Pihak Berkuasa Lapangan Terbang Hong Kong Ambil Alih 11 SKIES ketika New World Berusaha Meringankan Beban Sewa dan Hutang

Pajakan yang berakhir pada 2066 kini akan tamat pada April 2027

Pihak Berkuasa Lapangan Terbang Hong Kong bersetuju mengambil alih tiga menara pejabat dan kompleks hiburan di 11 SKIES tanpa membayar aset berkenaan, sekali gus membolehkan New World Development meninggalkan projek yang menanggung sewa tahunan terjamin sekurang-kurangnya HK$1.8 bilion. Perjanjian itu, yang diumumkan pada 30 September 2026, mempercepatkan penamatan pajakan yang pada asalnya dijadual tamat pada September 2066.

Pengumuman pihak berkuasa pada 30 September menyatakan New World turut menyediakan wang tunai dan setara tunai berjumlah lebih HK$3 bilion. Pajakan itu akan ditamatkan pada 1 April 2027, apabila pemaju dijadual menyerahkan projek yang terletak bersebelahan Lapangan Terbang Antarabangsa Hong Kong.

Pengaturan itu mengurangkan komitmen besar pada masa hadapan, tetapi melibatkan kos kewangan serta-merta. New World mencatatkan kerugian kira-kira HK$18.3 bilion susulan penamatan itu, yang menyumbang kepada kerugian HK$28.15 bilion yang boleh dikaitkan kepada pemegang saham bagi tahun kewangan berakhir Jun 2026. Jumlah hutangnya sekitar HK$143.3 bilion.

Opsyen saham berasingan membuka kemungkinan laluan masuk bagi Pihak Berkuasa Lapangan Terbang ke dalam New World sendiri. Laporan menyebut hak untuk membeli 750 juta saham daripada Chow Tai Fook Enterprises, syarikat pelaburan keluarga Cheng, pada harga HK$2.25 bilion dalam tempoh tiga tahun. Hak itu tertakluk pada syarat yang mengekalkan kedudukan keluarga tersebut sebagai pemegang saham terbesar.

Oleh itu, urus niaga ini menghubungkan dua cabaran: mencari model operasi yang berdaya maju bagi pembangunan komersial lapangan terbang yang besar dan memberi salah satu kumpulan hartanah terbesar Hong Kong lebih banyak masa untuk memulihkan kedudukan kewangannya. Ia menghapuskan kewajipan sewa yang besar, tetapi tidak menghapuskan pinjaman New World atau menjamin pelaburan ekuiti baharu.

Daripada konsesi sewa kepada pengunduran sepenuhnya

Rundingan terdahulu tertumpu pada pengaturan yang kurang menyeluruh. New World berusaha mendapatkan pengecualian sekurang-kurangnya sebahagian daripada sewa terjamin sambil terus berkongsi sebahagian hasil tahunan pusat beli-belah dan menara pejabat dengan Pihak Berkuasa Lapangan Terbang. Kemungkinan pihak berkuasa memperoleh kepentingan dalam projek itu turut dibincangkan sebagai pampasan bagi konsesi sewa.

Namun, perjanjian September menamatkan peranan New World di bawah kontrak sedia ada. Anak syarikat milik penuhnya, Roxy Limited, akan menyerahkan pajakan itu, manakala pihak berkuasa mengambil tanggungjawab penuh terhadap pembangunan perniagaan dan pengurusan. Ini ialah pemindahan platform operasi, bukannya pengurangan sewa sementara.

Struktur sewa asal mewajibkan New World membayar sekurang-kurangnya HK$1.8 bilion setahun atau antara 20% hingga 30% daripada hasil kasar projek, mengikut jumlah yang lebih tinggi. Sewa minimum terjamin bermakna bayaran tidak akan turun secara automatik apabila hasil mengecewakan. Keluar daripada pengaturan itu menghapuskan kewajipan tetap yang besar.

Tarikh utama menunjukkan sejauh mana projek itu telah berubah daripada struktur asalnya:

• 2018: New World memenangi tender pembangunan dan memulakan kerjasama dengan Pihak Berkuasa Lapangan Terbang.
• 30 September 2026: Pihak berkuasa mengumumkan perjanjian penamatan dan rancangan pengambilalihan.
• 1 April 2027: Pajakan tamat dan penyerahan aset dijadualkan.
• 2028/29 dan seterusnya: Pihak berkuasa menjangka kemudahan mula beroperasi secara berperingkat bersama projek SKYTOPIA yang lain.
• Akhir 2029: Tempoh pelaksanaan opsyen saham tiga tahun yang dilaporkan itu berakhir.

Apa yang perlu diserahkan dan dibayar oleh New World

Pengumuman rasmi menyatakan tiga bangunan pejabat dan hab hiburan akan dipindahkan kepada Pihak Berkuasa Lapangan Terbang tanpa bayaran. Ia turut menyatakan New World akan membayar lebih HK$3 bilion dalam bentuk wang tunai dan setara tunai. Menurut pihak berkuasa, hartanah itu sudah sesuai untuk disewakan.

Laporan menghuraikan pakej bayaran itu secara berbeza. Satu laporan menyebut yuran penamatan tunai HK$2.3 bilion, selain kerja dan perkhidmatan bernilai sehingga kira-kira HK$1.05 bilion. Satu lagi menyatakan kerja dan perkhidmatan percuma itu bernilai sehingga HK$1.1 bilion. Huraian ini tidak sama dengan kenyataan pihak berkuasa bahawa lebih HK$3 bilion terdiri daripada wang tunai dan setara tunai; kedua-duanya tidak wajar dianggap saling boleh ditukar ganti atau dijumlahkan begitu sahaja.

Laporan juga berbeza tentang kos projek itu, dengan angka HK$18 bilion dan HK$20 bilion. Pengumuman pengambilalihan tidak menjelaskan perbezaan tersebut. Huraian terperinci projek itu menyatakan jumlah keluasan lantai sebanyak 3.8 juta kaki persegi, termasuk 2.66 juta kaki persegi untuk peruncitan dan restoran serta 570,000 kaki persegi untuk hiburan. Maka, peruncitan dan restoran merangkumi kira-kira 70% daripada jumlah keluasan yang dinyatakan.

New World menyerahkan pembangunan besar yang pada asalnya dirancang untuk beroperasi di bawah jenama K11 bagi melepaskan diri daripada komitmen kewangan jangka panjang. Pihak berkuasa menerima hartanah yang telah siap dan pakej bayaran, tetapi bertanggungjawab mendapatkan pengendali, penyewa dan pelanggan.

Kerugian perakaunan besar, tetapi gambaran tunainya berbeza

Kerugian penamatan yang dilaporkan New World ialah HK$18.32 bilion, dibundarkan kepada HK$18.3 bilion dalam laporan lain. Komponen yang disenaraikan termasuk kerugian kemerosotan nilai sebanyak HK$14.7 bilion dan kos penamatan awal sebanyak HK$2.3 bilion. Kedua-dua komponen itu berjumlah HK$17 bilion, kurang daripada kerugian penamatan yang dinyatakan, maka ia bukan penyelarasan yang lengkap.

Kemerosotan nilai mengurangkan nilai aset dalam akaun apabila syarikat tidak lagi menjangkakan dapat mendapatkan semula nilai bawaan sebelumnya. Ia tidak semestinya merupakan bayaran tunai yang dibuat ketika kerugian itu direkodkan. Bayaran penamatan dan kewajipan membekalkan kerja atau perkhidmatan ialah perkara berasingan yang boleh menjejaskan tunai atau sumber.

Satu lagi laporan menyifatkan kira-kira HK$18.3 bilion sebagai peruntukan berkaitan pengunduran itu. Huraian lebih luas itu berbeza daripada pecahan yang mengenal pasti HK$14.7 bilion secara khusus sebagai kemerosotan nilai. Perbezaan ini penting untuk menilai jumlah kerugian utama yang mencerminkan pelarasan perakaunan dan jumlah yang merupakan kos penyelesaian sebenar.

Kerugian tahunan HK$28.15 bilion yang boleh dikaitkan kepada pemegang saham kira-kira 73% lebih besar berbanding kerugian HK$16.3 bilion pada tahun sebelumnya. Namun, New World turut melaporkan keuntungan teras HK$2.2 bilion selepas mengecualikan kerugian bukan tunai, keuntungan sedemikian yang pertama dalam tempoh tiga tahun. Keuntungan teras dan kerugian berkanun mengukur perkara yang berbeza, dan angka positif itu tidak menghapuskan kewajipan hutang syarikat.

Ketua Pegawai Eksekutif Echo Huang berkata caj berkaitan 11 SKIES menyelesaikan satu isu besar dan menjangkakan aliran tunai meningkat dengan ketara pada separuh pertama tahun kewangan 2026/27. Itu ialah jangkaan pihak pengurusan, bukannya pengurangan hutang yang sudah berlaku.

Opsyen saham mengekalkan peranan keluarga Cheng

Pengaturan ekuiti yang dilaporkan melibatkan Chow Tai Fook Enterprises, bukan penerbitan saham baharu secara langsung oleh New World. Syarikat pelaburan keluarga itu menjual opsyen tiga tahun kepada Pihak Berkuasa Lapangan Terbang pada harga HK$1. Jika opsyen itu dilaksanakan, pihak berkuasa perlu membayar HK$2.25 bilion bagi 750 juta saham sedia ada, bersamaan HK$3 sesaham.

Harga HK$1 ialah harga opsyen, bukannya harga saham. Pihak berkuasa boleh memilih sama ada untuk melaksanakan haknya. Oleh sebab saham itu akan dibeli daripada Chow Tai Fook Enterprises, bayaran pelaksanaan akan diberikan kepada penjual tersebut dan bukan terus dimasukkan ke dalam rizab tunai New World.

Laporan menganggarkan pegangan itu sekitar 30% dan menyifatkan harga pelaksanaan sebagai kira-kira 43% lebih rendah daripada harga pasaran terkini. Satu lagi laporan membandingkannya dengan harga saham sekitar HK$6, yang bermakna diskaun kira-kira 50%. Peratusan itu menggunakan harga rujukan pasaran yang berbeza; harga pelaksanaan HK$3 yang dinyatakan adalah konsisten.

Syarat pemegang saham juga perlu diteliti dengan cermat. Satu laporan menyatakan Chow Tai Fook Enterprises mesti kekal sebagai pemegang saham terbesar New World selepas pelaksanaan opsyen. Satu lagi menyatakan pegangannya tidak boleh kurang daripada 30%. Pengumuman rasmi lapangan terbang tidak memperincikan syarat opsyen itu, maka syarat yang dilaporkan ini tidak wajar dianggap sama.

Syarat tersebut mungkin memerlukan perubahan pada struktur modal New World sebelum opsyen dilaksanakan. Penganalisis UBS, termasuk Mark Leung, mentafsirkan pengunduran itu sebagai kemungkinan petunjuk kepada urus niaga ekuiti dalam tempoh tiga tahun. Cheng Wai Mo, pengarah penyelidikan di Mingze Capital International dan penganalisis hartanah kanan, mencadangkan terbitan hak boleh membantu mengekalkan pegangan keluarga pada tahap yang diwajibkan, sambil memberi amaran tentang pencairan pegangan. Kedua-dua penilaian itu bukan pengumuman kutipan modal.

Tekanan hutang melangkaui projek lapangan terbang

Pada akhir Jun 2026, jumlah hutang New World kira-kira HK$143.3 bilion, hutang bersih HK$126.3 bilion dan nisbah penggearan bersih 68.3%. Hutang bersih dikira dengan menolak tunai daripada pinjaman; penggearan membandingkan hutang bersih dengan ekuiti. Menghapuskan bayaran sewa lapangan terbang pada masa depan membantu kecairan, tetapi tidak membayar balik pinjaman itu secara langsung.

Pecahan tempoh matang hutang yang dilaporkan menunjukkan HK$23.2 bilion perlu dibayar balik atau diperbaharui dalam tempoh setahun, manakala lebih HK$40 bilion perlu dibayar dalam setiap tahun kedua dan ketiga. Satu lagi laporan menyatakan hampir US$11 bilion perlu dibayar seawal tahun berikutnya, tanpa memberikan pecahan tahunan yang sama. Angka lebih luas itu tidak wajar dikelirukan dengan jumlah khusus yang dinyatakan bagi tahun pertama.

New World meningkatkan kemudahan pinjaman Deutsche Bank daripada HK$3.95 bilion yang dimuktamadkan pada Jun kepada HK$4.9 bilion, iaitu peningkatan HK$950 juta. Ia juga mengumumkan tawaran pertukaran bagi bon bernilai kira-kira US$991 juta yang matang pada 2027 dan 2028. Pertukaran bon boleh mengubah syarat atau tarikh pembayaran balik, tetapi kesannya bergantung pada syarat dan penyertaan pelabur.

Sumber yang dilaporkan termasuk kira-kira HK$17 bilion dalam bentuk tunai dan HK$16 bilion kemudahan bank yang tersedia. Tunai sahaja lebih rendah daripada jumlah hutang matang HK$23.2 bilion pada tahun pertama. Menambah kemudahan yang tersedia menghasilkan jumlah utama yang lebih besar, tetapi kapasiti pinjaman tidak sama dengan tunai yang sudah dimiliki, dan menggunakannya tidak mengurangkan hutang dengan sendirinya.

Penjualan aset dan pelaburan baharu kekal penting

New World meneruskan penjualan hartanah dan pelupusan aset seiring rundingan hutang. Pada September, ia mengumumkan penjualan hartanah pejabat di Ningbo dan Hangzhou bernilai lebih 1.7 bilion yuan. Ia juga mencadangkan agar Shanghai K11 Art Mall dan Shanghai K11 ATELIER New World Tower dimasukkan ke dalam amanah pelaburan hartanah untuk disenaraikan di Shanghai.

Laporan menggambarkan urus niaga Shanghai pada peringkat yang berbeza. Satu menganggarkan hasil sebanyak 3.2 bilion yuan; laporan kemudian menyebut pemisahan aset bernilai 3.24 bilion yuan yang mendahului pengumuman pertukaran bon. Anggaran jumlah kutipan dana dan angka urus niaga yang dilaporkan tidak semestinya patut dikira sebagai penerimaan tunai yang berasingan.

Langkah pengurangan hutang yang dinyatakan syarikat termasuk mempercepatkan penjualan hartanah, melupuskan aset, merealisasikan nilai daripada tanah pertanian, meningkatkan pendapatan sewa, mengawal perbelanjaan, menggantung dividen, menangguhkan agihan sekuriti kekal dan mengurus operasi perbendaharaan secara berhemat. Penjualan hartanah yang menjana pendapatan boleh menghasilkan tunai, tetapi turut mengurangkan aset yang menjana sewa pada masa hadapan.

Kemungkinan pelaburan luar masih belum dipastikan. Keluarga Cheng dilaporkan membincangkan pelaburan dengan Bain Capital. Rundingan terdahulu dengan Blackstone mengenai pengaturan US$4 bilion berakhir selepas keluarga itu enggan melepaskan kawalan. Tiada pelaburan yang dimuktamadkan oleh mana-mana firma itu dapat dipastikan.

Brock Silvers, pengarah urusan di Kaiyuan Capital, membezakan usaha keluarga itu untuk memulihkan syarikat daripada komitmen untuk menambah dana peribadi:

Keluarga Cheng telah berusaha bersungguh-sungguh untuk memulihkan kewangan New World tetapi masih belum mempertaruhkan mana-mana modal persendirian tambahan mereka," kata Silvers. "Perkara itu mungkin berubah tidak lama lagi.

Pihak berkuasa merancang hiburan, bukan pusat beli-belah konvensional

Pihak Berkuasa Lapangan Terbang berhasrat menjadikan semula 11 SKIES sebagai hab hiburan utama SKYTOPIA, pembangunan bandar lapangan terbangnya yang lebih luas. Pengerusi Fred Lam berkata projek itu bukan sebuah lagi pusat beli-belah tradisional. Beliau berkata skalanya sesuai untuk kemudahan hiburan dan pengalaman berskala besar yang tidak dapat ditampung oleh kebanyakan tempat tertutup di Hong Kong.

Ketua Pegawai Eksekutif Vivian Cheung berkata pihak berkuasa akan menubuhkan anak syarikat khusus dan pasukan profesional, serta mencari pengendali hiburan dan rakan niaga komersial di peringkat antarabangsa. Pihak berkuasa menyatakan bangunan itu sesuai untuk disewakan, tetapi gabungan tarikan, tempat makan, peruncitan dan pengendali yang dirancang masih belum dimuktamadkan.

Rancangan SKYTOPIA yang lebih luas merangkumi tempat persembahan berkapasiti 20,000 tempat duduk di AsiaWorld Expo, marina dengan kira-kira 500 tempat berlabuh, rekreasi air, kemudahan pameran dan penyimpanan seni, persiaran tepi laut serta sistem pengangkutan automatik yang menghubungkan kawasan itu dengan Pelabuhan Hong Kong bagi Jambatan Hong Kong–Zhuhai–Macao dan stesen MTR Tung Chung.

Pihak berkuasa menjangkakan projek hiburan itu dibuka secara berperingkat mulai 2028/29. Maklum balas kerajaan turut merujuk kepada Dewan Terminal 2 dan projek utama SKYTOPIA yang lain yang akan dibuka secara berperingkat mulai 2028. Kedua-dua jadual itu tidak menetapkan satu tarikh pembukaan bagi setiap bahagian 11 SKIES.

Matlamat komersialnya adalah untuk menukar aliran penumpang lapangan terbang dan jambatan kepada perbelanjaan bagi hiburan serta perkhidmatan lain. Lam turut menyifatkan projek itu sebagai platform berpotensi bagi syarikat tanah besar China untuk mencapai pelanggan antarabangsa dan perniagaan antarabangsa yang mahu mendapatkan pelanggan di tanah besar. Ini ialah aspirasi yang dinyatakan, bukannya bukti permintaan yang sudah terjamin.

Sokongan memberi masa, tanpa menentukan masa depan syarikat

Maklum balas kerajaan menyatakan perjanjian itu memberikan hala tuju yang jelas kepada projek berkenaan dan membolehkan pihak berkuasa menilai semula kedudukan, tema, gabungan industri dan model operasinya. Kerajaan menjangkakan penyerahan pada April diikuti perancangan semula serta operasi yang diselaraskan dengan pembangunan lapangan terbang yang lebih luas.

Bagi New World, sokongan itu mempunyai kepentingan ekonomi yang lebih luas. Kumpulan itu dilaporkan memiliki kira-kira 2.5 juta kaki persegi tanah pembangunan dan 12.4 juta kaki persegi tanah pertanian, sebahagian besarnya di Metropolis Utara. Tanah pertanian itu dianggarkan berpotensi menampung hampir 7,000 rumah, namun pembangunan dan pemulihan tunai mengambil masa.

Gary Ng, ahli ekonomi kanan di Natixis, mengaitkan perjanjian itu dengan kedudukan New World dalam ekonomi Hong Kong dan rancangan pembangunan utara kerajaan. Beliau turut memberi amaran tentang akibat tekanan kewangan yang kembali memuncak:

Tekanan kewangan lanjut terhadap New World boleh meningkatkan risiko penstrukturan semula atau kemungkiran.

Oleh itu, perjanjian ini lebih tepat difahami sebagai kelegaan daripada satu kewajipan besar, bukannya penyelamatan menyeluruh terhadap kunci kira-kira syarikat. Pihak berkuasa menerima aset dan bayaran, bukannya sekadar memindahkan wang tunai kepada pemaju. Opsyen saham itu bersifat pilihan, dan pembelian saham sedia ada milik keluarga tidak dengan sendirinya menyuntik modal ke dalam New World.

Tarikh penting seterusnya ialah 1 April 2027. Selepas itu, perkara yang masih belum diputuskan termasuk rancangan operasi muktamad hab hiburan itu, penyewa dan pengendalinya, sebarang urus niaga ekuiti baharu serta sama ada Pihak Berkuasa Lapangan Terbang akan melaksanakan opsyennya. New World masih perlu mengurus tempoh matang hutang sambil mengekalkan pendapatan berulang yang mencukupi untuk membayar pinjamannya.

Perkara Utama

• Pihak Berkuasa Lapangan Terbang mengumumkan perjanjian pengambilalihan 11 SKIES pada 30 September 2026.
• Tiga menara pejabat dan kompleks hiburan akan dipindahkan tanpa bayaran pembelian aset.
• Pajakan tamat pada 1 April 2027, sekali gus menghapuskan sewa tahunan terjamin sekurang-kurangnya HK$1.8 bilion.
• Pihak berkuasa menyatakan New World akan menyediakan lebih HK$3 bilion dalam bentuk wang tunai dan setara tunai; laporan menghuraikan pakej penyelesaian itu secara berbeza.
• New World mencatatkan kerugian penamatan kira-kira HK$18.3 bilion dan kerugian tahunan pemegang saham HK$28.15 bilion.
• Opsyen tiga tahun yang dilaporkan membolehkan pihak berkuasa membeli 750 juta saham milik keluarga pada harga HK$2.25 bilion, tertakluk pada syarat pemegang saham.
• Jumlah hutang New World kekal sekitar HK$143.3 bilion pada Jun 2026.
• Pihak berkuasa merancang operasi hiburan secara berperingkat mulai 2028/29 sebagai sebahagian daripada SKYTOPIA.