Harga Pangsapuri Seoul Naik untuk Minggu ke-90 ketika Gangnam Merosot dan Gyeonggi Mencatat Kenaikan

Kenaikan berpanjangan menyembunyikan jurang yang semakin melebar

Harga pangsapuri Seoul meningkat untuk minggu ke-90 berturut-turut dalam tinjauan Lembaga Hartanah Korea bagi minggu keempat Oktober, namun kenaikan 0.09% di bandar itu menyembunyikan keadaan yang sangat berbeza di seluruh ibu kota. Daerah Gangnam jatuh 0.38%, manakala Daerah Seongbuk meningkat 0.39%. Di Wilayah Gyeonggi yang bersempadan dengannya, Gunpo dan Daerah Yeongtong di Suwon masing-masing naik 0.58%.

Tinjauan yang mengukur harga setakat 26 Oktober dan diumumkan pada 29 Oktober itu menunjukkan kenaikan mingguan Seoul perlahan untuk minggu kedua berturut-turut. Pertumbuhan mereda daripada 0.16% pada minggu kedua Oktober kepada 0.13% pada minggu ketiga, sebelum turun kepada 0.09% pada minggu keempat. Secara purata, harga masih meningkat di seluruh bandar, tetapi pada kadar lebih perlahan.

Harga pangsapuri Gyeonggi meningkat 0.20%, sedikit di bawah 0.21% pada minggu sebelumnya. Namun, pertumbuhan mingguannya kekal melebihi Seoul untuk minggu keenam berturut-turut, sejak minggu keempat September. Kenaikan terkini di wilayah itu lebih dua kali ganda berbanding Seoul.

Penyewa berdepan arah aliran yang berbeza. Indeks jeonse pangsapuri Seoul meningkat 0.17%, lebih pantas berbanding 0.16% pada minggu sebelumnya, sekali gus melanjutkan rentetan kenaikannya kepada 90 minggu. Jeonse ialah aturan sewaan di Korea yang membolehkan penyewa membayar deposit besar yang boleh dipulangkan, sebagai ganti sewa bulanan biasa.

Seberapa pantas pertumbuhan Seoul menjadi perlahan?

Kenaikan harga mingguan Seoul mengecil sebanyak 0.04 mata peratusan dalam tinjauan terkini, selepas turun 0.03 mata peratusan pada minggu sebelumnya. Berbanding kenaikan 0.16% pada minggu kedua, kenaikan terkini sebanyak 0.09% adalah kira-kira 44% lebih kecil.

Mata peratusan mengukur jurang antara dua peratusan. Dalam konteks ini, ia membantu menggambarkan kehilangan momentum: indeks seluruh bandar terus meningkat, meskipun setiap kenaikan mingguannya semakin kecil.

Turutan angka Oktober menunjukkan bagaimana kelembapan itu berlaku:

• Minggu kedua Oktober: harga jualan pangsapuri Seoul meningkat 0.16%.
• Minggu ketiga Oktober: pertumbuhan mereda kepada 0.13%.
• Minggu keempat Oktober, diukur setakat 26 Oktober: pertumbuhan perlahan kepada 0.09%.
• 29 Oktober: Lembaga Hartanah Korea mengumumkan keputusan minggu keempat.

Lembaga itu menggambarkan pasaran dengan penyenaraian berharga lebih rendah di beberapa kawasan dan kompleks pangsapuri yang sedang menjalani pembinaan semula, sementara pembangunan yang mendapat permintaan kukuh dan menjadi tumpuan pembeli mencatatkan urus niaga pada harga lebih tinggi. Pergerakan yang bertentangan ini menghasilkan kenaikan lebih kecil bagi Seoul secara keseluruhan.

Tiga daerah Gangnam terus merosot

Gangnam, Seocho dan Songpa, tiga daerah yang dikaitkan dengan antara perumahan termahal di Seoul, semuanya mencatatkan kemerosotan lebih besar. Gangnam jatuh 0.38%, berbanding 0.31% pada minggu sebelumnya. Kemerosotan Seocho melebar daripada 0.32% kepada 0.35%, manakala Songpa turun lebih banyak, daripada 0.13% kepada 0.22%.

Kelemahan Gangnam tertumpu pada kompleks pangsapuri besar di Yeoksam dan Apgujeong. Di Seocho, kemerosotan tertumpu di kawasan Banpo dan Seocho. Kejatuhan di Songpa pula tertumpu di Jamsil dan Sincheon.

Penurunan terkumpul Gangnam bagi tahun ini mencecah 1.64%. Kebimbangan bahawa bil cukai mungkin meningkat sekiranya peraturan cukai berubah disebut sebagai faktor yang menekan hartanah mahal. Perubahan cukai yang mungkin berlaku itu tidak diperincikan.

Kelompok selatan yang lebih luas juga menunjukkan kelemahan. Harga pangsapuri di 11 daerah Seoul di selatan Sungai Han jatuh 0.02%, sementara 14 daerah di utara sungai itu meningkat 0.22%. Kelompok selatan yang lebih luas ini merangkumi lebih banyak daerah berbanding Gangnam, Seocho dan Songpa sahaja.

Harga di utara Seoul meningkat, meskipun beberapa kawasan mereda

Seongbuk mencatatkan kenaikan mingguan paling tinggi di Seoul, iaitu 0.39%, dipacu oleh kompleks besar di Donam dan Gireum. Seodaemun naik 0.36%, dengan pangsapuri bersaiz kecil dan sederhana di Hongeun dan Hongje menyumbang kepada kenaikan itu. Jongno meningkat 0.35%, disokong pembangunan utama di Changsin dan Muak.

Gangbuk dan Dobong masing-masing naik 0.32%. Angka ini menunjukkan tekanan harga berterusan di beberapa daerah utara, meskipun kawasan paling mahal di selatan mengalami kemerosotan.

Beberapa daerah lain di utara dan timur mencatatkan pertumbuhan lebih perlahan. Kenaikan Nowon turun daripada 0.26% kepada 0.12%, kelembapan mingguan kedua berturut-turut. Pertumbuhan Gwangjin mereda daripada 0.16% kepada 0.05%, manakala Seongdong turun daripada 0.21% kepada 0.08%.

Angka terkumpul menunjukkan sejauh mana harga telah meningkat sebelum minggu terkini. Seongbuk naik 16.56% bagi tahun ini, Seodaemun 14.07%, Gangseo 13.14% dan Guro 13.03%. Dongdaemun dan Nowon masing-masing meningkat 12.78% dan 12.71%.

Bagi pembeli, gabungan keadaan ini mencabar: kenaikan mingguan yang lebih kecil boleh berlaku selepas beberapa bulan peningkatan besar. Kenaikan terkini Nowon kurang daripada separuh berbanding minggu sebelumnya, namun kenaikan terkumpulnya kekal dalam dua angka.

Kenaikan tertinggi Gyeonggi beralih antara bandar

Gunpo dan Daerah Yeongtong di Suwon mendahului pasaran Gyeonggi yang diketengahkan dengan kenaikan mingguan sebanyak 0.58%. Kenaikan Gunpo meningkat daripada 0.53%, dengan pertumbuhan tertumpu di kompleks besar di Sanbon dan Geumjeong. Yeongtong meningkat daripada 0.52%, disokong pembangunan utama di kawasan Maetan dan Yeongtong.

Daerah Giheung di Yongin naik 0.54%, berbanding 0.30% pada minggu sebelumnya, dengan kenaikan di Jung dan Dongbaek. Kenaikan besar lain termasuk Uiwang pada 0.47%, Daerah Byeongjeom di Hwaseong pada 0.44%, Daerah Gwonseon di Suwon pada 0.42% dan Daerah Dongtan di Hwaseong pada 0.41%. Byeongjeom dan Dongtan masih mencatatkan kenaikan, tetapi lebih perlahan berbanding minggu sebelumnya.

Beberapa kawasan yang sebelum ini mendahului mencatatkan kelembapan lebih ketara. Daerah Bundang di Seongnam meningkat 0.20%, berbanding 0.79% dua minggu sebelumnya. Pertumbuhan Daerah Dongan di Anyang perlahan daripada 0.56% kepada 0.38%. Icheon bergerak bertentangan dengan purata wilayah, jatuh 0.20% untuk minggu keenam berturut-turut.

Pola serantau menunjukkan kekuatan beralih antara lokasi, bukannya semua bandar meningkat serentak. Kenaikan harga di sekitar pusat pekerjaan industri semikonduktor di Suwon dan Yongin dilaporkan mendorong pembeli mempertimbangkan kawasan berhampiran yang agak lebih murah, termasuk Gunpo dan Uiwang.

Nam Hyuk-woo, penyelidik hartanah di Woori Bank, menilai bahawa kekuatan harga Seoul semakin meluas ke Gyeonggi. Beliau menjangkakan kekuatan wilayah itu mungkin berterusan buat sementara waktu, tanpa mengira sama ada kawasan tertentu dikenakan sekatan pasaran hartanah.

Urus niaga Yeongtong menunjukkan jumlah yang terlibat

Sebuah pangsapuri seluas 101 meter persegi di Salgugol Donga, kawasan Yeongtong, dijual pada harga 1.07 bilion won pada 27 Oktober, mencatatkan rekod bagi keluasan itu di kompleks berkenaan. Urus niaga bagi keluasan lantai yang sama pada 23 Oktober berharga 947 juta won.

Jurang antara kedua-dua urus niaga itu ialah 123 juta won, atau kira-kira 13% daripada harga terdahulu, dalam tempoh empat hari. Pembeli yang membandingkan kediaman dalam kompleks yang sama juga perlu mengambil kira ciri seperti tingkat, keadaan dan pemandangan, yang tidak diperincikan bagi urus niaga ini.

Urus niaga lain di Yeongtong turut mencatatkan rekod. Sebuah pangsapuri seluas 59 meter persegi di Cheongmyeong Maeul Jugong bertukar tangan pada harga 718 juta won pada 28 Oktober. Sebuah pangsapuri seluas 84 meter persegi di Sinnamusil Poonglim dijual pada harga 1.05 bilion won pada 23 Oktober.

Tarikh urus niaga itu merangkumi tempoh sebelum dan selepas tarikh rujukan tinjauan, iaitu 26 Oktober. Oleh itu, jualan pada 27 dan 28 Oktober memberikan gambaran lebih terkini tentang kegiatan di daerah yang sudah mencatatkan antara kenaikan mingguan tertinggi di Gyeonggi.

Kenaikan terkumpul besar berdepan rancangan bekalan baharu

Harga pangsapuri Gwangmyeong meningkat 17.62% bagi tahun ini. Antara kawasan Gyeonggi yang diketengahkan, ia diikuti Yeongtong pada 17.47%, Dongan pada 16.90%, Bundang pada 16.86% dan Daerah Suji di Yongin pada 16.32%.

Dongtan mencatatkan kenaikan 21.32% selepas penyusunan semula pentadbiran pada Februari. Tempoh pengukurannya bermula dengan perubahan itu, manakala angka terkumpul lain menggambarkan kenaikan sepanjang tahun ini.

Beberapa kawasan yang termasuk dalam rancangan tapak perumahan awam yang diumumkan baharu juga masih mencatatkan kenaikan. Pada 29 Oktober, kerajaan mengumumkan rancangan meliputi lokasi berhampiran Seoul, termasuk kawasan yang menunjukkan pertumbuhan harga berterusan dalam tinjauan terkini.

Hanam meningkat 0.33% sepanjang minggu itu dan Guri 0.31%. Kenaikan terkumpul masing-masing mencapai 13.97% dan 13.46%. Uijeongbu naik 0.11%, Gimpo 0.04% dan Goyang 0.03%.

Masa pengumuman itu penting bagi isi rumah yang mempertimbangkan lokasi berkenaan: tinjauan mengukur harga setakat 26 Oktober, tiga hari sebelum pengumuman. Angka itu menggambarkan keadaan pasaran menjelang pengumuman bekalan tersebut. Jadual pembinaan atau penyiapan tidak diberikan bersama angka ini.

Tekanan sewaan berterusan ketika pasaran lebih luas mereda

Kenaikan jeonse Seoul meningkat kepada 0.17%, dengan Dobong naik 0.34% dan Dongdaemun 0.32%. Lembaga Hartanah Korea menyatakan harga sewaan lebih tinggi di kawasan pembangunan pilihan, termasuk kompleks besar dan yang berhampiran stesen kereta api, selain beberapa urus niaga pada harga yang telah diselaraskan.

Indeks jeonse Gyeonggi meningkat 0.18%, tidak berubah daripada minggu sebelumnya, manakala indeks nasional naik 0.10%. Bagi isi rumah yang memperbaharui perjanjian jeonse atau berpindah ke pangsapuri lain, keperluan deposit yang meningkat boleh menambah jumlah wang tunai atau pinjaman yang diperlukan untuk mendapatkan kediaman.

Kekurangan penyenaraian sewaan dan kemasukan sesetengah penyewa ke pasaran pembelian disebut sebagai faktor yang menyokong harga jualan di Gyeonggi. Dari segi praktikal, keadaan ini menghubungkan kedua-dua pasaran: isi rumah yang membandingkan deposit sewaan lebih besar dengan kos membeli mungkin mempertimbangkan semula pilihan yang mampu ditanggung.

Di seluruh Korea Selatan, harga jualan pangsapuri meningkat 0.07%. Wilayah ibu kota, yang merangkumi Seoul, Gyeonggi dan Incheon, naik 0.14%, turun daripada 0.16%. Incheon beralih daripada kenaikan 0.02% kepada penurunan 0.01%, manakala kawasan di luar wilayah ibu kota meningkat 0.01%.

Kenaikan mingguan Ulsan meningkat daripada 0.02% kepada 0.04%, manakala Daegu beralih daripada tiada perubahan kepada penurunan 0.01%. Oleh itu, kenaikan nasional itu merangkumi kenaikan kukuh di lokasi tertentu di Gyeonggi, pertumbuhan lebih perlahan di Seoul dan perubahan jauh lebih kecil di tempat lain.

Perkara Utama

• Harga jualan pangsapuri Seoul meningkat 0.09% pada minggu keempat Oktober, melanjutkan kenaikan kepada 90 minggu berturut-turut.
• Kadar kenaikan perlahan untuk minggu kedua, sementara kemerosotan di Gangnam, Seocho dan Songpa semakin dalam.
• Seongbuk mencatatkan kenaikan mingguan tertinggi di Seoul pada 0.39%; kenaikan terkumpulnya bagi tahun ini mencapai 16.56%.
• Gyeonggi meningkat 0.20%, melebihi kenaikan mingguan Seoul untuk minggu keenam berturut-turut.
• Gunpo dan Yeongtong masing-masing naik 0.58%, manakala Giheung meningkat 0.54%.
• Indeks jeonse Seoul meningkat 0.17%, semakin pantas meskipun pertumbuhan harga jualan perlahan.
• Harga jualan pangsapuri nasional meningkat 0.07%, dengan perbezaan ketara antara lokasi.