Harga Jualan Semula HDB Turun untuk Suku Ketiga Berturut-turut, Jualan Melonjak dan Urus Niaga Jutaan Dolar Catat Rekod

7,645 Flat Terjual Tatkala Harga Menurun

Indeks harga jualan semula Lembaga Perumahan dan Pembangunan Singapura (HDB) turun kepada 202.5 pada suku ketiga 2026, susut 0.1%, meskipun urus niaga melonjak 19.5% kepada 7,645. Sementara itu, 596 flat terjual pada harga sekurang-kurangnya S$1 juta, rekod suku tahunan yang menunjukkan rumah mahal masih mampu menarik pembeli ketika harga di pasaran lebih luas mereda.

Angka yang dikeluarkan pada 23 Oktober menunjukkan perbezaan yang semakin ketara antara perumahan awam dengan swasta. Harga jualan semula HDB merosot untuk suku ketiga berturut-turut, manakala harga rumah swasta meningkat 1.4%, kenaikan suku tahunan terpantas dalam hampir dua tahun. Sewa kediaman swasta juga meningkat 1.3%, kenaikan terbesar dalam lebih tiga tahun.

Pemulihan jualan HDB menyusuli pemansuhan pada 28 Julai terhadap peraturan yang mewajibkan pemilik hartanah swasta dan bekas pemilik menunggu 15 bulan selepas menjual hartanah mereka sebelum membeli flat jualan semula tanpa subsidi. HDB berkata pihaknya tidak melihat peningkatan ketara dalam harga mahupun pembelian oleh kumpulan itu sejak perubahan tersebut.

Bagi isi rumah, suku ini menyaksikan lebih banyak kegiatan tanpa kenaikan menyeluruh dalam harga perumahan awam. Pembeli yang mencari flat besar atau rumah di estet tertentu masih berdepan persaingan sengit di segmen berharga tinggi. Sementara itu, pembeli dan penyewa rumah swasta berdepan kenaikan harga walaupun lebih sedikit hartanah bertukar tangan.

HDB dan Penguasa Pembangunan Semula Bandar (URA) menggesa isi rumah supaya berhati-hati dalam membuat pembelian dan mengambil pinjaman gadai janji, dengan menyebut ketidaktentuan ekonomi serta kadar faedah global dan domestik.

Penurunan Kecil Harga Seiring Pemulihan Jualan Kukuh

Harga jualan semula HDB turun 0.1% pada suku pertama, penurunan pertama dalam hampir tujuh tahun, diikuti kemerosotan 0.3% pada suku kedua. Penurunan terkini sebanyak 0.1% bermakna harga terus melemah, meskipun kadar kemerosotannya semakin perlahan.

Anggaran awal suku ketiga HDB yang dikeluarkan sebelum ini, dengan data indeks dalam Lampiran A1 dan A2, meletakkan indeks harga jualan semula pada 202.4, turun 0.2% berbanding suku kedua. Sehingga 29 September, sebanyak 7,528 urus niaga jualan semula direkodkan, 5.2% lebih tinggi berbanding 7,157 yang dicatatkan dalam tempoh sama pada 2025. Angka awal itu dikeluarkan sebelum angka pada 23 Oktober.

Urus niaga bergerak ke arah bertentangan. Sebanyak 7,645 jualan pada suku ketiga adalah 1,249 lebih banyak berbanding 6,396 yang dicatatkan pada suku sebelumnya. Jumlah itu juga 5.9% lebih tinggi berbanding 7,221 urus niaga dalam tempoh sama pada 2025.

Mohan Sandrasegeran, ketua penyelidikan dan analisis data di Singapore Realtors Inc (SRI), berkata jumlah jualan semula suku tahunan itu tertinggi sejak suku ketiga 2024. Beliau menyifatkan permintaan sebagai agak sihat ketika harga memasuki fasa pelarasan yang lebih sederhana.

Sandrasegeran berkata pembeli terus menyertai pasaran apabila harga dan ciri-ciri flat memenuhi keperluan mereka:

Ini mungkin menunjukkan bahawa pembeli terus mengambil bahagian secara aktif dalam pasaran jualan semula, khususnya apabila flat ditawarkan pada harga yang sesuai dan mempunyai ciri-ciri yang memenuhi keperluan perumahan serta pertimbangan kewangan mereka,

Angka itu menunjukkan sebab jumlah jualan dan harga perlu diteliti bersama. Lebih banyak pembelian yang dimuktamadkan bermakna lebih ramai isi rumah menemui rumah yang sanggup dan mampu mereka beli. Indeks harga, yang menjejaki perubahan merentas pasaran, menunjukkan peningkatan kegiatan ini berlaku seiring sedikit penurunan harga.

Apakah Perubahan bagi Bekas Pemilik Rumah Swasta?

Kerajaan memperkenalkan tempoh menunggu pada 30 September 2022 sebagai langkah sementara untuk menyederhanakan permintaan perumahan dan mengutamakan akses kepada perumahan awam bagi pembeli rumah pertama. Sebelum peraturan itu dimansuhkan, pembeli berusia 55 tahun ke atas dikecualikan apabila membeli flat jualan semula yang mempunyai empat bilik atau kurang.

Kenyataan awal HDB menyebut bahawa "tempoh menunggu 15 bulan bagi PPO dan bekas PPO yang membeli flat jualan semula HDB tanpa subsidi dimansuhkan pada 28 Julai 2026", merujuk kepada pemilik dan bekas pemilik hartanah kediaman swasta. Menurut HDB, pemansuhan itu menyusuli beberapa suku tempoh penyederhanaan harga dalam pasaran jualan semula HDB serta jangkaan lebih banyak flat baharu akan memasuki pasaran jualan semula selepas memenuhi Tempoh Pendudukan Minimum dalam beberapa tahun akan datang.

Menteri Pembangunan Negara Chee Hong Tat berkata pelonggaran itu menyusuli keadaan pasaran yang bertambah baik dan harga jualan semula HDB yang lebih sederhana. Perkembangan utama ialah:

• 30 September 2022: Tempoh menunggu 15 bulan diperkenalkan bagi pemilik dan bekas pemilik hartanah swasta yang membeli flat jualan semula HDB tanpa subsidi.
• Suku pertama 2026: Harga jualan semula HDB mencatatkan penurunan suku tahunan pertama dalam hampir tujuh tahun.
• 28 Julai 2026: Kerajaan memansuhkan tempoh menunggu.
• Ogos 2026: Had pendapatan bulanan isi rumah bagi flat Bina Ikut Tempahan meningkat daripada S$14,000 kepada S$16,000.
• 23 Oktober 2026: HDB mengeluarkan angka suku ketiga dan berkata pihaknya tidak melihat peningkatan ketara dalam pembelian atau harga yang melibatkan bekas pemilik hartanah swasta.

Perubahan dasar itu memberi isi rumah yang terjejas lebih kebebasan untuk menentukan masa berpindah ke perumahan awam. Penilaian HDB berkaitan pembelian oleh kumpulan tertentu itu, manakala kenaikan urus niaga sebanyak 19.5% merangkumi semua pembeli jualan semula.

Flat Lebih Besar Merangkumi Lebih Banyak Urus Niaga

Jualan flat lima bilik meningkat 26.7% kepada 1,867 pada suku ketiga. Urus niaga flat eksekutif meningkat lebih pantas, sebanyak 41.6% kepada 545. Secara keseluruhan, kedua-dua kategori itu merangkumi 2,412 urus niaga, atau kira-kira 31.5% daripada semua jualan semula HDB.

Lee Sze Teck, pengarah kanan analisis data di Huttons Asia, berkata bekas pemilik rumah swasta berkemungkinan menyumbang kepada peningkatan pembelian flat yang lebih besar. Pengecualian terdahulu bagi pembeli berusia sekurang-kurangnya 55 tahun hanya terpakai kepada flat yang mempunyai empat bilik atau kurang, menjadikan pemansuhan tempoh menunggu amat relevan kepada mereka yang mencari lebih banyak ruang.

Lee menyifatkan jumlah jualan gabungan flat yang lebih besar:

Ini ialah jumlah tertinggi flat lima bilik dan lebih besar yang terjual sejak suku ketiga 2022,

Harga dalam sesetengah kategori estet dan flat kekal melebihi S$1 juta. Harga median flat eksekutif di Serangoon ialah S$1.13 juta, manakala median bagi flat empat bilik di Queenstown ialah S$1.065 juta, meningkat daripada S$1.035 juta pada suku sebelumnya.

Median ialah harga di tengah-tengah apabila urus niaga disusun daripada harga terendah kepada tertinggi. Ia membantu menggambarkan harga jualan lazim dalam kategori tertentu. Angka mengikut estet ini menunjukkan kos yang dihadapi pembeli yang mencari rumah tertentu itu, seiring penurunan kecil dalam indeks seluruh negara.

Jualan Sejuta Dolar Catat Paras Tertinggi Baharu

Analisis ERA terhadap data urus niaga awam mengira 596 urus niaga jualan semula HDB bernilai sekurang-kurangnya S$1 juta pada suku ketiga, meningkat 21.6% daripada 490 pada suku sebelumnya. Urus niaga sedemikian merangkumi kira-kira 7.8% daripada semua jualan semula.

Eugene Lim, pegawai eksekutif utama ERA Singapore, menggambarkan saiz segmen ini:

Walaupun bilangan urus niaga sejuta dolar meningkat, segmen ini masih khusus,

Dalam sembilan bulan pertama 2026, sebanyak 1,497 urus niaga sejuta dolar direkodkan. Jumlah itu sudah kira-kira 45% lebih tinggi berbanding anggaran 1,035 yang direkodkan sepanjang 2024, ketika jualan flat sejuta dolar berkembang sehingga merangkumi kira-kira 3.7% kegiatan jualan semula. Bahagian terkini sebanyak 7.8% pada suku tahunan adalah lebih dua kali ganda bahagian tahunan terdahulu itu.

Lim berkata kira-kira separuh daripada urus niaga sejuta dolar melibatkan flat berusia 15 tahun atau kurang. Sebanyak 26 flat terjual pada harga sekurang-kurangnya S$1.5 juta, terdiri daripada flat lima bilik dan flat eksekutif di Bishan, Bukit Merah, Clementi, Kallang/Whampoa, Queenstown, Toa Payoh dan kawasan pusat.

Oleh itu, suku tersebut menyaksikan dua perkembangan serentak: sedikit penurunan dalam indeks harga jualan semula keseluruhan dan lebih banyak pembelian pada harga yang amat tinggi. Kebanyakan pembeli masih membuat urus niaga di bawah S$1 juta, manakala rumah tertentu terus mendapat premium yang besar.

Harga Swasta Meningkat Ketika Pelancaran Baharu Perlahan

Harga kediaman swasta meningkat 1.4% pada suku ketiga, berbanding 0.5% pada suku kedua. Angka muktamad URA sepadan dengan anggaran awalnya. Christine Sun, ketua penyelidik dan ahli strategi di Realion (OrangeTee & ETC) Group, berkata kenaikan itu ialah yang terpantas sejak peningkatan 2.3% pada suku keempat 2024.

Harga rumah bertanah meningkat 2.9%, selepas naik 2.5% pada suku sebelumnya. Harga apartmen dan kondominium meningkat 1%, berbanding penurunan 0.1%. Dalam segmen itu, harga di kawasan pinggir bandar meningkat 2.3%, harga di kawasan pusat teras naik 0.3%, manakala harga di pinggir bandar tidak berubah.

Marcus Chu, ketua pegawai eksekutif ERA Singapore, berkata rumah bertanah dan apartmen di kawasan pinggir bandar menyokong kenaikan itu:

Ini menunjukkan permintaan kekal kukuh bagi segmen dan lokasi tertentu, walaupun keseluruhan jumlah rumah yang bertukar tangan berkurangan,

Jumlah urus niaga kediaman swasta turun 16.3% kepada 5,146 daripada 6,148. Pemaju menjual 1,183 rumah, tidak termasuk kondominium eksekutif, susut 44.7% daripada 2,141. Pelancaran mereka juga menurun, daripada 1,783 unit kepada 1,140.

Sun mengaitkan sebahagian daripada kelembapan itu dengan pemaju yang menangguhkan pelancaran semasa bulan ketujuh dalam kalendar lunar. Sandrasegeran turut mengaitkan jualan yang lebih lemah terutamanya dengan kalendar pelancaran yang lebih lengang. Urus niaga jualan semula swasta hampir tidak berubah, iaitu 3,801 berbanding 3,813 sebelum ini, dan merangkumi 73.9% daripada jualan kediaman swasta.

URA berkata harga swasta meningkat purata 0.9% setiap suku sepanjang tiga suku pertama 2026, hampir sama dengan kadar dalam tempoh yang sama pada 2025.

Penyewa di Pinggir Bandar Berdepan Kenaikan Sewa Terbesar

Sewa kediaman swasta meningkat 1.3% pada suku ketiga, berbanding 0.7% pada suku sebelumnya. Sewa apartmen dan kondominium meningkat 1.2%, manakala sewa rumah bertanah naik 2.1%.

Lokasi memberikan perbezaan yang ketara. Sewa apartmen di luar kawasan pusat meningkat 3.1%, berbanding 1.5% di pinggir bandar. Sewa di kawasan pusat teras merosot 0.3%. Oleh itu, isi rumah pinggir bandar berdepan kenaikan sewa paling tinggi serta kenaikan harga terbesar dalam pasaran apartmen.

Angka sewaan HDB menunjukkan corak kegiatan yang berbeza. Lembaga itu meluluskan 9,381 permohonan untuk menyewakan flat, turun 6.2% daripada 10,002 pada suku kedua. Namun, bilangan flat HDB yang disewakan pada akhir suku meningkat 0.9% kepada 59,378, daripada 58,855.

Kelulusan sewaan mengira permohonan yang diproses dalam sesuatu suku, manakala jumlah unit sewaan mengira flat yang sedang disewakan pada tarikh tertentu. Penyewaan sedia ada boleh berterusan walaupun lebih sedikit permohonan baharu diluluskan. Angka HDB menggambarkan perubahan dalam kegiatan tersebut; tiada angka harga sewa HDB yang sepadan diberikan.

Lebih Banyak Rumah Sedang Melalui Peringkat Pembangunan

URA berkata 3,559 unit kediaman swasta, termasuk kondominium eksekutif, siap pada suku ketiga, meningkat daripada 1,212 pada suku kedua. Ini ialah jumlah siap suku tahunan tertinggi sejak suku ketiga 2024.

Pada akhir September, sebanyak 20,300 daripada 44,738 unit yang mendapat kelulusan perancangan masih belum terjual. Sebanyak 12,508 unit lain yang belum terjual sedang menunggu kelulusan perancangan. Secara keseluruhan, kira-kira 32,800 unit boleh ditawarkan untuk dijual dalam tempoh satu hingga dua tahun akan datang.

Kira-kira 57,200 rumah swasta, termasuk kondominium eksekutif, dijangka siap dalam beberapa tahun akan datang berdasarkan tarikh yang dilaporkan pemaju. Kira-kira 22,300 dijangka siap menjelang 2028, manakala sekitar 34,900 lagi mulai 2029.

Program Penjualan Tanah Kerajaan juga akan menawarkan tapak yang mampu menampung pembinaan 4,745 rumah swasta pada separuh kedua 2026. Ini menjadikan bekalan disahkan bagi tahun ini sebanyak 9,320 unit, lebih 50% melebihi purata bekalan tahunan sepanjang dekad lalu.

Angka ini menggambarkan peringkat pembangunan yang berbeza: tanah yang disediakan untuk pembinaan pada masa hadapan, rumah yang boleh ditawarkan untuk dijual dan rumah yang dijangka siap. Bagi isi rumah yang perlu berpindah tidak lama lagi, jadual penyiapan menentukan bila lebih banyak hartanah benar-benar sedia untuk diduduki.

Flat November dan Pelancaran Baharu Bentuk Suku Berikutnya

HDB merancang untuk menawarkan kira-kira 7,960 flat Bina Ikut Tempahan (BTO) pada November di Bedok, Geylang, Sembawang, Tengah, Toa Payoh dan Yishun. Pangsapuri penjagaan komuniti di Toa Payoh akan dilengkapi kemudahan yang sesuai untuk penduduk lebih berusia, seperti bilik mandi yang boleh diakses pengguna kerusi roda, serta perkhidmatan kesihatan dan komuniti.

Lim berkata kenaikan had pendapatan bulanan isi rumah bagi BTO kepada S$16,000 boleh mendorong lebih ramai pembeli yang layak memilih flat baharu. Beliau dan Sandrasegeran turut menyebut peningkatan bekalan flat sedia ada yang mencapai tempoh pendudukan minimum, selepas itu pemilik yang layak boleh menjualnya.

Pembeli yang membandingkan flat baharu dengan rumah jualan semula juga perlu mempertimbangkan syarat perumahan awam baharu. Di bawah rangka kerja Standard, Plus dan Prime HDB, projek BTO baharu yang dilancarkan mulai Oktober 2024 dikelaskan sebagai Standard, Plus atau Prime. Pengelasan baharu itu tidak terpakai kepada flat sedia ada atau flat yang dilancarkan sebelum penjualan Oktober 2024; flat Prime merangkumi flat Perumahan Awam Lokasi Utama yang dijual sebelum penjualan tersebut. Flat Standard mempunyai tempoh pendudukan minimum lima tahun, manakala flat Plus dan Prime memerlukan 10 tahun. Syarat ini mempengaruhi tempoh sebelum pemilik boleh menjual flat.

Pemilik yang menjual atau memindahkan flat Plus atau Prime yang dibeli daripada HDB perlu memulangkan peratusan daripada harga jualan semula kepada HDB sebagai pemulihan subsidi. Peratusan itu mencerminkan subsidi tambahan yang diberikan dan diumumkan ketika projek dilancarkan. Jika HDB mewajibkan penilaian, pemulihan dikira berdasarkan nilai penilaian atau harga jualan semula, mengikut mana-mana yang lebih tinggi. Ini mempengaruhi jumlah hasil jualan yang dapat dikekalkan pemilik. Pemulihan subsidi tidak terpakai kepada pembeli yang membeli flat Plus atau Prime jualan semula di pasaran terbuka, tetapi tempoh pendudukan minimum 10 tahun, larangan menyewakan keseluruhan flat dan sekatan kelayakan pembeli masih terpakai. Flat Standard tidak dikenakan pemulihan subsidi dan boleh disewakan sepenuhnya selepas tempoh pendudukan minimum. Flat Flexi 2 bilik dengan pajakan pendek dan Pangsapuri Penjagaan Komuniti tidak boleh dijual di pasaran terbuka atau disewakan, sama ada mengikut bilik mahupun sebagai keseluruhan flat.

Dalam pasaran swasta, Sun menjangkakan kegiatan suku keempat meningkat dengan pelancaran terancang Lucerne Grand, Thomson Reserve dan The Serra, yang menawarkan kira-kira 2,000 unit secara keseluruhan. Satu projek dengan 1,268 unit juga dijangka mula dijual pada akhir Oktober.

SRI meramalkan pertumbuhan harga kediaman swasta sebanyak 3% hingga 3.5% bagi 2026 dan antara 7,000 hingga 8,000 jualan pemaju, tidak termasuk kondominium eksekutif. SRI menjangkakan harga jualan semula HDB akan menamatkan tahun ini antara penurunan 1% dengan kenaikan 1%. ERA mengunjurkan kira-kira 26,000 urus niaga jualan semula HDB menjelang akhir tahun, kecuali jika berlaku keadaan yang tidak dijangka.

Nasihat HDB dan URA kepada isi rumah kekal praktikal: ambil kira ketidaktentuan ketika memutuskan jumlah pinjaman. Kos faedah yang lebih tinggi atau perubahan pendapatan isi rumah boleh menyukarkan pembayaran gadai janji walaupun harga hartanah stabil.

Perkara Utama

• Harga jualan semula HDB turun 0.1% pada suku ketiga 2026, kemerosotan suku tahunan ketiga berturut-turut.
• Urus niaga jualan semula meningkat 19.5% kepada 7,645, jumlah suku tahunan tertinggi sejak suku ketiga 2024.
• HDB tidak melihat peningkatan ketara dalam pembelian atau harga yang melibatkan bekas pemilik hartanah swasta selepas tempoh menunggu dimansuhkan.
• Rekod 596 flat terjual pada harga sekurang-kurangnya S$1 juta, merangkumi kira-kira 7.8% urus niaga jualan semula.
• Harga rumah swasta meningkat 1.4% dan sewa naik 1.3%, manakala jumlah jualan swasta merosot 16.3%.
• Kira-kira 7,960 flat BTO dirancang untuk November, sementara lebih banyak bekalan perumahan swasta bergerak ke arah penjualan dan penyiapan.