Jepun Akan Memberi Subsidi bagi Pengubahsuaian Rumah Kosong untuk Membantu Keluarga dan Bandar yang Semakin Menua

Mengapa rancangan ini penting sekarang

Jepun sedang menyiapkan projek model baharu untuk mengelakkan rumah daripada terus kosong ketika semakin ramai penduduk berusia berpindah tinggal bersama saudara-mara atau memasuki kemudahan penjagaan. Kementerian Tanah, Infrastruktur, Pengangkutan dan Pelancongan merancang melancarkan projek rintis itu pada tahun fiskal depan, dengan kerjasama kerajaan tempatan untuk menukar hartanah yang kosong atau berkemungkinan akan kosong menjadi kediaman keluarga serta ruang kegunaan komuniti seperti pusat jagaan kanak-kanak dan ruang kerja bersama. Rancangan ini bertujuan mengurangkan tekanan terhadap keluarga bekerja yang berdepan kos pembinaan rumah baharu yang tinggi, di samping menangani pertambahan rumah terbiar.

Cabaran ini semakin mendesak. Angka kerajaan menunjukkan terdapat rekod 3.85 juta rumah kosong terbiar pada 2023, sebahagian kecil daripada jumlah hartanah kosong yang jauh lebih besar di seluruh negara. Anggaran lebih luas meletakkan jumlah kediaman kosong sekitar sembilan juta, kira-kira 14 peratus daripada keseluruhan rumah. Peratusan itu meningkat secara beransur-ansur apabila penduduk semakin berkurangan dan menua. Rumah kosong bukan sekadar masalah di luar bandar. Rumah sedemikian semakin ketara di kawasan metropolitan, tempat ia boleh menjejaskan kejiranan, merumitkan tindak balas bencana dan menimbulkan risiko keselamatan jika dibiarkan usang.

Data demografi menunjukkan peningkatan yang lebih mendadak pada tahun-tahun mendatang. Tinjauan kementerian tanah mengunjurkan bilangan rumah yang hanya didiami oleh penduduk berusia 85 tahun atau lebih akan meningkat daripada kira-kira 340,000 unit pada 2023 kepada sekitar 940,000 pada 2033 di Tokyo dan tiga wilayah sekitarnya. Di rantau Kansai, yang merangkumi Osaka dan Kyoto serta wilayah berdekatan, jumlah itu dijangka melonjak daripada kira-kira 210,000 kepada sekitar 580,000 dalam tempoh yang sama. Banyak rumah tersebut mungkin akan kosong tidak lama lagi apabila penghuninya berpindah atau meninggal dunia.

Mengubah suai rumah sedia ada boleh menjadi laluan lebih pantas dan mampu milik untuk memiliki rumah berbanding membina rumah baharu. Kos bahan dan buruh meningkat sejak beberapa tahun kebelakangan ini, manakala pembiayaan untuk pembinaan baharu semakin sukar diperoleh oleh keluarga yang membesarkan anak. Kerajaan berharap peruntukan dana sederhana untuk pengubahsuaian dapat membendung kemerosotan kawasan bandar dan menambah bekalan rumah mesra keluarga di pasaran.

Cara subsidi baharu ini berfungsi

Projek rintis ini menyasarkan kejiranan di dalam dan sekitar bandar utama yang dibangunkan sepanjang dekad pertumbuhan pesat dari 1950-an hingga 1970-an. Banyak kawasan ini dijangka menyaksikan peningkatan rumah kosong apabila penduduk berusia berpindah ke rumah lebih kecil atau ke pusat jagaan. Kementerian akan bekerjasama dengan kerajaan tempatan yang mengambil bahagian untuk memilih zon khusus yang boleh menerima manfaat terbesar daripada subsidi.

Wang awam akan menyokong pengubahsuaian, bukan pembinaan baharu. Kerajaan pusat merancang memberi subsidi bagi naik taraf dalaman dan luaran, pembaikan paip serta kerja berkaitan yang diperlukan untuk mengembalikan bangunan terbiar kepada penggunaan aktif. Program ini direka untuk membantu pemilik semasa yang bakal meninggalkan rumah mereka serta pembeli yang memperoleh hartanah kosong di kawasan sasaran.

Syarat kelayakan dan kegunaan utama

• Siapa yang boleh memohon: Pemilik semasa rumah kosong dan penduduk berusia yang rumahnya berkemungkinan kosong selepas mereka berpindah tinggal bersama saudara-mara atau ke kemudahan penjagaan. Mereka yang membeli rumah kosong di kawasan ditetapkan dan mengubah suainya juga layak.
• Perkara yang boleh ditanggung subsidi: Pengubahsuaian dalaman dan luaran, pembaikan paip serta kerja lain yang diperlukan untuk mengembalikan hartanah kepada keadaan yang selamat dan sesuai didiami.
• Kawasan pelaksanaan: Zon kediaman terpilih di dalam dan sekitar bandar utama, terutama kejiranan yang dibina dalam tempoh pertumbuhan pesat dari 1950-an hingga 1970-an.
• Kegunaan akhir yang dirancang: Kediaman untuk keluarga bekerja dan keluarga yang membesarkan anak, pusat jagaan kanak-kanak, dewan komuniti, kemudahan sokongan bagi keluarga yang membesarkan anak serta ruang kerja.
• Reka bentuk program: Projek rintis selama beberapa tahun dengan matlamat yang dinyatakan untuk diperluas ke wilayah lain yang berdepan cabaran serupa sekiranya hasilnya memberangsangkan.

Pegawai menjangkakan banyak projek akan berakhir dengan rumah yang sudah diubah suai dijual di pasaran terbuka atau disewakan sebagai kediaman keluarga. Sebahagiannya akan ditukar menjadi kemudahan komuniti di kawasan yang mempunyai permintaan, sekali gus membantu memastikan prasarana sosial, daripada pusat jagaan kanak-kanak hingga ruang pertemuan, memenuhi keperluan kejiranan yang berubah.

Mengapa Jepun mempunyai begitu banyak rumah kosong

Rumah kosong di Jepun, yang sering disebut akiya, mencerminkan perubahan jangka panjang dalam populasi dan pilihan perumahan. Selama beberapa dekad, generasi muda meninggalkan bandar kecil dan pekan luar bandar untuk mencari pekerjaan di kawasan metropolitan. Kadar kelahiran menurun, penduduk semakin menua dan banyak rumah diwarisi oleh mereka yang tidak bercadang untuk mendiaminya. Hartanah itu boleh dibiarkan kosong selama bertahun-tahun.

Dasar cukai turut memainkan peranan. Pemilik sering dikenakan cukai tahunan yang lebih tinggi jika mereka merobohkan rumah dan membiarkan tanahnya kosong, sekali gus boleh menghalang perobohan bangunan yang tidak lagi dapat diselamatkan. Rekod pemilikan yang kurang teratur dalam sesetengah kes dan urusan pewarisan yang rumit boleh menyebabkan status pemilikan tidak jelas. Apabila harta pusaka dibahagikan antara waris yang tinggal berselerak di seluruh negara, mendapatkan persetujuan untuk pembaikan atau penjualan boleh mengambil masa bertahun-tahun.

Dinamika pasaran menambah satu lagi cabaran. Pembeli rumah di Jepun cenderung memilih hartanah baharu, manakala stok sedia ada sering dinilai berdasarkan tanah dan bukannya bangunannya. Banyak rumah yang dibina sepanjang dekad pertumbuhan pesat menggunakan bahan dan piawaian yang tidak menepati jangkaan moden dari segi kecekapan tenaga dan keselamatan seismik. Akiya di luar bandar yang jauh daripada pengangkutan, sekolah dan kemudahan kesihatan sukar dijual walaupun harganya rendah. Rumah kosong juga menjejaskan perancangan bencana. Di zon gempa bumi dan banjir, bangunan terbiar boleh menghalang laluan pemindahan atau menimbulkan bahaya semasa kerja pembersihan.

Implikasi akiya terhadap keselamatan dan tindak balas bencana

Di negara yang terdedah kepada bencana, bangunan terbiar meningkatkan risiko. Lot yang ditumbuhi semak boleh menyembunyikan bumbung runtuh dan dinding yang tidak stabil. Anggota bomba dan pasukan kecemasan mungkin berdepan kelewatan apabila hartanah kosong menghalang laluan masuk atau apabila pemilikannya tidak jelas sehingga pihak berkuasa tidak dapat bertindak segera. Mengurangkan jumlah rumah terbiar meningkatkan keselamatan serta membantu bandar merancang pemindahan dan penyelenggaraan prasarana dengan lebih pasti.

Perkara yang berbeza kali ini

Projek rintis baharu ini memberi tumpuan kepada pencegahan dan lokasi. Ia menyasarkan rumah yang bakal kosong di kawasan metropolitan, tempat permintaan daripada keluarga lebih tinggi dan perkhidmatan komuniti dapat dikekalkan. Pendekatan ini berbeza daripada usaha terdahulu yang bergantung pada pemadanan penyewa dengan rumah yang sudah kosong, sering kali di kawasan yang permintaannya terhad.

Sistem Jaring Keselamatan Perumahan yang disemak semula dan dilancarkan pada 2017 bertujuan mendaftarkan rumah kosong sebagai sewaan mampu milik untuk warga emas berpendapatan rendah dan warga emas yang tinggal bersendirian. Hasilnya tidak mencapai sasaran. Menjelang 2020, jumlah pendaftaran hanya sebahagian kecil daripada sasaran pegawai, manakala ramai tuan rumah masih bimbang tentang kegagalan membayar sewa atau urusan berkaitan kematian penyewa di hartanah mereka. Pihak berkuasa kemudian memudahkan pendaftaran, mengurangkan yuran, melonggarkan syarat penjamin dan menghubungkan pemilik hartanah dengan kumpulan sokongan sosial untuk memantau penyewa. Langkah itu membantu, tetapi belum berjaya membuka akses kepada stok rumah kosong yang lebih luas.

Pengajaran daripada dasar terdahulu

Dua pengajaran utama dapat dirumuskan. Pertama, insentif sahaja mungkin tidak cukup untuk memujuk pemilik melainkan beban kewangan dan praktikalnya diringankan. Kedua, tumpuan kepada lokasi yang mempunyai permintaan lebih kukuh meningkatkan kemungkinan hartanah yang diubah suai akan segera didiami dan diselenggara. Projek rintis baharu ini menangani kedua-dua perkara itu dengan membiayai pengubahsuaian di zon bandar yang ditetapkan dan mengarahkan sebahagian stok untuk kegunaan jagaan kanak-kanak serta komuniti, yang keperluannya lebih jelas.

Potensi manfaat kepada keluarga dan komuniti

Bagi keluarga bekerja, projek rintis ini boleh membuka laluan untuk memiliki rumah atau mendapatkan ruang kediaman yang lebih luas tanpa menanggung kos tinggi pembinaan baharu. Pengubahsuaian boleh dilakukan secara berperingkat, dan pembeli mungkin dapat mengutamakan dapur, bilik mandi serta penebatan terlebih dahulu, kemudian membaik pulih bahagian dalaman dari semasa ke semasa mengikut kemampuan. Menukar rumah terbiar menjadi kediaman yang selesa juga mengembalikan nilai kepada kawasan itu dan menandakan bahawa kejiranan tersebut masih hidup serta terjaga.

Pegawai turut berharap dapat mengisi kekurangan perkhidmatan. Menukar sesetengah hartanah menjadi pusat jagaan kanak-kanak, pusat sokongan keluarga yang membesarkan anak dan dewan komuniti kecil boleh mengurangkan tekanan terhadap senarai menunggu serta memendekkan perjalanan ibu bapa ke tempat kerja. Ruang kerja bersama boleh mengurangkan masa perjalanan bagi pekerja jarak jauh dan hibrid, sekali gus mengekalkan perbelanjaan dalam kejiranan.

Seorang pegawai kementerian menegaskan tumpuan terhadap keluarga dan cabaran kemampuan memiliki rumah. Pegawai itu berkata inflasi harga pembinaan menyebabkan rumah baharu semakin sukar dimiliki oleh keluarga biasa yang membesarkan anak. Pegawai itu menambah:

Melalui projek pemulihan ini, kami berhasrat membendung peningkatan jumlah rumah kosong dan mewujudkan persekitaran tempat tinggal yang selesa untuk keluarga yang mempunyai anak.

Manfaat terhadap alam sekitar juga dapat dicapai. Penggunaan semula bangunan sedia ada mengelakkan sisa perobohan dan mengekalkan karbon terbenam dalam asas serta rangkanya. Menaik taraf rumah lama dengan penebatan yang lebih baik, tingkap cekap tenaga serta sistem pemanasan dan penyejukan moden boleh mengurangkan bil tenaga dan meningkatkan keselesaan ketika musim panas yang terik serta musim sejuk yang dingin.

Lokasi dan waktu projek rintis bermula

Projek model ini akan bermula di kejiranan terpilih di dalam dan sekitar bandar besar, dengan tumpuan awal di pinggir bandar dan bandar baharu yang dibina antara 1950-an hingga 1970-an. Di kawasan inilah ramai perintis pertumbuhan pascaperang membeli rumah, membesarkan keluarga dan kini menjalani usia tua di kediaman mereka. Kementerian akan bekerjasama dengan kerajaan tempatan untuk mengenal pasti kawasan sasaran yang mempunyai kelompok hartanah yang boleh dikembalikan kepada penggunaan produktif.

Projek rintis itu dijadualkan bermula pada tahun fiskal depan, yang bermula pada April di Jepun. Ia akan berlangsung selama beberapa tahun untuk mengukur kadar penyertaan dan hasil, dengan matlamat yang dinyatakan untuk diperluas ke wilayah lain yang berdepan tekanan demografi dan perumahan serupa. Kementerian telah memohon beberapa ratus juta yen dalam belanjawan akan datang untuk membiayai pusingan awal subsidi. Jumlah itu menunjukkan skala projek rintis yang praktikal bagi menguji pendekatan paling berkesan sebelum dilaksanakan secara meluas.

Dari segi praktikal, tempoh untuk membaik pulih sesebuah hartanah mungkin mengambil masa beberapa bulan, bukan bertahun-tahun. Setelah pemilik atau pembeli di zon terpilih memenuhi syarat kelayakan, menetapkan skop kerja dan mendapatkan kontraktor, banyak kerja naik taraf boleh disiapkan dengan cepat. Kepantasan itu penting bagi keluarga, khususnya mereka yang perlu mengimbangi penjagaan anak dan pekerjaan.

Cabaran dan risiko

Banyak rumah lama memerlukan lebih daripada sekadar sentuhan kosmetik. Sesetengah rumah yang dibina pada era pertumbuhan pesat mungkin memerlukan pengukuhan struktur, bumbung baharu atau pendawaian semula untuk memenuhi piawaian keselamatan moden. Jalan sempit dan lot di lereng bukit di sesetengah kawasan pinggir bandar boleh menyukarkan akses pembinaan. Pengukuhan bagi menghadapi gempa bumi penting dalam banyak kes, sekali gus menambah kos dan memerlukan tenaga kerja mahir.

Tekanan kos memang nyata. Kontraktor berdepan kenaikan harga bahan dan buruh. Jepun juga mengalami kekurangan tenaga kerja dalam sektor pembinaan, pengangkutan dan penjagaan. Tomoya Suzuki dari Institut Penyelidikan NLI menekankan isu tenaga kerja yang lebih luas serta keperluan untuk bersikap terbuka terhadap bakat. Suzuki berkata:

Terdapat kekurangan tenaga kerja yang serius, terutamanya dalam sektor pengangkutan dan penjagaan kejururawatan. Untuk mengekalkan masyarakat dan ekonomi Jepun, kita perlu memikirkan bagaimana pekerja Jepun dan asing boleh hidup bersama secara harmoni.

Keperluan tenaga kerja penting kerana rumah yang diubah suai hanya menyelesaikan sebahagian daripada masalah. Pusat jagaan kanak-kanak dan kemudahan penjagaan warga emas memerlukan pekerja terlatih. Penambahan kapasiti perkhidmatan ini bergantung pada pengambilan pekerja tempatan dan, dalam sesetengah keadaan, pengambilan yang lebih luas.

Penyertaan pemilik merupakan satu lagi kekangan. Sesetengah keluarga keberatan melepaskan rumah yang menyimpan kenangan, walaupun mereka tidak lagi tinggal di situ. Ada juga yang berdepan pertikaian pewarisan yang rumit atau data pendaftaran yang tidak jelas, yang boleh melambatkan atau menyekat pengubahsuaian. Dasar cukai boleh mendorong pemilik mengekalkan bangunan yang semakin usang dan bukannya merobohkannya, sekali gus mengehadkan pilihan jika bangunan itu tidak lagi dapat dibaiki.

Pembiayaan turut memainkan peranan. Bank sering memberikan nilai lebih tinggi kepada tanah berbanding bangunan lama, dan sesetengah pembeli mungkin mendapati pinjaman pengubahsuaian lebih sukar diperoleh berbanding pinjaman untuk pembinaan baharu. Reka bentuk projek rintis ini bertujuan mengimbangi sebahagian jurang itu menggunakan dana awam, tetapi keseimbangannya tetap bergantung pada nilai pasaran tempatan dan amalan pemberi pinjaman.

Penggunaan semula secara adaptif dan momentum tempatan

Jepun telah menguji pelbagai cara untuk memadankan rumah kosong dengan mereka yang berminat memilikinya. Bank akiya perbandaran menyenaraikan hartanah dan menghubungkan pembeli dengan pemilik. Sesetengah pekan melangkah lebih jauh dengan menawarkan subsidi, wang untuk berpindah atau rumah percuma sebagai ganti komitmen untuk menetap dan melaburkan tenaga serta usaha sendiri. Program tempatan ini telah memulihkan rumah untuk dijadikan kafe, rumah tamu, studio artis dan kediaman keluarga.

Penyelidikan akademik tentang penggunaan semula secara adaptif menunjukkan beberapa pola. Di kawasan bandar padat, rumah kosong sering mendapat fungsi baharu sebagai perniagaan makanan dan penginapan yang mempunyai permintaan stabil. Di kawasan bercampur yang mempunyai bangunan bersejarah, penggunaan semula boleh menggabungkan pemuliharaan dengan operasi moden yang memberi manfaat kepada penduduk dan pengunjung. Di kawasan luar bandar yang indah, rumah tradisional menarik pelancong yang mencari penginapan autentik, meskipun penduduk sekitarnya tidak ramai. Dalam semua keadaan, perancangan teliti yang mengambil kira demografi tempatan, akses pengangkutan dan usia bangunan cenderung menghasilkan keputusan yang lebih baik.

Minat warga asing meningkat apabila nilai yen yang lemah dan sorotan media sosial menjadikan rumah tradisional kelihatan menarik. Namun, kebanyakan pembelian memerlukan kesabaran, kemahiran bahasa dan sokongan tempatan untuk mengurus permit serta kontraktor. Projek rintis baharu ini terutama menyasarkan isi rumah domestik dan perkhidmatan komuniti di kawasan bandar, tetapi momentum lebih luas di sebalik penggunaan semula boleh meningkatkan kemahiran dan pengetahuan dalam seluruh pasaran.

Perkara Utama

• Jepun akan melancarkan projek rintis berbilang tahun pada tahun fiskal depan untuk memberi subsidi pengubahsuaian rumah kosong dan rumah yang bakal kosong di kejiranan bandar serta pinggir bandar terpilih.
• Kementerian Tanah, Infrastruktur, Pengangkutan dan Pelancongan akan bekerjasama dengan kerajaan tempatan untuk menetapkan zon dan menyokong naik taraf dalaman, luaran serta paip.
• Pemohon yang layak termasuk pemilik semasa yang rumahnya bakal dikosongkan serta pembeli yang memperoleh dan mengubah suai hartanah kosong di kawasan sasaran.
• Kegunaan akhir termasuk perumahan keluarga, pusat jagaan kanak-kanak, dewan komuniti, pusat sokongan keluarga yang membesarkan anak serta ruang kerja bersama.
• Data kerajaan menunjukkan terdapat 3.85 juta rumah kosong terbiar pada 2023, daripada jumlah keseluruhan kira-kira sembilan juta kediaman kosong di seluruh negara, atau sekitar 14 peratus daripada stok perumahan.
• Unjuran menunjukkan peningkatan mendadak menjelang 2033 dalam jumlah rumah yang hanya didiami oleh penduduk berusia 85 tahun atau lebih di rantau Tokyo dan Kansai, yang boleh menambah jumlah rumah kosong.
• Skim terdahulu yang bergantung pada pendaftaran rumah kosong untuk sewaan mampu milik tidak mencapai sasaran, mencerminkan kebimbangan pemilik dan permintaan yang lemah di sesetengah kawasan.
• Projek rintis ini menekankan pencegahan, lokasi dan penggunaan semula. Matlamatnya adalah menjadikan pemilikan rumah lebih mudah dicapai oleh keluarga, mengurangkan kemerosotan kawasan bandar dan menambah perkhidmatan komuniti sambil menguji pendekatan untuk peluasan yang lebih luas.