Perjanjian Ibu Pejabat Nvidia di Taipei Cetus Pertikaian Mengenai Kelewatan, Peraturan Tanah dan Pengiktirafan Politik

Perjanjian ibu pejabat bertukar menjadi pertikaian tentang pihak yang melengahkannya

Perjanjian Nvidia untuk membina ibu pejabat di atas tanah seluas kira-kira 3.9 hektar di Taman Teknologi Beitou-Shilin, Taipei, kini berdepan pertikaian tentang proses yang membawa kepada perjanjian itu. Seseorang yang tidak dinamakan, yang mengetahui rundingan syarikat itu, berkata perjanjian boleh ditandatangani pada Julai atau Ogos 2025. Kerajaan Taipei berkata kontrak tanah sedia ada menghalang langkah itu dan mewajibkan aturan undang-undang yang berbeza.

Kepentingannya melangkaui soal pujian politik. Nvidia akhirnya menandatangani kontrak dengan bandar itu pada 11 Februari 2026, dengan premium hak tanah sebanyak NT$12.2 bilion. Projek yang dinamakan NVIDIA Constellation itu melibatkan pelaburan terancang melebihi NT$40 bilion dan unjuran lebih 10,000 pekerjaan dalam pembinaan dan operasi.

Pertikaian itu melibatkan dua lot, T17 dan T18, yang hak untuk membangunkan tanah milik bandar dipegang oleh Shin Kong Life Insurance. Menurut individu yang tidak dinamakan itu, Nvidia dan syarikat insurans tersebut sudah bersetuju mengenai terma komersial pada Mei 2025. Individu itu mendakwa bandar tersebut menolak cadangan pemindahan hak mereka atas sebab politik dan pilihan raya, sebaliknya bertegas mahu menandatangani perjanjian secara langsung dengan Nvidia.

Kerajaan Taipei menafikan campur tangan politik. Menurutnya, Shin Kong Life belum memulakan pembinaan dan oleh itu tidak boleh memindahkan haknya di bawah kontrak asal atau peraturan berkaitan. Bandar itu menyifatkan perjanjian akhirnya sebagai hasil usaha menyelesaikan sekatan tersebut, mendapatkan semula tanah dan mengubah peraturan pemberian hak pembangunan.

Kontroversi itu kembali menjadi perhatian selepas Datuk Bandar Chiang Wan-an dan isterinya membincangkan peranan mereka dalam menghubungkan Nvidia dengan ketua pegawai eksekutifnya, Jensen Huang. Kisah mereka sekali lagi menarik perhatian kepada perbezaan antara menarik pelaburan, merundingkan terma komersialnya dan mendapatkan kebenaran untuk menggunakan tanah awam.

Persetujuan Nvidia dan Shin Kong Life

Nvidia mula menyatakan minat terhadap lot T17 dan T18 kepada Shin Kong Life pada Disember 2024, menurut individu yang mengetahui rundingan itu. Kedua-dua syarikat kemudian menandatangani memorandum persefahaman pada 16 Mei 2025.

Memorandum itu meliputi cadangan pemindahan hak permukaan, terma komersial yang dipersetujui dan peruntukan kerahsiaan. Hak permukaan membolehkan pemegangnya membina dan menggunakan tanah milik pihak lain. Dalam kes ini, urus niaga yang dicadangkan melibatkan hak pembangunan atas tanah milik bandar, bukannya pembelian tanah itu sendiri.

Huang mengumumkan secara terbuka pemilihan tapak di Beitou-Shilin, Taiwan pada 19 Mei, tiga hari selepas memorandum itu ditandatangani. Nvidia dan Shin Kong Life kemudian mengunjungi kerajaan bandar itu bersama-sama pada 18 Julai untuk menerangkan cadangan mereka dan mendapatkan sokongan.

Individu yang tidak dinamakan itu berkata kedua-dua syarikat mengupah penasihat undang-undang luar, yang merumuskan bahawa Artikel 18 peraturan Taipei berkenaan penjualan tanah, pajakan dan hak permukaan di kawasan pengambilan tanah zon membenarkan pemindahan dengan persetujuan bandar. Menurut tafsiran itu, bandar boleh meluluskan urus niaga tersebut dan menarik balik sekatan pemindahan dalam kontrak sedia ada.

Dakwaan individu itu bahawa perjanjian boleh ditandatangani pada Julai atau Ogos bergantung pada kelulusan yang dicadangkan itu. Kerajaan Taipei berkata memorandum persendirian itu tidak boleh menggantikan kewajipan yang diterima Shin Kong Life ketika memperoleh hak pembangunan pada 2021.

Mengapa bandar berkata pembinaan perlu dimulakan dahulu

Kerajaan Taipei menyifatkan klausa 4.4.1 dalam kontraknya dengan Shin Kong Life pada 2021 sebagai halangan utama. Menurut bandar itu, klausa berkenaan mewajibkan semua permit menduduki bangunan diperoleh, pendaftaran pertama pemilikan bangunan diselesaikan dan persetujuan bandar diperoleh sebelum hak permukaan serta bangunan boleh dipindahkan.

Permit menduduki membenarkan bangunan yang siap digunakan. Pendaftaran pemilikan pertama pula merekodkan pemilikan bangunan itu secara rasmi. Shin Kong Life belum memulakan pembinaan ketika memohon kebenaran untuk memindahkan hak tersebut, kata bandar itu, maka syarat-syarat berkenaan belum dipenuhi.

Shin Kong Life memohon kelulusan pemindahan pada 9 dan 16 Julai 2025. Bandar itu berkata pihaknya membalas pada 10 dan 17 Julai, masing-masing, dengan menjelaskan bahawa tapak yang belum dibangunkan itu tidak memenuhi syarat kontrak. Oleh itu, kedua-dua penolakan berlaku sebelum lawatan bersama syarikat-syarikat itu pada 18 Julai.

Bandar itu turut mempertikaikan tafsiran Artikel 18 yang dilaporkan oleh syarikat-syarikat tersebut. Menurutnya, proviso dalam perenggan pertama artikel itu mewajibkan penerima memperoleh kedua-dua hak permukaan dan bangunan di atas tanah berkenaan. Berdasarkan tafsiran bandar itu, bangunan perlu wujud sebelum mekanisme pemindahan tersebut boleh digunakan.

Menurut Taipei, peraturan itu dikeluarkan di bawah Artikel 44, perenggan 6, Akta Pengambilan Tanah. Bandar itu berhujah bahawa peraturan dan kontrak yang ditandatangani perlu dipertimbangkan bersama, dengan pembida yang berjaya tetap bertanggungjawab memenuhi kewajipan kontraknya.

Dua penjelasan berbeza tentang kelewatan yang sama

Individu yang tidak dinamakan itu menyifatkan kelulusan bandar sebagai langkah terakhir bagi urus niaga yang terma komersialnya sudah dipersetujui. Dari sudut pandang itu, menggantikan urus niaga yang dicadangkan antara syarikat dengan perjanjian langsung antara Nvidia dan bandar menambah beberapa bulan kepada proses yang hampir selesai.

Kerajaan Taipei menggambarkan tempoh yang sama sebagai masa untuk mencari jalan yang sah bagi mengatasi halangan kontrak sedia ada. Menurutnya, meluluskan pemindahan sebelum pembangunan dimulakan boleh menimbulkan kebimbangan bahawa hak pembangunan tanah awam dijual semula demi keuntungan serta menyebabkan layanan tidak adil terhadap perniagaan lain yang ingin mendapatkan tanah bandar.

Oleh itu, perbezaan praktikalnya berkaitan cara mendapatkan tapak tersebut. Nvidia dan Shin Kong Life mencadangkan pemindahan hak sedia ada. Bandar itu akhirnya mendapatkan semula tanah berkenaan dan memberikan hak baharu kepada Nvidia melalui prosedur khas.

Dakwaan bahawa pertimbangan politik atau pilihan raya mendorong keputusan itu datang daripada individu yang tidak dinamakan tersebut. Bandar itu menolaknya dan berkata keputusannya melindungi aset awam. Persoalan sama ada pemindahan asal boleh diluluskan dari segi undang-undang, termasuk melalui pengecualian daripada sekatan kontrak, masih dipertikaikan.

Bagaimana projek beralih daripada pemindahan kepada penamatan

Taipei berkata pihaknya mula mendapatkan penjelasan daripada Kementerian Dalam Negeri mengenai peraturan berkaitan pada Julai 2025. Pada September, bandar itu meminda peraturannya untuk menambah mekanisme pemberian hak permukaan kepada penerima tertentu melalui prosedur projek khas.

Shin Kong Life secara terbuka mencadangkan jalan keluar melalui rundingan pada 22 Oktober. Syaratnya ialah bandar memulangkan kos berkaitan yang telah dibayar, sekali gus membolehkan syarikat insurans itu melepaskan haknya agar Nvidia boleh meneruskan projek.

Naib presiden hartanah global Nvidia, Scott Ekman, bertemu Chiang pada 18 November dan menyerahkan surat hasrat pelaburan bagi pihak Huang, menurut bandar itu. Surat tersebut mengenal pasti T17 dan T18 sebagai tapak ibu pejabat yang dipilih.

Bandar itu menetapkan tarikh perjanjian penamatan bernilai NT$4.434 bilion dan pengambilan semula tanah pada 24 November 2025; namun, rekod kelulusan korporat Shin Kong Life menyatakan lembaga pengarahnya meluluskan penamatan dan kedua-dua pihak menandatangani perjanjian pada 21 November. Kedua-dua tarikh itu meletakkan perjanjian tersebut pada waktu yang berbeza dalam minggu yang sama.

Pengambilan semula lot-lot itu menamatkan penglibatan Shin Kong Life dalam aturan hak tanah berkenaan. Nvidia kemudiannya boleh berunding secara langsung dengan bandar di bawah prosedur yang baru diwujudkan, dan bukannya mengambil alih hak sedia ada syarikat insurans itu.

Tarikh yang membentuk perjanjian

Rundingan berlangsung sejak pendekatan awal Nvidia pada penghujung 2024 hingga pendaftaran hak permukaan baharunya pada Mac 2026. Dalam tempoh itu, terdapat beberapa pencapaian berbeza: memorandum antara syarikat, permohonan pemindahan, penamatan hak syarikat insurans, kontrak baharu dan pendaftaran akhir.

• Disember 2024: Nvidia mula menyatakan minat terhadap T17 dan T18 kepada Shin Kong Life, menurut individu yang mengetahui rundingan itu.
• 16 Mei 2025: Nvidia dan Shin Kong Life menandatangani memorandum persefahaman. Huang mengumumkan pemilihan tapak itu pada 19 Mei.
• 9 hingga 18 Julai 2025: Shin Kong Life mengemukakan dua permohonan pemindahan, bandar menolak kedua-duanya dan syarikat-syarikat itu mengunjungi pegawai bandar bersama-sama.
• September 2025: Taipei meminda peraturannya bagi mewujudkan mekanisme khas untuk memberikan hak permukaan kepada penerima tertentu.
• 22 Oktober 2025: Shin Kong Life secara terbuka menawarkan untuk menamatkan perjanjiannya jika kos berkaitan dipulangkan.
• 18 hingga 24 November 2025: Ekman menyerahkan surat pelaburan Nvidia dan aturan penamatan dengan Shin Kong Life diteruskan.
• 11 Februari 2026: Nvidia dan Taipei menandatangani kontrak hak permukaan baharu.
• 12 Mac 2026: Nvidia menyelesaikan pendaftaran hak permukaan khas, menurut bandar itu.

Perjanjian yang ditandatangani pada Februari berlaku kira-kira enam hingga tujuh bulan selepas tempoh pada Julai atau Ogos yang disebut oleh individu yang tidak dinamakan itu. Pendaftaran dibuat 29 hari selepas perjanjian ditandatangani, melengkapkan satu lagi peringkat dalam penetapan hak Nvidia ke atas tapak tersebut.

Siapa yang menghubungkan Nvidia dengan Taipei?

Chiang dan isterinya, Shih Fang-hsuan, membincangkan projek ibu pejabat itu dalam wawancara radio yang dikendalikan oleh Wang Wei-chung. Mereka menceritakan hubungan melalui seorang jurutera Nvidia yang mereka kenali di Amerika Syarikat, yang membolehkan mereka menghubungi Huang dan membantu memajukan pelaburan itu.

Individu yang mengetahui rundingan Nvidia tetapi tidak dinamakan itu mempertikaikan gambaran tersebut. Individu itu berkata rundingan diketuai oleh dua naib presiden global, yang dikenal pasti sebagai Encik Linetsky dan Encik Ekman, yang mengendalikan hal hartanah dan kemudahan serta melapor kepada Huang.

Pemerhati teknologi Hsu Mei-hua turut menyampaikan kritikan daripada kakitangan Nvidia. Menurut laporannya, syarikat itu memang sudah merancang untuk mengekalkan ibu pejabat baharunya di Taipei dan telah menghabiskan tiga tahun membangunkan rancangan di Nangang. Beliau menyifatkan sumbangan Chiang sebagai membantu menyelesaikan aturan tanah di Beitou-Shilin, bukannya mencetuskan keputusan untuk kekal di bandar itu.

Hsu berkata naratif hubungan dengan jurutera itu mengetepikan pembahagian tanggungjawab rasmi Nvidia dan peranan pengurus besar syarikat itu di Taiwan ketika itu. Kritikan tersebut berkaitan cara projek itu digambarkan kepada umum, manakala peranan bandar yang didokumenkan dalam rundingan termasuk menentukan cara hak atas tanah awam boleh diberikan.

Menurut keterangan bandar itu sendiri, Ekman menghadiri pertemuan pada November dan membawa surat pelaburan. Ini memberikan satu titik khusus apabila seorang eksekutif kanan Nvidia secara rasmi memaklumkan pilihan tapak syarikat itu kepada Chiang.

Makna kontrak akhir untuk tapak tersebut

Aturan akhir Nvidia meliputi kira-kira 3.9 hektar dan memberikan hak permukaan selama 50 tahun, dengan peruntukan untuk tambahan 20 tahun. Oleh itu, tempoh keseluruhan boleh mencecah 70 tahun jika lanjutan itu digunakan.

Premium NT$12.2 bilion yang diumumkan ketika perjanjian ditandatangani pada Februari berkaitan kontrak hak tanah baharu Nvidia. Jumlah penamatan NT$4.434 bilion pula berkaitan perjanjian bandar untuk mendapatkan semula lot-lot daripada Shin Kong Life. Kedua-dua jumlah itu melibatkan urus niaga berbeza dalam projek yang sama.

Pelaburan terancang melebihi NT$40 bilion dan unjuran lebih 10,000 pekerjaan merangkumi usaha yang jauh lebih luas daripada perjanjian tanah semata-mata. Angka pekerjaan itu menggabungkan pembinaan dan operasi, meliputi tempoh pembinaan ibu pejabat serta tempoh penggunaannya.

Penandatangan bagi pihak Nvidia dikenal pasti sebagai Mark Steven Hoose, wakil undang-undang anak syarikatnya di Taiwan dan ketua cukai globalnya. Chiang berkata syarikat itu pernah mempertimbangkan untuk menggunakan entiti di Singapura, Hong Kong atau Kepulauan Virgin British, dan beliau mengaitkan usaha beliau dengan keputusan melantik anak syarikat Taiwan sebagai pihak yang menandatangani kontrak.

Kontrak itu memberikan asas rasmi kepada projek untuk menggunakan tapak tersebut. Tiada tarikh mula pembinaan atau pembukaan dinyatakan dalam keterangan tentang perjanjian itu.

Daripada rundingan kepada hak berdaftar

Pada 5 Februari 2026, Chiang berkata rundingan harga dan prosedur kontrak masih berlangsung. Beliau mengucapkan terima kasih kepada Nvidia kerana memilih Beitou-Shilin dan mengakui bantuan kerajaan pusat. Sebelum itu, bandar berkenaan menetapkan sasaran menandatangani perjanjian sebelum Tahun Baharu Cina.

Enam hari kemudian, Chiang menunjukkan kontrak yang ditandatangani dan mengumumkan premium NT$12.2 bilion. Taipei berkata pendaftaran diselesaikan pada 12 Mac dengan sokongan majlis bandar, susulan pindaan peraturan dan pengambilan semula tanah tersebut.

Nvidia kini memiliki hak berdaftar ke atas lot yang dipilih, manakala pertikaian politik berkisar pada bulan-bulan sebelum keputusan itu dicapai. Isu utamanya ialah sama ada Taipei sepatutnya meluluskan pemindahan terdahulu atau perlu menggantikannya dengan aturan baharu. Hujah bandar itu bersandarkan syarat pembinaan dalam kontrak asal; kritikan pula berasaskan dakwaan bahawa persetujuan bandar dan pengecualian daripada sekatan boleh membolehkan perjanjian antara syarikat diteruskan lebih awal.

Perkara Utama

• Nvidia menandatangani kontrak hak tanah untuk ibu pejabatnya di Taipei pada 11 Februari 2026, dengan premium sebanyak NT$12.2 bilion.
• Seseorang yang mengetahui rundingan itu tetapi tidak dinamakan berkata Nvidia dan Shin Kong Life boleh menandatangani perjanjian pemindahan pada Julai atau Ogos 2025.
• Taipei menafikan campur tangan politik dan berkata lot yang belum dibangunkan itu tidak memenuhi syarat pemindahan dalam kontrak asal.
• Bandar itu meminda peraturannya, merundingkan penamatan hak Shin Kong Life dengan bayaran NT$4.434 bilion dan membuat kontrak secara langsung dengan Nvidia.
• Projek ibu pejabat itu meliputi kira-kira 3.9 hektar, dengan pelaburan terancang melebihi NT$40 bilion.
• Nvidia menyelesaikan pendaftaran hak permukaan pada 12 Mac 2026, menurut bandar itu.