Hong Kong Kembali Mendahului Dunia dalam Perumahan Tidak Mampu Milik, Menurut Laporan 2025

Kemampuan memiliki rumah di Hong Kong menjadi tumpuan utama pada 2025

Memiliki rumah di Hong Kong masih di luar kemampuan ramai orang. Edisi 2025 Demographia International Housing Affordability, penilaian berterusan yang diterbitkan oleh Chapman University Center for Demographics and Policy, mendapati bahawa daripada 95 pasaran perumahan utama di lapan negara, tiada satu pun yang dikategorikan mampu milik (S3 2024). Hong Kong sekali lagi menduduki tempat paling tidak mampu milik, dengan gandaan median sebanyak 14.4. Nisbah itu bermakna harga rumah tipikal melebihi pendapatan isi rumah median sebelum cukai selama 14 tahun. Ini tahun ke-14 berturut-turut bandar itu menduduki tangga teratas dalam kedudukan ini.

Demographia menggunakan ukuran yang mudah. Ia membandingkan harga rumah median dengan pendapatan isi rumah median untuk menghasilkan nisbah harga kepada pendapatan yang dikenali sebagai gandaan median. Pasaran yang mendapat penarafan 9.0 atau lebih dikategorikan oleh Demographia sebagai mustahil untuk dimiliki. Kini terdapat 12 pasaran sedemikian di seluruh dunia. Di hujung skala yang satu lagi, Pittsburgh ialah pasaran utama paling mampu milik dengan skor 3.2, yang masih dikategorikan sebagai agak tidak mampu milik mengikut kategori laporan itu. Nisbah Hong Kong turun daripada 16.7 tahun lalu dan 20.8 sebelum pandemik pada 2019, susulan harga yang lebih lemah dan pemulihan pendapatan secara beransur-ansur. Walaupun berlaku perubahan itu, jurang antara harga rumah dengan pendapatan isi rumah masih besar.

Cara kedudukan ditentukan dan maksud angka-angkanya

Setiap pasaran dalam kajian ini merangkumi kawasan pasaran buruh atau zon ulang-alik, bukan hanya pusat bandar. Pendekatan itu membolehkan penganalisis membandingkan sejauh mana pendapatan isi rumah tipikal dapat menampung harga rumah tempatan. Ia juga menjelaskan mengapa purata nasional boleh mengelirukan. Dalam sesebuah negara, kawasan metropolitan yang pasaran tanahnya fleksibel mungkin sangat berbeza daripada kawasan metropolitan yang menghadapi had ketat terhadap peluasan.

Apakah gandaan median

Sebagai contoh, jika rumah median dijual pada harga 300,000 dan pendapatan isi rumah median sebelum cukai ialah 75,000, gandaan median ialah 4.0. Dengan kaedah ini, laporan mengelaskan pasaran dalam satu spektrum, daripada mampu milik pada 3.0 atau kurang kepada mustahil untuk dimiliki pada 9.0 atau lebih.

Nisbah itu berubah seiring perubahan pendapatan dan harga. Penurunan harga rumah atau peningkatan pendapatan isi rumah boleh merendahkan gandaan tersebut, walaupun bayaran gadai janji masih terasa membebankan. Ini membantu menjelaskan mengapa nisbah Hong Kong bertambah baik, namun pembeli rumah terus berdepan halangan besar.

Mengapa Hong Kong kekal begitu mahal

Kekurangan tanah yang boleh dibangunkan, kawalan ketat terhadap pelepasan tanah selama beberapa dekad dan permintaan berterusan menyebabkan harga di Hong Kong kekal tinggi. Sebahagian besar wilayah itu bergunung-ganang atau dikekalkan sebagai taman desa, manakala kawasan bandarnya padat. Isi rumah bersaing untuk mendapatkan ruang yang terhad, sementara modal tempatan dan luar negara mencari hartanah sebagai penyimpan nilai. Keseimbangan bekalan dan permintaan jarang memihak kepada pembeli rumah kali pertama.

Sistem tanah menambah satu lagi lapisan kerumitan. Kerajaan memiliki semua tanah dan mengawal bekalan melalui penjualan pajakan tanah kepada pemaju. Hasil tanah membiayai sebahagian besar perkhidmatan awam, sekali gus memberi pegawai kerajaan dorongan fiskal untuk mengurus bekalan dengan berhati-hati. Peraturan perancangan dan had ketinggian bangunan di sesetengah daerah mengehadkan pembinaan baharu. Penyelidikan berkaitan kajian Demographia berhujah bahawa strategi mengehadkan pembangunan bandar, seperti sempadan pertumbuhan dan jalur hijau, mewujudkan kekurangan buatan dan menaikkan nilai tanah berhampiran garisan peraturan.

Kenaikan harga semakin perlahan. Menjelang suku pertama 2025, indeks harga rasmi merosot kira-kira 7.8 peratus berbanding tahun sebelumnya, menandakan kemerosotan tahunan bagi suku ke-13 berturut-turut. Jumlah rumah siap melonjak lebih daripada 75 peratus pada 2024, jualan pasaran primer meningkat lebih satu pertiga, dan urus niaga pasaran sekunder turut bertambah. Kerajaan memansuhkan beberapa duti setem pembeli dan melonggarkan ujian tekanan gadai janji untuk merancakkan permintaan. Purata hasil sewa kasar meningkat sedikit kepada kira-kira 3.9 peratus pada penghujung tahun lalu. Walaupun berlaku perubahan ini, kemampuan memiliki rumah masih menjadi halangan bagi banyak isi rumah.

Joel Kotkin, pengarah Center for Demographics and Policy di Chapman University, berpendapat bahawa pilihan perancangan memainkan peranan utama dalam persoalan harga.

Harga tinggi ini sebahagian besarnya berpunca daripada dasar yang berusaha mengehadkan pertumbuhan di kawasan pinggir, sedangkan itulah cara lazim bandar berkembang.

Kritikan itu dekat dengan realiti pasaran yang kekurangan tanah seperti Hong Kong, apabila sebarang sekatan tambahan terhadap bekalan baharu di kawasan pinggir boleh memberi kesan kepada keseluruhan struktur harga.

Kehidupan seharian: rumah sesak dan bandar yang semakin panas

Di sebalik nisbah itu, keadaan hidup seharian semakin sukar. Dianggarkan 220,000 penduduk tinggal di unit kediaman yang dipecah-pecahkan, rumah sangkar atau struktur di atas bumbung. Banyak daripadanya kecil, tidak berjendela atau mempunyai pengudaraan yang buruk. Bilik mandi dan dapur berkongsi perkara biasa. Pada bulan-bulan paling panas, dinding nipis dan bumbung zink memerangkap haba hingga larut malam, menyukarkan tidur dan menambah risiko kesihatan bagi warga emas serta kanak-kanak.

Sze Lai Shan, timbalan pengarah Society for Community Organization, menyokong isi rumah berpendapatan rendah di seluruh bandar. Beliau telah mendokumentasikan keadaan hidup di unit-unit ini selama bertahun-tahun.

Sesetengah keadaan ini amat tidak berperikemanusiaan.

Haba menambahkan tekanan. Balai Cerap Hong Kong melaporkan jumlah hari yang sangat panas pada 2024 mencatat rekod, dengan suhu mencecah 33 darjah Celsius atau lebih selama 52 hari. Tinjauan terhadap penduduk flat yang dipecah-pecahkan menunjukkan masalah tidur, penyakit kulit, pening dan tekanan emosi yang meluas sepanjang musim panas. Pekerja masyarakat menceritakan keluarga yang mengehadkan makanan supaya penghawa dingin dapat terus dipasang dan warga emas yang menghabiskan waktu siang di perpustakaan untuk mengelakkan cuaca panas.

Mampukah pembaharuan dan projek mega mengatasi masalah

Kerajaan mengetengahkan dua projek mega sebagai pemacu bekalan pada masa depan. Pelan Northern Metropolis, berhampiran sempadan Shenzhen, bertujuan mewujudkan kelompok bandar baharu dengan lebih 900,000 rumah, pengangkutan bersepadu dan pusat pekerjaan baharu. Lantau Vision Tomorrow mencadangkan pembinaan pulau buatan untuk menempatkan lebih 200,000 rumah. Kedua-duanya berpotensi mengubah landskap dari semasa ke semasa, namun kos, cabaran kejuruteraan dan tempoh pembinaan yang panjang bermakna projek itu tidak akan meredakan tekanan dalam masa terdekat.

Pembuat dasar turut mengambil langkah dalam tempoh yang lebih singkat. Pihak berkuasa menyasarkan kira-kira 30,000 unit perumahan awam ringan menjelang 2027 hingga 2028 dan telah menyediakan lebih 21,000 unit perumahan peralihan. Peningkatan jumlah rumah siap dan kelonggaran syarat gadai janji menunjukkan kegiatan yang lebih rancak. Ujian pentingnya ialah sama ada bekalan baharu sepadan dengan kemampuan pembeli, bukan sekadar jumlah unit yang disiapkan.

Wendell Cox, pengarang kajian Demographia, mengingatkan bahawa kepadatan semata-mata tidak dapat merapatkan jurang bagi keluarga tipikal jika kos tanah kekal tinggi dan bekalan di kawasan pinggir disekat.

David Leis, presiden Frontier Centre for Public Policy, berpendapat bahawa tekanan kemampuan memiliki rumah menjadi teras kepada isu kos sara hidup yang lebih luas.

Kemerosotan kemampuan memiliki rumah menjadi punca utama krisis kos sara hidup semasa yang menjejaskan golongan kelas pertengahan dan pekerja.

Dasar perumahan awam turut mendapat perhatian. Michael Wong, profesor ekonomi di University of Hong Kong, mengkritik peraturan pengekalan pemilikan dan kadar pertukaran unit bersubsidi yang perlahan, dengan alasan keadaan itu memerangkap pemohon baharu dalam pasaran sewa swasta.

Ini semata-mata kegagalan dasar perumahan awam.

Menangani masalah kemampuan memiliki rumah pada skala besar memerlukan gabungan pelepasan tanah, infrastruktur, penyediaan perumahan awam yang lebih pantas dan saluran bekalan rumah swasta pada harga yang mampu dibayar oleh golongan berpendapatan tipikal.

Perbandingan Hong Kong dengan bandar-bandar lain

Hong Kong berkongsi kedudukan teratas dalam senarai pasaran paling tidak mampu milik dengan Sydney dan beberapa pasaran di Pantai Barat Amerika Utara. Bandar-bandar ini menggabungkan permintaan tinggi dengan had geografi atau peraturan terhadap peluasan ke kawasan luar. Beberapa daripadanya mencatat nisbah melebihi sepuluh, ambang yang menandakan tekanan melampau terhadap pembeli.

• Hong Kong 14.4
• Sydney 13.8
• San Jose 12.1
• Vancouver 11.8
• Los Angeles 11.2
• Adelaide 10.9
• Honolulu 10.8
• San Francisco 10.0
• Melbourne 9.7
• San Diego 9.5

Di hujung skala yang satu lagi, Pittsburgh mencatat 3.2, yang terendah dalam kalangan 95 pasaran yang dikaji. Namun, angka itu masih tidak memenuhi takrif mampu milik, iaitu 3.0 atau kurang. Buat pertama kalinya dalam sejarah tinjauan selama dua dekad itu, tiada pasaran utama yang mencapai ambang tersebut.

Kemampuan memiliki rumah berbanding kebolehcapaian di Asia Pasifik

Ukuran yang berbeza menunjukkan tekanan yang sama. Indeks Kebolehcapaian Pemilikan Rumah Asia Pasifik ULI mentakrifkan pembelian yang mampu dicapai sebagai harga lima kali ganda atau kurang daripada pendapatan isi rumah median. Mengikut ukuran itu, harga pangsapuri di Hong Kong kira-kira 23.4 kali ganda pendapatan median, skor terburuk di rantau ini pada 2024. Bagi pasaran sewa pula, kajian global berasingan oleh DWS menganggarkan isi rumah Hong Kong membelanjakan kira-kira 61 peratus daripada pendapatan boleh guna untuk menyewa unit dua bilik tidur tipikal, antara beban tertinggi di dunia. Keadaan di rantau ini bercampur-campur. Model perumahan awam Singapura memastikan kos pembelian banyak flat HDB masih dalam jangkauan pendapatan tipikal, manakala bekalan sewa Tokyo yang besar mengekalkan purata sewa pada kira-kira 17 peratus daripada pendapatan di kawasan pusatnya. Namun, di hab perniagaan terbesar, kebanyakan keluarga muda masih tidak mampu memiliki rumah.

Kesimpulan

• Hong Kong sekali lagi menduduki tempat paling tidak mampu milik dengan gandaan median 14.4 dalam edisi 2025 Demographia International Housing Affordability (S3 2024).
• Tiada satu pun daripada 95 pasaran yang dikaji dikategorikan mampu milik, manakala 12 daripadanya mendapat penarafan mustahil untuk dimiliki.
• Nisbah Hong Kong turun daripada 16.7 tahun lalu dan 20.8 pada 2019, dibantu penurunan harga serta peningkatan jumlah rumah baharu yang siap, namun jurang kemampuan pembeli masih besar.
• Northern Metropolis dan Lantau Vision Tomorrow berpotensi menambah lebih 1.1 juta rumah dari semasa ke semasa, tetapi tidak akan memberikan kelegaan dalam masa terdekat.
• Langkah jangka pendek termasuk pemansuhan duti setem tambahan, kelonggaran ujian tekanan gadai janji dan rancangan menyediakan kira-kira 30,000 unit perumahan awam ringan menjelang 2027 hingga 2028.
• Tekanan sewa amat tinggi, dengan satu kajian menganggarkan sewa di Hong Kong menggunakan kira-kira 61 peratus daripada pendapatan boleh guna median isi rumah.
• Cuaca panas melampau dan flat yang dipecah-pecahkan menambahkan beban isi rumah berpendapatan rendah.
• Pakar menyebut pelepasan tanah, peraturan perancangan dan infrastruktur sebagai langkah utama untuk meningkatkan kemampuan memiliki rumah pada harga yang dapat dibayar oleh keluarga tipikal.