Jurang Kekayaan Perumahan Korea Selatan Cecah Rekod 290 Kali Ganda, Pemilikan Merosot dalam Kalangan Isi Rumah Berpendapatan Rendah

Jurang rekod dalam nilai rumah yang dimiliki dan didiami isi rumah

Satu perlima isi rumah terkaya di Korea Selatan memiliki purata nilai rumah yang didiami sendiri sebanyak 693.41 juta won pada 2025, berbanding hanya 2.39 juta won bagi satu perlima isi rumah termiskin. Jurang sebanyak 290.1 kali ganda itu merupakan yang terbesar sejak siri statistik semasa bermula pada 2017.

Angka daripada Tinjauan Kewangan Isi Rumah dan Keadaan Hidup yang diterbitkan melalui Perkhidmatan Maklumat Statistik Korea itu mencerminkan dua perubahan yang bergerak ke arah bertentangan. Purata bagi kumpulan teratas meningkat 7.7% berbanding setahun sebelumnya, manakala purata kumpulan terbawah jatuh 9.1% ke paras terendah pernah direkodkan.

Kadar pemilikan rumah menjelaskan sebahagian besar perbezaan yang amat besar itu. Hanya 6.6% isi rumah dalam kumpulan terbawah memiliki kediaman semasa mereka, berbanding 82.5% dalam kumpulan teratas. Isi rumah yang tidak memiliki rumah yang didiami diberikan nilai perumahan sifar dalam ukuran ini.

Jurang itu turut melangkaui perumahan. Purata jumlah aset kumpulan terkaya mencecah 68.6 kali ganda kumpulan termiskin, satu lagi rekod, walaupun perbezaan pendapatan tahunan mengecil berbanding tahun-tahun sebelumnya.

Mengapa purata kumpulan terbawah begitu rendah

Tinjauan itu membahagikan isi rumah kepada lima kumpulan sama besar mengikut aset mereka. Setiap kumpulan merangkumi 20% daripada semua isi rumah. Ukuran perumahannya hanya mengambil kira hartanah yang dimiliki dan didiami oleh isi rumah berkenaan.

Keluarga yang menyewa rumah menyumbang nilai sifar kepada pengiraan ini. Begitu juga isi rumah yang memiliki hartanah di tempat lain tetapi menyewa rumah yang didiaminya sekarang. Bagi isi rumah yang memiliki beberapa hartanah, hanya kediaman sendiri diambil kira.

Oleh itu, purata 2.39 juta won itu menggabungkan sebilangan kecil rumah dengan jumlah nilai sifar yang jauh lebih besar. Dalam kalangan isi rumah kumpulan terbawah yang benar-benar memiliki kediaman sendiri, nilai median rumah ialah 38 juta won. Median ialah nilai di tengah apabila rumah disusun daripada yang paling murah hingga paling mahal.

Bagi isi rumah dalam kumpulan teratas yang memiliki kediaman sendiri, nilai median ialah 720 juta won, meningkat 2.9% berbanding setahun sebelumnya. Kedua-dua nilai median itu berbeza kira-kira 18.9 kali ganda, menunjukkan jurang harga antara isi rumah yang memiliki rumah sendiri, di samping perbezaan kadar pemilikan yang jauh lebih besar.

Kadar pemilikan kumpulan terbawah merosot 0.8 mata peratusan kepada 6.6%, paras terendah pernah direkodkan. Kadar kumpulan teratas turut menurun, sebanyak 1.2 mata peratusan kepada 82.5%, namun kenaikan nilai hartanah tetap meningkatkan purata kekayaan perumahannya.

Bagaimana jurang melebar dalam tempoh lapan tahun

Nisbah kekayaan perumahan hampir berganda sejak 2017, ketika purata kumpulan teratas ialah 145.5 kali ganda kumpulan terbawah. Kenaikan tahunan terkini, daripada 244.9 kepada 290.1, berjumlah kira-kira 18.5%.

Garis masa menunjukkan jurang itu mengecil buat sementara pada 2023 sebelum kembali melebar selama dua tahun:

• 2017: Nisbah kekayaan perumahan ialah 145.5 kali ganda.
• 2018: Nisbah itu kekal sekitar 146 kali ganda.
• 2022: Jurang mencecah 245.5 kali ganda, manakala purata nilai perumahan kumpulan teratas memuncak pada 746.35 juta won.
• 2023: Nisbah itu mengecil kepada 215.1 kali ganda ketika harga rumah merosot.
• 2024: Jurang meningkat semula kepada 244.9 kali ganda.
• 2025: Nisbah itu mencecah rekod 290.1 kali ganda.

Purata nilai perumahan kumpulan teratas pada 2025 masih di bawah paras tertinggi 2022 dan merupakan yang kedua tertinggi dalam siri tersebut. Rekod jurang itu tercetus kerana purata kumpulan terbawah merosot lebih jauh, sementara nilai pegangan kumpulan teratas pulih.

Jumlah aset turut semakin berbeza

Satu perlima isi rumah terkaya memiliki purata jumlah aset sebanyak 1.77615 bilion won pada 2025, meningkat 7.5%. Satu perlima isi rumah termiskin memiliki 25.88 juta won, merosot 2.9%, menurut angka tinjauan yang dipetik dalam laporan statistik. Angka kumpulan terbawah turut dilaporkan sebanyak 25.58 juta won; nilai 25.88 juta won sepadan dengan nisbah yang dinyatakan, iaitu 68.6 kali ganda.

Nisbah baharu itu melebihi rekod terdahulu sebanyak 64 kali ganda pada 2022. Dari segi nilai wang, purata aset kedua-dua kumpulan berbeza kira-kira 1.75 bilion won.

Perumahan amat mempengaruhi kunci kira-kira isi rumah di Korea Selatan. Lee Sun-hwa, felo penyelidik kanan di Institut Masa Depan Dewan Negara, berkata kira-kira 70% aset isi rumah tertumpu pada hartanah. Penumpuan itu menjadikan perbezaan pemilikan hartanah dan harga setempat sebagai pemacu ketidaksamaan kekayaan yang amat berpengaruh.

Hartanah pelaburan dan rumah yang disewakan kepada orang lain tidak termasuk dalam ukuran khusus perumahan kediaman yang menjadi asas nisbah 290.1 itu. Jika hartanah tersebut diambil kira, jurang hartanah mungkin lebih besar, walaupun tiada nisbah seumpamanya diberikan.

Pangsapuri mahal di Seoul semakin jauh mendahului

Angka Lembaga Hartanah Korea menunjukkan betapa berbezanya kenaikan nilai rumah di kedua-dua hujung pasaran pangsapuri Seoul. Harga purata satu perlima pangsapuri paling mahal di bandar itu meningkat daripada 1.1 bilion won pada Mac 2017 kepada 2.52 bilion won pada Mac 2025.

Satu perlima pangsapuri paling murah pula meningkat daripada 250 juta won kepada 390 juta won dalam tempoh yang sama. Itu merupakan kenaikan 56%, berbanding kira-kira 129% bagi kumpulan paling mahal.

Dari segi nilai mutlak, pangsapuri mahal meningkat secara purata sebanyak 1.42 bilion won, manakala kumpulan paling murah meningkat 140 juta won. Nisbah harga antara kedua-dua kumpulan itu melebar daripada 4.4 kali ganda kepada kira-kira 6.5 kali ganda. Angka ini menggambarkan pangsapuri di Seoul, manakala tinjauan isi rumah meliputi isi rumah di seluruh negara.

Yoo Seon-jong, profesor hartanah di Universiti Konkuk, mengaitkan sebahagian jurang di peringkat nasional dengan perbezaan antara pasaran Seoul dan wilayah. Katanya, hartanah mahal tertumpu di ibu negara, manakala hartanah lebih murah milik isi rumah dengan aset lebih sedikit berkemungkinan besar terletak di luar Seoul.

Yoo berkata, penjual di wilayah turut berdepan permintaan yang lebih lemah dan jumlah rumah tidak terjual yang semakin meningkat. Di Seoul, permintaan yang tertumpu serta pemilik yang enggan melepaskan hartanah mereka membantu mengehadkan jumlah rumah yang tersedia untuk dibeli. Keadaan berbeza ini bermakna peningkatan bekalan perumahan negara boleh memberi kesan yang amat berbeza mengikut kawasan.

Mengapa jurang pendapatan yang lebih kecil belum merapatkan jurang kekayaan

Jurang antara isi rumah yang disusun mengikut pendapatan lebih kecil berbanding isi rumah yang disusun mengikut aset. Dalam tinjauan 2025, satu perlima kumpulan berpendapatan tertinggi mempunyai pendapatan semasa sebanyak 11.2 kali ganda berbanding satu perlima kumpulan terbawah, dan pendapatan boleh guna sebanyak 9.8 kali ganda.

Pendapatan semasa merangkumi pendapatan berulang seperti pendapatan daripada pekerjaan, perniagaan, hartanah dan pindahan. Pendapatan boleh guna ialah jumlah yang tinggal selepas cukai dan bayaran wajib lain. Angka pendapatan dalam tinjauan itu merujuk kepada tahun sebelumnya, maka tinjauan 2025 mengukur pendapatan yang diterima pada 2024.

Nisbah pendapatan semasa mengecil daripada sekitar 12 hingga 13 kali ganda pada 2017 hingga 2019. Nisbah pendapatan boleh guna juga menurun berbanding paras terdahulu, iaitu sekitar 11 hingga 12 kali ganda.

Pendapatan ialah wang yang diterima dalam suatu tempoh; aset ialah nilai terkumpul harta yang dimiliki isi rumah. Nilai hartanah boleh meningkat tanpa pemiliknya menerima gaji lebih tinggi. Isi rumah penyewa mungkin memperoleh pendapatan lebih banyak daripada sebelumnya, tetapi masih tidak memiliki aset yang mendapat manfaat daripada kenaikan harga yang sama.

Keanggotaan kumpulan isi rumah juga berubah apabila kedudukan ditentukan mengikut pendapatan dan bukannya aset. Contohnya, pemilik rumah yang sudah bersara mungkin mempunyai kekayaan hartanah yang besar tetapi pendapatan tahunan yang agak rendah. Kedua-dua set nisbah itu menggambarkan aspek kewangan isi rumah yang berbeza.

Aset kewangan menambah satu lagi lapisan ketidaksamaan

Angka Bank of Korea yang dipetik bersama-sama data perumahan menunjukkan purata aset kewangan sebanyak 314.33 juta won bagi isi rumah dalam satu perlima kumpulan berpendapatan tertinggi dan 38.74 juta won bagi satu perlima kumpulan berpendapatan terbawah. Aset kewangan termasuk pegangan seperti simpanan dan pelaburan.

Jumlah itu menghasilkan nisbah kira-kira 8.1 kali ganda, walaupun keterangan yang mengiringinya menyatakan jurang sekitar sembilan kali ganda. Perbandingan bagi 2020 ialah lapan kali ganda, menunjukkan perubahan yang jauh lebih kecil berbanding pelebaran ketara nisbah perumahan kediaman.

Kwak Beop-jun, ketua pasukan analisis makroekonomi di Jabatan Penyelidikan Bank of Korea, menyenaraikan pemilikan hartanah, perbezaan harga mengikut wilayah dan masa pembelian sebagai faktor di sebalik jurang kekayaan yang semakin melebar. Katanya, jurang kekayaan bersih antara pemilik hartanah dengan mereka yang tidak memiliki hartanah berkembang sejajar dengan kenaikan harga rumah.

Masa pembelian penting bagi generasi dan juga wilayah. Isi rumah yang membeli sebelum kenaikan harga besar mengumpul keuntungan, manakala pembeli kemudian berdepan kos permulaan yang lebih tinggi. Kwak berkata, perbezaan masa pembelian rumah menjadikan ketidaksamaan antara generasi lebih ketara.

Cadangan perumahan menumpukan lokasi dan ketersediaan

Kim Hyun-soo, profesor kejuruteraan seni bina di Universiti Dankook, menggesa agar perhatian lebih diberikan kepada rumah yang boleh didiami segera, di samping matlamat kerajaan untuk memulakan pembinaan 1.35 juta rumah di kawasan metropolitan Seoul menjelang 2030.

Kim mengemukakan keutamaan pilihannya secara jelas:

"Lebih penting daripada sasaran 1.35 juta rumah ialah menyediakan 100,000 rumah yang boleh diduduki orang seawal tahun depan," kata Kim.

Kim turut mencadangkan penyediaan perumahan untuk golongan muda dalam jarak perjalanan 30 minit dari pusat pekerjaan utama. Beliau mencadangkan kawasan sekitar stesen pertukaran kereta api, termasuk yang mempunyai sambungan ke GTX, Laluan Shinbundang dan Laluan Sinansan. Katanya, pemindahan sebahagian fungsi ekonomi dan bandar keluar dari ibu negara perlu dilakukan seiring dengan pembinaan.

Yoo dari Universiti Konkuk berkata, sekatan gadai janji turut mempengaruhi lokasi yang menjadi tumpuan pencari rumah. Beliau memetik had gadai janji sebanyak 600 juta won bagi hartanah berharga 1.5 bilion won atau kurang, sambil berkata peraturan itu mengalihkan permintaan ke daerah Seoul yang agak mampu milik seperti Nowon dan Dobong.

Kim Kwang-seok, ketua penyelidikan ekonomi di Institut Penyelidikan Ekonomi dan Industri Korea, menggesa agar lebih banyak rumah sewa dan pangsapuri yang dibekalkan oleh pihak awam disediakan untuk golongan muda serta pasangan yang baru berkahwin. Cadangannya tertumpu pada penyediaan perumahan yang terjamin kepada isi rumah rentan, bukannya bergantung semata-mata pada perubahan harga jualan.

Cukai hartanah dan sokongan perumahan menjadi bahan perdebatan

Lee dari Institut Masa Depan Dewan Negara meneliti isu itu dalam laporan mengenai ketidaksamaan aset dan pembaharuan cukai pegangan hartanah dalam jangka sederhana dan panjang. Beliau mengenal pasti jurang yang semakin besar antara isi rumah yang memiliki rumah dengan yang tidak memilikinya sebagai punca utama ketidaksamaan aset di Korea Selatan.

Lee mencadangkan peralihan ke arah cukai berdasarkan nilai aset perumahan. Beliau turut menggesa pengurusan yang stabil bagi nisbah antara nilai hartanah yang ditaksir secara rasmi dengan nilai pasaran. Nisbah itu penting kerana nilai taksiran membantu menentukan jumlah cukai yang perlu dibayar pemilik.

Saranannya turut merangkumi keadaan kewangan, pilihan pelaburan isi rumah, kebajikan perumahan dan bekalan. Cadangan itu menyentuh bahagian berlainan dalam jurang yang sama: nilai yang dikumpulkan pemilik, peluang yang tersedia kepada pembeli dan jaminan yang dinikmati penyewa.

Angka dan cadangan itu menunjukkan cabaran praktikal yang dihadapi pembuat dasar. Rumah mahal di Seoul meningkat nilainya jauh lebih tinggi daripada rumah murah, pasaran wilayah berdepan jumlah rumah tidak terjual yang semakin bertambah, dan kebanyakan isi rumah dalam kumpulan aset terbawah tidak memiliki kediaman sendiri. Dasar yang menyasarkan salah satu keadaan ini akan membantu kumpulan isi rumah yang berbeza daripada dasar yang menyasarkan keadaan lain.

Perkara Utama

• Pada 2025, satu perlima isi rumah terkaya di Korea Selatan memiliki purata kekayaan perumahan kediaman sebanyak 290.1 kali ganda berbanding satu perlima isi rumah termiskin, satu rekod.
• Hanya 6.6% kumpulan terbawah memiliki kediaman semasa mereka, berbanding 82.5% kumpulan teratas.
• Ukuran perumahan itu memberikan nilai sifar kepada isi rumah yang tidak memiliki rumah yang didiami.
• Purata jumlah aset mencecah 1.77615 bilion won bagi kumpulan teratas dan 25.88 juta won bagi kumpulan terbawah, iaitu nisbah 68.6 kali ganda.
• Satu perlima pangsapuri paling mahal di Seoul meningkat kira-kira 129% dari Mac 2017 hingga Mac 2025, berbanding 56% bagi satu perlima paling murah.
• Jurang pendapatan mengecil berbanding tahun-tahun sebelumnya, sementara langkah yang dicadangkan merangkumi perumahan mampu diakses, sokongan sewa dan perubahan cukai hartanah.