Pengunduran pertama menguji skim perkongsian tanah Hong Kong

Pengunduran luar biasa daripada skim yang dirancang untuk mempercepat pembangunan

Buat pertama kalinya sejak Hong Kong melancarkan Skim Perintis Perkongsian Tanah (LSPS), sebuah pemaju swasta menarik balik permohonan. Brasilia, anak syarikat Lee On Investment (Holdings), menarik balik awal tahun ini cadangan pembangunan seluas 3.1 hektar di Yuen Long yang menyasarkan pembinaan lebih 2,000 rumah. Langkah itu tidak diumumkan oleh kerajaan, tetapi direkodkan dalam dokumen rasmi. Ia berlaku ketika sentimen perumahan lemah dan pertumbuhan ekonomi perlahan, sekali gus menjadikan hanya enam permohonan lain yang masih dipertimbangkan di bawah skim perintis itu.

LSPS diwujudkan untuk menukar tanah pertanian persendirian yang kurang digunakan menjadi kawasan perumahan dengan lebih pantas, dengan menyelaraskan insentif pemaju dan matlamat perumahan awam bandar itu. Secara ringkas, pemilik tanah boleh memohon kebenaran untuk membina pada kepadatan lebih tinggi sebagai pertukaran untuk memperuntukkan sebahagian besar keluasan lantai tambahan bagi unit mampu milik sektor awam. Kerajaan menyokong persetujuan itu dengan komitmen menyediakan infrastruktur sokongan serta mempercepat kelulusan perancangan dan pembangunan.

Pengunduran ini menyerlahkan ketegangan yang mendasari percubaan tersebut. Pemaju diminta memperuntukkan bahagian besar untuk perumahan awam dan mengharungi proses kelulusan yang rumit, sedangkan kitaran pasaran sedang lemah dan kos pembiayaan masih tidak menentu. Sesetengah pihak industri sejak sekian lama mempersoalkan sama ada projek itu berdaya maju dari segi kewangan bagi firma swasta dalam keadaan semasa.

Wendy Hong Wen, anggota panel pembangunan Majlis Perundangan, lantang menyuarakan masalah insentif yang dihadapi pembina di bawah skim perintis itu.

Syarat skim itu tidak pernah menarik, kerana pemaju hanya mampu pulang modal dan bukannya memperoleh keuntungan, malah dalam keadaan ekonomi yang stabil.

Pandangan itu menjelaskan mengapa pengunduran awal ini penting. Ia menandakan sikap berhati-hati dalam kalangan pemilik tanah yang mungkin menyumbangkan tapak di bawah skim tersebut. Ia turut menonjolkan persoalan dasar bagi pentadbiran: adakah keseimbangan antara kewajipan dengan manfaat dirangka dengan tepat untuk menarik modal swasta ke dalam projek yang menyediakan sebahagian besar rumah awam dalam tempoh yang dipercepatkan.

Cara model perkongsian tanah berfungsi

LSPS menyasarkan tanah pertanian atau tanah berkepadatan rendah lain milik persendirian, yang berpotensi dibangunkan dengan perumahan berintensiti lebih tinggi jika disokong jalan raya, sistem perparitan dan kemudahan masyarakat baharu. Pihak yang mengemukakan cadangan memohon peningkatan nisbah plot, iaitu nisbah keluasan lantai kasar kepada keluasan tapak. Sekurang-kurangnya 70 peratus daripada keluasan lantai yang ditambah mesti diperuntukkan untuk perumahan sektor awam, seperti rumah sewa awam atau flat jualan bersubsidi. Baki keluasan lantai menjadi komponen swasta, yang boleh dijual oleh pemaju di pasaran terbuka.

Sebagai balasan, kerajaan bersetuju menyediakan infrastruktur yang membolehkan kepadatan lebih tinggi serta menyelaraskan kelulusan merentas jabatan. Ini termasuk urusan lebih awal dan lebih terancang dengan Lembaga Perancangan Bandar, Jabatan Tanah dan syarikat utiliti. Dengan kata lain, skim perintis itu bertujuan menukar penyediaan infrastruktur awam dan proses yang lebih pantas dengan sebahagian besar rumah awam serta bahagian lebih kecil unit swasta di tapak yang sama.

Model itu tidak menghapuskan risiko utama projek. Pemilik tanah masih perlu menyelesaikan isu perancangan statutori, membayar premium tanah untuk menukar tanah pertanian kepada kegunaan kediaman, memenuhi keperluan teknikal pengangkutan dan perparitan, serta mengurus risiko pembinaan. Walaupun prosesnya lebih pantas, tempoh dari permohonan hingga penyerahan kunci pertama boleh menjadi panjang bagi tapak di New Territories. Ini faktor penting ketika kadar faedah tinggi dan jualan perlahan.

Mengapa pemaju kini berhati-hati

Beberapa faktor telah mengubah ekonomi perumahan di bandar itu. Harga jualan merosot di banyak daerah, kos pinjaman lebih tinggi berbanding era kadar rendah sebelum ini, dan kos bahan binaan meningkat. Projek yang mengikat modal selama bertahun-tahun dengan prospek keuntungan yang tidak jelas sukar memenuhi ambang pulangan dalaman atau syarat pemberi pinjaman. Dalam keadaan itu, skim yang memperuntukkan sebahagian besar keluasan lantai tambahan untuk unit awam sukar menarik minat, kecuali jika bahagian lain dalam persamaan itu jelas memihak kepada pembangunan yang lebih pantas dan berisiko rendah.

Di bawah skim perintis itu, komponen swasta menjadi sumber pendapatan pemaju. Bahagian awam lazimnya menghasilkan sedikit atau tiada keuntungan. Ini menjadikan dua pemboleh ubah yang tidak dapat dikawal sepenuhnya oleh pemaju lebih penting: premium tanah yang perlu dibayar untuk menukar tanah pertanian kepada perumahan, dan tempoh untuk mendapatkan kelulusan penzonan semula, penyediaan tapak serta naik taraf utiliti. Kelewatan menghakis nilai melalui kos pegangan. Ketidakpastian tentang premium dan kelulusan pula melemahkan asas pelaburan.

Aliran tunai mengikut masa juga penting. Ramai pembina bergantung pada jualan awal untuk membiayai pembinaan. Kebenaran jualan awal ialah syarat wajib di Hong Kong, dan permohonan hanya boleh diluluskan setelah syarat utama dipenuhi. Walaupun kerajaan menjanjikan pemprosesan lebih pantas, pembangunan baharu di kawasan lapang New Territories sering berdepan kekangan teknikal yang boleh melambatkan fasa awal. Akibatnya, hasil jualan hanya diterima lebih lewat, sekali gus meningkatkan keperluan pembiayaan.

Pemaju bertindak dengan mengutamakan kekuatan kunci kira-kira dan menetapkan kadar komitmen baharu. Beberapa kumpulan besar menekankan pengurusan modal, termasuk pembelian balik saham dan pembidaan tanah secara terpilih, menandakan kecenderungan untuk mengekalkan tunai berbanding melancarkan projek yang pulangannya tidak pasti. Skim perintis yang bergantung pada penyertaan swasta perlu bersaing dengan kegunaan modal yang lain.

Perincian cadangan di Yuen Long

Permohonan yang ditarik balik itu meliputi kira-kira 3.1 hektar di pinggir Yuen Long, New Territories. Dokumen berkaitan cadangan itu menunjukkan kapasiti lebih 2,000 unit apabila pembangunan siap sepenuhnya, skala yang memerlukan blok bangunan sederhana hingga tinggi serta naik taraf pengangkutan dan utiliti. Kawasan itu terdiri daripada kampung, kegiatan di kawasan tanah terbiar dan ladang. Perancangan penukaran sedemikian memerlukan pelaksanaan berperingkat yang teliti untuk mengurus trafik, perparitan dan kemudahan masyarakat.

Di bawah skim perintis itu, kerajaan bertanggungjawab melaksanakan kerja sokongan yang membolehkan kepadatan lebih tinggi. Biasanya, ini bermakna pembinaan jalan akses baharu, peningkatan kapasiti perparitan dan penyediaan kemudahan awam yang dapat menampung penduduk lebih ramai. Berdasarkan syarat 70 peratus untuk perumahan sektor awam, projek itu berpotensi memberi sumbangan ketara kepada saluran bekalan rumah mampu milik bandar tersebut sekiranya pengiraan kewangannya berdaya maju bagi pihak swasta yang mengemukakan cadangan.

Maksudnya bagi bekalan perumahan

Satu pengunduran tidak menentukan hala tuju sesuatu dasar. Namun, penyertaan dalam LSPS masih sederhana sejak pelancarannya, dan pengunduran pertama ini menunjukkan bahawa gabungan kewajipan dan manfaat semasa mungkin tidak memadai bagi ramai pemilik tanah. Jika permohonan kekal sedikit, skim perintis itu akan sukar membuka peluang bagi pembinaan sejumlah besar rumah awam di tanah persendirian dalam jangka pendek.

Bandar itu masih memerlukan aliran unit mampu milik yang stabil. Pembinaan sektor awam melalui kawasan pembangunan baharu yang diterajui kerajaan, pembangunan semula estet dan kaedah pengumpulan tanah lain kekal menjadi tunjang bekalan. Usaha itu boleh diteruskan tanpa rakan swasta, tetapi memerlukan kerja awam yang besar dan tempoh pelaksanaan lebih panjang. Skim perintis itu bertujuan melengkapi usaha tersebut dengan menggerakkan tapak yang dikawal pihak swasta. Perkembangan terkini mungkin mendorong semakan tentang cara terbaik menggabungkan kedua-dua pendekatan itu untuk mencapai sasaran perumahan.

Kos kewangan dan kelulusan

Kebolehlaksanaan bergantung pada beberapa langkah kawal selia dan kewangan yang boleh mencabar bagi projek di kawasan lapang. Penukaran tanah pertanian kepada kegunaan kediaman memerlukan pembayaran premium tanah, suatu rundingan yang boleh mengambil masa panjang dan memberi kesan besar kepada pulangan projek. Pemaju juga berdepan kadar, fi dan duti setem bagi instrumen berkaitan urus niaga tanah dan hartanah. Jabatan Hasil Dalam Negeri menerangkan skop duti setem, pengecualian dan prosedur bagi dokumen hartanah serta penyewaan di laman webnya. Untuk maklumat lanjut, pembaca boleh merujuk halaman prosedur duti setem IRD di ird.gov.hk.

Dari segi jualan, jualan awal penting untuk menjana tunai. Hong Kong mewajibkan kebenaran jualan awal sebelum unit yang belum siap boleh dijual. Jabatan Tanah menerbitkan kemas kini bulanan dan suku tahunan mengenai kebenaran yang dikeluarkan, masih menunggu keputusan dan ditarik balik, yang memberikan gambaran tentang momentum pasaran dan kadar kelulusan. Laporan jabatan itu boleh didapati di landsd.gov.hk.

Selain kelulusan dan cukai, urusan perundangan dan pentadbiran melibatkan Pejabat Pendaftaran Tanah serta pelbagai biro. Semakan hak milik, surat ikatan pindah milik, gadai janji dan pelepasan gadaian ialah urusan lazim yang menambah masa dan kos. LSPS dirangka untuk memendekkan tempoh dengan menyelaraskan agensi dan melaksanakan kerja awam secara serentak. Walaupun begitu, tapak yang kompleks di New Territories sering memerlukan penyelesaian berperingkat bagi pengangkutan, perparitan dan kemudahan masyarakat sebelum perumahan berkepadatan lebih tinggi dapat dibangunkan.

Perubahan dasar yang boleh memulihkan minat

Pembuat dasar boleh menyasarkan titik geseran tertentu yang menekan pulangan atau melambatkan tempoh pelaksanaan. Penilaian premium tanah yang lebih pantas dan telus akan mengurangkan salah satu ketidakpastian terbesar. Panduan standard bagi kerja di luar tapak, penanda aras yang jelas dan tempoh terjamin untuk langkah statutori dapat mengurangkan kos pegangan. Pelaburan awal dalam rangkaian jalan dan perparitan utama juga boleh membawa perubahan besar bagi tapak yang berpotensi.

Reka bentuk insentif boleh diselaraskan sambil mengekalkan misi awam. Membenarkan komponen swasta yang sedikit lebih besar di tapak yang kurang berhubung, membolehkan penyerahan unit awam secara berperingkat atau menguji dana infrastruktur bersama boleh memperbaik aliran tunai semasa pembinaan. Kemudahan pembiayaan khusus, seperti pinjaman berkos rendah yang dikaitkan dengan pencapaian projek atau bon infrastruktur bersandarkan kerajaan untuk tapak LSPS, dapat membantu pemaju memenuhi ambang pulangan tanpa mengurangkan bahagian perumahan awam.

Pemilihan tapak dan pelaksanaan berperingkat juga penting. Cadangan berhampiran rangkaian rel dan utiliti sedia ada lebih berkemungkinan berjaya di bawah peraturan semasa. Permohonan di kawasan yang memerlukan kerja awal berskala besar mungkin memerlukan aturan khusus, atau lebih sesuai dilaksanakan melalui pengumpulan tanah dan pengambilan balik oleh kerajaan.

Pengajaran daripada usaha perumahan lain

Program perumahan di seluruh dunia berdepan tekanan yang serupa. Apabila sektor awam bergantung pada rakan swasta untuk menyediakan rumah mampu milik, pengiraan kewangan mesti meyakinkan dan jadual pelaksanaan perlu dapat dijangka. Jika kelulusan lambat atau kos melonjak, penyertaan akan merosot. Pemantauan berkesan, peraturan yang jelas dan pelaporan kemajuan yang telus membantu mengekalkan sokongan pelabur dan orang awam.

Bagi Hong Kong, langkah praktikalnya ialah mengekalkan penyertaan swasta di tempat yang paling sesuai dan bergantung pada pelaksanaan awam apabila insentif pasaran terlalu lemah. Pendekatan gabungan, dengan skim perintis diterapkan pada tapak yang sedia dibangunkan dalam masa terdekat manakala kerja yang diterajui kerajaan menumpukan kawasan lebih kompleks, masih boleh menambah bekalan sementara pasaran menyesuaikan diri.

Perkara Utama

• Pemaju swasta Brasilia, di bawah Lee On Investment, menarik balik permohonan kepada Skim Perintis Perkongsian Tanah, pengunduran pertama sejak skim itu bermula.
• Permohonan itu meliputi 3.1 hektar di Yuen Long dan merangkumi cadangan pembinaan lebih 2,000 rumah.
• Di bawah skim perintis itu, sekurang-kurangnya 70 peratus keluasan lantai tambahan mesti diperuntukkan untuk perumahan sektor awam sebagai pertukaran bagi kepadatan lebih tinggi dan kelulusan lebih pantas.
• Ahli Majlis Perundangan Wendy Hong Wen berkata syaratnya tidak menarik, dan pemaju sering hanya pulang modal walaupun dalam ekonomi yang stabil.
• Pengunduran itu menonjolkan minat pemaju yang lemah ketika jualan perlahan, kos pembiayaan meningkat dan tempoh kelulusan panjang.
• Pemacu kos utama termasuk rundingan premium tanah, duti setem dan fi, serta tempoh mendapatkan kebenaran jualan awal yang mempengaruhi aliran tunai.
• Antara pilihan dasar ialah penilaian premium tanah yang lebih pantas dan jelas, panduan standard bagi infrastruktur, pembiayaan berasaskan pencapaian projek dan pelarasan bahagian swasta bagi tapak yang lebih mencabar.
• Pengumpulan tanah dan kawasan pembangunan baharu yang diterajui kerajaan kekal penting bagi bekalan perumahan awam, manakala skim perintis itu bertujuan melengkapi usaha tersebut.