Kemerosotan Jualan Rumah China Berterusan Ketika Harga Merosot

Tanda-tanda baharu tekanan pada Ogos

Kemerosotan sektor perumahan China berlanjutan pada Ogos, menunjukkan bahawa kejatuhan harga dan sokongan dasar secara berperingkat masih belum memulihkan keyakinan pembeli. Angka awal daripada China Real Estate Information Corp menunjukkan jualan rumah baharu oleh 100 pemaju terbesar mencecah 207 bilion yuan pada Ogos, turun 17.6 peratus berbanding setahun sebelumnya dan mencatatkan kemerosotan bulanan untuk bulan keenam berturut-turut. Kejatuhan pada Ogos menyusuli penurunan mendadak pada Julai, apabila jualan merosot 24 peratus berbanding setahun sebelumnya. Kelemahan berterusan meskipun bandar-bandar terbesar negara itu melonggarkan peraturan pembelian rumah dan kadar gadai janji menjadi lebih rendah.

Harga terus merosot seiring dengan kemerosotan jualan. Data Biro Perangkaan Kebangsaan bagi Julai menunjukkan harga rumah baharu turun 0.3 peratus berbanding Jun, menyamai penurunan bulanan pada Jun dan melanjutkan rentetan panjang kemerosotan tahun ke tahun. Kelembapan harga yang berterusan, bersama jualan yang lesu dan perbelanjaan isi rumah yang berhati-hati, sekali lagi mencetuskan kebimbangan mengenai risiko deflasi dan daya tahan pemulihan pascapandemik China.

Pihak berkuasa di Beijing dan Shanghai mengumumkan langkah baharu pada Ogos untuk melonggarkan sekatan pembelian dan mengurangkan kos pembelian. Penganalisis menyambut baik langkah itu sebagai sokongan yang bergerak ke arah tepat, namun pandangan umum ialah sokongan dasar masih bersifat berperingkat. Perubahan itu memberi kesan setempat, khususnya di bandar bertaraf lebih tinggi, tetapi belum mencetuskan pemulihan permintaan yang meluas dan berterusan di seluruh negara.

Sejauh mana kemerosotan ini?

Skala pelarasan sektor hartanah jelas kelihatan apabila dibandingkan dengan sejarah terkini. Bloomberg menganggarkan jualan Julai oleh 100 pemaju terbesar berjumlah 211.2 bilion yuan, turun hampir satu perempat berbanding setahun sebelumnya dan merosot 38 peratus berbanding Jun. Berbanding kemuncak pasaran pada pertengahan 2021, jualan rumah bulanan di seluruh negara kini kurang daripada separuh, menurut analisis akademik, manakala pembangunan hartanah merosot kira-kira satu pertiga dan permulaan pembinaan rumah susut sekitar dua pertiga. Tahap ini dikaitkan dengan pembetulan sektor perumahan paling teruk yang dilihat di peringkat antarabangsa dalam beberapa dekad kebelakangan ini.

Indeks harga menunjukkan gambaran yang serupa. ING menganggarkan harga rumah baharu turun kira-kira 10.7 peratus daripada paras puncak nasional, manakala harga rumah terpakai merosot sekitar 18.8 peratus. Hanya segelintir daripada 70 bandar yang dijejaki mencatatkan sebarang peningkatan bulanan pada Julai. Kemerosotan yang meluas ini penting kerana paras harga terendah yang diyakini lazimnya menjadi prasyarat bagi pemulihan jualan yang berkekalan dalam pasaran apabila perumahan merangkumi sebahagian besar kekayaan isi rumah.

Walaupun asas jualan dalam beberapa tahun kebelakangan ini sudah lemah, arah aliran menurun berterusan sepanjang 2025. Titik terendah aktiviti masih belum kelihatan di bandar bertaraf lebih rendah, yang paling terjejas oleh tekanan penduduk dan lebihan bekalan. Penilaian sebuah agensi penarafan menyifatkan pasaran itu sebagai terpolarisasi: pemaju yang disokong kerajaan dan lokasi bertaraf tinggi menunjukkan daya tahan lebih baik, sementara ramai pemaju swasta dan bandar kecil bergelut mendapatkan pembiayaan serta menghadapi permintaan yang lemah.

Harga terus merosot walaupun diskaun ditawarkan

Data harga terkini menunjukkan penurunan bulanan yang berterusan serta pengurangan perlahan dalam kadar kejatuhan tahunan di beberapa bandar utama. Pada Julai, 60 daripada 70 bandar melaporkan penurunan harga bulanan, menurut pengiraan Reuters berdasarkan statistik rasmi. Kemerosotan tahunan mengecil sedikit, dengan harga rumah baharu turun 2.8 peratus tahun ke tahun pada Julai, berbanding penurunan tahunan 3.2 peratus pada Jun. Keadaan berbeza mengikut kelas bandar. Kadar kejatuhan di bandar kelas pertama sedikit perlahan, malah Shanghai mencatatkan kenaikan bulanan kecil, sementara tekanan harga yang lebih meluas berterusan di banyak bandar kelas kedua dan ketiga.

Pasaran rumah sedia ada juga terus tertekan. Harga jualan semula merosot lagi dari segi bulanan dan tahunan pada Julai. Penurunan mengecil di sesetengah bandar kecil tetapi melebar di beberapa bahagian bandar kelas teratas. Kejatuhan berterusan harga rumah terpakai penting kerana ia membentuk jangkaan terhadap nilai pada masa hadapan dan mempengaruhi pasaran rumah yang lebih besar. Apabila isi rumah menjangkakan harga akan terus turun, mereka sering menangguhkan pembelian, sekali gus melemahkan jualan pasaran primer dan aktiviti pembinaan.

Harga telah merosot selama lebih dua tahun dari segi tahun ke tahun, sekali gus mengubah cara isi rumah melihat perumahan sebagai penyimpan nilai. Ramai pembeli kini mengutamakan unit siap diduduki daripada pemaju yang dianggap kukuh dari segi kewangan, walaupun perlu membayar lebih berbanding unit prajual yang masih dalam pembinaan. Peralihan itu menyalurkan permintaan kepada pemaju milik kerajaan dan projek siap, lalu memperdalam jurang dalam industri.

Apa yang menghalang pembeli?

Keyakinan merupakan kekangan utama. Institusi antarabangsa dan ahli ekonomi pasaran menunjukkan dua punca keraguan: kebimbangan unit prajual tidak diserahkan dan kemungkinan harga terus merosot. Tabung Kewangan Antarabangsa (IMF) menekankan bahawa keraguan pembeli terhadap pembiayaan pemaju boleh menekan jualan, memandangkan prajual secara tradisinya merangkumi sebahagian besar urus niaga. Kebimbangan itu timbul selepas beberapa pemaju berprofil tinggi gagal membayar hutang dalam beberapa tahun kebelakangan ini, menyebabkan sebahagian projek prajual tertangguh dan isi rumah berwaspada untuk mengeluarkan wang lebih awal.

Ketidaktentuan ekonomi yang lebih luas turut menjejaskan sentimen isi rumah. Pengangguran belia, pasaran buruh yang lemah dalam sesetengah sektor dan keinginan untuk membina semula simpanan selepas pandemik mendorong banyak keluarga menangguhkan pembelian besar. Perumahan amat penting bagi isi rumah China, yang menyimpan sebahagian besar kekayaan mereka dalam hartanah. Apabila keyakinan terhadap perumahan merosot, isi rumah cenderung mengurangkan perbelanjaan secara menyeluruh, sekali gus memperlahankan pertumbuhan dan mengukuhkan sikap berhati-hati.

Demografi menambah tekanan struktur. Goldman Sachs menganggarkan permintaan rumah baharu di kawasan bandar mungkin kekal sekitar satu perempat daripada paras puncak 2017, iaitu kira-kira 20 juta unit setahun, dalam beberapa tahun akan datang, berikutan penyusutan penduduk dan pembandaran yang lebih perlahan. Penduduk China mula berkurangan dan menua, kadar kelahiran merosot meskipun terdapat insentif, dan banyak daerah sekolah mengurangkan enrolmen, sekali gus menjejaskan faktor yang sebelum ini menyokong premium harga rumah berhampiran sekolah. Faktor-faktor ini menunjukkan pasaran perumahan yang lebih kecil meskipun keyakinan kitaran ekonomi bertambah baik.

Langkah dasar dan kesan awalnya

Pegawai telah mengambil pelbagai langkah sejak akhir 2023 untuk menstabilkan sektor ini. Kadar gadai janji dan syarat bayaran pendahuluan diturunkan, sekatan pembelian dilonggarkan di banyak bandar, dan bank digalakkan menyokong senarai projek yang diluluskan bagi memastikan projek disiapkan. Kerajaan tempatan dibenarkan menggunakan bon tujuan khas untuk membantu menyerap lebihan inventori, termasuk menukarkannya kepada perumahan awam atau bersubsidi. Penggubal dasar turut menggalakkan pembaharuan bandar yang lebih pantas, yang boleh mewujudkan permintaan bagi rumah gantian dan naik taraf.

Sesetengah langkah ini memberikan kesan setempat yang ketara. Selepas Shanghai melonggarkan peraturan pada penghujung Ogos, urus niaga rumah baharu meningkat lebih 35 peratus pada minggu berikutnya, sementara pertanyaan bagi rumah baharu dan sedia ada melonjak, menurut beberapa penjejak industri. Penganalisis di bandar itu berkata pakej tersebut menurunkan ambang pembelian dan memperbaik keadaan kredit bagi bakal pembeli, mendorong pelanggan yang sebelum ini teragak-agak untuk bertindak lebih pantas.

Lu Wenxi, penganalisis di Centaline Shanghai, menggambarkan peningkatan sentimen selepas perubahan dasar itu. Katanya, bakal pembeli yang sebelum ini menunggu mula membuat keputusan apabila pembiayaan menjadi lebih murah dan sekatan dilonggarkan. Beliau menambah bahawa momentum jualan paling kukuh dalam segmen harga sederhana hingga tinggi, sekali gus menaikkan harga purata pada minggu selepas pengumuman itu.

Desakan supaya pakej nasional yang lebih menyeluruh diperkenalkan berterusan. Langkah setempat boleh meningkatkan aktiviti di kawasan sasaran, namun ramai penganalisis berpendapat keyakinan tidak akan pulih secara meluas tanpa paras harga terendah yang lebih jelas dan program yang mampu menangani hutang legasi, penyerahan rumah prajual serta stok besar unit tidak terjual.

Yuhan Zhang, Ketua Ahli Ekonomi di Pusat China The Conference Board, berkata langkah untuk mengurangkan inventori dan memperbaik pelaksanaan boleh menetapkan asas bagi penstabilan pasaran jika dilaksanakan dengan baik.

Inisiatif pembaharuan bandar dan perolehan perumahan awam berskala besar boleh membantu mewujudkan asas yang stabil bagi sektor ini, dengan syarat dasar tersebut dilaksanakan dengan berkesan.

Penganalisis ING menegaskan bahawa penstabilan harga penting untuk memulihkan psikologi pengguna. Firma itu menyatakan ramai isi rumah tidak akan melonggarkan perbelanjaan sehingga mereka merasakan nilai perumahan telah stabil.

Mewujudkan titik terendah harga merupakan antara faktor terpenting untuk memulihkan keyakinan dan menjana pemulihan penggunaan yang berterusan.

Adakah terdapat tanda-tanda penstabilan?

Unjuran menunjukkan sedikit peningkatan, namun keadaan masih rapuh dan tidak sekata. Fitch Ratings baru-baru ini menyemak semula unjurannya bagi kemerosotan jualan pada 2025 kepada penguncupan yang lebih kecil berbanding jangkaan sebelum ini, dengan mengambil kira prestasi separuh pertama yang lebih baik daripada jangkaan serta sokongan dasar yang berterusan. Penganalisis HSBC mengenal pasti lima petunjuk awal kemajuan: akses kredit yang bertambah baik bagi pemaju lebih kukuh, penyatuan yang lebih pantas, pengurangan inventori secara beransur-ansur, keputusan lelongan tanah yang lebih kukuh di kawasan terpilih dan penetapan harga yang lebih berorientasikan pasaran di bandar utama. Bahagian pasaran terus beralih kepada pemaju milik kerajaan, perubahan yang dianggap ramai pelabur menyokong penyerahan projek dan kestabilan.

Pengulas bebas turut melihat petunjuk penstabilan. Yicai Global, dengan memetik data rasmi, melaporkan bahawa kejatuhan jualan kediaman baharu perlahan dengan ketara berbanding awal 2024, dibantu peningkatan kemampuan membeli apabila pendapatan meningkat dan harga menurun. Kadar gadai janji yang lebih rendah dan syarat kelayakan yang dilonggarkan telah meluaskan kumpulan pembeli. Urus niaga rumah sedia ada di beberapa bandar besar meningkat tahun ke tahun, dengan harga lebih rendah menarik lebih ramai pembeli yang mencari tawaran murah.

Namun begitu, tekanan kekal kuat. Permulaan pembinaan rumah masih jauh di bawah paras tahun-tahun sebelumnya, inventori kekal tinggi di banyak kawasan dan pemaju terus berdepan aliran tunai yang ketat. Peningkatan yang jelas di segelintir bandar besar masih belum meluas ke bandar kecil. Sifat pasaran yang terpolarisasi bermakna data utama boleh menyembunyikan tekanan lebih ketara di kawasan bertaraf rendah, yang paling terjejas oleh kemerosotan penduduk dan pertumbuhan pekerjaan yang lemah.

Pemaju, hutang dan penyatuan

Landskap pemaju telah berubah sepenuhnya. Kebanyakan pemaju swasta besar gagal membayar hutang atau sedang menyusun semula hutang, dan bahagian pasaran beralih kepada syarikat yang disokong kerajaan, yang dianggap lebih selamat oleh pembeli. Penyahsenaraian China Evergrande daripada bursa saham Hong Kong pada penghujung Ogos, selepas perintah pembubaran pada awal 2024, menandakan titik akhir bagi firma yang pernah mendahului jualan nasional itu. Evergrande menanggung liabiliti lebih AS$300 bilion pada kemuncaknya dan menjadi lambang risiko yang terkandung dalam model sektor yang berorientasikan pertumbuhan tinggi dan leverage tinggi.

Kesan buruk itu melangkaui mana-mana satu syarikat. Projek di seluruh negara mengalami kelewatan, dan pembeli mengutamakan unit siap atau unit daripada pemaju yang lebih kukuh. Pihak berkuasa mendesak kerajaan tempatan dan syarikat milik kerajaan membantu memastikan rumah prajual diserahkan serta memperoleh sebahagian inventori tidak terjual jika berdaya maju. Trend penyatuan berkemungkinan masih berterusan, dengan pemaju berkaitan kerajaan dijangka memainkan peranan lebih besar dalam menyiapkan projek dan menstabilkan aktiviti pembinaan.

Kewangan kerajaan tempatan menambah satu lagi lapisan kerumitan. Ketika ledakan pasaran, jualan tanah dan cukai berkaitan hartanah menyumbang sebahagian besar hasil kerajaan tempatan. Apabila kunci kira-kira pemaju merosot, lelongan tanah menjadi perlahan dan hasil susut, menekan belanjawan serta mengehadkan pelaburan awam. Penganalisis berpendapat bahawa tanpa sokongan pusat yang lebih kukuh atau sumber hasil baharu, banyak kawasan akan bergelut untuk membeli perumahan tidak terjual dalam jumlah besar atau membiayai pembangunan semula secara meluas, sekali gus mengehadkan skop penyerapan inventori.

Mengapa sektor ini penting kepada ekonomi lebih luas

Jejak perumahan dalam ekonomi China amat besar. Aktiviti hartanah secara langsung serta hubung kait tidak langsung dengan bahan binaan, peralatan rumah, kelengkapan dan perkhidmatan secara tradisinya menyumbang bahagian yang besar kepada keluaran dalam negara kasar. Apabila jualan dan harga rumah merosot, isi rumah cenderung mengurangkan perbelanjaan dan firma mengurangkan pelaburan. Kitaran terkini berlaku serentak dengan inflasi pengguna yang amat rendah, harga pengeluar negatif dan deflator KDNK yang merosot selama beberapa suku tahun, semuanya selaras dengan permintaan domestik yang lemah.

Kesan terhadap keyakinan merupakan saluran utama penularan. Memandangkan sebahagian besar kekayaan isi rumah bandar terikat pada hartanah, nilai yang merosot boleh membuat pengguna berasa kurang terjamin, lalu menekan pembelian budi bicara. Pelaburan swasta turut melemah apabila pemaju mengurangkan pembinaan dan pembekal berdepan lebihan kapasiti. Pelaburan langsung asing menjadi perlahan, manakala pelabur portfolio berhati-hati terhadap pendedahan kepada China yang sensitif kepada permintaan domestik.

Kesan turut dirasai di peringkat global. Lebihan kapasiti bahan dan barangan perkilangan yang berkaitan dengan pembinaan boleh melimpah ke pasaran eksport, sekali gus berpotensi meningkatkan ketegangan perdagangan. Pada masa sama, permintaan China yang lebih perlahan terhadap komoditi boleh menjejaskan harga global dan ekonomi negara pengeluar. Bank-bank di China setakat ini mengelakkan kesan serius terhadap modal hasil kelonggaran kawal selia, namun semakin lama pelarasan ini berterusan, semakin besar tekanan untuk mengiktiraf kerugian dan menyelesaikan pinjaman tidak berbayar.

Langkah yang boleh memulihkan keyakinan

Pengalaman antarabangsa menunjukkan pelupusan aset bermasalah, jaminan penyerahan projek dan ruang untuk harga menyesuaikan diri dengan lebih bebas sering menandakan titik perubahan dalam kemerosotan sektor perumahan. IMF berpendapat penyusunan semula pemaju insolven yang lebih pantas, penghapusan peraturan yang melambatkan pengiktirafan pinjaman bermasalah dan perlindungan lebih kukuh untuk pembeli rumah akan membantu pasaran menemukan keseimbangan baharu. Prosedur yang jelas untuk menyiapkan rumah prajual boleh meyakinkan pembeli supaya kembali ke pasaran, manakala sokongan berdisiplin kepada pemaju berdaya maju boleh mengekalkan kapasiti tanpa memanjangkan kelangsungan firma yang lemah.

Nota kakitangan IMF menggariskan langkah yang boleh memendekkan pelarasan sambil melindungi isi rumah. Nota itu menekankan keperluan peraturan perbankan yang mencerminkan keadaan sebenar, aliran pembiayaan yang stabil bagi projek yang boleh disiapkan dan perlindungan lebih baik untuk dana prajual pembeli.

Peraturan yang membolehkan bank mengelak daripada mengiktiraf pinjaman pemaju sebagai pinjaman bermasalah perlu dimansuhkan secara berperingkat.

Perlindungan pengguna dan keyakinan berkait secara langsung dengan risiko penyerahan projek.

Perlindungan insurans kepada pembeli rumah terhadap risiko pemaju gagal menyiapkan rumah yang dibeli boleh membantu memulihkan keyakinan dan mengurangkan tekanan jualan yang dihadapi pemaju.

Pembaharuan jangka panjang juga boleh membantu mengurangkan kebergantungan ekonomi kepada perumahan sebagai wahana simpanan. Cukai hartanah nasional, pasaran modal yang lebih mendalam untuk memberi isi rumah lebih banyak pilihan pelaburan, serta pencen yang lebih kukuh secara beransur-ansur boleh mengalihkan simpanan daripada hartanah. Pembaharuan fiskal yang mengurangkan kebergantungan kerajaan tempatan pada jualan tanah akan menyelaraskan insentif ke arah pembangunan bandar yang mampan dan bukannya peluasan yang didorong oleh jumlah.

Dalam jangka pendek, pelaksanaan sama pentingnya dengan reka bentuk dasar. Pembaharuan bandar dan pembelian perumahan awam boleh menyerap sebahagian inventori jika dibiayai secukupnya dan disasarkan kepada kawasan yang benar-benar memerlukannya. Langkah yang memperluas ketersediaan rumah siap untuk dijual, seperti program perintis menjual unit siap dan bukannya prajual, menangani kebimbangan khusus yang membuatkan ramai pembeli terus menunggu. Komunikasi yang jelas dan konsisten daripada penggubal dasar boleh membantu menetapkan jangkaan mengenai paras harga terendah yang realistik, yang penting untuk memulihkan urus niaga.

Perkara Utama

• Jualan Ogos oleh 100 pemaju terbesar jatuh kepada 207 bilion yuan, turun 17.6 peratus tahun ke tahun dan melanjutkan kemerosotan selama enam bulan.
• Harga rumah baharu turun 0.3 peratus bulan ke bulan pada Julai, dengan 60 daripada 70 bandar mencatatkan penurunan dan kemerosotan tahunan masih meluas.
• Daripada paras puncak, harga rumah baharu nasional turun kira-kira 10.7 peratus dan harga rumah terpakai sekitar 18.8 peratus, menurut ING.
• Kelonggaran peraturan Shanghai pada penghujung Ogos mencetuskan lonjakan urus niaga lebih 35 peratus minggu ke minggu, menunjukkan langkah setempat boleh meningkatkan aktiviti di bandar utama.
• Penganalisis berkata keyakinan terbatas akibat risiko penyerahan dalam model prajual dan jangkaan bahawa harga akan terus merosot.
• Tekanan demografi bersifat struktur, dengan Goldman Sachs menganggarkan permintaan rumah baharu bandar pada beberapa tahun akan datang sekitar satu perempat daripada paras puncak 2017.
• Sokongan dasar merangkumi kadar gadai janji dan bayaran pendahuluan yang lebih rendah, peraturan pembelian yang lebih longgar, sokongan bank untuk senarai putih projek serta penyerapan inventori melalui program awam.
• Fitch dan penganalisis lain melihat tanda-tanda awal bahawa kemerosotan mungkin semakin perlahan, namun menegaskan penstabilan tidak sekata dan rapuh.
• Panduan IMF menekankan penyusunan semula pemaju insolven dengan lebih pantas, pengiktirafan pinjaman bermasalah dan perlindungan pembeli yang lebih kukuh untuk memulihkan keyakinan.
• Kemerosotan hartanah kekal sebagai penghalang utama kepada pertumbuhan dan inflasi, dengan kesan limpahan terhadap kewangan kerajaan tempatan, pelaburan dan aliran perdagangan global.