Hong Kong Akan Menghapuskan Rumah Petak Kecil yang Tidak Memenuhi Piawaian di Bawah Undang-undang Baharu

Mengapa Hong Kong Mengawal Selia Rumah Petak Kecil

Hong Kong sedang berusaha menamatkan era rumah petak kecil dengan menetapkan garis dasar undang-undang bagi menentukan kediaman pecah bahagi yang selamat dan wajar. Rejim baharu itu bermula pada Mac 2026 dan menyasarkan unit sempit serta tidak selamat yang sekian lama menjadi pengganti kepada perumahan mampu milik di salah sebuah bandar dengan kos sara hidup tertinggi di dunia.

Penggubal undang-undang meluluskan Rang Undang-undang Unit Perumahan Asas pada akhir September, dan ordinan itu diwartakan pada 3 Oktober 2025. Ia mewujudkan sistem pendaftaran dan pengiktirafan bagi rumah pecah bahagi serta menetapkan jadual yang jelas kepada tuan rumah untuk menaik taraf atau menutup unit yang tidak memenuhi piawaian. Menyewakan unit yang tidak diiktiraf akan menjadi satu kesalahan pada 2027, dengan hukuman berat, manakala tarikh akhir pematuhan ditetapkan pada 2030.

Skala cabaran ini besar. Pegawai berkata kira-kira 110,000 rumah pecah bahagi wujud di seluruh bandar itu, menempatkan kira-kira 220,000 penduduk. Banyak daripadanya dibina dengan membahagikan bangunan lama tanpa lif, yang mempunyai kemudahan berkongsi dan pengudaraan buruk, malah ada yang hanya berkeluasan 50 kaki persegi. Harga tanah yang tinggi, bekalan tanah kediaman yang terhad dan tempoh menunggu yang lama untuk perumahan sewa awam membolehkan pembahagian ini berkembang biak meskipun kebimbangan tentang keselamatan dan kebersihan meluas.

Keperluan Undang-undang Unit Perumahan Asas

Undang-undang itu menetapkan piawaian minimum kediaman yang mesti dipenuhi setiap unit pecah bahagi sebelum boleh disewakan sebagai Unit Perumahan Asas yang diiktiraf. Setiap unit mestilah mempunyai keluasan lantai sekurang-kurangnya 8 meter persegi, ketinggian siling 2.3 meter, sekurang-kurangnya satu tingkap yang boleh dibuka, serta tandas persendirian tertutup dan singki di dalam unit. Ordinan itu turut menetapkan keperluan pencahayaan, pengudaraan dan ciri keselamatan utama.

Selain ruang dan kelengkapan asas, pematuhan melibatkan piawaian keselamatan kebakaran dan struktur, serta meter air dan elektrik berasingan supaya penyewa tidak dipaksa berkongsi atau membayar caj sewenang-wenangnya. Unit yang memenuhi piawaian boleh memohon pengiktirafan, yang mengesahkan bahawa rumah itu boleh disewakan secara sah. Unit yang tidak memenuhi piawaian mesti dibaiki atau dikembalikan kepada susun atur asal.

Cara Pendaftaran dan Penguatkuasaan Dilaksanakan

Ordinan baharu itu berkuat kuasa pada 1 Mac 2026. Mulai tarikh itu, semua tuan rumah yang menyewakan unit pecah bahagi mesti mendaftarkannya dalam tempoh 12 bulan. Selepas tempoh pendaftaran berakhir pada Mac 2027, menyewakan unit yang tidak berdaftar atau tidak diiktiraf menjadi satu kesalahan. Pemeriksaan akan menyokong pelaksanaan rejim ini, dan pihak berkuasa boleh mengeluarkan notis pembaikan bagi kerja-kerja yang perlu dilakukan untuk memastikan setiap kediaman mematuhi piawaian.

Tuan rumah yang mendaftar tepat pada masanya akan diberi tempoh kelonggaran selama 36 bulan, dari Mac 2027 hingga Februari 2030, untuk menyiapkan pembaikan yang diwajibkan dan mendapatkan pengiktirafan. Menyewakan unit yang tidak diiktiraf selepas tarikh kesalahan berkuat kuasa boleh membawa kepada denda sehingga HK$300,000 dan hukuman penjara sehingga tiga tahun, selain denda harian bagi pelanggaran berterusan. Untuk menggalakkan penyertaan awal, pegawai merancang mengecualikan atau mengurangkan fi pada tahun-tahun awal skim ini sebelum mengenakan kadar biasa kemudian. Pengiktirafan akan sah untuk tempoh tetap dan perlu diperbaharui, dengan pemeriksaan dan semakan pematuhan diteruskan dari semasa ke semasa.

Jumlah Kediaman yang Terjejas

Kerajaan menganggarkan kira-kira satu pertiga rumah pecah bahagi tidak mencapai garis dasar baharu. Kekurangan paling lazim ialah keluasan lantai di bawah 8 meter persegi, namun sesetengah unit juga tidak mempunyai tingkap yang boleh dibuka atau ketinggian siling yang mencukupi. Pegawai menjangkakan sebahagian besar unit akan kekal selepas dinaik taraf atau ditutup. Pihak berkuasa perumahan menganggarkan kira-kira 80,000 unit boleh terus beroperasi selepas memenuhi piawaian baharu.

Keadaan dalam stok kediaman sedia ada boleh menjadi teruk. Banyak rumah pecah bahagi terletak di dalam bangunan lama tanpa lif yang mempunyai pendawaian usang dan kawasan umum yang sempit. Sesetengah penduduk berkongsi kemudahan dengan beberapa isi rumah lain. Bilik tanpa tingkap adalah perkara biasa, dan ruang kediaman purata di unit paling kecil boleh mencecah kira-kira 65 kaki persegi bagi setiap orang. Bahaya kebakaran dan pengudaraan yang buruk berulang kali menimbulkan kebimbangan orang ramai.

Kesan terhadap Tuan Rumah dan Pasaran Sewaan

Pengusaha berkata kos pematuhan akan tinggi dan kadangkala tidak dapat dilaksanakan dari segi teknikal. Membina tandas persendirian, menambah pengudaraan atau memenuhi keperluan tingkap boleh menelan belanja besar, dan bukan semua pelan lantai membolehkannya. Dalam sesetengah kes, firma pengubahsuaian menyatakan kos menaik taraf satu unit sekitar HK$150,000. Sesetengah pengusaha sudah menutup unit yang dijangka gagal memenuhi piawaian, manakala yang lain merancang menggabungkan semula ruang yang dipisahkan menjadi satu unit sewaan.

Kadar sewa menjadi kebimbangan utama. Banyak isi rumah berpendapatan rendah bergantung pada unit paling murah di pasaran, termasuk kediaman yang disewa pada harga di bawah HK$5,000 sebulan. Aktivis memberi amaran bahawa ruang paling kecil dan paling murah mungkin hilang jika sebahagian bekalan ditarik keluar semasa kerja-kerja penambahbaikan, dan tuan rumah mungkin cuba mendapatkan semula kos pengubahsuaian melalui kadar sewa lebih tinggi bagi pajakan baharu. Dari segi praktikal, unit seluas kira-kira 75 kaki persegi yang mungkin disewakan pada harga sekitar HK$4,500 hari ini boleh lenyap, manakala unit lebih besar berkeluasan 110 hingga 130 kaki persegi mungkin menjadi pilihan paling asas pada kadar sewa bulanan yang lebih tinggi.

Kawalan sewa sedia ada bagi rumah pecah bahagi akan meredakan sebahagian tekanan, tetapi bukan semuanya. Di bawah kawalan penyewaan yang berkuat kuasa pada 2022, penyewa mendapat jaminan tempoh sewaan selama empat tahun melalui dua tempoh berturut-turut selama dua tahun, kenaikan sewa ketika pembaharuan dihadkan kepada 10 peratus dan dikaitkan dengan indeks sewa rasmi, kenaikan tidak dibenarkan dalam tempoh dua tahun pertama, dan tuan rumah dilarang mengenakan caj berlebihan bagi utiliti serta perkhidmatan asas. Tiada had bagi kadar sewa permulaan untuk penyewaan baharu, yang bermakna harga unit yang baru mematuhi piawaian masih boleh meningkat jika permintaan melebihi bekalan.

Tindak Balas Kerajaan dan Bekalan Perumahan

Pegawai berhujah bahawa tekanan sewa akan dihadkan oleh saluran bekalan perumahan awam dan perumahan peralihan. Setiausaha Perumahan, Winnie Ho Wing yin, berkata pasaran sewa tidak mempunyai banyak ruang untuk berkembang memandangkan bekalan rumah awam yang bakal tersedia serta peluasan projek jangka pendek seperti Perumahan Awam Ringan. Data kerajaan menunjukkan lebih 40 peratus isi rumah di unit pecah bahagi telah memohon perumahan sewa awam, manakala kira-kira 20 peratus layak tetapi belum mengemukakan permohonan. Matlamat jangka panjangnya ialah menghapuskan perumahan pecah bahagi yang tidak memenuhi piawaian menjelang 2049, sambil menambah stok perumahan awam bagi mengurangkan tempoh menunggu.

Biro Perumahan menyifatkan pembaharuan kawal selia itu sebagai langkah ke arah menjamin maruah asas manusia bagi penduduk yang terpaksa menanggung keadaan tidak selamat dan tidak bersih. Dalam nota dasar rasmi, biro itu merumuskan tujuan ordinan berkenaan:

Kerajaan penggal semasa komited terhadap pembaharuan dan menerima perubahan. Langkah ini bertujuan memastikan penyediaan keadaan kediaman yang selamat, bersih dan munasabah di unit kediaman pecah bahagi.

Pegawai turut menyatakan bahawa mereka mungkin melaksanakan keperluan tingkap dengan sedikit kelonggaran dalam keadaan tertentu, dengan mengambil kira kualiti udara dan kebersihan, sambil terus menumpukan perhatian pada keselamatan, pengudaraan dan kesihatan. Mesejnya ialah piawaian baharu itu tegas, namun pelaksanaannya akan mengambil kira keadaan praktikal apabila kekangan di lokasi menyukarkan penyediaan ciri-ciri tertentu.

Kebimbangan Keselamatan dan Kesihatan

Tekanan orang ramai supaya tindakan diambil didorong oleh isu keselamatan. Rumah pecah bahagi boleh menyembunyikan perubahan struktur yang melemahkan bangunan, menghalang laluan keluar dan mewujudkan risiko kebakaran. Pendawaian yang dibuat secara sambil lewa, litar terlebih beban dan ketiadaan kawalan asap telah mengakibatkan insiden tragis di bangunan lama. Runtuhan bangunan yang meragut nyawa pada 2010 dan kebakaran maut di Jordan pada 2024 meningkatkan kebimbangan tentang bahaya tersembunyi di dalam rumah pangsa lama.

Kebersihan juga menjadi faktor. Kesesakan, bilik air berkongsi, peredaran udara yang buruk dan bahagian dalam yang lembap menyebabkan kulat dan haiwan perosak. Unit tanpa tingkap atau yang mempunyai tingkap tetap memerangkap haba dan bau, sekali gus menyukarkan kehidupan khususnya bagi warga emas dan kanak-kanak. Ordinan itu menetapkan piawaian minimum pengudaraan, pencahayaan dan sanitasi dalam undang-undang supaya keadaan sedemikian tidak lagi dianggap perkara biasa bagi mereka yang tidak mampu menyewa rumah pangsa konvensional.

Hak Penyewa dan Tindakan Sekarang

Penyewa tidak akan dikenakan liabiliti jenayah kerana tinggal di unit yang tidak diiktiraf. Hukuman menyasarkan mereka yang menyewakan rumah pangsa yang tidak diiktiraf atau tidak mematuhi piawaian. Jika anda tinggal di rumah pecah bahagi, tanyakan kepada tuan rumah tentang rancangan untuk mendaftar pada 2026 dan mendapatkan pengiktirafan selepas kerja-kerja naik taraf. Simpan salinan perjanjian penyewaan dan resit anda. Pastikan tuan rumah mengira bil utiliti berdasarkan meter berasingan dan kadar rasmi.

Peraturan kawalan penyewaan yang bermula pada 2022 memberikan tahap kestabilan tertentu. Peraturan itu menjamin tempoh sewaan selama empat tahun melalui dua tempoh yang diperbaharui berturut-turut, mengehadkan kenaikan sewa ketika pembaharuan kepada tidak lebih 10 peratus dan mengaitkannya dengan indeks sewa rasmi, serta melarang kenaikan dalam tempoh dua tahun pertama. Peraturan itu turut melarang caj utiliti berlebihan. Jika anda didesak supaya berpindah atau berdepan kenaikan sewa mendadak yang melanggar peraturan ini, dapatkan bantuan daripada Jabatan Penilaian dan Penarafan atau kumpulan komuniti yang membantu penyewa.

Mengapa Rumah Petak Kecil Menjadi Begitu Lazim

Hong Kong sudah bertahun-tahun mencatatkan antara harga rumah tertinggi di dunia, sedangkan hanya sebahagian kecil tanah dizonkan untuk kegunaan kediaman. Hasilnya ialah ketidakpadanan struktur antara permintaan dengan bekalan rumah mampu milik. Banyak kawasan kejiranan lama dipenuhi bangunan pertengahan abad ke-20 tanpa lif yang mudah dibahagikan menjadi bilik-bilik kecil. Pelajar, pendatang baharu dan warga emas sering memilih bilik-bilik ini kerana mereka tidak mampu menyewa pangsapuri pada kadar pasaran, manakala tempoh menunggu perumahan awam boleh berlarutan selama bertahun-tahun.

Bagi tuan rumah dan pengusaha, perniagaan ini menguntungkan. Satu pangsapuri berkeluasan 900 kaki persegi boleh dibahagikan kepada lima atau enam bilik, setiap satunya disewakan secara berasingan, dan jumlah sewa sering melebihi apa yang sanggup dibayar oleh satu isi rumah untuk pangsapuri yang sama. Struktur insentif ini, digabungkan dengan pengawasan yang lemah pada masa lalu, mendorong lebih banyak pembahagian. Usaha menaik taraf kediaman itu mengurangkan daya maju kewangan bilik yang paling kecil, sebab itulah kerajaan mengiringi kawal selia dengan penambahan perumahan awam.

Langkah Seterusnya

Jadual pelaksanaan sudah ditetapkan. Ordinan itu berkuat kuasa pada 1 Mac 2026, dan pendaftaran dibuka serta-merta dengan tempoh permohonan selama setahun. Mulai Mac 2027, menyewakan rumah pecah bahagi yang tidak berdaftar atau tidak diiktiraf menjadi satu kesalahan. Tuan rumah kemudian mempunyai masa sehingga Februari 2030 untuk menyelesaikan kerja-kerja pembaikan dan mendapatkan pengiktirafan atau menukar semula hartanah mereka kepada susun atur konvensional. Pihak berkuasa berkata pemeriksaan dan penguatkuasaan akan dipertingkat pada 2027, manakala fi akan dikecualikan atau dikurangkan pada peringkat awal bagi menggalakkan pemilik menyertai sistem sebelum caj penuh dikenakan kemudian.

Aktivis akan memantau sama ada penguatkuasaan dilaksanakan dengan tegas dan sama ada peluasan bekalan perumahan yang lebih besar tiba tepat pada masanya. Jika bekalan perumahan awam dan peralihan bertambah seperti yang dirancang, tekanan terhadap sewa rumah pecah bahagi mungkin reda walaupun unit yang tidak memenuhi piawaian dihapuskan. Jika bekalan itu lewat, penyewa di segmen pasaran paling bawah mungkin berdepan pilihan yang sukar. Tempoh 24 hingga 48 bulan akan datang akan menunjukkan sama ada penyelesaian kawal selia yang digandingkan dengan bekalan baharu akhirnya mampu menamatkan kebergantungan bandar itu pada ruang kediaman sempit yang tidak selamat.

Perkara Utama

• Ordinan baharu mewujudkan Unit Perumahan Asas dan melarang unit yang berkeluasan kurang daripada 8 meter persegi mulai Mac 2026.
• Setiap unit mesti mempunyai tingkap yang boleh dibuka, tandas persendirian tertutup dan singki, serta memenuhi piawaian kebakaran, struktur, pencahayaan dan pengudaraan.
• Pendaftaran dibuka pada 1 Mac 2026, dengan tempoh 12 bulan untuk tuan rumah mendaftarkan hartanah mereka dalam sistem.
• Mulai Mac 2027, menyewakan unit yang tidak berdaftar atau tidak diiktiraf menjadi satu kesalahan.
• Tuan rumah mempunyai masa sehingga Februari 2030 untuk membuat pembaikan dan mendapatkan pengiktirafan atau mengembalikan susun atur asal.
• Hukuman boleh mencecah HK$300,000 dan penjara tiga tahun, dengan kemungkinan denda harian bagi pelanggaran berterusan.
• Kira-kira 110,000 rumah pecah bahagi menempatkan sekitar 220,000 penduduk, dan dianggarkan kira-kira satu pertiga tidak memenuhi piawaian.
• Pegawai menjangkakan kira-kira 80,000 unit akan kekal selepas kerja naik taraf atau penutupan, sementara bekalan perumahan awam dan peralihan dijangka meningkat.
• Kawalan penyewaan rumah pecah bahagi mengehadkan kenaikan sewa ketika pembaharuan kepada 10 peratus dan melarang kenaikan dalam tempoh dua tahun pertama.
• Penyewa tidak menanggung liabiliti jenayah di bawah rejim baharu, yang menyasarkan mereka yang menyewakan unit yang tidak mematuhi piawaian.