Kazakhstan Pertimbang Kurangkan Bayaran Pendahuluan Gadai Janji Ketika Pembeli dan Pemaju Berdepan Tekanan

Bayaran pendahuluan lebih rendah sedang dipertimbangkan, sementara kos perumahan terus tertekan

Kazakhstan sedang mempertimbangkan untuk mengurangkan bayaran pendahuluan yang diperlukan di bawah program perumahan ketika kerajaan berusaha menyiapkan 20.4 juta meter persegi perumahan menjelang akhir 2026. Perdana Menteri Olzhas Bektenov telah mengarahkan Agensi Pengawalseliaan dan Pembangunan Pasaran Kewangan serta Kementerian Industri dan Pembinaan menyediakan cadangan, dengan arahan itu diumumkan pada 13 dan 14 Oktober.

Laporan yang diterbitkan pada 13 Oktober 2026, pada 17:57 menyatakan arahan itu meminta Agensi Pengawalseliaan dan Pembangunan Pasaran Kewangan, bersama Kementerian Industri, "membangunkan cadangan tambahan bagi memperkenalkan mekanisme untuk mengurangkan jumlah bayaran pendahuluan." Ungkapan ini diterjemahkan daripada laporan; sumber yang diberikan tidak merangkumi arahan rasmi atau tarikh akhir penyerahan.

Perubahan yang berpotensi itu menyasarkan satu halangan khusus: walaupun gadai janji bersubsidi boleh mensyaratkan bayaran beberapa juta tenge sebelum pembeli menerima kunci rumah. Bagi apartmen berharga 20 juta tenge, deposit 10% bermakna pembeli perlu menyediakan 2 juta tenge. Syarat 20% pula menggandakan jumlah itu kepada 4 juta tenge.

Pakar pembangunan hartanah serta pembinaan dan pengubahsuaian, Dilyara Seitnurova, berhujah bahawa permintaan perumahan terbatas akibat kesukaran pembiayaan, bukannya telah lenyap. Beliau menyokong pengurangan deposit, sambil mengingatkan bahawa pembeli juga perlu mendapat akses kepada pinjaman mampu milik dan pemaju memerlukan pembiayaan yang mencukupi untuk menyiapkan projek mereka.

Penilaian beliau merangkumi tiga tekanan: kadar cukai nilai tambah yang lebih tinggi, peraturan lebih ketat bagi wang yang dikutip daripada pembeli rumah semasa pembinaan, serta sekatan terhadap akses kepada simpanan pencen. Setiap satunya memberi kesan kepada bahagian berbeza dalam urus niaga yang sama, daripada harga apartmen hingga wang yang boleh digunakan isi rumah untuk membelinya.

Kerajaan telah meminta cadangan dan bukannya mengumumkan syarat deposit baharu. Tiada peratusan pengganti, tarikh pelaksanaan atau tarikh akhir penyerahan cadangan diumumkan. Bagi bakal pembeli, syarat program sedia ada masih menentukan jumlah yang perlu mereka simpan.

Jumlah yang perlu dibayar pembeli sekarang

Peraturan rasmi program Nauryz oleh Otbasy Bank menetapkan bayaran pendahuluan minimum sebanyak 20% daripada jumlah pinjaman, atau 10% daripada jumlah pinjaman bagi pembelian rumah primer yang kerja kemasannya telah siap. Program 5-10-20 juga menetapkan deposit minimum sebanyak 10%.

Bayaran pendahuluan ialah bahagian daripada harga belian rumah yang dibayar oleh pembeli terlebih dahulu. Gadai janji meliputi bahagian yang dibiayai, yang dibayar balik oleh peminjam secara berperingkat bersama faedah. Pengurangan deposit mengurangkan jumlah simpanan yang diperlukan pada permulaan, tetapi meningkatkan jumlah pinjaman jika harga dan syarat pinjaman lain kekal sama.

Bagi rumah berharga 20 juta tenge, pengurangan deposit daripada 20% kepada 10% akan menurunkan bayaran awal daripada 4 juta kepada 2 juta tenge. Bahagian yang dibiayai pula meningkat daripada 16 juta kepada 18 juta tenge. Ini sekadar gambaran menggunakan peratusan sedia ada, bukannya cadangan kerajaan yang telah diumumkan.

Contoh harga belian ini bukan pengiraan deposit yang diperlukan bagi Nauryz: peraturan rasminya menyatakan jumlah minimum sebagai peratusan daripada jumlah pinjaman.

Pendapatan isi rumah kekal penting dalam menentukan sama ada perubahan itu membantu. Sesebuah keluarga mungkin mampu mengumpulkan deposit yang lebih kecil, tetapi masih menghadapi kesukaran membayar ansuran bulanan. Oleh itu, deposit lebih rendah dan ansuran mampu dibayar menyelesaikan bahagian berbeza dalam pembelian: satu membantu isi rumah menyertai program, manakala satu lagi menentukan sama ada mereka mampu terus membuat bayaran.

Kerajaan mahukan rumah siap diduduki, bukan sekadar bangunan siap

Bektenov menjadikan penyiapan 20.4 juta meter persegi yang dirancang sebagai keutamaan pembinaan. Arahan beliau turut menyentuh keadaan rumah tersebut apabila diserahkan kepada penduduk.

Perdana Menteri Olzhas Bektenov berkata perumahan mesti sedia untuk diduduki, lengkap dengan prasarana dan kemudahan:

"Pada masa yang sama, perumahan mesti disiapkan sepenuhnya dan dilengkapi dengan prasarana serta kemudahan yang diperlukan," kata Bektenov.

Akimat wilayah, iaitu pihak berkuasa eksekutif tempatan, telah diminta menyediakan tapak tanah lebih awal dan mempercepat kerja prasarana. Keperluan yang dinyatakan merangkumi bekalan air, pemanasan, elektrik, akses jalan raya dan landskap. Perkhidmatan ini menentukan sama ada sesebuah keluarga benar-benar boleh berpindah ke bangunan yang telah siap.

Hubung kait dengan dasar gadai janji bersifat praktikal. Pembeli memerlukan aturan pembelian yang mampu ditanggung dan rumah yang boleh didiami. Pemaju juga bergantung pada sambungan utiliti tepat pada masanya dan tapak yang disediakan untuk menyiapkan projek. Arahan kerajaan meletakkan pembiayaan dan kesiapsiagaan pembinaan dalam agenda yang sama.

Mengapa pertumbuhan pembinaan boleh berlaku serentak dengan permintaan perumahan yang lemah

Ekonomi Kazakhstan berkembang 4.2% dalam tempoh sembilan bulan yang dinyatakan dalam liputan mesyuarat kerajaan, manakala sektor pembinaan berkembang 11.5%. Berdasarkan kedua-dua angka itu, pertumbuhan pembinaan adalah kira-kira 2.7 kali lebih pantas berbanding ekonomi.

Seitnurova berkata projek prasarana besar kerajaan membantu menyokong kegiatan pembinaan, walaupun pemaju perumahan swasta dan isi rumah berdepan masalah pembiayaan. Beliau merujuk kepada pelan prasarana bernilai $90 bilion sehingga 2029, selain sasaran penyiapan perumahan.

Angka pembinaan mengukur skop kerja yang lebih luas berbanding pembelian rumah. Perbelanjaan prasarana boleh memastikan pekerja pembinaan terus sibuk, sementara keluarga masih tidak mampu mengumpulkan deposit atau layak mendapat gadai janji. Perumahan swasta lebih bergantung secara langsung pada kuasa beli isi rumah serta pembiayaan yang tersedia kepada syarikat pembinanya.

Anggaran industri Seitnurova menggambarkan pasaran swasta yang jauh lebih tertekan. Beliau berkata bekalan perumahan sah hampir menyusut separuh, kira-kira 12% syarikat menyambung semula operasi pada suku pertama, dan sehingga 70% urus niaga pasaran dilakukan secara tunai. Beliau menjelaskan bahawa angka ini ialah anggaran industri, bukannya statistik rasmi.

Menurut tafsiran beliau, akses gadai janji yang terhad mengekang pembelian ketika bekalan perumahan semakin berkurangan. Anggaran urus niaga tunai amat berkaitan dengan dasar yang dicadangkan: pengurangan deposit akan menyasarkan pembeli yang memerlukan pinjaman untuk menyelesaikan pembelian, bukannya mereka yang mampu membayar keseluruhan harga sendiri.

Perubahan cukai boleh menyukarkan usaha mengumpulkan deposit

Seitnurova menyifatkan kenaikan cukai nilai tambah kepada 16% pada 2026 sebagai satu lagi punca tekanan, sambil menyatakan bahawa jualan perumahan sebelum ini dikecualikan. Cukai nilai tambah, yang biasanya disingkatkan sebagai VAT, ialah cukai yang dikenakan ke atas jualan bercukai.

Beliau berkata pemaju menjangkakan harga meningkat 14% hingga 20% akibat beban cukai yang lebih tinggi, dengan kesan utama dijangka berlaku pada 2027 dan 2028. Peratusan itu ialah jangkaan yang dinyatakan Seitnurova, bukannya kenaikan harga apartmen yang telah diumumkan.

Jumlah deposit bergantung pada peratusan yang disyaratkan dan harga rumah. Jika jangkaan kenaikan harga beliau digunakan pada contoh rumah berharga 20 juta tenge, harganya menjadi 22.8 juta hingga 24 juta tenge. Dengan syarat deposit 10%, pembeli perlu menyediakan 2.28 juta hingga 2.4 juta tenge, berbanding 2 juta sebelum kenaikan itu.

Dengan syarat 20%, deposit dalam contoh yang sama meningkat daripada 4 juta tenge kepada antara 4.56 juta dengan 4.8 juta. Pengurangan peratusan yang disyaratkan boleh meringankan beban, manakala kenaikan harga akan memberi kesan sebaliknya. Manfaat sebenar kepada pembeli bergantung pada kedua-duanya.

Perlindungan pembeli dan akses kepada pembiayaan pembinaan

Seitnurova turut menyentuh Kod Pembinaan baharu serta peruntukannya mengenai wang yang dikutip daripada rakyat melalui perjanjian penyertaan ekuiti. Aturan ini membolehkan pembeli membuat bayaran untuk rumah yang masih dibina, menjadikan kemajuan dan penyiapan pembinaan amat penting kepada mereka.

Beliau menyifatkan kod itu sebagai membenarkan pemaju mengumpul wang rakyat melalui perjanjian sedemikian hanya apabila jaminan negara tersedia. Menurut penilaian beliau, mendapatkan jaminan yang diperlukan menyukarkan syarikat kecil dan sederhana serta boleh mengurangkan bekalan perumahan mampu milik.

Jaminan bertujuan melindungi pembeli yang membayar sebelum rumah siap. Kebimbangan Seitnurova adalah tentang kesan syarat yang lebih ketat terhadap pembiayaan yang tersedia kepada pemaju. Jika syarikat kehilangan akses kepada wang pembeli tanpa memperoleh sumber pembiayaan pembinaan yang lain, beliau memberi amaran bahawa projek boleh tergendala.

Beliau berhujah bahawa peraturan perlu diselaraskan dengan langkah yang menyokong pembelian. Amaran beliau melibatkan kedua-dua pihak dalam urus niaga perumahan: isi rumah memerlukan cara yang praktikal untuk membeli, manakala pemaju memerlukan dana untuk menyiapkan rumah yang dijual. Menurut beliau, projek yang tergendala boleh menyebabkan lebih ramai pembeli tidak mendapat rumah yang telah dibayar.

Simpanan pencen juga mempengaruhi jumlah deposit

Menurut Seitnurova, pengeluaran daripada Tabung Pencen Akumulatif Bersatu Kazakhstan telah menjadi sumber utama deposit perumahan. Beliau berkata jumlah pengeluaran meningkat 83% pada 2025, menunjukkan betapa pentingnya akses kepada simpanan tersebut untuk pembelian rumah.

Peraturan pengeluaran pencen menggunakan ambang kecukupan minimum yang menentukan jumlah simpanan yang perlu dikekalkan seseorang dalam akaun pencennya. Kenaikan ambang boleh mengurangkan wang yang tersedia untuk dikeluarkan bagi tujuan perumahan, walaupun baki dalam akaun tidak berubah.

Seitnurova merujuk kepada 52 permohonan penambahbaikan perumahan yang diluluskan oleh tabung itu antara 5 Jun hingga 10 Jun selepas ambang tersebut dinaikkan. Beliau menyifatkan angka itu sebagai petunjuk bahawa akses kepada simpanan pencen telah disekat. Contoh ini merangkumi permohonan yang diluluskan dalam tempoh singkat itu; angka pengeluaran yang lebih luas mengukur perubahan jumlah sepanjang setahun.

Bagi isi rumah yang merancang menggunakan wang pencen untuk deposit, peraturan pengeluaran yang lebih ketat boleh meningkatkan jumlah yang perlu dicari daripada sumber lain. Deposit gadai janji yang lebih rendah mungkin dapat meringankan masalah itu sebahagiannya, walaupun peminjam masih perlu memenuhi syarat kelayakan dan pembayaran balik program.

Pinjaman mikro isi rumah juga dilaporkan mencecah 1.4 trilion tenge. Pinjaman mikro lazimnya lebih kecil daripada gadai janji, dan angka itu menambah gambaran tentang pinjaman isi rumah yang dibincangkan bersama arahan perumahan tersebut. Tugas kerajaan adalah memperbaik akses kepada pembiayaan perumahan dengan mengambil kira kemampuan keluarga untuk membuat pembayaran balik.

Cadangan piawaian kualiti melangkaui bandar utama

Timbalan Maksut Nasibulov menggesa supaya satu piawaian minimum kualiti perumahan yang seragam diwujudkan dalam sidang pleno Kurultai. Cadangan beliau meliputi perumahan yang dibina dengan wang negara dan sumber pembiayaan lain, sekali gus meluaskan perbincangan daripada kos pembelian kepada persekitaran yang disediakan untuk penduduk.

Nasibulov mahu reka bentuk perumahan merangkumi lampu, laluan pejalan kaki, landskap, taman permainan, kawasan sukan dan ruang rekreasi. Beliau turut menekankan keperluan tempat yang sesuai untuk warga emas dan orang kurang upaya, sambil berkata keperluan ini tidak diberi perhatian, khususnya di pusat daerah dan kampung.

Timbalan itu mencadangkan perumahan awam yang telah dibina diperiksa dengan membandingkan keperluan dalam dokumen reka bentuk dan kos dengan kerja yang benar-benar disiapkan. Langkah itu akan memberi tumpuan kepada sama ada kemudahan yang dijanjikan telah disediakan, bukannya sekadar sama ada bangunan telah diserahkan.

Nasibulov berkata piawaian itu perlu diterapkan di luar Astana dan ibu negeri wilayah, dengan mengambil kira keperluan setiap penempatan. Cadangan beliau selari dengan arahan Bektenov supaya perumahan baharu diserahkan bersama prasarana dan kemudahan: akses kepada gadai janji hanyalah satu bahagian dalam mendapatkan rumah yang sesuai untuk kehidupan seharian.

Tarikh yang membentuk perbahasan perumahan

Cadangan deposit itu hadir bersama perubahan dan sasaran yang meliputi beberapa tahun. Kronologi ini membantu menjelaskan mengapa Seitnurova menggesa pegawai mempertimbangkan pembiayaan pembeli dan pembiayaan pembinaan secara bersama.

• 2025: Seitnurova berkata jumlah pengeluaran pencen meningkat 83%, dengan simpanan pencen menjadi sumber utama deposit perumahan.
• 2026: Kadar VAT meningkat kepada 16%, perubahan cukai yang menurut Seitnurova menjadi punca tekanan harga pada masa depan.
• 13 dan 14 Oktober 2026: Arahan Bektenov untuk menyediakan cadangan bagi mengurangkan deposit perumahan diumumkan.
• Akhir 2026: Kerajaan menyasarkan penyiapan 20.4 juta meter persegi perumahan dengan utiliti dan kemudahan sedia digunakan.
• 2027 dan 2028: Seitnurova menjangkakan kesan utama beban cukai yang lebih tinggi terhadap harga perumahan akan muncul.
• Sehingga 2029: Pelan prasarana bernilai $90 bilion yang dirujuk Seitnurova akan berlangsung sepanjang tempoh ini.

Bagi pembeli, persoalan paling segera ialah sama ada perubahan deposit yang dicadangkan akan menjadikan bayaran awal lebih mampu ditanggung. Bagi pemaju, akses kepada pembiayaan dan prasarana yang disediakan akan membantu menentukan jumlah perumahan yang memasuki pasaran. Hujah utama Seitnurova ialah sokongan terhadap permintaan perlu bergerak seiring dengan langkah yang memastikan pembinaan berterusan.

Perkara Utama

• Bektenov telah meminta cadangan untuk mengurangkan deposit program perumahan; peratusan baharu dan tarikh mula belum diumumkan.
• Bayaran pendahuluan minimum rasmi Nauryz ialah 20% daripada jumlah pinjaman, atau 10% bagi rumah primer yang kerja kemasannya telah siap.
• Kerajaan menyasarkan penyiapan 20.4 juta meter persegi perumahan menjelang akhir 2026, dengan prasarana dan kemudahan sedia digunakan.
• Seitnurova memberi amaran bahawa kos cukai, sekatan pembiayaan pemaju dan akses yang berkurangan kepada simpanan pencen boleh memberi tekanan kepada harga dan bekalan.
• Anggaran beliau tentang penyusutan bekalan sah dan urus niaga tunai yang meluas ialah penilaian industri, bukannya statistik rasmi.
• Nasibulov mencadangkan syarat minimum kualiti perumahan untuk bandar, pusat daerah dan kampung.