Johor dan Pulau Pinang Mendahului Kuala Lumpur dalam Pasaran Hartanah Malaysia yang Berpecah

Jurang pasaran hartanah semakin ketara pada 2025

Kitaran hartanah Malaysia memasuki fasa yang tidak sekata. Johor dan Pulau Pinang semakin rancak, didorong permintaan rentas sempadan, kilang dan pelaburan pusat data. Kuala Lumpur bergerak lebih perlahan, dibebani lebihan bekalan bangunan bertingkat tinggi yang terkumpul sepanjang dekad lalu. Angka nasional mengesahkan perbezaan ini. Pada separuh pertama 2025, terdapat 196,232 urus niaga hartanah, turun 1.3 peratus berbanding setahun sebelumnya, manakala jumlah nilai meningkat 1.9 peratus kepada RM107.68 bilion. Harga kelihatan stabil walaupun jualan mereda. Data rasmi menunjukkan keadaan lembap, bukannya kemerosotan, dengan perbezaan ketara antara wilayah.

Tahun lalu menjadi asas kepada keadaan ini. Pada 2024, pasaran kediaman merekodkan 260,516 urus niaga bernilai RM106.92 bilion. Indeks harga rumah nasional meningkat 1.4 peratus, manakala inflasi menghakis kenaikan sebenar. Harga purata rumah pada akhir 2024 sekitar RM483,879, dengan rumah teres bertanah mencatat kenaikan sederhana dan harga kediaman bertingkat tinggi meningkat secara purata, sebelum susut suku ke suku pada penghujung 2024. Baki pinjaman perumahan terus berkembang dan kegiatan pembinaan meningkat. Awal 2025 menyaksikan jurang semakin melebar antara hab perindustrian yang berkembang pesat dengan subpasaran bandar yang masih menampung terlalu banyak stok kediaman bertingkat tinggi.

Di seluruh negara, pembeli terus mengutamakan kemampuan dan rumah sedia ada. Kira-kira enam daripada 10 urus niaga pada separuh pertama 2025 melibatkan hartanah kediaman. Rumah teres kekal sebagai segmen paling banyak diniagakan. Rumah berharga RM300,000 dan ke bawah merangkumi lebih separuh jualan kediaman. Pasaran sekunder mendominasi kegiatan, dengan hampir empat daripada lima rumah bertukar tangan daripada pemilik sedia ada, bukannya melalui pelancaran baharu. Pemaju mengurangkan pelancaran baharu dengan ketara, yang sepatutnya membantu mengurangkan stok tidak terjual dari semasa ke semasa.

Di mana momentum paling kukuh

Johor dan Pulau Pinang meraih sebahagian besar permintaan baharu. Kedua-dua negeri berada di tengah-tengah peta pengeluaran dan logistik Malaysia. Kedua-duanya turut mendapat manfaat daripada penambahbaikan pengangkutan yang memendekkan masa perjalanan dan memudahkan perjalanan ulang-alik rentas sempadan.

Johor: Tarikan rentas sempadan dengan dorongan perindustrian

Johor menjadi pemacu pertumbuhan pada 2025. Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura menarik pengilang, pemain infrastruktur digital dan firma perkhidmatan. Urus niaga dan nilai hartanah perindustrian meningkat, pelancaran kediaman baharu mendahului negara, manakala pembiayaan mengalir ke sektor logistik dan kilang. Pasaran pejabat dan runcit juga pulih daripada paras rendah di koridor utama sekitar Johor Bahru. Pada suku pertama 2025, nilai urus niaga kediaman Johor melonjak kira-kira 14 peratus. Permintaan merangkumi rumah bertanah untuk didiami pemilik serta pangsapuri berhampiran hab pengangkutan untuk penyewa yang berulang-alik ke Singapura.

Perancangan pusat data dan pembuatan termaju mengukuhkan lagi momentum itu. Kumpulan teknologi global meluaskan operasi di selatan Malaysia, memanfaatkan ketersediaan tanah, akses kepada bekalan elektrik dan jarak yang dekat dengan Singapura. Penjejak pasaran melaporkan minat penyewa yang kukuh terhadap kilang dan gudang di seluruh Johor, selain di Lembah Klang dan Pulau Pinang. Kekosongan rendah bagi stok perindustrian moden, peningkatan komitmen awal dan rangkaian taman perindustrian berhampiran lebuh raya menunjukkan kegiatan yang berterusan.

Pulau Pinang: Kluster elektronik terus merancakkan hartanah

Ekosistem elektronik dan elektrikal Pulau Pinang terus menyokong permintaan hartanah yang stabil di pulau dan Seberang Perai. Pangkalan perindustrian di Batu Kawan menarik pembekal multinasional, sekali gus meningkatkan permintaan terhadap perumahan pekerja, ruang logistik dan peruncitan sokongan. Permintaan kediaman bertingkat tinggi di negeri ini kekal agak stabil, meskipun 2025 bermula dengan sedikit penurunan dalam urus niaga dan nilai pangsapuri. Pasaran pejabat Pulau Pinang kekal kukuh, manakala kadar penghunian runcit berada sekitar paras rendah 70-an peratus. Pihak berkuasa tempatan turut melancarkan pelan perumahan mampu milik jangka panjang, dengan puluhan ribu unit akan disiapkan sepanjang dekad akan datang menggunakan kaedah pembinaan modular yang lebih pantas.

Realiti dua kelajuan Kuala Lumpur

Ibu negara menunjukkan keadaan yang berbeza. Kegiatan kediaman perlahan pada awal 2025, dan bandar itu masih berdepan lebihan ketara unit siap dibina. Jumlah rumah siap tidak terjual di seluruh negara meningkat kepada kira-kira 26,911 unit pada separuh pertama tahun ini, dengan lebih separuh daripadanya kondominium dan pangsapuri. Di Kuala Lumpur, lebihan bekalan kediaman bertingkat tinggi kekal sebagai penghalang utama kepada penyerapan pasaran. Harga rumah di bandar itu meningkat sedikit melebihi 3 peratus tahun ke tahun pada suku pertama 2025, namun urus niaga merosot hampir 9 peratus, menandakan pembeli lebih memilih dan insentif memainkan peranan.

Prestasi hartanah komersial lebih baik. Penyewaan pejabat mengukuh apabila syarikat berpindah ke menara lebih baharu dan mesra alam. Di seluruh Kuala Lumpur, penyerapan bersih menjadi positif dalam setiap subpasaran pada suku kedua 2025, membantu menurunkan kadar kekosongan di seluruh bandar daripada kira-kira 24 peratus setahun sebelumnya kepada sekitar 19 peratus. Projek siap baharu di kawasan utama menambah ruang berkualiti tinggi, manakala beberapa projek besar memajukan sasaran siap kepada 2026.

JLL Malaysia, yang menjejaki penyewaan pejabat di seluruh bandar, menyifatkan suku kedua sebagai titik perubahan.

Pasaran pejabat Kuala Lumpur menunjukkan daya tahan, dengan penyerapan positif di semua subpasaran.

Pasaran runcit mencatat peningkatan sederhana. Kekosongan menurun berbanding pertengahan 2024, jenama makanan dan fesyen terus berkembang, manakala penyewa hiburan dan ruang kerja bersama membantu mengisi semula ruang yang ditinggalkan selepas beberapa penutupan berprofil tinggi. Dua pusat beli-belah ikonik, termasuk 118 Mall dan projek baharu berhampiran KLCC, dijadualkan dibuka dalam tempoh setahun akan datang. Segmen kediaman mewah mencatat kadar jualan lebih baik, dibantu oleh pemotongan kadar faedah pada awal 2025 serta minat berterusan daripada pembeli di Timur Tengah, Asia Pasifik dan Eropah.

Tumpuan pada harga dan kemampuan

Indeks harga rumah Malaysia meningkat sedikit memasuki 2025. Indeks nasional berada sekitar 227 mata dan harga purata hampir RM490,376 pada separuh pertama tahun ini, naik kira-kira 0.7 peratus tahun ke tahun. Kenaikan harga tidak sekata. Rumah teres mencatat peningkatan sederhana. Nilai kediaman bertingkat tinggi merosot di beberapa negeri yang mempunyai lebihan bekalan. Perlis dan Johor mencatat kenaikan terkini paling kukuh dalam kalangan pasaran lebih kecil.

Kemampuan masih menentukan kadar jualan. Hartanah berharga RM300,000 dan ke bawah merangkumi kira-kira 53 peratus urus niaga kediaman pada separuh pertama tahun ini. Pembeli mengutamakan kawasan kejiranan sedia ada yang mempunyai akses pengangkutan, sekolah dan pekerjaan. Keutamaan itu menjadikan pasaran sekunder hampir 80 peratus daripada urus niaga kediaman. Pemaju bertindak balas dengan melancarkan lebih sedikit projek. Pelancaran perumahan baharu merosot kira-kira separuh tahun ke tahun kepada 23,380 unit dalam enam bulan pertama 2025.

Pasaran yang mempunyai permintaan sewaan kukuh kembali menarik minat pelabur, khususnya di kawasan yang memberikan hasil melebihi kos pinjaman. Hasil kasar purata pangsapuri mencecah kira-kira 5.1 peratus pada awal 2025, manakala pangsapuri di Kuala Lumpur mencatat sekitar 4.6 peratus. Kawasan berhampiran universiti, laluan rel dan hab pekerjaan terus mencatat pertumbuhan sewa paling stabil.

Foo Gee Jen, bekas presiden Persatuan Penilai, Pengurus Hartanah, Ejen Harta Tanah dan Perunding Hartanah Sektor Swasta Malaysia serta penasihat di CBRE WTW, berkata dalam satu sidang kemuncak industri bahawa pertumbuhan harga yang sederhana lebih sihat untuk pasaran berbanding lonjakan sedekad lalu.

Kadar pertumbuhan 4% mungkin tidak mengujakan pelabur, tetapi ia sihat dan sejajar dengan kadar faedah bank.

Pandangan itu mencerminkan peralihan ke arah penetapan harga yang mampan. Peningkatan kos pembinaan berkemungkinan diterjemahkan kepada harga jualan di lokasi terpilih. Tumpuan terhadap kemampuan sebenar turut menunjukkan perlunya subsidi lebih bersasar dan data yang lebih baik untuk memperhalus bekalan, bukannya insentif menyeluruh.

Perindustrian dan pusat data memacu pelaburan

Segmen perindustrian merupakan titik terang utama pada 2025. Urus niaga meningkat kira-kira 8.5 peratus kepada lebih 4,100 pada separuh pertama tahun ini, manakala jumlah nilai melonjak kepada kira-kira RM14.25 bilion. Johor, Pulau Pinang dan Selangor mendahului kegiatan apabila kumpulan logistik, automotif serta elektrikal dan elektronik berkembang. Di Lembah Klang sahaja, kira-kira 2 juta kaki persegi ruang gudang gred A baharu mula beroperasi pada suku kedua, namun kadar kekosongan merosot dengan ketara kepada hampir 2 peratus apabila ruang itu diserap pasaran.

Nilai modal gudang moden meningkat hampir 4 peratus tahun ke tahun. Penyewa mencari bangunan cekap tenaga dan lokasi dengan akses pantas ke lebuh raya. Sesetengah pelabur menangguhkan pembelian berikutan ketidaktentuan tarif dan perubahan rantaian bekalan global, namun permintaan pengguna ruang kekal kukuh di koridor utama.

Malaysia juga muncul sebagai pasaran pusat data serantau utama. Kapasiti terpasang kini melebihi 600 MW, dengan kira-kira 1,300 MW sedang dibina dan saluran projek masa depan melebihi 3,400 MW. Sektor ini semakin matang. Kos dan proses kelulusan semakin ketat, manakala pemaju membentuk perkongsian untuk menyediakan tapak yang bersedia menerima bekalan elektrik. Peralihan itu mengutamakan kualiti, akses kepada tenaga boleh baharu dan daya tahan grid jangka panjang.

Knight Frank Malaysia, dalam tinjauan separuh tahun bagi pelbagai sektor, merumuskan optimisme dan kewaspadaan dalam satu kenyataan.

Pasaran terus menunjukkan daya tahan meskipun berdepan hambatan global dan kerumitan dasar yang semakin meningkat.

Infrastruktur dan zon khas mengubah permintaan

Projek pengangkutan dan zon dasar sedang membentuk semula peta permintaan hartanah. Kemajuan pembinaan Laluan Rel Pantai Timur melepasi 80 peratus, dengan kerja menghampiri peringkat akhir. Lebuhraya Pan Borneo terus meningkatkan akses di seluruh Sabah dan Sarawak. Di selatan, Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura mempercepat kelulusan pelaburan dan rantaian bekalan, manakala Laluan Sistem Transit Rapid (RTS) rentas sempadan antara Johor Bahru dengan Woodlands sedang dibina. Pelaburan ini memendekkan jarak, meningkatkan pelancongan dan perdagangan serta mendorong permintaan terhadap gudang, hotel dan rumah.

Kemas kini dasar turut menonjolkan peranan Johor dalam menarik pelaburan. Menjelang pertengahan 2025, pihak berkuasa yang berkaitan dengan zon khas itu meluluskan projek bernilai lebih RM37 bilion, dengan komitmen lanjut dalam perancangan. Tumpuan turut merangkumi sektor penerbangan, dengan rancangan membangunkan taman aeroangkasa di Selangor dan persimpangan lebuh raya baharu untuk membuka potensi tanah di Negeri Sembilan. Kesannya, permintaan terhadap taman perindustrian berhampiran hab pengangkutan baharu semakin kukuh dan prospek bandar baharu berdekatan bertambah baik.

Perubahan dasar dan pembelian warga asing

Malaysia mengembalikan program Malaysia Rumah Keduaku bertingkat pada pertengahan 2024, sekali gus memperluas pilihan untuk penduduk jangka panjang. Kelayakan dikaitkan dengan deposit tetap dan ambang pembelian hartanah, manakala syarat berbeza mengikut peringkat. Negeri-negeri terus menetapkan harga minimum bagi pembeli asing, dan ambang ini berbeza mengikut lokasi serta keadaan pasaran.

Cadangan Belanjawan 2026 menunjukkan kos urus niaga lebih tinggi bagi sesetengah pembeli asing. Kerajaan mengemukakan rancangan untuk menaikkan duti setem bagi pindah milik hartanah oleh bukan warganegara dan syarikat asing daripada 4 peratus sehingga 8 peratus. Kesan terhadap jumlah urus niaga dijangka sederhana dalam tempoh terdekat, memandangkan pembeli asing merangkumi kira-kira 0.6 peratus daripada urus niaga kediaman pada 2024. Langkah yang menyokong pembeli tempatan mengimbangi sebahagian perubahan ini. Pengecualian penuh duti setem bagi pembelian rumah pertama sehingga RM500,000 dilanjutkan hingga akhir 2027.

Pihak berkuasa turut memperkenalkan potongan cukai bagi perbelanjaan berkaitan penukaran bangunan komersial kepada perumahan. Langkah itu bertujuan memulihkan kawasan bandar yang semakin berusia dan menambah bekalan di lokasi yang permintaan terhadap rumahnya berterusan. Pemberi pinjaman terus mengembangkan pinjaman perumahan, manakala jaminan kredit kerajaan membantu pembeli rumah pertama dan peminjam bekerja sendiri yang mempunyai pendapatan mencukupi tetapi dokumentasi terhad.

Risiko yang perlu diurus

Ketidakpadanan bekalan masih menjadi risiko utama dalam sektor perumahan. Rumah siap tidak terjual meningkat kepada hampir 27,000 unit di seluruh negara pada separuh pertama 2025, tertumpu pada kondominium dan pangsapuri servis. Jika unit pada peringkat pembinaan lebih awal turut diambil kira, inventori tidak terjual dalam saluran projek melebihi 43,000 unit pada awal 2025, dengan nilai besar terikat pada projek di kawasan pinggir bandar yang kekurangan pengangkutan dan kemudahan. Pemaju bertindak balas dengan mengurangkan pelancaran, menyediakan unit bersaiz lebih sesuai dan mereka bentuk rumah mengikut pendapatan sebenar penduduk tempatan.

Bahagian stok untuk disewa masih rendah mengikut piawaian antarabangsa, sekali gus mengehadkan pilihan untuk pekerja yang berpindah-randah. Tekanan kemampuan akibat kos sara hidup dan jurang pertumbuhan gaji terus membebankan pembeli rumah pertama. Penggubal dasar dan pemimpin industri menggesa sokongan perumahan sosial yang lebih bersasar serta platform data bersama untuk menyelaraskan bekalan dengan permintaan di peringkat kejiranan.

Hartanah perindustrian turut berdepan beberapa kekangan. Perancangan bekalan elektrik, kos elektrik dan kekurangan tenaga mahir menjadi isu semasa bagi pusat data dan pembuatan termaju. Sesetengah penganalisis memberi amaran bahawa saluran projek pusat data sangat besar, dan permintaan serta penaiktarafan grid perlu seiring untuk mengekalkan hasil. Namun begitu, asas permintaan perindustrian di koridor utama kekal pelbagai dan kurang terdedah kepada kejutan dalam satu sektor sahaja.

Perkara Utama

• Malaysia merekodkan 196,232 urus niaga hartanah pada separuh pertama 2025, turun 1.3 peratus, manakala nilainya meningkat 1.9 peratus kepada RM107.68 bilion.
• Johor dan Pulau Pinang mendahului kegiatan, didorong pertumbuhan perindustrian, logistik dan permintaan rentas sempadan yang berkait dengan Singapura serta rantaian bekalan global.
• Pasaran kediaman Kuala Lumpur perlahan dengan lebihan besar kediaman bertingkat tinggi. Harga rumah di bandar itu meningkat 3.2 peratus tahun ke tahun pada suku pertama 2025, namun urus niaga merosot 8.7 peratus.
• Penyewaan pejabat di Kuala Lumpur bertambah baik. Kadar kekosongan turun kepada kira-kira 19 peratus pada suku kedua 2025 berbanding sekitar 24 peratus setahun sebelumnya, dengan penyerapan positif di semua subpasaran.
• Prestasi hartanah perindustrian lebih baik. Urus niaga perindustrian pada separuh pertama meningkat kira-kira 8.5 peratus kepada lebih 4,100, dengan kadar kekosongan rendah bagi gudang gred A.
• Pasaran pusat data Malaysia kini mempunyai kapasiti operasi melebihi 600 MW, dengan kira-kira 1,300 MW sedang dibina dan saluran projek masa depan yang lebih besar.
• Kemampuan mendorong jualan. Kira-kira 53 peratus urus niaga kediaman melibatkan hartanah berharga RM300,000 dan ke bawah, manakala hampir 80 peratus urus niaga berlaku dalam pasaran sekunder.
• Pelancaran perumahan baharu turun kira-kira 50 peratus tahun ke tahun kepada 23,380 unit pada separuh pertama, langkah yang sepatutnya membantu mengurangkan stok tidak terjual.
• Perubahan dasar merangkumi program Malaysia Rumah Keduaku bertingkat dan cadangan menaikkan duti setem bagi pembelian warga asing, manakala pengecualian duti setem rumah pertama dilanjutkan hingga akhir 2027.
• Projek utama seperti Laluan Rel Pantai Timur, Laluan RTS dan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura mengalihkan permintaan ke arah logistik, pembuatan dan pertumbuhan bandar baharu.
• Risiko tertumpu pada lebihan bekalan kediaman bertingkat tinggi, kekangan bekalan elektrik dan tenaga mahir bagi industri serta keperluan menyelaraskan bekalan baharu dengan lebih rapat kepada pendapatan sebenar penduduk tempatan.