Korea pertimbang kenaikan cukai pemilikan hartanah ketika pasaran perumahan kembali rancak

Mengapa perdebatan cukai kembali hangat

Tanda-tanda pembelian spekulatif kembali muncul di Seoul, dengan harga meningkat dan bilangan hartanah yang disenaraikan terhad walaupun peraturan pinjaman diperketat dan zon spekulasi diperluas. Presiden Lee Jae Myung menggesa pegawai menggerakkan setiap instrumen yang ada untuk membendung permintaan tidak produktif menjelang pilihan raya tempatan pada Jun. Mesej itu menandakan pendirian lebih tegas dalam dasar perumahan selepas langkah mengetatkan peraturan sebelum ini gagal meredakan permintaan di daerah paling mahal di ibu negara.

Penggubal dasar kini membingkaikan masalah itu sebagai ketidakpadanan dalam kod cukai. Cukai pemilikan hartanah kekal rendah mengikut piawaian ekonomi maju, manakala cukai penjualan hartanah antara yang tertinggi. Gabungan itu tidak menggalakkan pemilik menyenaraikan rumah mereka, mengurangkan urus niaga pasaran dan menumpukan permintaan di kawasan kejiranan yang menjadi pilihan.

Pegawai kewangan berkata struktur semasa telah membekukan aktiviti pasaran. Mereka berhujah bahawa pasaran yang kos pemilikan rumahnya rendah tetapi kos menjualnya tinggi memerangkap bekalan, khususnya di kawasan premium Seoul. Ejen hartanah melaporkan inventori yang terhad, pembeli yang kecewa dan persaingan bidaan yang kerap bagi stok yang sedikit. Latar sosial yang lebih luas sudah biasa di Korea: negara yang sangat urban, dengan separuh penduduknya bergantung pada wilayah Seoul untuk pekerjaan, sekolah dan perkhidmatan, serta saluran bekalan yang sukar memenuhi permintaan.

Perdebatan ini kembali pada waktu yang sensitif. Had gadai janji, kadar faedah lebih tinggi dan gelombang baharu penetapan kawasan kawal selia bertujuan meredakan pasaran. Sebaliknya, kegiatan yang kembali rancak menunjukkan bahawa instrumen kewangan dan pengezonan sahaja mungkin tidak mampu membendung permintaan selagi insentif dalam sistem cukai masih mendorong pemilik untuk terus memegang hartanah dan menunggu. Sebab itulah pentadbiran sekali lagi mempertimbangkan kenaikan cukai pemilikan hartanah, bersama langkah meningkatkan bekalan dan kemungkinan perubahan kepada cukai transaksi.

Cara Korea mengenakan cukai hartanah hari ini

Cukai pemilikan hartanah di Korea mempunyai dua lapisan: cukai hartanah tempatan yang dibayar kepada pihak berkuasa perbandaran dan cukai hartanah komprehensif seluruh negara yang dikenakan ke atas pegangan bernilai lebih tinggi. Struktur dan takrifnya penting kerana ia menentukan siapa yang membayar, asas pengiraan dan kadar yang dikenakan.

Cukai hartanah tempatan

Cukai hartanah tempatan dikenakan ke atas sebahagian daripada nilai taksiran kerajaan. Dalam kebanyakan kes, asas cukai ialah 60 peratus daripada nilai hartanah yang ditaksir pihak berkuasa, bukannya harga pasaran. Kadarnya progresif, kira-kira 0.1 peratus hingga 0.4 peratus, dengan kadar tertinggi dikenakan ke atas hartanah dalam julat nilai yang lebih tinggi. Oleh sebab asas cukai bermula di bawah nilai taksiran penuh dan kadarnya sederhana, beban efektif biasanya rendah bagi isi rumah yang memiliki sebuah rumah, termasuk di kawasan kejiranan yang mahal.

Cukai hartanah komprehensif

Cukai hartanah komprehensif dikenakan sebagai lapisan tambahan ke atas pegangan bernilai lebih tinggi. Nilai taksiran gabungan sebanyak 900 juta won pertama dikecualikan, atau 1.2 bilion won bagi isi rumah yang memiliki sebuah rumah. Kadar progresif dari 0.5 peratus hingga 5 peratus dikenakan bagi nilai yang melebihi ambang itu, dengan kadar lebih tinggi bagi pemilik yang mempunyai banyak rumah. Kredit dan potongan berbeza mengikut keadaan, tetapi reka bentuk umumnya adalah untuk menumpukan levi nasional kepada portfolio lebih besar dan hartanah mewah.

Menteri Kewangan Koo Yoon cheol menggunakan gambaran ringkas untuk menunjukkan bentuk rejim cukai pemilikan yang lebih ketat sekiranya Korea menghampiri piawaian antarabangsa. Beliau membandingkan cukai tahunan hipotetikal sebanyak 1 peratus daripada nilai hartanah, kadar yang sering dirujuk di beberapa bahagian Amerika Syarikat, dengan beban efektif semasa di Korea. Katanya, kadar itu bermakna kira-kira 50 juta won setahun bagi rumah bernilai 5 bilion won, jumlah yang boleh membebankan banyak isi rumah jika dikenakan selain bayaran gadai janji dan kos lain.

Cukai pemilikan rendah, cukai transaksi tinggi

Beban cukai pemilikan hartanah di Korea rendah berbanding negara setara, dari segi kadar utama mahupun cukai efektif selepas mengambil kira pengecualian dan asas penilaian separa. Sebaliknya, cukai transaksi tinggi, khususnya cukai keuntungan modal yang meningkat mendadak bagi pemilik banyak rumah atau bagi penjualan dalam zon kawal selia. Apabila penjualan menyebabkan bil cukai yang besar, pemilik menangguhkan penyenaraian. Pasaran menjadi kurang cair, dan kekurangan bekalan menaikkan harga di daerah yang mendapat permintaan tinggi.

Kekurangan kecairan ini dapat dilihat dalam layanan terhadap keadaan sementara memiliki dua rumah. Pembeli rumah yang berpindah dan menyewakan apartmen lama mereka sering berusaha menjualnya dalam tempoh tiga tahun untuk mengekalkan layanan cukai bagi pemilik sebuah rumah. Penetapan kawasan baharu yang mewajibkan pembeli tinggal di hartanah itu serta sekatan terhadap pewarisan penyewa menyukarkan penjualan tersebut. Apabila penangguhan cukai berat bagi pemilik banyak rumah tamat pada Mei depan, surcaj boleh menambah 20 mata peratusan kepada kadar asas cukai keuntungan modal. Termasuk tambahan cukai tempatan, kadar efektif boleh mencapai paras sangat tinggi bagi jualan tertentu di zon sasaran pelarasan. Prospek itu mendorong sesetengah pemilik memilih strategi pemberian hartanah atau sekadar menunggu, sekali gus mengekalkan kadar urus niaga pada paras rendah.

Penganalisis berbeza pendapat tentang sejauh mana cukai pemilikan hartanah Korea sebenarnya rendah. Sebuah kumpulan penyelidikan menganggarkan kadar cukai pemilikan efektif sekitar 0.15 peratus daripada nilai hartanah, manakala purata OECD lebih hampir kepada satu pertiga peratus. Sebuah institut kewangan awam menyatakan bahawa sebagai bahagian daripada hasil cukai negara dan keluaran dalam negara kasar, cukai hartanah Korea tidak kelihatan terlalu kecil. Kedua-dua pandangan itu menggunakan sudut penilaian berbeza. Satu membandingkan beban cukai yang dibayar oleh pemilik biasa. Satu lagi melihat jumlah hasil yang dikutip oleh keseluruhan sistem, yang boleh menjadi besar di Korea kerana hartanah merangkumi bahagian sangat besar daripada kekayaan isi rumah.

Kenyataan pegawai

Presiden Lee Jae Myung mendesak tindakan lebih tegas terhadap permintaan spekulatif dan membuka ruang kepada perubahan cukai bersama rancangan meningkatkan bekalan. Menteri Kewangan Koo Yoon cheol menjadi wajah utama hujah bahawa gabungan cukai pemilikan yang rendah dengan levi keuntungan modal yang tinggi telah membekukan pasaran.

Ketika mengulas perbandingan antarabangsa serta tekanan yang mungkin dihadapi isi rumah sekiranya Korea mengenakan levi tahunan jauh lebih tinggi, menteri kewangan berkata:

Jika kita mengenakan kadar cukai hartanah 1 peratus seperti di Amerika Syarikat, pemilik rumah bernilai 5 bilion won perlu membayar kira-kira 50 juta won setiap tahun. Jika separuh daripada pendapatan tahunan seseorang digunakan untuk membayar cukai, pemilikan rumah seperti itu menjadi tidak mampan.

Ketua dasar presiden, Kim Yong beom, berhujah bahawa dasar perumahan yang berwibawa memerlukan pembaharuan cukai dan bekalan, dan cukai pemilikan hartanah tidak sepatutnya dikecualikan daripada pertimbangan semula.

Tidak benar untuk mengatakan bahawa kita tidak boleh menyentuh kod cukai. Dasar perumahan yang berwibawa mesti merangkumi pembaharuan cukai dan bekalan.

Pegawai berkata sebarang pembaharuan akan melalui penelitian rapi bagi mengelakkan kejutan yang tidak dijangka. Kementerian kewangan turut menyifatkan matlamatnya sebagai merasionalisasikan sistem, termasuk meneliti sama ada keseimbangan antara cukai pemilikan dan cukai transaksi perlu diubah serta cara melaksanakan sebarang perubahan secara berperingkat.

Pertaruhan politik menjelang pilihan raya tempatan

Politik membayangi masa pelaksanaan dasar. Kenaikan cukai ke atas pemilik rumah merupakan isu sensitif, khususnya ketika kos pinjaman yang lebih tinggi sudah membebankan isi rumah dengan gadai janji. Ahli strategi parti memberi amaran bahawa langkah ketara untuk menaikkan cukai pemilikan boleh menjauhkan pengundi pemilik rumah kelas menengah di daerah penting. Risiko tindak balas itu antara sebab ramai pemerhati menjangkakan perbincangan akan berlanjutan selepas pilihan raya Jun, walaupun hala tuju dasar mungkin menjadi lebih jelas lebih awal.

Parti Demokratik yang memerintah menekankan peningkatan bekalan dalam masa terdekat. Pemimpin parti menggariskan rancangan untuk mempercepat pembangunan semula dan pembinaan semula, melanjutkan tempoh projek perumahan awam serta memudahkan proses kelulusan. Mereka menyatakan bahawa perubahan kepada peraturan cukai hartanah belum menjadi agenda buat masa ini. Parti Kuasa Rakyat pembangkang sejak sekian lama menyokong penglibatan sektor swasta yang lebih besar dalam pembekalan rumah dan pelonggaran peraturan, selain pelepasan daripada cukai transaksi berat yang dikenakan kepada pemilik banyak rumah di zon yang ditetapkan.

Sementara itu, rangkaian penetapan kawasan kawal selia yang diwujudkan untuk mengekang permintaan masih berkuat kuasa. Zon sasaran pelarasan dan zon permit transaksi tanah mengenakan syarat kediaman dan transaksi yang boleh menyukarkan penjualan. Sesetengah pemilik yang berada dalam keadaan sementara memiliki dua rumah menghadapi tekanan. Mereka sukar menjual kerana pembeli diwajibkan menduduki rumah itu. Jika tempoh sewaan dilanjutkan di bawah hak pembaharuan penyewa, tempoh untuk menjual mungkin tamat sehingga penangguhan cukai berat berakhir, ketika cukai meningkat. Situasi tepat seperti itu sudah muncul dalam laporan kes daripada ejen di seluruh bandar.

Bentuk kemungkinan rombakan cukai

Idea pembaharuan terbahagi kepada dua pendekatan utama. Satu pendekatan mencadangkan penurunan cukai transaksi sambil menaikkan cukai pemilikan secara sederhana, dengan andaian langkah itu akan menggalakkan lebih banyak penyenaraian dan membolehkan rumah bertukar tangan. Pendekatan satu lagi memberi amaran bahawa kos sewa boleh meningkat jika kos pemilikan naik terlalu cepat lalu dipindahkan kepada penyewa. Kedua-dua kebimbangan itu berasas, dan hasil dasar akan bergantung pada butiran reka bentuknya.

Pakej seimbang boleh merangkumi unsur berikut:

• Kenaikan sederhana cukai pemilikan bagi hartanah bernilai tinggi, disertai pelepasan untuk isi rumah yang kaya dengan aset tetapi kekurangan tunai, seperti pesara
• Pengurangan bersasar terhadap surcaj keuntungan modal yang menghalang penjualan biasa, khususnya bagi isi rumah yang memiliki sebuah rumah dan kes sementara memiliki dua rumah
• Kemas kini penilaian yang telus dan kerap supaya asas cukai mencerminkan keadaan sebenar tanpa kenaikan mendadak
• Kredit atau penangguhan cukai untuk warga emas dan penduduk jangka panjang bagi mengurangkan penjualan terpaksa
• Pelaksanaan berperingkat supaya isi rumah dan pasaran dapat menyesuaikan diri

Pengalaman di negara OECD menunjukkan bahawa pembaharuan cukai hartanah sukar dilaksanakan dari segi politik. Pemilik rumah lebih merasai beban levi tahunan berbanding cukai sekali bayar ketika hartanah dijual. Pembaharuan biasanya paling berkesan apabila peraturan penilaian jelas, bil boleh dijangka dan hasilnya dikaitkan dengan perkhidmatan tempatan yang dapat dilihat. Komunikasi dan pelaksanaan berperingkat penting untuk meraih penerimaan awam.

Adakah kenaikan cukai pemilikan akan menaikkan sewa

Pakar ekonomi berbeza pendapat tentang kesannya terhadap sewa. Dalam pasaran yang bekalannya terhad, tuan rumah sering memindahkan sebahagian kos kepada penyewa dari semasa ke semasa. Risiko itu lebih ketara di Seoul, tempat sistem jeonse digunakan secara meluas. Dalam sistem jeonse, penyewa membayar deposit yang besar untuk menduduki rumah dan bukannya membayar sewa bulanan. Tuan rumah melaburkan deposit itu, dan ada yang menggunakan modal tersebut untuk membiayai pembelian hartanah tambahan. Jika kos pemilikan meningkat dengan cepat, tuan rumah mungkin meminta deposit lebih tinggi atau beralih kepada sewa bulanan untuk mengekalkan pulangan.

Beberapa pilihan reka bentuk boleh mengehadkan tekanan terhadap kadar sewa. Penggubal dasar boleh melaksanakan kenaikan kos pemilikan secara berperingkat, melindungi tuan rumah yang memiliki sebuah rumah dan pada masa yang sama mengurangkan cukai transaksi untuk membawa lebih banyak hartanah ke pasaran. Hak penyewa yang kukuh, termasuk had kenaikan sewa semasa pembaharuan kontrak dan peraturan jelas tentang pemulangan deposit, juga penting. Korea sudah memberikan penyewa hak memperbaharui kontrak sehingga dua tahun tambahan, dan banyak kawasan mengehadkan kenaikan sewa ketika pembaharuan. Perlindungan itu membantu, tetapi tidak menghapuskan keperluan untuk menetapkan perubahan cukai pemilikan dengan cermat.

Bank pusat dan pasaran memerhati

Bank of Korea menunjukkan sikap berhati-hati agar tidak menyemarakkan kebangkitan semula pasaran hartanah. Gabenor Rhee Chang yong berkata masalah perumahan adalah kompleks dan permintaan yang tertumpu di daerah sekolah serta kawasan kejiranan tertentu tidak dapat diselesaikan dengan satu instrumen. Beliau turut menyeru agar bank pusat memainkan peranan lebih besar dalam dasar makroprudensial berkaitan hutang isi rumah dan perumahan.

Rhee mengaitkan isu perumahan dengan pendidikan dan corak migrasi dalam wilayah ibu negara. Peningkatan besar dalam pembinaan mungkin tetap tidak mampu membendung harga jika aliran penduduk ke daerah popular berterusan. Mesej itu selari dengan pandangan kerajaan bahawa bekalan, kawalan permintaan dan cukai perlu bergerak seiring, dan keadilan cukai antara aset perlu menjadi sebahagian daripada penelitian.

Pasaran kewangan bertindak balas terhadap langkah hartanah terkini. Bon kerajaan bertempoh matang lebih pendek, yang sensitif terhadap jangkaan dasar, menyaksikan hasil mereda berikutan pertaruhan bahawa usaha menyejukkan pasaran perumahan akan memberi ruang kepada bank pusat untuk melaraskan kadar tanpa menyemarakkan gelembung. Pelabur memerhatikan bagaimana pilihan cukai dan peraturan berinteraksi dengan prospek pertumbuhan dan inflasi.

Maksudnya bagi pemilik rumah dan penyewa

Kesimpulan segera ialah hala tuju dasar sedang berubah, tetapi butiran dan masanya masih dalam penelitian. Pemilik dan penyewa boleh bersedia dengan memahami peraturan semasa serta cara kod cukai yang diseimbangkan semula mungkin mengubah insentif. Beberapa perkara praktikal yang perlu diberi perhatian adalah seperti berikut.

• Isi rumah yang memiliki sebuah rumah dan berada di bawah ambang cukai hartanah komprehensif berkemungkinan tidak akan melihat perubahan besar dalam masa terdekat jika pembaharuan terlebih dahulu menyasarkan aset bernilai tinggi
• Pemilik banyak rumah di zon sasaran pelarasan mempunyai pilihan yang semakin terhad semakin lama mereka menangguhkan penjualan, memandangkan surcaj akan berkuat kuasa semula pada Mei depan
• Mereka yang sementara memiliki dua rumah wajar menyemak tempoh pajakan dan peraturan kediaman di zon permit transaksi tanah agar tidak kehilangan layanan cukai yang menguntungkan kerana terlepas tempoh untuk menjual
• Tuan rumah wajar menguji daya tahan aliran tunai terhadap kemungkinan kenaikan kos pemilikan tahunan dan mempertimbangkan kesan peralihan daripada cukai keuntungan modal kepada cukai pemilikan terhadap pulangan
• Penyewa wajar memantau syarat deposit dan hak pembaharuan, khususnya di kawasan kejiranan yang tuan rumahnya mungkin meminta deposit lebih besar atau beralih kepada sewa bulanan sebagai tindak balas terhadap kos lebih tinggi

Perkara Utama

• Kerajaan sedang mempertimbangkan kenaikan cukai pemilikan hartanah apabila spekulasi, kenaikan harga dan kekurangan penyenaraian kembali berlaku di Seoul
• Cukai pemilikan rendah mengikut piawaian global, manakala cukai transaksi tinggi dan tidak menggalakkan penjualan
• Cukai hartanah tempatan dikenakan ke atas 60 peratus nilai taksiran pada kadar 0.1 hingga 0.4 peratus, selain levi nasional berasingan bagi pegangan bernilai lebih tinggi
• Pegawai memberi isyarat bahawa cukai akan diteliti untuk dirasionalisasikan, dengan masa pelaksanaan berkemungkinan dipengaruhi pilihan raya tempatan pada Jun
• Buat masa ini, parti pemerintah menekankan langkah meningkatkan bekalan, sementara pejabat presiden terus membuka ruang kepada pilihan cukai
• Pakar berbeza pendapat antara kenaikan sederhana cukai pemilikan yang disertai cukai transaksi lebih rendah dengan kebimbangan tentang pemindahan kos kepada penyewa
• Bank pusat memberi amaran terhadap dasar yang mencetuskan kepanasan melampau dan melihat faktor lebih luas seperti penumpuan permintaan yang didorong pendidikan
• Surcaj keuntungan modal yang tinggi bagi pemilik banyak rumah akan berkuat kuasa semula pada Mei depan, sekali gus mempengaruhi keputusan untuk menjual dan menyenaraikan hartanah