Jepun Lancar Program Subsidi untuk Memulihkan Rumah Kosong di Tengah-tengah Penuaan Penduduk

Mengapa Jepun memberi subsidi untuk pengubahsuaian rumah yang bakal kosong

Jepun akan melancarkan projek perintis baharu pada tahun fiskal akan datang bagi mengelakkan rumah terbiar kosong di dalam dan sekitar bandar-bandar utama. Kementerian Tanah, Infrastruktur, Pengangkutan dan Pelancongan merancang untuk memberi subsidi bagi kerja pengubahsuaian supaya hartanah, termasuk yang dijangka ditinggalkan oleh penduduk lebih berusia, dapat digunakan semula sebagai rumah keluarga atau dijadikan pusat penjagaan kanak-kanak dan kemudahan komuniti lain. Pemilik rumah yang merancang untuk berpindah atau memasuki pusat jagaan warga emas akan digalakkan mengubah suai hartanah mereka dan bukannya membiarkannya terbiar. Pembeli yang memperoleh rumah kosong dan berkomitmen untuk mengubah suainya juga layak memohon. Matlamatnya ada dua: memperlahankan pertambahan rumah kosong di kawasan bandar dan memudahkan golongan dewasa bekerja mendapatkan rumah ketika kos pembinaan tinggi.

Skala cabaran ini besar. Jepun mempunyai kira-kira 9 juta kediaman kosong pada 2023, iaitu sekitar 14 peratus daripada keseluruhan rumah. Tidak semuanya terbiar atau rosak kerana sesetengahnya sedang dijual atau hanya digunakan sekali-sekala. Namun, jumlah rumah yang lama terbiar semakin meningkat. Data kerajaan menunjukkan rekod 3.85 juta rumah pada 2023 tidak didiami selama bertahun-tahun dan tidak disenaraikan untuk disewa atau dijual. Hartanah kosong yang semakin usang boleh menjejaskan keselamatan dan daya tarikan kejiranan, khususnya di daerah yang penduduknya menua dengan cepat.

Unjuran demografi menunjukkan perubahan yang lebih ketara bakal berlaku. Tinjauan kementerian mengunjurkan bilangan rumah dan apartmen yang hanya didiami penduduk berusia 85 tahun ke atas akan meningkat dengan pantas dalam tempoh sedekad akan datang. Di wilayah Tokyo (Tokyo dan tiga wilayah sekitarnya), jumlah itu dijangka melonjak daripada kira-kira 340,000 kediaman pada 2023 kepada sekitar 940,000 pada 2033. Di wilayah Kansai yang berpusat di Osaka dan Kyoto, kategori serupa diunjurkan meningkat daripada kira-kira 210,000 kepada sekitar 580,000. Banyak rumah ini berkemungkinan akan dijual atau dibiarkan kosong apabila penduduk berpindah tinggal bersama saudara-mara atau memasuki pusat jagaan. Subsidi baharu itu bertujuan mengarahkan peralihan tersebut kepada pengubahsuaian, bukannya pengabaian.

Perkara yang ditanggung projek perintis dan pihak yang boleh memohon

Program ini akan dilaksanakan di kawasan kediaman di dalam dan sekitar bandar utama yang dibina ketika tahun-tahun pertumbuhan pesat dari 1950-an hingga 1970-an. Kementerian, dengan kerjasama pihak berkuasa tempatan yang mengambil bahagian, akan memilih kawasan sasaran yang sudah mempunyai banyak rumah kosong atau dijangka menyaksikan jumlah itu meningkat. Tumpuan diberikan kepada kejiranan yang masih mempunyai akses baik ke tempat kerja, sekolah dan pengangkutan awam, tetapi berdepan peningkatan isi rumah yang hanya terdiri daripada warga lebih berusia.

Pemohon yang layak termasuk pemilik semasa rumah kosong dan pemilik rumah lebih berusia yang hartanahnya berkemungkinan kosong selepas mereka berpindah ke rumah saudara-mara atau pusat jagaan. Mereka yang membeli rumah kosong di kawasan yang ditetapkan dan mengubah suainya juga layak. Subsidi boleh menampung pengubahsuaian dalaman dan luaran, pembaikan paip serta kerja lain yang diperlukan untuk menjadikan hartanah itu selamat dan boleh didiami semula. Kerajaan menjangkakan banyak hartanah ini akan kembali ke pasaran sebagai rumah keluarga. Yang lain mungkin digunakan semula sebagai pusat penjagaan kanak-kanak, dewan komuniti, kemudahan sokongan keibubapaan atau ruang kerja kecil.

Projek ini akan berlangsung selama beberapa tahun sebagai projek perintis, dengan matlamat diperluas ke wilayah lain yang menghadapi keadaan serupa. Kementerian telah memohon peruntukan beberapa ratus juta yen dalam belanjawan tahun fiskal akan datang untuk memulakan usaha itu. Pihak berkuasa tempatan dijangka menyediakan proses untuk membimbing pemohon melalui pemeriksaan, permit dan pemilihan kontraktor.

Fokus program dan kepentingan daerah berkenaan

Banyak kejiranan sasaran bermula sebagai bandar baharu dan kawasan perumahan berskala besar yang dibina untuk menampung pekerja ulang-alik ketika Jepun mengalami pertumbuhan pesat. Beberapa dekad kemudian, pembeli asal semakin berusia di rumah masing-masing. Anak-anak sering berpindah, sekolah-sekolah digabungkan dan kedai-kedai kecil di penjuru jalan ditutup. Persekitaran binaan masih menawarkan akses pengangkutan awam dan jalan raya yang baik, tetapi penduduknya lebih berusia dan banyak rumah terlalu besar untuk isi rumah moden yang lebih kecil. Apabila sesebuah kawasan mula menjadi lengang, kemerosotannya boleh berterusan dengan sendirinya.

Rumah kosong boleh mencetuskan kitaran yang memudaratkan. Hartanah yang gelap dan tidak berpenghuni membuatkan pembeli berasa ragu-ragu serta menghalang jiran daripada melabur dalam penyelenggaraan biasa. Bangunan yang terbiar boleh menjadi tempat pembuangan sampah, menempatkan haiwan perosak dan berisiko terbakar. Di negara yang kerap dilanda gempa bumi dan ribut kuat, bangunan yang tidak diselenggara juga boleh membahayakan penduduk berhampiran. Mengaktifkan semula rumah kosong sebagai kediaman atau kemudahan berguna membantu menstabilkan kawasan dan memastikan kehidupan harian terus berjalan.

Mengapa gelombang rumah kosong bakal berlaku

Isi rumah yang hanya terdiri daripada penduduk berusia lanjut meningkat dengan pantas di kawasan pinggir bandar. Apabila pemilik berpindah ke pusat jagaan jangka panjang atau meninggal dunia, rumah yang ditinggalkan boleh terbiar. Bayaran insurans dan penyelenggaraan terhenti, bekalan utiliti diputuskan dan kerosakan semakin cepat berlaku. Unjuran kementerian bagi Tokyo dan Kansai menunjukkan peningkatan mendadak kediaman sedemikian hingga 2033. Tindakan awal melalui pengubahsuaian dan penjualan lebih murah berbanding membiarkan hartanah itu rosak sehingga rumah perlu dipagar atau dirobohkan kelak.

Penjelasan tentang akiya dan cara Jepun mengira rumah kosong

Rumah kosong di Jepun lazimnya disebut akiya. Tinjauan perumahan kebangsaan mengira semua kediaman kosong, termasuk hartanah untuk dijual, rumah sewa yang mencari penyewa, rumah kedua dan rumah yang kosong atas sebab lain. Dalam jumlah keseluruhan itu, terdapat sejumlah besar rumah yang lama kosong dan tidak aktif di pasaran. Rumah terbiar ini menjadi tumpuan banyak peraturan tempatan dan kini sasaran usaha subsidi baharu di kawasan bandar.

Beberapa faktor struktur mendorong fenomena ini. Penduduk Jepun semakin berkurangan dan menua. Ramai waris tinggal di tempat lain dan tidak mahu mewarisi hartanah lama yang memerlukan kos penyelenggaraan tinggi. Kerja merobohkan rumah boleh menelan belanja besar, manakala peraturan cukai kadangkala menjadikan tindakan membiarkan bangunan itu kekal lebih murah walaupun tiada sesiapa tinggal di dalamnya. Pasaran rumah lama adalah terhad kerana pembeli cenderung memilih binaan baharu, sebahagiannya dipengaruhi kebimbangan tentang keselamatan seismik dan amalan pembinaan selama beberapa dekad yang mengutamakan rumah baharu berbanding rumah lama.

Dasar kerajaan semakin berubah bagi menangani isu ini. Akta Langkah Khas Rumah Kosong membolehkan pihak berkuasa perbandaran mengenal pasti hartanah yang berbahaya atau terabai dengan serius serta mengarahkan kerja pembaikan atau perobohan. Selepas sesebuah rumah ditetapkan sedemikian, pihak berkuasa tempatan juga boleh menarik balik kelebihan cukai hartanah yang sebaliknya tidak menggalakkan kerja perobohan. Pembaharuan yang berkuat kuasa pada 2024 mewajibkan pendaftaran pewarisan hartanah, memperketat sistem bagi mengurangkan hartanah yang terbiar akibat pemilikan tidak jelas dan memudahkan pihak bertanggungjawab dihubungi.

Pengubahsuaian semakin menarik berbanding binaan baharu ketika kos meningkat

Kos pembinaan yang tinggi menyukarkan isi rumah yang membesarkan anak membeli rumah baharu di kawasan bandar. Harga bahan binaan, kekurangan pekerja dan kelewatan rantaian bekalan semuanya menaikkan harga rumah baharu. Dengan menyalurkan dana kepada kerja pengubahsuaian, kerajaan berharap dapat menambah bekalan rumah yang sedia didiami pada harga yang mampu ditanggung keluarga.

Pengubahsuaian bangunan sedia ada boleh membawa manfaat selain penjimatan kos. Ia membolehkan hartanah digunakan semula dengan lebih pantas berbanding merobohkan dan membinanya semula, mengekalkan karakter kejiranan serta mengurangkan sisa pembinaan. Penambahbaikan tenaga, penebatan yang lebih baik dan kelengkapan moden boleh menjadikan rumah lama lebih cekap dan selesa tanpa perlu membina dari awal.

Projek perintis ini turut menyokong penukaran yang memenuhi keperluan tempatan. Rumah yang tidak lagi sesuai untuk sebuah keluarga boleh dijadikan ruang penjagaan kanak-kanak kecil, tempat aktiviti selepas sekolah, pejabat sokongan keibubapaan atau ruang kerja yang tenang untuk pekerja jarak jauh. Penggunaan semula seperti ini mengekalkan pergerakan orang di jalanan dan mendekatkan perkhidmatan harian dalam jarak berjalan kaki.

Bolehkah penggunaan semula mengembalikan perkhidmatan ke kejiranan yang menua

Jepun telah merintis sistem sokongan kejiranan yang menghubungkan perkhidmatan perubatan, sosial dan keperluan harian berhampiran tempat tinggal penduduk. Satu contoh dari pinggir bandar Tokyo, yang sering disebut model Nagayama bagi penjagaan bersepadu berasaskan komuniti, menunjukkan bagaimana kerajaan tempatan, pertubuhan bukan untung dan perniagaan boleh bekerjasama untuk menyokong penduduk lebih berusia serta mengekalkan kehidupan kejiranan. Pengajarannya ialah kemudahan sederhana yang ditempatkan di lokasi sesuai boleh menjadi tunjang sesebuah komuniti.

Subsidi baharu ini boleh membantu merealisasikan idea tersebut di daerah bandar yang berdepan peningkatan rumah kosong. Menukar sebahagian rumah kosong menjadi tempat penjagaan kanak-kanak, mesyuarat komuniti dan sokongan keibubapaan boleh memendekkan perjalanan keluarga serta memastikan jiran yang lebih berusia terus terlibat dalam kehidupan komuniti. Apabila penduduk daripada pelbagai peringkat usia menggunakan jalan dan kemudahan yang sama, hubungan sosial menjadi lebih erat dan kawasan terasa lebih selamat.

Penyelidikan bandar di sebuah bandar satelit di kawasan Tokyo menunjukkan kaitan antara akses, kemudahan dan rumah kosong. Kawasan yang mempunyai akses jalan raya lebih baik cenderung mempunyai lebih sedikit rumah kosong, manakala ketidakpadanan antara kawasan kediaman dengan jenis ruang lantai runcit tertentu berkait dengan kadar kekosongan yang lebih tinggi. Pelaburan yang memudahkan kehidupan harian, daripada jalan yang lebih selamat hingga taman dan perkhidmatan berdekatan, boleh memperkukuh kesan pembiayaan pengubahsuaian.

Bagi pembeli dan pemilik, apakah kelebihan dan kekurangan dari segi praktikal

Pemilik yang mungkin membiarkan hartanah uzur begitu sahaja boleh menggunakan subsidi untuk membiayai pembaikan penting sebelum menjual atau menyewakannya. Pembeli boleh mendapatkan rumah bersaiz keluarga yang lebih dekat dengan tempat kerja dan sekolah, lazimnya pada harga lebih rendah berbanding rumah baharu. Apabila beberapa rumah di sesebuah jalan dinaik taraf, keyakinan meningkat dan perbelanjaan swasta turut menyusul, sekali gus membantu memutuskan kitaran kemerosotan.

Namun, terdapat beberapa halangan. Banyak rumah lama memerlukan pengukuhan struktur agar tahan gempa, penggantian bumbung, kerja paip dan elektrik serta penebatan yang lebih baik. Sesetengah hartanah mempunyai sejarah pewarisan yang rumit dan hak milik tidak jelas dengan beberapa orang waris. Permit dan pemeriksaan mengambil masa, manakala sebarang penukaran untuk kegunaan kemudahan memerlukan pematuhan ketat terhadap kod bangunan dan kebakaran. Pembeli juga perlu menyemak peraturan tempatan tentang aktiviti perniagaan jika merancang menyediakan perkhidmatan.

Langkah praktikal untuk pemohon termasuk:

• Sahkan status pemilikan dan pendaftaran lebih awal, khususnya bagi hartanah yang diwarisi.
• Dapatkan pemeriksaan profesional yang meliputi struktur serta sistem air, gas dan elektrik.
• Dapatkan anggaran bertulis daripada kontraktor berlesen dan pastikan skop kerja mematuhi kod bagi kegunaan yang dirancang.
• Sahkan sekatan tempatan terhadap penggunaan kemudahan dan waktu operasi jika merancang aktiviti penjagaan kanak-kanak atau komuniti.
• Asingkan dana untuk penyelenggaraan berterusan, insurans dan cukai hartanah selepas pengubahsuaian.

Perkara yang diperkatakan pegawai mengenai matlamat program

Seorang pegawai kanan di Kementerian Tanah, Infrastruktur, Pengangkutan dan Pelancongan menjelaskan tujuan projek perintis itu secara terus terang.

Kos pembinaan yang melambung tinggi menyukarkan keluarga biasa yang membesarkan anak untuk membeli rumah yang baharu dibina. Melalui projek pemulihan ini, kami berhasrat membendung peningkatan rumah kosong dan mewujudkan persekitaran kehidupan yang selesa bagi keluarga yang mempunyai anak.

Penganalisis sering menyatakan bahawa pasaran domestik sejak sekian lama lebih mengutamakan rumah baharu berbanding rumah yang diubah suai. Keutamaan itu berakar daripada risiko bencana dan amalan pembinaan lampau yang mengutamakan penggantian. Dasar yang mengurangkan ketidakpastian, mengesahkan kualiti dan menunjukkan sokongan awam terhadap penggunaan semula boleh membantu mengalihkan permintaan kepada rumah sedia ada yang diubah suai dengan baik.

Kaitan trend ini dengan pelancongan dan perniagaan kecil

Di seluruh negara, sesetengah rumah kosong telah diubah menjadi rumah tumpangan, inap desa kecil, ruang kerja bersama dan hab komuniti. Rumah kayu tradisional yang dikenali sebagai kominka menarik pengunjung yang mencari suasana kejiranan tulen dan pemandangan luar bandar. Di daerah bandar, sewaan penginapan jangka pendek lazimnya dikawal ketat, jadi penggunaan semula yang paling biasa kekal sebagai kediaman atau kemudahan perkhidmatan komuniti. Walaupun begitu, ruang kerja kecil, bilik sokongan kanak-kanak dan dewan serbaguna boleh merancakkan aktiviti harian serta perbelanjaan tempatan.

Banyak pihak berkuasa tempatan menyediakan senarai dalam talian yang dikenali sebagai bank akiya untuk menemukan pembeli dan penjual, dan ada yang menawarkan geran kecil atau pengecualian cukai. Subsidi baharu untuk kawasan metropolitan ini tidak menggantikan usaha tersebut. Sebaliknya, ia bertujuan merangsang kerja pengubahsuaian di kejiranan bandar yang mempunyai permintaan terhadap rumah keluarga dan tempat sebahagian rumah boleh dijadikan kemudahan komuniti bagi menyokong ibu bapa bekerja.

Perkembangan seterusnya yang perlu diperhatikan

Projek perintis ini dijadualkan bermula pada tahun fiskal akan datang, yang bermula pada 1 April di Jepun. Kementerian telah memohon peruntukan beberapa ratus juta yen untuk membiayai pelancarannya. Pihak berkuasa tempatan yang mengambil bahagian akan mengenal pasti daerah perintis, menerbitkan kriteria kelayakan dan membuka permohonan kepada pemilik serta pembeli yang bersedia mengubah suai hartanah.

Hasil pada tahun pertama akan menjadi penting. Petunjuk berguna termasuk bilangan rumah yang diubah suai dan didiami, pengurangan rumah yang lama terbiar di kawasan perintis, bilangan tempat penjagaan kanak-kanak dan ruang komuniti yang diwujudkan serta tempoh masa untuk menyiapkan projek. Bukti daripada daerah awal akan menjadi panduan dalam memperluas program ke wilayah lain yang menghadapi gelombang rumah kosong serupa.

Inti pati

• Jepun akan memberi subsidi pengubahsuaian bermula tahun fiskal akan datang untuk mengurangkan rumah kosong di kawasan bandar dan menyokong penyediaan rumah keluarga.
• Program ini menyasarkan kejiranan sekitar bandar utama yang dibina dari 1950-an hingga 1970-an, dengan semakin banyak isi rumah yang hanya terdiri daripada penduduk lebih berusia.
• Pemilik, warga emas yang rumahnya bakal kosong dan pembeli yang melakukan pengubahsuaian layak memohon pembiayaan.
• Subsidi menampung kerja dalaman dan luaran serta pembaikan paip, dengan rumah boleh digunakan semula sebagai kediaman atau kemudahan seperti pusat penjagaan kanak-kanak dan dewan komuniti.
• Kira-kira 9 juta kediaman di Jepun kosong pada 2023, sekitar 14 peratus daripada keseluruhan rumah, termasuk 3.85 juta unit yang lama terbiar.
• Rumah yang hanya didiami penduduk berusia 85 tahun ke atas diunjurkan meningkat dengan ketara menjelang 2033 di wilayah Tokyo dan Kansai.
• Kos pembinaan yang tinggi menjadikan pengubahsuaian pilihan praktikal bagi keluarga yang membesarkan anak dan mencari rumah berhampiran tempat kerja serta sekolah.
• Peraturan lebih ketat terhadap rumah kosong yang berbahaya dan kewajipan mendaftarkan pewarisan bertujuan mengurangkan pengabaian serta mempercepat penggunaan semula.