Pelabur Minna de Ooyasan Berdepan Ketidakpastian Pembayaran Balik Selepas Jepun Membatalkan Permit Dana Hartanah

Lebih 30,000 pelabur berdepan ketidakpastian tentang pemulihan wang

Sebuah perniagaan pelaburan hartanah Jepun yang menarik kira-kira 200 bilion yen dengan mengiklankan pulangan tinggi telah kehilangan permit operasinya, menyebabkan lebih 30,000 pelabur tidak pasti sama ada wang mereka akan dikembalikan. Pada akhir Jun 2026, pengendalinya mempunyai tunggakan pembayaran balik sebanyak 18.8 bilion yen dan 172.4 bilion yen lagi dijadualkan untuk dibayar, sedangkan tunai dan depositnya hanya berjumlah 92.41 juta yen.

Wilayah Osaka dan Kerajaan Metropolitan Tokyo membatalkan permit dua syarikat di sebalik Minna de Ooyasan pada 1 September. Tindakan itu merupakan pembatalan permit pertama di bawah rangka kerja Jepun bagi perusahaan hartanah bersama tertentu sejak sistem itu diperkenalkan pada 1995.

Pihak berkuasa Osaka mendapati pengendali itu terus menjual pelaburan selepas mengetahui pendapatan sewa tidak dibayar. Dokumen yang diberikan kepada bakal pelabur masih menyatakan tiada perkara untuk didedahkan dalam bahagian mengenai masalah pembayaran sewa.

Akibatnya turut dirasai jauh di luar lingkungan syarikat. Seorang wanita berusia 53 tahun di Fukuoka melaburkan 16 juta yen dalam produk-produk itu, manakala seorang lelaki berusia 44 tahun di Kanagawa melaburkan 10 juta yen. Kini kedua-duanya berdepan kemungkinan sebahagian besar pelaburan mereka tidak akan dikembalikan.

Syarikat-syarikat itu memohon maaf atas kebimbangan yang timbul akibat kelewatan pembayaran agihan dan pembayaran balik. Mereka mempertikaikan sebahagian dapatan pihak berkuasa dan berkata usaha yang masih diteruskan akan tertumpu pada pemeliharaan aset, penjualan hartanah dan mendapatkan dana untuk pelabur sedia ada. Tiada jadual pembayaran balik penuh diumumkan.

Bagaimana pelaburan Narita menarik simpanan isi rumah

Minna de Ooyasan menawarkan cara kepada pelabur untuk mengumpulkan wang mereka bagi projek hartanah tanpa perlu membeli dan mengurus bangunan sendiri. Salah satu produk utamanya melibatkan tanah berhampiran Lapangan Terbang Narita di Narita, Wilayah Chiba, tempat kumpulan hartanah Tokyo, Kyosei Bank, merancang pembangunan yang merangkumi hotel dan kemudahan pameran.

Pembangunan yang dicadangkan itu meliputi tanah kira-kira bersamaan 10 Tokyo Dome. Jualan bermula pada 2020, dengan pulangan tahunan yang diiklankan sebanyak 7 peratus dan unit pelaburan berharga 1 juta yen. Pada kadar itu, satu unit akan menjana 70,000 yen setahun jika agihan dibuat seperti yang diiklankan.

Dua syarikat dalam kumpulan itu membahagikan tugas. Toshi Soken Invest Fund, yang berpangkalan di Suita, Wilayah Osaka, mengurus dan mengendalikan pelaburan hartanah. Minna de Ooyasan Sales, yang berpangkalan di daerah Chuo, Tokyo, mengendalikan jualan.

Pelabur dari Fukuoka itu memasukkan 12 juta yen ke dalam produk Narita pada 2023 kerana tertarik dengan pulangannya. Beliau menerima agihan berjumlah puluhan ribu yen sebulan, kemudian melaburkan lagi 4 juta yen pada 2024 dalam produk berkaitan hartanah lain. Katanya, pembayaran itu tiba-tiba terhenti pada Julai 2025.

Wanita itu, yang jumlah pelaburannya mencecah 16 juta yen, menggambarkan ketidakpastiannya tentang kemungkinan mendapatkan semula wang simpanannya:

Adakah saya tiada pilihan selain berputus asa untuk mendapatkan semula wang pelaburan saya?

Pelabur dari Kanagawa itu turut meluahkan rasa kesal. Menurutnya, apabila dikenang semula, penerangan tentang cara wang itu akan digunakan tidak terperinci. Kini beliau bimbang sebahagian besar pelaburan 10 juta yennya mungkin lesap.

Sewa tidak berbayar tidak didedahkan dalam dokumen jualan

Dapatan Wilayah Osaka meletakkan pengendalian sewa tidak berbayar sebagai tumpuan utama kes itu. Mulai 1 April 2025, Toshi Soken Invest Fund terus menjual sembilan produk, termasuk Narita No. 13, walaupun sewa daripada penyewa dalam kumpulan korporat yang sama belum dibayar.

Pendapatan sewa penting kerana ia menyokong perniagaan pelaburan dan pembayaran kepada peserta. Bakal pelabur perlu mengetahui bila pendapatan itu mula terhenti. Dokumen yang diberikan sebelum kontrak ditandatangani masih menyatakan tiada perkara berkaitan dalam bahagian yang sepatutnya mencatat kelewatan atau tunggakan sewa.

Seramai 280 orang melaburkan lagi 643 juta yen melalui jualan yang dikenal pasti pihak berkuasa. Pelabur dalam siri Narita dimaklumkan tentang sewa tidak berbayar dan penggantungan agihan pada 31 Julai 2025.

Wakil kumpulan Kyosei Bank, Kenichi Yanase, memberitahu pihak berkuasa Osaka bahawa beliau menyangka jualan telah berakhir apabila iklan pengambilan pelabur dihentikan pada 4 April. Katanya, kakitangan yang tidak mengetahui keadaan sebenar telah meneruskan jualan produk itu. Osaka menolak penjelasan tersebut kerana menganggapnya sebagai kefahaman peribadi beliau, bukannya penjelasan yang memadai tentang jualan yang masih diteruskan.

Wilayah itu menilai keadaan pelanggaran undang-undang berkenaan sebagai amat serius. Bagi isi rumah yang sedang mempertimbangkan pelaburan, maklumat yang tidak didedahkan itu menyentuh perkara asas urus niaga: sama ada sewa yang dijangka menyokong pelaburan itu benar-benar dibayar.

Jurang pembayaran balik dalam angka

Kedudukan kewangan Toshi Soken Invest Fund menunjukkan sebab pelabur begitu tidak pasti. Pada akhir Jun 2026, pembayaran balik bagi sembilan produk, termasuk Minna de Ooyasan No. 34, tertunggak sebanyak 18.8 bilion yen. Sebanyak 29 produk lagi mempunyai pembayaran balik berjadual kira-kira 172.4 bilion yen.

Keseluruhannya, obligasi itu berjumlah kira-kira 191.2 bilion yen merentasi 38 produk. Tunai dan deposit syarikat sebanyak 92.41 juta yen mewakili kira-kira 0.05 peratus daripada jumlah itu, atau sekitar 1 yen tunai bagi setiap 2,000 yen yang perlu dibayar atau dijadualkan untuk dibayar.

Tunai hanyalah satu bahagian daripada sumber syarikat hartanah. Tanah dan aset lain juga boleh dijual untuk mendapatkan wang. Namun, hartanah yang masih dimiliki pengendali itu telah dikenakan sita dan sita sementara, iaitu langkah undang-undang yang boleh mengehadkan urusan aset ketika pemiutang menuntut hak mereka.

Laporan perniagaan syarikat bagi tahun kewangan berakhir Mac 2026, yang diserahkan kepada Osaka pada 28 Julai, menunjukkan liabiliti melebihi aset sebanyak 288.1 bilion yen. Ringkasnya, nilai direkodkan bagi hutang syarikat jauh lebih besar daripada nilai direkodkan bagi aset miliknya.

Osaka berkata syarikat itu tidak lagi memenuhi syarat undang-undang bahawa aset bersih sekurang-kurangnya 90 peratus daripada modal berdaftarnya. Wilayah itu menilai pembayaran balik penuh sebelum tarikh akhir berkaitan sebagai amat sukar dan menganggap risiko kerugian kepada pelabur sebagai besar.

Perkembangan pertikaian

Pembatalan permit menyusuli tindakan pengawalseliaan terdahulu, jualan berterusan dalam tempoh sewa tidak berbayar dan kedudukan kewangan yang semakin merosot. Tarikh-tarikh utama menunjukkan bagaimana masalah itu berkembang daripada kegagalan mendedahkan maklumat kepada kesukaran lebih luas untuk membayar balik pelabur.

• 2020: Jualan pelaburan pembangunan Narita bermula dengan iklan pulangan tahunan sebanyak 7 peratus.
• Jun 2024: Kedua-dua syarikat dikenakan perintah penggantungan operasi atas pelanggaran undang-undang, termasuk keterangan yang tidak tepat tentang lot tanah. Mereka mencabar perintah itu di mahkamah.
• Mulai 1 April 2025: Pengendali itu meneruskan jualan sembilan produk walaupun sewa daripada penyewa dalam kumpulan belum dibayar.
• 9 Julai 2025: Syarikat-syarikat itu berkata mereka menggantung secara sukarela permintaan pelaburan dan kontrak baharu.
• 31 Julai 2025: Pelabur dalam siri Narita dimaklumkan tentang sewa tidak berbayar dan penggantungan agihan.
• Akhir Jun 2026: Tunggakan pembayaran balik mencecah 18.8 bilion yen, dengan 172.4 bilion yen lagi dijadualkan untuk dibayar.
• 28 Julai: Pengendali itu menyerahkan laporan bagi tahun kewangan berakhir Mac 2026, yang menunjukkan liabiliti melebihi aset sebanyak 288.1 bilion yen.
• 18 Ogos: Satu pendengaran diadakan dan syarikat-syarikat itu mencadangkan agar penggantungan perniagaan baharu diteruskan di bawah pengawasan.
• 1 September: Osaka dan Tokyo membatalkan permit operasi.

Prosiding mahkamah berhubung perintah Jun 2024 masih berlangsung. Bantahan syarikat-syarikat itu terhadap perintah terdahulu berkenaan sebahagian daripada pertikaian yang bermula sebelum pembatalan permit.

Kenyataan syarikat

Toshi Soken Invest Fund dan Minna de Ooyasan Sales mengeluarkan kenyataan pada 1 September dengan berkata mereka memandang serius tindakan pentadbiran itu. Mereka memohon maaf atas kebimbangan dan keresahan yang timbul akibat kelewatan agihan dan pemulangan wang yang dilaburkan.

Syarikat-syarikat itu turut berkata mereka tidak bersetuju dengan sebahagian dapatan fakta dan penilaian undang-undang pihak berkuasa. Mereka menyatakan bahawa permintaan pelaburan dan kontrak baharu telah dihentikan secara sukarela pada 9 Julai 2025, dan mereka tidak merancang untuk memulakan semula perniagaan baharu.

Dalam pendengaran pada 18 Ogos, mereka mencadangkan agar penggantungan itu dikekalkan, laporan berkala dibuat di bawah pengawasan, pelabur sedia ada diberikan maklum balas dan tumpuan diberikan pada pembayaran balik serta penutupan operasi secara teratur.

Kumpulan itu memberi amaran bahawa kerosakan lanjut terhadap kredibilitinya boleh menyukarkan penjualan aset, pengumpulan dana dan pengekalan organisasi yang diperlukan untuk mengendalikan kontrak sedia ada. Menurut pendirian mereka, kesukaran ini boleh mengurangkan keupayaan untuk melaksanakan tugas melindungi pelabur seperti yang diwajibkan pengawal selia.

Yanase menerbitkan minit pendengaran dan hujahan bertulis sepanjang 45 halaman ketika membantah tindakan itu. Syarikat-syarikat itu turut mengeluarkan notis pembatalan serta hujahan bertulis dan lisan yang dikemukakan dalam pendengaran.

Kesan kehilangan permit

Pembatalan itu menghalang pengendali daripada mendapatkan pelabur atau menjual dana baharu. Kegiatan yang masih dibenarkan terhad kepada kerja yang perlu untuk memenuhi kontrak sedia ada, seperti mengendalikan aset dan mendapatkan wang bagi pembayaran balik.

Syarikat-syarikat itu merujuk Artikel 65 Akta Perusahaan Bersama Tertentu Hartanah Jepun, yang membenarkan operasi yang diperlukan untuk menyelesaikan urusan kontrak sedia ada selepas permit dibatalkan. Peruntukan itu memberi mereka asas undang-undang untuk terus mengendalikan pelaburan sedia ada ketika menutup perniagaan.

Pelabur sedang menunggu dua jenis pembayaran yang berbeza. Agihan ialah bayaran berkala sepanjang tempoh pelaburan, biasanya daripada pendapatan yang dijana perniagaan. Penebusan ialah pemulangan modal yang dilaburkan apabila kontrak mencapai tempoh pembayaran balik. Kedua-duanya tertangguh dalam kes ini.

Kekurangan tunai segera syarikat dan defisitnya memerlukan tindakan yang berbeza. Penjualan hartanah boleh menghasilkan tunai untuk pembayaran balik, manakala jurang antara liabiliti dengan aset mencerminkan keupayaan lebih luas perniagaan itu untuk melunaskan hutangnya. Nilai yang diperoleh daripada jualan aset serta tuntutan yang dikenakan terhadap aset berkenaan akan mempengaruhi jumlah wang yang tersedia.

Isi rumah menunggu wang, bukan produk baharu

Bagi wanita dari Fukuoka dan lelaki dari Kanagawa itu, perkara utama kini ialah mendapatkan semula wang simpanan yang telah dilaburkan. Penghentian jualan baharu bermakna pelabur sedia ada bergantung pada pengurusan baki aset dan kutipan wang yang boleh digunakan untuk pembayaran balik.

Angka-angka itu juga menunjukkan sebab penggantungan agihan dan kelewatan pembayaran balik modal memberi kesan berbeza kepada isi rumah. Kehilangan agihan berkala menghapuskan pendapatan yang dijangka. Kelewatan penebusan pula menyebabkan wang simpanan asal terus terikat, sekali gus berpotensi mengganggu rancangan yang bergantung pada pemulangan wang tersebut.

Syarikat-syarikat itu berkata mereka akan memelihara dan menjual aset serta mendapatkan dana penebusan. Penilaian Osaka menunjukkan skala tugas itu: kira-kira 191.2 bilion yen dalam pembayaran balik tertunggak dan berjadual, tunai yang amat sedikit serta liabiliti yang jauh melebihi aset yang direkodkan. Pelabur kini menantikan kemajuan konkrit dalam penjualan aset dan pembayaran balik.

Perkara Utama

• Osaka dan Tokyo membatalkan permit pengendali dan penjual di sebalik Minna de Ooyasan pada 1 September.
• Perniagaan pelaburan itu menarik kira-kira 200 bilion yen dan lebih 30,000 pelabur.
• Osaka mendapati sembilan produk terus dijual walaupun sewa tidak dibayar, dengan tambahan 643 juta yen dikumpulkan daripada 280 pelabur.
• Pembayaran balik tertunggak dan berjadual berjumlah kira-kira 191.2 bilion yen pada akhir Jun 2026, berbanding tunai dan deposit sebanyak 92.41 juta yen.
• Syarikat-syarikat itu mempertikaikan sebahagian dapatan pihak berkuasa dan berkata mereka akan menumpukan usaha pada penjualan aset serta pelabur sedia ada.
• Jualan baharu dilarang, namun kerja yang perlu untuk kontrak sedia ada boleh diteruskan. Tiada jadual pembayaran balik penuh diumumkan.