Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar Malaysia: Peraturan 80 Peratus, Perumahan Ganti Satu untuk Satu dan Perdebatan Berisiko Tinggi

Mengapa Rang Undang-Undang Ini Mendesak

Fabrik bandar Malaysia semakin menua dengan pantas. Ribuan rumah pangsa walk-up bertingkat rendah dan rumah pangsa pertengahan abad yang dibina pada 1960-an dan 1970-an kini berdepan kerosakan struktur, pendawaian lapuk, lif yang kerap rosak dan ruang kediaman yang sempit. Pihak berkuasa tempatan menerima semakin banyak aduan tetapi mempunyai sumber yang terhad. Di bawah peraturan sedia ada, seorang pemilik yang enggan bersetuju boleh menyekat pembangunan semula, walaupun majoriti besar mahu projek itu diteruskan. Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar yang dicadangkan, kini menjadi tumpuan perdebatan hangat di peringkat nasional, ialah jawapan kerajaan terhadap kebuntuan ini.

Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming membingkaikan undang-undang itu sebagai isu keselamatan dan maruah bagi penduduk yang tinggal di bangunan usang. Beliau merujuk kepada kawasan perumahan yang lama terbiar dan projek terbengkalai sebagai bukti bahawa pendekatan semasa tidak berkesan, dengan sesetengah tapak terbiar selama bertahun-tahun sementara pemilik bertelagah sesama sendiri. Negeri-negeri telah pun mengenal pasti kawasan yang berpotensi untuk diperbaharui. Sebanyak 534 kawasan diwartakan oleh kerajaan negeri sepanjang dekad lalu, termasuk 139 di Kuala Lumpur dan berpuluh-puluh lagi di Kedah, Perak dan Selangor, antara negeri lain. Dinamika politik merumitkan keadaan, memandangkan beberapa negeri yang sebelum ini meluluskan tapak pembaharuan kini menentang rang undang-undang persekutuan yang akan menetapkan kerangka nasional untuk menguruskannya.

Dalam taklimat baru-baru ini, Nga menyifatkan pembaharuan bandar sebagai gabungan kerja naik taraf, pemulihan dan pembangunan semula. Menurutnya, ia bukan sekadar merobohkan dan membina semula, tetapi merangkumi pelbagai langkah untuk menaik taraf blok bangunan, memperbaik ruang awam, menambah kemudahan dan, apabila perlu, membina semula bangunan yang tidak selamat. Beliau berhujah bahawa tanpa undang-undang untuk menyusun langkah-langkah ini, rumah pangsa yang semakin berusia akan terus merosot, manakala penduduk, khususnya keluarga berpendapatan rendah, akan terus terperangkap dalam keadaan yang tidak memuaskan.

Ketika memperkenalkan rancangan itu, menteri menegaskan bahawa dasar berkenaan bertujuan meningkatkan kehidupan, bukannya memindahkan penduduk.

Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming berkata, “Pembaharuan bandar bertujuan memberikan nafas baharu kepada komuniti ini. Ia bertujuan meningkatkan kualiti hidup, memastikan kediaman selamat dan membina komuniti yang mampan.”

Skala masalah

Pegawai berkata tunggakan masalah ini besar. Bangunan seperti rumah pangsa Desa Bakti di Selayang, yang baru berusia tiga dekad, sudah menunjukkan kerosakan teruk. Sesetengah tapak, seperti kawasan Desa Kuda Lari di Kuala Lumpur, terbiar selama lapan tahun kerana seorang pemilik enggan bersetuju. Di bawah undang-undang semasa, persetujuan 100 peratus sering diperlukan, yang pada praktiknya mustahil apabila pemilik tidak dapat dikesan atau pertikaian berlarutan. Penyokong rang undang-undang percaya peraturan persetujuan yang jelas dan adil akan membolehkan banyak projek ini keluar daripada kebuntuan.

Cara Undang-Undang yang Dicadangkan Berfungsi

Rangka kerja draf itu menetapkan proses nasional untuk mengenal pasti kawasan pembaharuan, mendapatkan persetujuan pemilik, melantik pemaju yang berkelayakan dan memantau pelaksanaan. Ia menubuhkan Jawatankuasa Eksekutif Negeri dan Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan untuk menyelia projek, memperakui pemaju, menetapkan insentif dan melindungi hak pemilik. Pembaharuan boleh dimulakan oleh badan negeri atau persekutuan, atau melalui resolusi sebulat suara pemilik. Setelah sesuatu kawasan diisytiharkan secara rasmi sebagai zon pembaharuan, kerja mesti dimulakan dalam tempoh 24 bulan, dengan kemungkinan lanjutan 24 bulan lagi jika perlu.

Kawasan yang terlibat dan yang dikecualikan

Undang-undang itu akan terpakai di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Putrajaya serta Labuan. Kawasan pemuliharaan di bawah Akta Warisan Kebangsaan 2005 tidak termasuk. Kerajaan juga berkata tanah rizab Melayu, tanah adat dan tapak warisan tidak akan menjadi sebahagian daripada skim pembaharuan di bawah rang undang-undang ini.

Jenis pembaharuan

Tiga pendekatan digariskan. Pemulihan bandar meliputi naik taraf bangunan sedia ada dan kawasan sekitarnya, seperti pemasangan lif, mengecat semula, membaiki bumbung, kerja landskap dan penyediaan kemudahan komuniti. Penjanaan semula bandar menangani bangunan dan kawasan bersama yang terbiar atau diurus dengan buruk, dengan tujuan memulihkan fungsi dan keselamatannya. Pembangunan semula bandar, pilihan yang paling menyeluruh, melibatkan pembinaan semula seluruh blok apabila bangunan tidak lagi selamat atau tidak berdaya maju untuk dibaiki dari segi kewangan.

Ambang persetujuan dan pengawasan

Draf awal menetapkan ambang persetujuan yang berbeza berdasarkan usia dan keadaan bangunan, serendah 51 peratus bagi struktur yang tidak selamat atau terbiar. Selepas menerima maklum balas keras daripada penggubal undang-undang dan masyarakat sivil, kerajaan berjanji menetapkan satu peraturan yang lebih tinggi: persetujuan 80 peratus bagi semua projek. Kerajaan juga merancang meminda satu klausa supaya data demografi perlu dipertimbangkan semasa perancangan, bagi mengelakkan perubahan mendadak pada komposisi komuniti. Kerajaan berkata keseimbangan ini diperlukan untuk menghormati pemilik minoriti sambil menghalang seorang pemilik yang enggan bersetuju daripada menyekat kemajuan selama-lamanya.

Proses itu merangkumi laporan, rundingan dengan pihak berkepentingan dan, jika diluluskan, pewartaan kawasan pembaharuan oleh pihak berkuasa negeri. Jawatankuasa Eksekutif Persekutuan dan Negeri akan memantau pematuhan. Pemaju mesti memenuhi syarat modal dan rekod prestasi. Syarikat induk boleh dipertanggungjawabkan atas kegagalan anak syarikat jika syarikat induk mengawal pengurusannya. Dalam sesetengah senario kerja naik taraf, pihak berkuasa tempatan boleh mengeluarkan notis dan menuntut semula kos jika pemilik tidak bertindak. Draf itu turut membincangkan pengantaraan untuk membantu menyelesaikan pertikaian.

Jaminan Rang Undang-Undang kepada Penduduk

Agensi kerajaan telah mengemukakan beberapa jaminan bagi meyakinkan pemilik yang bimbang akan dipindahkan atau dikenakan syarat tidak adil. Janji utamanya ialah penduduk asal boleh kembali ke kediaman mereka jika mahu, di samping dasar yang sering disebut sebagai perumahan ganti “satu untuk satu”. Penduduk yang bersetuju dijanjikan sebuah unit baharu sebagai ganti rumah lama mereka tanpa perlu membuat bayaran, walaupun unit ganti itu lebih besar dan lebih tinggi nilainya. Semasa pembinaan, penduduk akan diberikan kediaman sementara atau bantuan sewa. Projek akan dilaksanakan secara berperingkat dan bukannya mengosongkan seluruh kawasan serentak, bagi mengurangkan gangguan.

Pegawai menekankan piawaian minimum bagi unit ganti di kawasan perumahan awam. Sebagai contoh, rumah pangsa seluas 500 kaki persegi dengan satu bilik tidur dan satu bilik mandi akan digantikan dengan kediaman sekurang-kurangnya 750 kaki persegi, dengan tiga bilik tidur dan dua bilik mandi. Pelanjutan pajakan kekal atas budi bicara pihak berkuasa negeri. Tanah pegangan bebas kekal sebagai tanah pegangan bebas. Rang undang-undang itu tidak mengetepikan kuasa negeri atau pihak berkuasa tempatan, manakala peranan menteri digariskan sebagai tadbir urus dan penyelarasan, bukannya kawalan langsung.

PLANMalaysia, jabatan perancangan persekutuan, menegaskan prinsip pampasan yang menjadi teras pendekatan itu.

Ketua Pengarah PLANMalaysia Datuk Dr Alias Rameli berkata penduduk “akan menerima rumah baharu sebagai ganti tanpa perlu membuat bayaran, walaupun nilai hartanah baharu itu jauh lebih tinggi daripada hartanah asal.”

Rang undang-undang itu juga menetapkan bahawa pemilik atau penghuni yang mengambil bahagian mesti ditawarkan manfaat yang tidak kurang baik berbanding keadaan semasa, pemilik boleh memilih untuk kekal di lokasi yang sama dan mereka berhak mendapatkan maklumat tentang kemajuan projek. Pihak eksekutif negeri digambarkan sebagai pengantara supaya pemilik kecil tidak perlu berunding sendirian dengan pemaju besar.

Kritikan Paling Tajam: Persetujuan, Hak dan Pihak yang Berhak Bersuara

Kumpulan guaman dan masyarakat sivil melihat risiko serius dalam teks semasa dan cara kuasa akan dilaksanakan. Majlis Peguam Malaysia mengakui pembaharuan ialah matlamat nasional yang sah, tetapi berhujah bahawa ambang dan prosedur yang ditetapkan, meskipun dengan peraturan 80 peratus, boleh menghakis hak pemilikan minoriti dan mengurangkan keyakinan orang ramai terhadap sistem. Majlis Peguam menggesa agar tahap persetujuan bagi bangunan yang masih boleh didiami dinaikkan, persetujuan disahkan secara bebas dan penggunaan mekanisme pengambilan wajib dikawal dengan lebih ketat.

Dalam kenyataan baru-baru ini, Majlis Peguam membangkitkan kebimbangan tentang cara persetujuan akan diperoleh dan dipantau, serta keseimbangan kuasa antara pemaju dengan kerajaan negeri.

Majlis Peguam Malaysia mengingatkan bahawa “pembaharuan bandar ialah matlamat nasional yang sah, tetapi ia tidak boleh mengorbankan hak asasi, jaminan hak milik dan keyakinan orang ramai terhadap kedaulatan undang-undang.”

G25, kumpulan bekas penjawat awam kanan yang telah bersara, mengambil pendirian lebih tegas dengan menggesa ambang persetujuan dinaikkan hampir kepada tahap sebulat suara, misalnya 95 peratus bagi bangunan berpenghuni yang tidak berada dalam bahaya. Kumpulan itu berhujah bahawa hak milik hartanah merupakan teras perlembagaan dan tidak sepatutnya diketepikan hanya melalui persetujuan majoriti besar.

Menjawab langkah kerajaan menyeragamkan persetujuan pada kadar 80 peratus, G25 berkata perubahan itu masih mendedahkan pemilik minoriti kepada risiko.

G25 berhujah bahawa “80 peratus terlalu rendah” dan memberi amaran tentang “duluan berbahaya yang membolehkan harta persendirian pada hakikatnya dirampas melalui persetujuan yang direka-reka.”

Pakar lain mempersoalkan sama ada rang undang-undang itu terlalu memihak kepada pemaju. Sarjana reka bentuk bandar dan kumpulan komuniti memberi amaran bahawa pampasan yang adil di atas kertas boleh membawa kepada penggentrian dalam praktik jika yuran penyelenggaraan dan cukai hartanah meningkat melebihi kemampuan penduduk asal. Mereka mahukan jaminan hak pertama untuk kembali, bantuan menampung kos perpindahan dan laluan bantuan bagi pemilik yang berdepan perbelanjaan lebih tinggi selepas pembaharuan.

Pengambilan Wajib, Pengesahan dan Peranan Kerajaan Negeri

Pengkritik menumpukan perhatian pada perkara yang berlaku selepas persetujuan dicapai. Di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, kerajaan negeri boleh mengambil tanah untuk tujuan awam. Draf rang undang-undang pembaharuan itu bergantung pada mekanisme ini setelah sesuatu kawasan diisytiharkan dan ambang persetujuan dicapai. Majlis Peguam Malaysia berpendapat pengambilan wajib harus dihadkan kepada keadaan teknikal yang khusus, seperti pemilik yang tidak dapat dikesan atau harta pusaka pemilik yang meninggal dunia, dan bukannya digunakan terhadap pemilik yang sekadar tidak bersetuju. Majlis itu juga mahu semua pemilik, termasuk yang tidak mengambil bahagian, ditawarkan manfaat di bawah skim pembaharuan, bukan hanya mereka yang bersetuju.

Satu lagi perkara yang dipertikaikan ialah pihak yang mengumpul dan mengesahkan persetujuan. Majlis Peguam berkata teks yang disemak nampaknya meletakkan tanggungjawab mendapatkan persetujuan pada pemaju yang diluluskan, dengan penglibatan langsung Jawatankuasa Eksekutif Negeri yang terhad. Pegawai menyatakan bahawa peraturan di bawah Akta itu mungkin memperincikan proses berkenaan, walaupun kuasa membuat peraturan terletak pada menteri. Kumpulan masyarakat sivil mahu kerajaan negeri terlibat secara langsung dalam mengesahkan persetujuan dan melantik badan bebas untuk pengantaraan, dengan kuasa menyemak pertikaian serta kecacatan prosedur.

Butiran prosedur dalam draf awal turut membimbangkan penduduk. Bagi kerja pemulihan seperti penggantian lif yang perlu disegerakan atau pembaikan keselamatan, pihak berkuasa tempatan boleh mengeluarkan notis dan, dalam sesetengah kes, menganggap sikap berdiam diri sebagai persetujuan selepas tempoh tertentu. Kos boleh dituntut semula selepas itu. Kumpulan komuniti bimbang peruntukan sedemikian, jika skopnya terlalu luas, boleh mengetepikan penglibatan yang bermakna. Kerajaan menjawab bahawa tujuannya adalah untuk membaiki bahaya yang mendesak demi keselamatan orang ramai, bukannya memintas hak pemilik.

Risiko Penggentrian, Kos dan Kemampuan Jangka Panjang

Di sebalik proses undang-undang, kebimbangan utama orang ramai ialah siapa yang mampu tinggal di kawasan kejiranan yang dinaik taraf. Analisis Institut Penyelidikan Khazanah memberi amaran bahawa tanpa perlindungan kukuh, pembaharuan boleh membawa kepada pembangunan berlebihan. Rumah pangsa mampu milik mungkin digantikan dengan kondominium premium, sekali gus menaikkan caj penyelenggaraan dan cukai hartanah. Penduduk lama mungkin bergelut menanggung kos bulanan yang lebih tinggi walaupun diberikan unit baharu tanpa harga pembelian.

Kumpulan penyelidikan turut mempersoalkan penanda aras tetap 30 tahun untuk perobohan. Banyak struktur boleh terus digunakan jauh lebih lama jika diselenggara dengan betul. Penanda aras yang pendek boleh mendorong pemaju membina bangunan dengan jangka hayat lebih singkat, sedangkan pemilik masih terikat dengan pinjaman perumahan. KRI menggesa dasar yang mengutamakan penyelenggaraan apabila sesuai, dengan penilaian telus supaya perobohan hanya dilakukan apabila pembaikan tidak lagi berdaya maju. KRI turut menegaskan bahawa menangani projek terbengkalai memerlukan pembaharuan dalam penyampaian perumahan dan kebertanggungjawaban pemaju, memandangkan masalah sering berpunca daripada perlindungan yang lemah dalam model jual kemudian bina.

Penyokong rang undang-undang berkata kebimbangan ini boleh ditangani melalui kawalan reka bentuk, peraturan pengezonan dan sasaran kemampuan yang jelas. Mereka merujuk kepada pembangunan semula berperingkat, kemudahan awam yang lebih baik, aksesibiliti yang dipertingkat dan perancangan inklusif sebagai langkah yang boleh mengekalkan keutuhan komuniti. Pengkritik membalas bahawa perlindungan sedemikian mesti termaktub dalam undang-undang, disokong pengawasan bebas dan disertai komitmen mengikat terhadap kemampuan serta hak pertama untuk kembali.

Politik, Bantahan dan Perubahan yang Telah Dibuat

Perdebatan awam telah membentuk semula sebahagian daripada cadangan itu. Perubahan utama ialah penggunaan peraturan persetujuan seragam 80 peratus, menggantikan pendekatan bertingkat sebelum ini. Kerajaan juga berkata data demografi akan diwajibkan untuk dipertimbangkan semasa perancangan bagi mengelakkan perubahan mendadak pada komposisi komuniti setempat. Jawatankuasa Pilihan Khas Parlimen mengenai Infrastruktur, Pengangkutan dan Komunikasi menggesa kedua-dua perubahan itu, dan menteri memuji maklum balas pihak berkepentingan atas perubahan tersebut.

Parti pembangkang dan kumpulan akar umbi masih berwaspada. Pemuda PAS menyuarakan hasrat mengadakan bantahan, mencerminkan kebimbangan lebih luas bahawa rang undang-undang itu boleh memberikan lebih kuasa kepada pemaju dan mencairkan hak minoriti. Percanggahan politik berleluasa. Beberapa negeri pimpinan pembangkang yang telah mewartakan berpuluh-puluh tapak pembaharuan kini mengkritik rang undang-undang itu di Parlimen, dengan alasan kerangka persekutuan memberikan terlalu banyak budi bicara kepada jawatankuasa dan pemaju yang dilantik. Nga menegaskan bahawa rang undang-undang itu bukan mengenai kawalan dari atas. Katanya, projek akan diuruskan melalui pengantaraan pihak eksekutif negeri dan persekutuan, bukannya dipaksakan oleh pihak swasta, dan penduduk akan kekal di tempat tinggal mereka jika itu yang mereka mahu.

Taklimat baru-baru ini menegaskan bahawa rang undang-undang itu tidak mengetepikan kuasa negeri dan melengkapi undang-undang perancangan tempatan. Jika Dewan Rakyat bersetuju dengan teks yang disemak pada persidangan akan datang, dan Dewan Negara turut meluluskannya, pegawai berkata undang-undang itu boleh diwartakan seawal awal 2026. Dalam praktiknya, setiap projek masih memerlukan kelulusan peringkat negeri, dengan garis masa yang ditetapkan dalam undang-undang bagi memastikan kawasan yang diisytiharkan untuk pembaharuan tidak terbiar selama bertahun-tahun.

Perlindungan yang Masih Perlu Diperjelas

Perdebatan kini tertumpu pada kekuatan perlindungan. Kumpulan masyarakat sivil dan Majlis Peguam Malaysia menuntut pengesahan persetujuan secara bebas, hak untuk kembali yang lebih kukuh, perlindungan kos perpindahan dan gangguan serta pendengaran awam yang telus. Mereka mahu penyewa dan penghuni tidak formal diiktiraf sebagai pihak berkepentingan yang berhak bersuara dalam rundingan, bukan hanya pemilik berdaftar. Mereka juga mencadangkan tribunal atau badan pengantaraan bebas dengan kuasa yang melangkaui sekadar memudah cara, serta bantuan guaman untuk komuniti terjejas.

Kenyataan kerajaan merujuk kepada beberapa perlindungan yang sudah terkandung dalam draf, termasuk kewajipan menyediakan manfaat yang tidak kurang baik berbanding keadaan sebelumnya, jawatankuasa pengantaraan yang merangkumi perancang, peguam, ahli sosiologi dan pengurus projek, serta Dana Pembaharuan Bandar untuk menyokong pembiayaan. Pihak eksekutif negeri, dipengerusikan oleh ketua menteri atau menteri besar, akan mengetuai rundingan, manakala pihak eksekutif persekutuan akan menyediakan pengawasan dan insentif. Langkah-langkah ini bertujuan meletakkan pihak berkuasa awam sebagai perantara antara pemilik dengan pemaju supaya penduduk tidak perlu berunding sendirian.

Jurang utama berkisar pada sejauh mana perlindungan ini berkesan dalam praktik. Menteri berkata undang-undang itu menjamin penghormatan terhadap hak milik dengan menetapkan ambang persetujuan yang tinggi dan memastikan penduduk kekal di tempat mereka melainkan memilih sebaliknya. Majlis Peguam dan kumpulan yang sehaluan berkata tanpa ambang lebih tinggi, had lebih ketat terhadap pengambilan wajib dan pengawasan bebas, pemilik minoriti serta penyewa yang terdedah masih boleh diketepikan. Menangani jurang ini ialah ujian yang akan menentukan keyakinan orang ramai terhadap program pembaharuan.

Ringkasnya

• Kerajaan mencadangkan kerangka nasional untuk mengurus pembaharuan bandar melalui pemulihan, penjanaan semula dan pembangunan semula, dengan pengawasan Jawatankuasa Eksekutif Negeri dan Persekutuan.
• Selepas menerima maklum balas, satu peraturan persetujuan 80 peratus dirancang untuk semua projek, menggantikan ambang bertingkat sebelum ini. Data demografi akan dipertimbangkan dalam perancangan bagi mengelakkan perubahan mendadak pada komposisi komuniti.
• Pegawai menjanjikan perumahan ganti “satu untuk satu” kepada penduduk yang bersetuju, dengan unit lebih besar dan lebih baik, penempatan semula sementara atau bantuan sewa serta pelaksanaan berperingkat bagi mengehadkan gangguan.
• Negeri-negeri telah mewartakan 534 tapak sebagai kawasan berpotensi untuk pembaharuan sejak beberapa tahun lalu, termasuk 139 di Kuala Lumpur dan berpuluh-puluh lagi di negeri lain.
• Kumpulan guaman menuntut ambang persetujuan lebih tinggi, pengesahan bebas, had lebih ketat terhadap pengambilan wajib di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, serta pengiktirafan undang-undang untuk penyewa dan penghuni tidak formal.
• Penganalisis memberi amaran tentang risiko penggentrian, kenaikan kos penyelenggaraan dan cukai, serta menggesa pendekatan yang mengutamakan penyelenggaraan apabila sesuai bagi mengelakkan perobohan yang tidak perlu.
• Rang undang-undang itu terpakai di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan, mengecualikan kawasan pemuliharaan di bawah Akta Warisan Kebangsaan dan tidak melibatkan tanah rizab Melayu, tanah adat atau tapak warisan.
• Perbahasan dijangka bersambung pada persidangan Parlimen akan datang, dan undang-undang itu berpotensi berkuat kuasa pada awal 2026 jika diluluskan oleh kedua-dua dewan.