Pemaju Bangkok Turunkan Harga Kondo ke Paras 2015 apabila Lebihan Bekalan dan Kredit Ketat Melemahkan Permintaan

Mengapa harga kondo baharu di Bangkok seperti pada 2015

Pelancaran kondominium baharu di Bangkok memasuki pasaran dengan tanda harga yang mengingatkan kepada 2015, satu petunjuk ketara bahawa pemaju mengutamakan jumlah jualan berbanding margin dalam ekonomi yang rapuh. Penaja projek yang sebelum ini mencatat margin hampir 30 peratus kini mengurangkannya dengan banyak untuk menjual unit. Persatuan Kondominium Thai melaporkan bahawa beberapa pemaju, selepas menghentikan pelancaran pada separuh pertama tahun ini, kembali pada suku ketiga dengan harga agresif untuk merangsang jualan dalam kalangan pembeli yang mempunyai kuasa beli terhad.

Contoh menggambarkan keadaan ini. Pelancaran baharu di koridor Rama IV bermula pada kira-kira 120,000 baht semeter persegi, berbanding lebih 150,000 baht bagi bangunan berhampiran yang dilancarkan lebih awal. Di seberang sungai, di Tha Phra, unit baharu ditawarkan pada harga 60,000 hingga 70,000 baht semeter persegi, jauh di bawah purata pasaran lazim yang melebihi 100,000 baht. Harga ini bertujuan menarik pelabur yang sanggup menunggu sehingga projek siap serta pengguna akhir yang memerlukan bayaran mampu milik, walaupun ini bermakna pemaju menerima keuntungan yang lebih tipis.

Data harga daripada sebuah firma perunding terkemuka menunjukkan sebab pemaju mengutamakan nilai. Purata harga diminta di daerah perniagaan pusat kekal sekitar 239,475 baht semeter persegi pada suku kedua, tidak berubah berbanding suku sebelumnya tetapi menurun berbanding setahun lalu. Di pinggir bandar, harga diminta susut kepada kira-kira 126,897 baht semeter persegi, manakala purata kawasan pinggir bandar menurun kepada 72,193 baht semeter persegi. Persaingan sengit dan longgokan inventori yang belum terjual menghalang kenaikan harga senarai, sementara promosi menurunkan lagi harga efektif di banyak kawasan kejiranan.

Tekanan kos masih berterusan. Nilai tanah berhampiran laluan transit kekal tinggi, dan indeks kos pembinaan meningkat kira-kira 4 peratus berbanding tahun lalu. Harga bahan, daripada jubin hingga kelengkapan sanitari, semakin mahal, begitu juga kos buruh. Biasanya, input ini akan mendorong harga rumah baharu naik. Sebaliknya, untuk mengelakkan jualan terbantut, pemaju menawarkan diskaun, pakej percuma dan mengecilkan margin demi mencapai sasaran bayaran bulanan yang mampu ditanggung pembeli.

Frank Khan, pengarah eksekutif dan ketua bahagian kediaman Knight Frank Thailand, menggambarkan jurang keyakinan yang menyebabkan ramai isi rumah menangguhkan pembelian.

Dunia dipenuhi peperangan dan berita negatif, jadi orang ramai keberatan membuat komitmen. Mereka menunggu keadaan ekonomi yang lebih kukuh dan kestabilan politik, yang merupakan faktor kritikal.

Sikap berhati-hati itu turut melibatkan bank, yang mengetatkan kelulusan pinjaman perumahan ketika hutang isi rumah masih tinggi. Kesannya, pemaju perlu bersaing dari segi harga dan terma, selain reka bentuk, lokasi dan kemudahan.

Di manakah diskaun paling besar

Diskaun paling ketara di lokasi yang mempunyai bekalan melimpah atau banyak pilihan setanding untuk pembeli. Penurunan terkini harga jualan purata bagi projek yang baru dilancarkan kepada kira-kira 89,500 baht semeter persegi pada suku kedua menunjukkan peralihan kepada inventori berharga lebih rendah di kawasan luar bandar raya. Angka itu berbanding lebih 144,000 baht semeter persegi pada suku sebelumnya, menandakan pemaju mengalihkan tumpuan pelancaran kepada segmen dengan harga pembelian yang lebih mampu dicapai.

Daerah perniagaan pusat berbanding pinggir bandar

Daerah perniagaan pusat bertahan lebih baik berbanding kawasan luar, walaupun lokasi utama juga tidak terlepas daripada permintaan yang lebih lemah. Purata harga diminta di daerah perniagaan pusat kekal stabil berbanding suku sebelumnya tetapi lebih rendah daripada setahun lalu. Pasaran pinggir bandar dan kawasan pinggir bandar menyaksikan sedikit penurunan harga diminta apabila pemaju bertindak balas terhadap kuasa beli yang lemah dan keperluan menghabiskan inventori. Di zon ini, pembeli jauh lebih peka terhadap harga, dan projek dengan unit lebih kecil atau promosi lebih menarik menjadi pilihan yang laris.

Pelancaran baharu atau unit siap

Unit prajualan dalam projek baharu, khususnya yang mempunyai tempoh pembinaan panjang, menawarkan harga permulaan yang boleh lebih rendah daripada stok siap diduduki. Pelabur yang sanggup menunggu serahan mungkin menyasarkan pelancaran ini untuk potensi keuntungan modal apabila kitaran pasaran kembali stabil. Pengguna akhir sering memilih unit siap, walaupun harga semeter perseginya lebih tinggi, kerana mereka tidak menanggung risiko pembinaan dan boleh terus mendudukinya. Dalam kedua-dua keadaan, jurang antara harga senarai dengan harga efektif bersih selepas promosi boleh menjadi besar, maka perbandingan teliti antara bangunan amat penting.

Lebihan bekalan dan kelembapan pelancaran baharu

Bangkok memasuki 2025 dengan tunggakan besar kondominium yang belum terjual. Pemaju memperlahankan perancangan projek dan menawarkan semula stok sedia ada pada harga lebih rendah, menjadikan bandar itu pasaran pembeli yang tipikal. Walaupun anggaran berbeza mengikut tinjauan, beberapa pemantau pasaran bersetuju bahawa pelancaran baharu merosot dengan ketara tahun ini berbanding 2024, dengan sesetengahnya melaporkan jumlah pelancaran suku kedua pada paras paling lemah sejak 2009. Projek yang dilancarkan banyak tertumpu di luar kawasan teras bagi memenuhi had kemampuan pembeli.

Ketidakseimbangan ini jelas dalam nisbah jualan. Pada penghujung 2024, ribuan unit baharu memasuki pasaran tetapi kadar jualan kekal sekitar pertengahan 30 peratus, di bawah paras yang dianggap sihat. Keadaan itu berterusan hingga 2025, mendorong pemaju besar mengurangkan pelancaran baharu, menumpukan usaha menghabiskan inventori dan menyimpan tunai. Pemaju lain mempelbagaikan perniagaan kepada perumahan bertingkat rendah atau pasaran seperti Phuket, yang mempunyai permintaan asing lebih kukuh.

Encik Khan menjangkakan inventori yang banyak akan terus membentuk harga dan promosi sepanjang tahun ini.

Apa yang akan kita lihat ialah kemasukan inventori tidak terjual ke pasaran. Pemaju akan menurunkan harga dan menawarkan lebih banyak promosi. Seperti tahun lalu, pasaran akan terus memihak kepada pembeli.

Sesetengah firma menggunakan strategi pelancaran terpilih, dengan membawa hanya sebahagian projek ke pasaran untuk menguji permintaan dan menetapkan harga yang sesuai. Pendekatan itu mengurangkan risiko apabila kadar jualan perlahan dan memberi ruang untuk mengubah campuran unit kepada susun atur lebih kecil atau lebih mampu milik jika perlu.

Mengapa pembeli dan bank berhati-hati

Kewangan isi rumah semakin terbeban. Kadar penolakan pinjaman perumahan meningkat sepanjang 2024, dengan anggaran industri meletakkan penolakan pada bahagian permohonan yang tinggi. Pinjaman tidak berbayar meningkat, dan bank mengambil pendekatan konservatif terhadap nisbah khidmat hutang serta ambang pinjaman berbanding nilai hartanah. Bagi ramai pembeli pasaran pertengahan, ini bermakna mereka perlu menabung lebih lama, membeli unit lebih kecil atau menyewa.

Data urus niaga mengesahkan suasana pasaran yang perlahan. Pindah milik hartanah kediaman menurun berbanding tahun sebelumnya pada separuh pertama, manakala pertumbuhan pinjaman perumahan lembap meskipun bank pusat menurunkan kadar faedah dan langkah rangsangan sementara diperkenalkan. Pengurangan fi pindah milik dan gadai janji, bersama kelonggaran peraturan pinjaman berbanding nilai hartanah, bertujuan meringankan beban pembeli rumah pertama. Namun, piawaian kredit kekal ketat, maka kesan dasar itu beransur-ansur dan bukannya mengubah keadaan secara mendadak.

Pemaju turut berdepan ujian pembiayaan. Debentur yang hampir matang meningkatkan risiko pembiayaan semula, sementara pemaju tersenarai melaporkan hutang jangka panjang yang besar. Tekanan itu menjadikan usaha menukar inventori kepada tunai lebih mendesak. Ia juga menjelaskan kebiasaan diskaun besar, perabot percuma dan pelan pembayaran fleksibel yang direka untuk memastikan jualan terus berjalan walaupun kadar kelulusan lebih rendah.

Segmen yang bertahan daripada kemerosotan

Bukan semua bahagian pasaran lemah. Kondominium utama dan super utama terus mencatat jualan kukuh, dengan banyak projek melaporkan kadar pengambilan melebihi 80 peratus. Unit berharga kira-kira 320,000 hingga 500,000 baht semeter persegi serta kediaman berjenama yang membawa nama hotel terkemuka masih menarik pembeli berpendapatan tinggi. Produk di pusat bandar dengan ciri yang jarang ditemui, seperti susun atur dua dan tiga bilik tidur yang luas, masih kekurangan bekalan, dan jualan unit pusat bandar yang siap diduduki adalah kukuh.

Permintaan turut disokong oleh penyewa. Populasi ekspatriat Bangkok meningkat pada 2024, dan pemulihan pelancongan mengekalkan kegiatan pasaran sewa di daerah utama. Hasil sewa kasar sekitar 6 peratus boleh dicapai dalam banyak segmen, sekali gus menarik pelabur yang mencari pendapatan sementara menunggu nilai modal stabil. Dalam segmen utama, kadar sewa meningkat selama beberapa suku berturut-turut apabila ekspatriat dan penyewa korporat kembali ke bandar.

Pembeli asing dan sewaan dipacu ekspatriat

Pembeli asing merangkumi bahagian yang bermakna dalam kegiatan kondominium di Bangkok, dari segi jumlah unit mahupun nilai urus niaga. Pembeli dari China, Myanmar, Rusia dan Eropah hadir dalam pasaran, walaupun jumlahnya turun naik mengikut sentimen dan keadaan makroekonomi. Berhampiran hab transit dan di lokasi gaya hidup sepanjang sungai atau di Sukhumvit, permintaan asing dan tempatan sering bertemu, menjadikan harga lebih berdaya tahan berbanding projek yang semata-mata di kawasan pinggir bandar. Pemaju yang menyasarkan kumpulan ini menekankan kualiti, pelan lantai lebih luas, perkhidmatan dan penjenamaan.

Kebimbangan keselamatan dan sentimen

Keyakinan terhadap kediaman bertingkat tinggi mendapat perhatian tambahan selepas gegaran serantau pada awal tahun ini. Walaupun kod bangunan dan piawaian kejuruteraan Thailand direka untuk mengurus risiko seismik berdasarkan keadaan tanah Bangkok, perbincangan media sosial dan tinjauan pengguna menunjukkan sesetengah pembeli semakin mementingkan reka bentuk struktur, pensijilan dan rekod penyelenggaraan. Pemaju bertindak balas dengan komunikasi lebih terperinci mengenai keselamatan bangunan dan demonstrasi sistem kejuruteraan di lokasi. Dalam pasaran yang pembelinya sudah memerlukan lebih banyak keyakinan tentang harga, maklumat jelas mengenai mutu pembinaan menjadi satu lagi faktor yang boleh menyokong jualan.

Cara membeli dalam pasaran pembeli

Dengan pemaju menawarkan harga lebih menarik, pembeli mempunyai kuasa tawar-menawar yang luar biasa. Cabarannya ialah membezakan tawaran sebenar daripada penjimatan yang membawa kos tersembunyi. Beberapa langkah praktikal boleh membantu.

• Dapatkan prakelulusan bank lebih awal. Mengetahui had pinjaman menjimatkan masa dan mengukuhkan kedudukan rundingan anda dengan pasukan jualan.
• Utamakan kualiti lokasi. Akses transit, kemudahan yang sudah tersedia dan pasaran sewa kejiranan yang kukuh sama pentingnya dengan harga semeter persegi.
• Bandingkan harga efektif bersih. Pertimbangkan diskaun tunai, bantuan fi pindah milik, pakej perabot dan pelan pembayaran, kemudian kira jumlah bersih untuk dibandingkan antara projek.
• Teliti syarat dan jadual. Sahkan pencapaian pembinaan, perlindungan eskrow dan dasar bayaran balik sekiranya berlaku kelewatan.
• Nilai kekuatan pemaju. Semak rekod prestasi, sejarah penyiapan projek dan tarikh matang debentur akan datang untuk mengukur risiko pelaksanaan.
• Periksa keselamatan dan spesifikasi bangunan. Minta sijil struktur, senarai bahan dan waranti. Jika boleh, lawati projek siap yang dibina kontraktor sama.
• Bagi pelabur, uji potensi sewaan. Sahkan kadar sewa yang boleh dicapai berdasarkan hartanah setanding berhampiran dan tolak caj perkhidmatan untuk menganggarkan hasil bersih.

Perkara yang boleh mengubah trend

Beberapa faktor boleh meningkatkan sentimen secara beransur-ansur. Kadar faedah lebih rendah akan mengurangkan bayaran bulanan dan sedikit sebanyak membantu kadar kelulusan. Pengurangan fi berterusan serta sokongan bersasar untuk pembeli rumah pertama boleh menarik semula mereka yang masih berkira-kira. Pertumbuhan populasi ekspatriat dan pelancongan yang stabil akan menyokong pasaran sewa, sekali gus menggalakkan pembelian oleh pelabur. Disiplin bekalan juga penting. Dengan pelancaran lebih sedikit dan pelepasan unit yang lebih terpilih, penyerapan pasaran boleh mengejar bekalan, lalu mengurangkan jumlah besar unit tidak terjual.

Keadaan makroekonomi akan menentukan hala tuju. Ekonomi Thailand berada pada landasan pertumbuhan perlahan tahun ini dengan inflasi terkawal. Isu struktur seperti populasi yang semakin menua dan hutang isi rumah yang tinggi kekal sebagai kekangan. Walaupun dalam keadaan itu, pemaju mempunyai projek sedia ada dan belanjawan pemasaran yang telah ditetapkan, maka lonjakan kegiatan mungkin berlaku setiap kali kadar faedah turun atau insentif dasar dilanjutkan. Pembeli yang membuat persediaan rapi boleh mengambil peluang ketika diskaun paling besar.

Perkara Utama

• Pelancaran kondo baharu di Bangkok ditawarkan pada harga hampir paras 2015 apabila pemaju menerima margin lebih tipis untuk merangsang permintaan.
• Contohnya termasuk 120,000 baht semeter persegi di Rama IV dan 60,000 hingga 70,000 baht di Tha Phra, jauh di bawah paras tertinggi terkini di kawasan kejiranan berkenaan.
• Harga diminta mendatar hingga sedikit rendah di banyak kawasan, dengan pasaran pinggir bandar bersaing paling sengit dari segi nilai.
• Lebihan bekalan dan kelulusan pinjaman perumahan yang lebih ketat mengekang jualan, menjadikan 2025 pasaran pembeli dengan diskaun dan promosi lebih besar.
• Sesetengah tinjauan melaporkan jumlah pelancaran suku kedua pada paras terendah sejak 2009, ketika pemaju memperlahankan perancangan projek dan menawarkan semula stok sedia ada.
• Sokongan dasar seperti pengurangan fi dan kelonggaran peraturan pinjaman berbanding nilai hartanah membantu sedikit sebanyak, tetapi kredit bank kekal konservatif.
• Segmen utama dan super utama, serta unit pusat bandar besar yang jarang ditemui, terus mencatat jualan baik, disokong pembeli berkemampuan tinggi dan kekuatan jenama.
• Permintaan sewa semakin kukuh, dibantu pertumbuhan ekspatriat, dengan hasil kasar hampir 6 peratus di banyak lokasi.
• Pemaju beralih kepada pelancaran terpilih dan projek lebih mampu milik di kawasan luar bandar raya, seperti yang dicerminkan oleh penurunan harga jualan purata projek baharu.
• Keyakinan yang bertambah baik, kadar faedah lebih rendah dan disiplin bekalan akan membantu menstabilkan penyerapan pasaran dalam beberapa suku akan datang.