Pembeli Seoul Beralih kepada Pangsapuri Lebih Kecil apabila Rumah Standard Semakin Sukar Dimiliki

Rumah lebih kecil meraih hampir 80% permohonan perumahan di Seoul

Pangsapuri Seoul berkeluasan 60 meter persegi atau kurang menarik 116,305 daripada 145,736 permohonan perumahan di bandar itu dari Januari hingga September 2026, merangkumi 79.8% daripada jumlah keseluruhan. Pangsapuri tradisional berkeluasan 84 meter persegi, yang sering digelar rumah standard kebangsaan Korea Selatan, tergolong dalam kategori saiz yang bahagiannya merosot kepada hanya 11.5%.

Peralihan itu berlaku ketika harga purata jualan awal pangsapuri di seluruh Seoul, Wilayah Gyeonggi dan Incheon meningkat 22.2% berbanding tempoh sama pada 2025, daripada 21.71 juta won kepada 26.54 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi. Di Seoul, harga pangsapuri yang lebih luas daripada 60 meter persegi tetapi tidak melebihi 85 meter persegi meningkat 23.9%, manakala harga unit yang lebih kecil hampir tidak berubah.

Namun, tumpuan utama pada rumah kecil tidak bermakna lebih banyak permohonan dikemukakan untuknya. Permohonan bagi pangsapuri kecil di Seoul merosot daripada 167,686 kepada 116,305. Bahagiannya meningkat kerana permohonan bagi kategori saiz sederhana jatuh jauh lebih pantas, daripada 98,088 kepada 16,799.

Di hujung pasaran yang lain, pangsapuri berkeluasan lebih daripada 85 meter persegi menerima lebih banyak permohonan walaupun harga purata bagi setiap unit keluasan meningkat 74.2%. Hasilnya ialah pasaran yang terbahagi antara isi rumah yang mencari harga pembelian keseluruhan yang mampu ditanggung dengan pembeli yang sanggup membayar untuk ruang, lokasi dan kekurangan bekalan.

Ham Young-jin, ketua makmal penyelidikan hartanah Woori Bank, membentangkan analisis itu pada 14 Oktober dengan menggunakan data langganan perumahan Lembaga Hartanah Korea untuk membandingkan sembilan bulan pertama 2025 dan 2026. Angka tersebut menggambarkan permohonan bagi pangsapuri baharu yang ditawarkan, bukannya pembelian yang telah selesai atau bilangan isi rumah yang membeli rumah.

Perkara yang diukur oleh angka langganan

Langganan perumahan ialah proses permohonan yang membolehkan bakal pembeli memohon peruntukan bagi pangsapuri baharu yang ditawarkan. Permohonan merekodkan minat terhadap tawaran perumahan tertentu; ia tidak membuktikan bahawa pemohon berjaya memperoleh unit, menandatangani kontrak atau menyelesaikan pembelian.

Perkhidmatan data langganan Lembaga Hartanah Korea menyediakan jumlah permohonan, kadar persaingan dan maklumat permohonan bekalan khas daripada platform Cheongyak Home. Liputannya melangkaui pangsapuri biasa kepada kategori termasuk langganan awal swasta, perumahan New Hope Town, officetel, perumahan bandar dan perumahan sewa swasta. Analisis Ham tertumpu pada pasaran pangsapuri.

Perkhidmatan rasmi itu turut memberi amaran bahawa jumlah permohonan boleh berubah akibat pemprosesan komputer oleh bank dan mungkin berbeza daripada angka akhir yang dipaparkan di Cheongyak Home. Oleh itu, angka tersebut berguna untuk menjejaki arah aliran permohonan, tetapi jumlah sementara tidak harus disamakan dengan keputusan peruntukan akhir.

Perbandingan itu merangkumi beberapa tarikh yang berbeza:

• Januari hingga September 2025: tempoh asas bagi harga dan permohonan langganan.
• Januari hingga September 2026: tempoh perbandingan yang menunjukkan peralihan kepada pangsapuri lebih kecil di Seoul dan Gyeonggi.
• 14 Oktober 2026: tarikh Ham menerbitkan analisis bagi kedua-dua tempoh tersebut.

Mengapa jumlah kos lebih penting daripada harga mengikut keluasan

Pangsapuri lebih kecil di Seoul bukan lebih murah bagi setiap unit keluasan. Harga purata jualan awalnya ialah 58.18 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi pada 2026, berbanding 57.61 juta won bagi unit yang lebih luas daripada 60 meter persegi tetapi tidak melebihi 85 meter persegi. Oleh itu, harga mengikut keluasan bagi kategori lebih kecil adalah kira-kira 1% lebih tinggi.

Perbezaannya terletak pada jumlah ruang yang perlu dibeli. Pangsapuri lebih kecil boleh memerlukan jumlah pembiayaan keseluruhan yang lebih rendah walaupun kos bagi setiap unit keluasan lebih tinggi. Bagi isi rumah yang terhad oleh simpanan atau had pinjaman, harga penuh kontrak dan dana yang diperlukan sebelum berpindah masuk mungkin lebih penting daripada harga bagi setiap 3.3 meter persegi.

Jurang harga antara kedua-dua kategori itu juga mengecil dengan ketara. Pada 2025, purata harga unit kecil di Seoul ialah 58.39 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi, berbanding 46.48 juta won bagi kategori sederhana. Menjelang 2026, harga kategori sederhana meningkat kepada 57.61 juta won, manakala purata pangsapuri kecil turun 0.4% kepada 58.18 juta won.

Analisis berasingan oleh Realhouse meletakkan harga purata jualan awal pangsapuri Seoul dengan keluasan guna eksklusif 84 meter persegi pada kira-kira 2 bilion won dalam bulan sebelum laporan itu diterbitkan. Ini ukuran yang berbeza daripada harga purata bagi setiap unit keluasan dalam analisis Ham dan tidak seharusnya dianggap sebagai penukaran langsung daripada angkanya.

Angka harga Korea itu juga menjelaskan percanggahan dalam sesetengah laporan yang menyatakan jumlah 10 kali lebih rendah. Contohnya, 2,654 unit 10,000 won bersamaan 26.54 juta won, bukannya 2.654 juta won. Harga yang digunakan di sini mengikut jumlah dalam bahasa Korea dan laporan bahasa Inggeris yang sepadan.

Pangsapuri standard mengalami kejatuhan permohonan paling pantas

Kategori yang merangkumi pangsapuri biasa berkeluasan 84 meter persegi mencatatkan kemerosotan paling ketara di Seoul. Permohonan bagi rumah yang lebih luas daripada 60 meter persegi tetapi tidak melebihi 85 meter persegi berkurang sebanyak 81,289, atau kira-kira 82.9%, antara kedua-dua tempoh perbandingan.

Permohonan bagi pangsapuri kecil merosot kira-kira 30.6%. Penurunan itu besar, tetapi jauh kurang teruk berbanding kemerosotan dalam kategori sederhana. Oleh itu, bahagian rumah kecil meningkat daripada 60.6% kepada 79.8%, iaitu kenaikan 19.2 mata peratusan.

Bahagian kategori sederhana merosot daripada 35.5% kepada 11.5%. Laporan menyatakan penurunan itu sebagai 23.9 atau 24.0 mata peratusan; pengiraan daripada bahagian yang dipaparkan dan dibundarkan menghasilkan 24.0 mata. Sesetengah laporan turut membundarkan kenaikan harganya kepada 24.0%, manakala kebanyakannya menyatakan 23.9%.

Jumlah permohonan di Seoul merosot daripada 276,559 kepada 145,736, iaitu penurunan kira-kira 47.3%. Di seluruh wilayah metropolitan, permohonan jatuh daripada 394,242 kepada 234,371, atau kira-kira 40.6%. Jumlah ini menunjukkan mengapa perbezaan antara peningkatan bahagian dengan peningkatan jumlah permohonan penting: pangsapuri kecil mendapat bahagian lebih besar dalam pasaran langganan yang semakin mengecil.

Angka tersebut tidak menunjukkan bilangan pangsapuri yang ditawarkan bagi setiap kategori saiz. Tanpa jumlah bekalan itu, bahagian permohonan sahaja tidak dapat menentukan sama ada pembeli semakin cenderung memilih rumah kecil, pemaju menawarkan campuran unit yang berbeza, atau kedua-duanya berlaku.

Gyeonggi turut menunjukkan tekanan belanjawan yang sama

Wilayah Gyeonggi mengikuti peralihan Seoul ke arah pangsapuri lebih kecil, meskipun harga purata jualan awalnya jauh lebih rendah. Purata harga pangsapuri di seluruh saiz di wilayah itu meningkat 14.1%, daripada 20.14 juta won kepada 22.98 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi.

Bagi unit berkeluasan 60 meter persegi atau kurang, harga meningkat 20.6%, daripada 21.21 juta won kepada 25.59 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi. Walaupun harga meningkat, bahagian permohonan kategori itu naik daripada 21.0% kepada 33.6%, iaitu peningkatan 12.6 mata peratusan.

Di sini juga, bahagian yang meningkat menyembunyikan penurunan jumlah permohonan. Permohonan bagi pangsapuri kecil turun daripada 21,206 kepada 15,883, atau kira-kira 25.1%. Permohonan bagi kategori sederhana jatuh daripada 75,032 kepada 26,780, iaitu kira-kira 64.3%, manakala bahagiannya merosot daripada 74.3% kepada 56.6%.

Laporan menyatakan penurunan bahagian kategori sederhana sebanyak 17.6 mata peratusan, walaupun angka hujung yang dibundarkan menunjukkan 17.7 mata. Harga purata jualan awalnya meningkat 11.1%, daripada 19.84 juta won kepada 22.05 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi.

Jumlah permohonan di Gyeonggi merosot daripada 101,037 kepada 47,283. Bahagian kategori lebih kecil yang meningkat, walaupun harganya sendiri turut naik, menyokong hujah bahawa pembeli menumpukan perhatian pada keperluan pembiayaan keseluruhan dan bukannya sekadar memilih kategori yang kenaikan harganya paling perlahan.

Pangsapuri besar di Seoul bergerak ke arah bertentangan

Pangsapuri Seoul berkeluasan lebih daripada 85 meter persegi mencatatkan kenaikan harga yang jauh lebih tinggi berbanding kedua-dua kategori yang lebih kecil. Harga purata jualan awalnya meningkat daripada 39.87 juta won kepada 69.46 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi, iaitu kenaikan 74.2%.

Namun, permohonan meningkat daripada 10,785 kepada 12,632, iaitu kenaikan kira-kira 17.1%. Bahagiannya daripada jumlah permohonan Seoul meningkat lebih dua kali ganda, daripada 3.9% kepada 8.7%. Tidak seperti kategori pangsapuri kecil, segmen ini meraih peningkatan jumlah permohonan dan bahagian pasaran.

Ham mengaitkan permintaan terhadap pangsapuri besar dengan bekalan yang terhad di lokasi pilihan di Seoul, khususnya kawasan yang kebanyakan perumahan ditawarkan melalui pembinaan semula dan pembangunan semula. Katanya, jangkaan kenaikan harga pada masa depan dan kekurangan bekalan di lokasi tertentu boleh mengekalkan persaingan walaupun harga kemasukan tinggi.

Ham, yang bercakap sebagai ketua makmal penyelidikan hartanah Woori Bank, menjelaskan sebab pembeli ini terus memohon:

Walaupun harga jualan awal tinggi, kediaman besar di lokasi utama yang mempunyai jangkaan kenaikan harga kukuh atau kekurangan bekalan yang ketara mengekalkan kadar persaingan tinggi dengan mengatasi keengganan pembeli terhadap harga,

Perbezaannya terletak pada kekangan kewangan yang berlainan. Isi rumah yang mencari rumah dalam lingkungan belanjawan tetap mungkin memohon unit lebih kecil, manakala pembeli yang mempunyai aset lebih besar mungkin mengutamakan pangsapuri terhad di lokasi pilihan. Data permohonan tidak membuktikan bahawa jangkaan kenaikan harga pada masa depan itu akan menjadi kenyataan.

Semua saiz mencatatkan pertumbuhan di Incheon

Incheon berbeza daripada Seoul dan Gyeonggi kerana jumlah permohonannya meningkat, daripada 16,646 kepada 41,352, atau kira-kira 148.4%. Harga purata jualan awal pangsapuri meningkat 22.8%, daripada 19.14 juta won kepada 23.50 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi.

Peningkatan permohonan terbesar datang daripada rumah berkeluasan lebih daripada 85 meter persegi. Jumlahnya meningkat daripada 2,422 kepada 11,810, hampir 4.9 kali ganda angka sebelumnya, manakala bahagiannya naik daripada 14.6% kepada 28.6%. Harga dalam kategori ini melonjak 88.3%, daripada 17.74 juta won kepada 33.40 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi.

Permohonan bagi pangsapuri kecil turut meningkat, daripada 3,448 kepada 7,039, tetapi bahagiannya merosot daripada 20.7% kepada 17.0%. Permohonan bagi rumah yang lebih luas daripada 60 meter persegi tetapi tidak melebihi 85 meter persegi meningkat daripada 10,776 kepada 22,503, manakala bahagiannya turun daripada 64.7% kepada 54.4%.

Ham mengaitkan minat terhadap pangsapuri besar di Incheon dengan premium yang dikaitkan dengan kompleks mercu tanda serta peluasan peruntukan melalui undian cabutan, yang menarik pemohon dalam senarai menunggu ke pasaran. Undian cabutan menyediakan laluan untuk mendapatkan peruntukan melalui cabutan, dan bukan bergantung sepenuhnya pada kriteria pemeringkatan pemohon yang lain.

Kategori pangsapuri besar di Gyeonggi pula memberikan gambaran berbeza. Permohonannya susut daripada 4,799 kepada 4,620, namun bahagiannya meningkat daripada 4.7% kepada 9.8% kerana keseluruhan pasaran wilayah itu mengecil. Oleh itu, pergerakan bahagian yang serupa di ketiga-tiga wilayah boleh menggambarkan perubahan jumlah permohonan sebenar yang sangat berbeza.

Pembiayaan dan saiz isi rumah membentuk pilihan

Ham mengenal pasti peningkatan kos pembinaan dan bahan binaan, kenaikan kadar faedah penanda aras serta sekatan pinjaman sebagai tekanan terhadap pemohon pangsapuri. Menurut penjelasannya, kenaikan harga keseluruhan dan akses dana yang semakin ketat mendorong isi rumah menjauhi saiz pangsapuri standard.

Beliau turut menyebut sekatan pinjaman jeonse yang berkaitan dengan pemindahan hak milik. Jeonse ialah aturan sewaan di Korea yang berasaskan deposit besar dan bukannya sewa bulanan biasa. Kekangan terhadap bentuk pembiayaan ini boleh menjejaskan pilihan dana berkaitan pembelian rumah, walaupun analisis itu tidak mengukur sumbangannya terhadap peralihan saiz pangsapuri.

Harga bukan satu-satunya faktor yang dikenal pasti Ham. Pelan lantai yang lebih baik dan penggunaan ruang yang lebih cekap, termasuk peluasan balkoni, boleh menjadikan pangsapuri kecil lebih praktikal. Pertambahan isi rumah yang terdiri daripada seorang atau dua orang juga boleh meningkatkan daya tarikan rumah kompak.

Penjelasan tersebut membantu menghubungkan angka harga dan permohonan, tetapi ia bukan ukuran sebab yang berasingan. Analisis itu tidak mengira sejauh mana perubahan berpunca daripada peraturan pinjaman, komposisi isi rumah, susun atur atau campuran pangsapuri yang ditawarkan.

Rumah sedia ada yang lebih kecil juga semakin mahal

Siri berasingan daripada KB Real Estate menunjukkan bahawa pangsapuri lebih kecil masih boleh menjadi lebih mahal dalam pasaran jualan keseluruhan, walaupun harga jualan awalnya stabil. Purata harga jualan ini mengukur pasaran yang berbeza daripada pangsapuri baharu yang ditawarkan dalam analisis langganan Ham.

Dalam perbandingan KB bagi Januari hingga September, harga pangsapuri Seoul berkeluasan 60 meter persegi atau kurang meningkat 12.9%, daripada purata 956.13 juta won kepada 1.07942 bilion won. Rumah yang lebih luas daripada 60 meter persegi tetapi tidak melebihi 85 meter persegi meningkat 7.3%, daripada 1.4765 bilion won kepada 1.58455 bilion won.

Kategori lebih besar mencatatkan kenaikan lebih kecil: 3.1% bagi pangsapuri yang lebih luas daripada 85 meter persegi tetapi tidak melebihi 102 meter persegi, 4.6% bagi yang lebih luas daripada 102 meter persegi tetapi tidak melebihi 135 meter persegi, dan 1.3% bagi rumah yang lebih luas daripada 135 meter persegi. Laporan siri ini tidak menyatakan tahun kalendarnya dengan jelas, maka tidak wajar menganggapnya meliputi tempoh yang sama tepat dengan analisis Ham bagi 2026.

Kim Deok-rye, pengarah di Institut Penyelidikan Industri Perumahan, mengaitkan tekanan terhadap rumah lebih kecil dengan peraturan pinjaman dan cukai serta ketidakstabilan pasaran sewa. Beliau menjelaskan kaitan dengan pasaran sewa secara langsung:

Khususnya, ketidakstabilan pasaran sewa sedang menaikkan harga pangsapuri lebih kecil yang lebih murah.

Secara keseluruhan, kedua-dua ukuran itu menggambarkan pertukaran sukar dari segi kemampuan. Pangsapuri lebih kecil mungkin menawarkan harga permulaan keseluruhan yang lebih rendah, tetapi tidak semestinya murah, dan harganya dalam pasaran jualan yang lebih luas boleh meningkat lebih pantas berbanding rumah lebih besar.

Ham menjangkakan jurang antara pemohon yang mementingkan belanjawan dan mencari rumah kecil dengan pembeli kaya yang mencari pangsapuri besar yang terhad akan berterusan buat masa ini. Tiada tarikh untuk penerbitan atau semakan lanjut dinyatakan, dan amaran dalam data rasmi bermakna jumlah permohonan masih boleh berubah. Data bekalan mengikut saiz, kontrak akhir dan pembelian yang telah selesai diperlukan untuk menilai sejauh mana corak permohonan itu beralih kepada pemilikan sebenar.

Perkara Utama

• Pangsapuri kecil merangkumi 79.8% permohonan langganan di Seoul dari Januari hingga September 2026, meningkat daripada 60.6% setahun sebelumnya.
• Permohonan bagi kategori saiz sederhana di Seoul merosot daripada 98,088 kepada 16,799, menyebabkan bahagiannya turun daripada 35.5% kepada 11.5%.
• Jumlah permohonan pangsapuri kecil turut merosot di Seoul dan Gyeonggi, walaupun bahagiannya meningkat.
• Harga jualan awal pangsapuri di wilayah metropolitan meningkat 22.2%, kepada 26.54 juta won bagi setiap 3.3 meter persegi.
• Permohonan bagi pangsapuri besar meningkat di Seoul dan Incheon walaupun harganya naik masing-masing 74.2% dan 88.3%.
• Angka permohonan mengukur minat terhadap tawaran perumahan, bukannya pembelian yang telah selesai, dan mungkin disemak semula.