sekali gus membimbangkan bakal pembeli bahawa mereka tidak lagi mampu membeli rumah.

Lee berhujah bahawa peningkatan bekalan dan kadar faedah yang tinggi boleh membalikkan tekanan itu. Beliau turut berkata isi rumah akan mula merasai kesan bekalan LH mulai 2028, iaitu jadual yang membezakan jaminannya kepada pembeli hari ini daripada penyerahan rumah yang benar-benar boleh diduduki.

Pendengaran itu turut menyentuh perkara selain ramalan harga beliau. Ahli Parlimen daripada Parti Demokratik yang memerintah dan Parti Kuasa Rakyat pembangkang mempersoalkan kelewatan pembinaan, maksud angka permulaan yang dilaporkan, penstrukturan semula organisasi, peningkatan hutang serta pembangunan perindustrian yang dianggarkan menelan kos 9 trilion won.

Beberapa angka merujuk kepada program berlainan, bukan satu jumlah bekalan tunggal. Sasaran 51,783 berkaitan perumahan awam berasaskan pembinaan. Lee secara berasingan menggariskan rancangan untuk memulakan pembinaan 96,000 rumah di seluruh negara, termasuk 86,000 di kawasan Seoul Raya. Satu lagi angka yang dibincangkan ialah sasaran bekalan kerajaan sebanyak 115,000 rumah. Hubungan antara jumlah yang lebih luas ini tidak dijelaskan sepenuhnya dalam pendengaran itu.

Kenyataan Lee mengenai pinjaman gadai janji

Pertikaian itu bermula pada taklimat 30 September di tapak kompleks perindustrian negara semikonduktor sistem termaju di Yongin, Wilayah Gyeonggi. Lee mencadangkan supaya dibincangkan pengurangan lanjut had pinjaman gadai janji sebanyak 600 juta won bagi rumah berharga 1.5 bilion won atau kurang.

Beliau turut mempersoalkan sama ada kebenaran untuk pembeli rumah pertama meminjam sehingga 70% daripada nilai hartanah menggalakkan pembelian secara bersaing. Peratusan itu ialah nisbah pinjaman kepada nilai, atau LTV. Ia mengukur jumlah pinjaman gadai janji berbanding nilai hartanah, namun had wang yang berasingan masih boleh mengehadkan jumlah yang diterima pembeli.

Had pinjaman yang dibincangkan ialah 600 juta won bagi rumah bernilai sehingga 1.5 bilion won, 400 juta won bagi rumah bernilai lebih 1.5 bilion hingga 2.5 bilion won, dan 200 juta won bagi rumah bernilai lebih 2.5 bilion won di kawasan terkawal. Komen Lee ialah cadangan untuk dibincangkan, bukannya pengumuman peraturan pinjaman baharu.

Dalam audit itu, Lee berkata beliau masih berpegang pada pandangan peribadinya tetapi memohon maaf kerana membincangkan peraturan kewangan di luar tanggungjawab LH. Beliau secara jelas membezakan pendiriannya daripada dasar kerajaan.

Lee, yang agensinya membina dan mengurus perumahan awam dan bukannya menetapkan peraturan pinjaman gadai janji, menjelaskan perbezaan itu:

Ini bukan pendirian dasar kerajaan, tetapi pandangan peribadi saya.

Ahli Parlimen mencabar nasihat supaya menunggu

Kim Eun-hye daripada Parti Kuasa Rakyat mendesak Lee menjelaskan bagaimana golongan muda dan pasangan yang baru berkahwin boleh membeli rumah jika akses kepada pinjaman dikurangkan. Eom Tae-young, juga daripada Parti Kuasa Rakyat, mempersoalkan sama ada isi rumah biasa mampu membeli rumah secara tunai dan memberi amaran supaya kelewatan bekalan tidak dijadikan alasan untuk menyekat pinjaman.

Chung Il-young daripada Parti Demokratik berkata mengekang permintaan bukan tugas presiden LH. Rakan Ahli Parlimen Parti Demokratik, Bok Ki-wang, mengingatkan bahawa Lee pernah berkhidmat sebagai setiausaha presiden bagi hal ehwal tanah dan pengangkutan, tetapi kini mengetuai LH. Oleh itu, kenyataannya boleh disalah anggap sebagai keputusan dasar.

Lee menjawab dengan mengaitkan nasihatnya kepada jangkaan bahawa harga akan turun. Beliau berkata penurunan selepas kemuncak harga pada 2021, yang dikaitkannya dengan kadar faedah tinggi, boleh berlaku lagi.

Ketika menjelaskan mengapa pembeli mungkin tidak perlu tergesa-gesa, Lee memberitahu jawatankuasa itu:

Jika pasaran stabil, anda tidak rugi jika tidak membeli rumah sekarang.

Jaminan itu bergantung pada ramalan, bukannya hasil yang sudah pasti. Lee tidak memberikan tarikh atau anggaran angka bagi penurunan harga. Beliau berkata tidak tahu bila harga akan berbalik arah, walaupun menganggap perubahan itu hanya soal masa. Apabila ditanya sama ada beliau akan meletak jawatan jika harga tidak dapat dikawal, beliau bersetuju.

Adakah baki sasaran pembinaan boleh dicapai?

Ahli Parlimen Parti Kuasa Rakyat Jeong Hee-yong berkata LH merekodkan permulaan pembinaan bagi 13,293 rumah setakat 2 Oktober, atau 25.7% daripada sasaran tahunannya sebanyak 51,783. Ini bermakna sebanyak 38,490 rumah, kira-kira tiga kali ganda jumlah yang direkodkan, masih perlu dimulakan untuk mencapai sasaran sebelum akhir tahun.

Lee menegaskan sasaran itu masih boleh dicapai. Beliau berkata banyak projek berada pada peringkat pemilihan kontraktor oleh Public Procurement Service dan boleh dimulakan sebaik sahaja pemilihan selesai. Projek dengan rakan kongsi swasta juga sebahagian besarnya sudah memilih pembida pilihan, sekali gus membolehkan jumlah besar dimulakan pada November atau Disember.

Perbezaan antara penjelasan itu dengan kebimbangan ahli Parlimen bersifat praktikal: projek yang hampir menerima kontrak mungkin menyokong ramalan tahunan, tetapi belum semestinya menjadi tapak pembinaan yang aktif.

Lee mengakui bahawa menumpukan permulaan pembinaan pada hujung tahun merupakan masalah dan berkata beliau akan mempertimbangkan cara untuk mengagihkannya dengan lebih sekata, termasuk perbincangan dengan Perhimpunan.

Program sewaan melalui pemerolehan yang berasingan turut ketinggalan daripada jadual. Ahli Parlimen Parti Demokratik Kim Nam-geun berkata kemajuan sehingga Ogos hanya mencapai 13% daripada sasaran tahunan 18,000 rumah. Beliau memberi amaran bahawa LH akan memikul sebahagian besar sasaran perumahan awam sebanyak 1.19 juta rumah menjelang 2030, maka kelemahan penyerahan tetap membimbangkan walaupun peningkatan aktiviti pada hujung tahun memperbaiki keputusan tahunan.

Kelulusan dan permohonan sudah pun tertangguh

Tunggakan itu melangkaui sasaran tahun ini. Jeong berkata 209,270 rumah di seluruh negara telah menerima kelulusan pelan projek tetapi belum memulakan pembinaan setakat Ogos. Daripada jumlah itu, 23,802 diluluskan sebelum 2022, kira-kira 11.4% daripada tunggakan tersebut.

Kelulusan ialah pencapaian pentadbiran, bukannya rumah yang sudah siap. Pemilihan kontraktor, kerja tapak dan pembinaan masih perlu dilakukan sebelum isi rumah boleh berpindah masuk. Oleh itu, jumlah besar projek yang diluluskan tidak bermakna perumahan akan tersedia dalam masa terdekat.

Jeong turut berkata peringkat permohonan utama tertangguh di 70 daripada 99 blok perumahan awam di kawasan ibu kota, kira-kira 70.7%. Purata kelewatan ialah 12.8 bulan.

Kelewatan itu menjejaskan isi rumah yang bergantung pada jadual yang diumumkan ketika permohonan awal. Lee mengakui LH tidak sentiasa bertindak secukupnya untuk menyelesaikan aduan dan berkata pekerja telah diarahkan supaya menanganinya dengan lebih cepat. Beliau turut berjanji untuk mengejar semula projek tertangguh yang diluluskan pada 2022 dan 2023.

Apakah yang dikira sebagai permulaan pembinaan?

Kim Jung-jae daripada Parti Kuasa Rakyat mencabar amalan LH mengira projek sebagai sudah bermula sebaik sahaja dokumen permulaan pembinaan diterima, walaupun kerja fizikal belum dimulakan. Beliau menuduh agensi itu membesar-besarkan prestasi dan mempersoalkan penggunaan berasingan istilah permulaan pembinaan sebenar.

Lee menolak dakwaan itu dan berkata kaedah pelaporan tersebut sudah lama digunakan. Namun, beliau mengakui istilah itu menimbulkan kekeliruan dan berjanji untuk mengubahnya. Ini mengekalkan satu perbezaan penting bagi pembaca: permulaan secara pentadbiran dan pekerja mula menjalankan pembinaan tidak semestinya peristiwa yang sama.

Angka bagi rumah sewaan melalui pemerolehan yang baru dibina di kawasan Seoul Raya menggambarkan isu itu. Menjelang akhir September, permulaan yang direkodkan berjumlah 11,277 berbanding sasaran 40,085, atau 28.1%. Angka ini merujuk kepada program yang berbeza dan tidak wajar ditambah kepada angka 13,293 rumah perumahan awam berasaskan pembinaan tanpa menyemak pertindihan.

LH merancang kira-kira 29,000 permulaan dalam program itu pada suku keempat, dengan kira-kira 21,000, atau sekitar 72%, menggunakan prosedur permulaan dipercepat. Prosedur itu membolehkan pengesahan kos pembinaan dan perubahan kepada perjanjian pemerolehan dibuat selepas pemfailan permulaan.

Ahli Parlimen memberi amaran bahawa jurang antara penerimaan sijil permulaan dengan bermulanya kerja fizikal boleh mencecah enam bulan. Oleh itu, mencapai sasaran dokumen pada akhir Disember tidak semestinya membuktikan jumlah aktiviti pembinaan di lapangan yang sama.

Unjuran hutang berbeza, tetapi menunjukkan arah yang sama

Angka yang dikaitkan dengan sistem pendedahan institusi awam ALIO meletakkan hutang LH pada 173.6567 trilion won pada akhir tahun sebelumnya, dengan nisbah hutang kepada ekuiti sebanyak 230.79%. Nisbah itu bermaksud liabiliti kira-kira 2.31 kali ganda ekuiti. Dengan sendirinya, angka itu bukan pengisytiharan bahawa institusi tersebut tidak mampu memenuhi kewajipannya.

Ahli Parlimen Parti Kuasa Rakyat Yoo Sang-bum memetik hutang kira-kira 197 trilion won pada tahun ini dan unjuran 372 trilion won menjelang 2030. Seorang lagi ahli Parlimen, Shin Sung-bum, memetik unjuran 373 trilion won pada 2030. Angka itu berbeza sebanyak 1 trilion won dan tiada penjelasan diberikan.

Berdasarkan angka Yoo, peningkatan yang diunjurkan ialah 175 trilion won, atau kira-kira 88.8%. Yoo turut mempersoalkan bagaimana LH boleh menyediakan 940,000 rumah sewa sedangkan nisbah liputan faedahnya negatif. Nisbah itu membandingkan pendapatan dengan kos faedah; keputusan negatif menunjukkan ukuran pendapatan yang digunakan tidak mencukupi untuk menampung faedah. Kenyataan beliau bahawa LH ialah syarikat zombi merupakan penilaian politik, bukannya dapatan rasmi mengenai ketidakmampuan membayar hutang.

Lee mengaitkan tekanan kewangan dengan pampasan bagi bandar baharu generasi ketiga, jumlah pembinaan yang tertumpu serta kos pembinaan yang meningkat hampir 50%. Beliau berkata LH dan kementerian tanah sedang mendapatkan sokongan belanjawan kerana hutang berkembang lebih pantas daripada keupayaan agensi itu mendapatkan semula kos.

Penstrukturan semula, kakitangan dan sewa menyukarkan penyerahan

Ahli Parlimen mempersoalkan sama ada pemisahan bahagian LH dan peralihan kepada pembangunan langsung tanah awam akan melemahkan keupayaannya menyediakan perumahan. Yoo memberi amaran perubahan itu boleh menjejaskan aturan yang menggunakan hasil jualan tanah untuk menampung kerugian perumahan sewa.

Ahli Parlimen Parti Demokratik Kang Deuk-gu membangkitkan risiko syarikat aset yang dipisahkan mungkin mewarisi kerugian sewaan dan hutang. Ahli Parlimen Parti Kuasa Rakyat Jeong Dong-man turut menyebut kekurangan kakitangan dan ancaman mogok umum oleh kesatuan sekerja. Lee berkata LH sedang menyediakan pendiriannya mengenai pemisahan yang dicadangkan dan menyemak struktur serta jumlah kakitangan yang diperlukan.

Yeom Tae-young daripada Parti Demokratik menggesa pengambilan kakitangan secara besar-besaran apabila beban kerja bertambah. Lee bersetuju bahawa jumlah projek dan kepelbagaian kerja telah meningkat, dan berkata perbincangan dengan jabatan kerajaan merangkumi pengambilan kakitangan serta gaji pekerja.

Kim Young-kook, ketua dasar perumahan dan tanah di kementerian tanah, berkata bilangan kakitangan tetap meningkat kira-kira 400 orang sejak 2024 dan pekerja telah ditugaskan semula ke projek teras. Namun, beliau mengakui lebih ramai kakitangan diperlukan dan berkata pengambilan tetap serta sementara tambahan akan dibincangkan.

Kim turut berkata kementerian sedang berunding dengan pihak berkuasa fiskal untuk menaikkan kadar sokongan perumahan sewa. Lee berhujah bahawa sebahagian besar peluasan sewaan pada masa depan akan mengenakan kadar sewa hampir pada paras pasaran dan seterusnya membantu kewangan LH. Jawapan itu menangani pemulihan kewangan, tetapi tidak membuktikan betapa mampu rumah tersebut disewa oleh isi rumah berpendapatan rendah.

Projek perindustrian pantas mencetuskan perbahasan kos baharu

Kelewatan perumahan LH dibandingkan dengan kemajuan projek kompleks perindustrian negara semikonduktor Honam yang dicadangkan di tapak bekas lapangan terbang tentera Gwangju. Ahli Parlimen Parti Kuasa Rakyat Kang Dae-sik mempersoalkan mengapa projek itu bergerak lebih pantas berbanding pembangunan perindustrian negara yang lain.

Tapak itu menjadi calon pada 29 Julai, LH diminta menyertai projek pada hari berikutnya, dan khidmat reka bentuk ditempah pada 3 Ogos. Tempoh pemilihan kontraktor reka bentuk dipendekkan daripada 107 hari seperti biasa kepada 58 hari.

Daripada 30 kompleks perindustrian negara yang diminta oleh kementerian tanah supaya disertai LH, 10 masih menjalani semakan syarat pembangunan. Dalam kalangan enam projek yang ditetapkan sebagai calon pada 2023 dan telah mencapai peringkat khidmat reka bentuk, semua kecuali kompleks semikonduktor Yongin mengambil masa lebih setahun dari permintaan penyertaan hingga tempahan khidmat.

Pejabat Kang menganggarkan jumlah kos sekitar 9 trilion won: 5 trilion won untuk memperoleh tapak bekas lapangan terbang dan 4 trilion won untuk pembangunan. Dengan andaian 70% daripada tapak seluas kira-kira 2.5 juta pyeong itu akan dijual, kos dianggarkan sebanyak 5.14 juta won bagi setiap pyeong. Satu pyeong bersamaan kira-kira 3.3 meter persegi.

Anggaran itu kira-kira 2.1 kali ganda harga tanah perindustrian sebanyak 2.41 juta won di Advanced District 3 Gwangju pada 2024, dan 6.7 kali ganda harga 770,000 won di kompleks perindustrian negara Bitgreen pada 2020. Perbandingan ini melibatkan lokasi dan tahun jualan yang berbeza, bukannya hartanah yang serupa.

Siapa yang akan menanggung kos pembangunan perindustrian?

Pejabat Kang menganggarkan bahawa penjualan 1.575 juta pyeong tanah perindustrian yang dirancang pada harga 4 juta won bagi setiap pyeong akan meninggalkan jurang mudah kira-kira 1.7955 trilion won berbanding anggaran kos pembangunan seunit. Pada harga 3 juta won, jurang itu meningkat kepada kira-kira 3.3705 trilion won. Ini ialah pengiraan senario, bukannya kerugian projek yang disahkan.

Pejabat itu turut mempersoalkan harga pemerolehan yang dianggarkan sebanyak 5 trilion won berbanding penilaiannya, iaitu kira-kira 4 trilion won sebelum pembangunan. Aturan pemindahan lapangan terbang tentera melibatkan pembinaan dan penyerahan lapangan terbang gantian kepada negara sebagai balasan bagi tapak lama. Oleh itu, pembahagian kos pemerolehan dan pembangunan boleh mempengaruhi harga tanah perindustrian serta kewangan awam.

LH berkata pihaknya berhasrat mempercepatkan kompleks itu bagi menyokong daya saing semikonduktor, dengan menggunakan prosedur selari jika boleh. Kementerian tanah berkata pemilihan itu mengambil kira lokasi, strategi perindustrian dan permintaan syarikat. Tiada harga jualan akhir tanah perindustrian atau aturan pembiayaan yang dimuktamadkan dikenal pasti.

Prosedur selari turut digunakan dalam rancangan perumahan Lee. Di Seoripul dan Taereung, LH berhasrat menjalankan proses kelulusan, pampasan, perobohan dan penyediaan tapak secara serentak bagi mempercepatkan kerja pecah tanah lebih setahun. Mulai 2027, agensi itu merancang lebih banyak projek bandar melalui pembinaan semula perumahan sewa lama dan penggunaan tanah terbiar.

Kualiti, hartanah peribadi dan pencapaian seterusnya

Kualiti perumahan turut menjadi kebimbangan. Moon Jong-bok daripada Parti Demokratik memetik ribuan permohonan pembaikan di pembangunan Newlywed Hope Town dan mempersoalkan tindakan terhadap kontraktor. Lee berjanji memperketat pengurusan kecacatan dan kualiti. Mo Gyeong-jong menggesa langkah menangani tindakan undang-undang dan pemulihan hutang di bawah perjanjian pemerolehan yang dikaitkan dengan kos pembinaan; Lee berkata langkah pengurusan sedang diteliti.

Lee turut berjanji menyediakan rumah sewa yang lebih besar, lebih banyak lokasi berhampiran stesen kereta api bawah tanah, serta bahan kemasan dan reka bentuk yang setanding bagi unit sewaan dan jualan. Rancangan itu perlu dinilai bersama aduan mengenai pembangunan sedia ada, dan bukannya dianggap sebagai penambahbaikan yang telah selesai.

Soalan mengenai hartanah Lee sendiri menambah tekanan terhadap pertikaian pinjaman gadai janji. Beliau berkata sebuah apartmen di Dogok dijual pada awal Jun dan kontrak jualan apartmen di Sejong ditandatangani pada Mei. LH menjelaskan pemindahan hak milik di Sejong dijangka selesai pada akhir Oktober kerana kontrak penyewa belum tamat.

Lee berkata beliau membeli apartmen di Sejong dengan harga kira-kira 800 juta won tanpa membuat pinjaman dan bersetuju menjualnya pada harga sedikit melebihi 1.4 bilion won. Kim Mi-ae membandingkan pengalaman itu dengan pembeli yang memerlukan 900 juta won tunai untuk membeli rumah berharga 1.5 bilion won di bawah had pinjaman 600 juta won.

Pencapaian terdekat tertumpu pada penghujung tahun, sedangkan tarikh yang dinyatakan Lee untuk isi rumah mula merasai bekalan baharu ialah 2028:

• Akhir Oktober 2026: pemindahan hak milik apartmen di Sejong dijangka selesai.
• November dan Disember 2026: lonjakan pembinaan yang menurut Lee akan membantu LH mencapai sasaran tahunan.
• Akhir 2026: penilaian permulaan pembinaan tahunan, termasuk perbezaan antara pemfailan pentadbiran dengan pembinaan fizikal.
• Mulai 2027: peluasan kerja pecah tanah di kawasan bandar yang dirancang.
• 2028: tempoh yang dinyatakan Lee apabila isi rumah mula merasai peningkatan bekalan.
• 2030: tempoh sasaran perumahan awam dan unjuran hutang yang meningkat mendadak.

Perkara Utama

• Lee menyifatkan had pinjaman gadai janji yang lebih ketat sebagai pandangan peribadinya, bukan dasar kerajaan, dan memohon maaf kerana bercakap di luar bidang kuasa LH.
• Permulaan pembinaan perumahan awam berasaskan pembinaan yang dilaporkan mencapai 25.7% daripada sasaran tahunan setakat 2 Oktober.
• Lee menjangkakan aktiviti besar pada November dan Disember, tetapi pemfailan permulaan pembinaan mungkin mendahului kerja fizikal.
• Ahli Parlimen memetik unjuran hutang 2030 sebanyak 372 trilion dan 373 trilion won.
• LH sedang mendapatkan lebih banyak pembiayaan dan kakitangan, sambil berdepan penelitian terhadap penstrukturan semula, kualiti dan kos pembangunan perindustrian.
• Tiada tarikh atau skala diberikan bagi ramalan penurunan harga. Lee menyatakan 2028 sebagai tempoh apabila isi rumah akan mula merasai bekalan tambahan.