Kadar Gadai Janji Korea Selatan Cecah 6.48% ketika Pinjaman Bernilai 165 Trilion Won Bakal Disemak

Kos pembiayaan lebih tinggi mula dirasai dalam bayaran isi rumah

Pemilik rumah di Korea Selatan berdepan bil gadai janji yang semakin meningkat selepas Indeks Kos Dana September 2026, yang dikenali sebagai COFIX, naik kepada 3.43%. Susulan itu, bank-bank utama menaikkan kadar pinjaman berubah mulai 16 Oktober. Kadar tertinggi NH NongHyup Bank mencecah 6.48%, manakala KB Kookmin Bank dan Woori Bank turut melepasi 6%.

Kenaikan itu berlaku ketika gadai janji bank bernilai 165 trilion won dijadualkan mengalami pelarasan kadar faedah pada suku keempat, menurut angka Perkhidmatan Penyeliaan Kewangan yang diserahkan kepada Han Chang-min, ahli parlimen Parti Demokratik Sosial. Jumlah itu 21.1 trilion won lebih tinggi berbanding 143.9 trilion won yang dijadualkan untuk pelarasan pada suku sebelumnya, iaitu peningkatan kira-kira 14.7%.

Bagi keluarga, perkara yang segera dirasai ialah jumlah wang yang keluar daripada akaun bank setiap bulan. Peminjam yang mengambil gadai janji 400 juta won selama 30 tahun, dengan bayaran bulanan sama yang merangkumi prinsipal dan faedah, akan membayar kira-kira 1.93 juta won pada kadar lebih rendah 4.10% yang disebut pada Januari. Pada kadar 4.82%, bayaran bulanan meningkat melebihi 2.10 juta won.

Peminjam yang sampai ke penghujung tempoh awal berkadar tetap berdepan satu lagi tekanan. Seorang peminjam berusia 40-an yang mengambil gadai janji 500 juta won pada Oktober 2021 menyaksikan kadar berubah daripada 3.6% kepada 5.6% bulan ini. Bayaran bulanan meningkat daripada 2.27 juta won kepada 2.79 juta won, menambah 520,000 won kepada komitmen bulanan isi rumah itu.

Bank mana yang sudah melepasi 6%?

Jadual terperinci bank bagi 16 Oktober menunjukkan julat gabungan gadai janji utama dengan kadar yang diselaraskan setiap enam bulan ialah 4.36% hingga 6.48%. Satu lagi pengiraan sektor perbankan meletakkan julat pada 4.82% hingga 6.25% dan mengira empat bank melebihi 6%; jadual individu mengenal pasti tiga bank: KB Kookmin, Woori dan NH NongHyup.

Woori menaikkan julatnya daripada 4.75% hingga 5.95% kepada 5.00% hingga 6.20%. KB Kookmin meningkatkan julatnya daripada 4.39% hingga 5.79% kepada 4.64% hingga 6.04%. Kedua-dua bank menaikkan kadar sebanyak 0.25 mata peratusan pada setiap hujung julat yang disebut.

NH NongHyup menaikkan julatnya daripada 4.49% hingga 6.29% kepada 4.68% hingga 6.48%, iaitu kenaikan 0.19 mata peratusan. Julat kadar yang disebut oleh Shinhan ialah 4.36% hingga 5.77%, manakala Hana sekitar 4.64% hingga 5.84%.

Peminjam menerima kadar berbeza kerana harga gadai janji menggabungkan penanda aras dengan caj tambahan bank dan sebarang diskaun. Gadai janji berubah Hana yang berkaitan menggunakan hasil bon bank dengan tempoh matang enam bulan, bukannya COFIX, maka penetapan harganya mengikut rujukan yang berbeza.

Apakah perubahan pada COFIX?

Persekutuan Bank Korea mengumumkan angka COFIX September pada 15 Oktober. Indeks berdasarkan dana baharu yang dikumpulkan meningkat daripada 3.18% pada Ogos kepada 3.43%, kenaikan bulanan terbesar sejak November 2022, ketika indeks itu meningkat 0.36 mata peratusan.

COFIX mengukur purata berwajaran kos dana yang dikumpulkan oleh lapan bank domestik. Bank-bank itu mendapatkan dana melalui deposit, produk simpanan dan bon bank, kemudian menggunakan dana tersebut untuk menyokong pinjaman. Apabila mereka perlu membayar lebih untuk menarik dana, indeks itu meningkat.

Indeks berdasarkan dana baharu bertindak balas agak cepat kerana ia mengukur dana yang dikumpulkan sepanjang bulan terkini. Ukuran yang turut merangkumi dana sedia ada dalam kunci kira-kira bank berubah dengan lebih beransur-ansur. Pada September, indeks berasaskan baki meningkat daripada 3.05% kepada 3.15%, manakala ukuran baki yang lebih baharu meningkat daripada 2.71% kepada 2.79%.

Perkembangan terkini menunjukkan bagaimana tekanan itu meningkat:

• September 2025: COFIX berdasarkan dana baharu yang dikumpulkan berada pada 2.52%.
• Jun 2026: Indeks itu mencapai 3.05%.
• Julai dan Ogos 2026: Indeks berada pada 3.18%.
• September 2026: Indeks meningkat kepada 3.43%, naik 0.91 mata peratusan dalam tempoh setahun.
• 15 Oktober: Persekutuan Bank Korea mengeluarkan angka September.
• 16 Oktober: KB Kookmin, Woori dan NH NongHyup mengenakan kadar lebih tinggi pada pinjaman gadai janji baharu yang berkaitan.

Ukuran COFIX jangka pendek turut meningkat, daripada 3.16% pada 30 September kepada 3.32% pada 8 Oktober dan 3.43% pada 14 Oktober. Secara keseluruhan, ukuran-ukuran itu menunjukkan kos pembiayaan lebih tinggi di beberapa bahagian sistem perbankan.

Mengapa deposit mendorong kadar pinjaman meningkat

Bank bersaing dengan lebih agresif untuk mendapatkan deposit pada September apabila pembayaran cukai korporat mengeluarkan wang syarikat daripada sistem perbankan. Tawaran kadar deposit lebih tinggi membantu menarik simpanan isi rumah, tetapi meningkatkan kos dana yang tersedia untuk pinjaman.

Deposit promosi diteruskan hingga Oktober. Shinhan memperkenalkan produk pada 6 Oktober yang menawarkan kadar sehingga 4.0%, manakala NH NongHyup memperkenalkan produk lain pada 13 Oktober yang menawarkan sehingga 3.9%. Penabung yang layak mendapat kadar tersebut boleh memperoleh faedah lebih tinggi, sementara peminjam yang gadai janjinya mengikut kos pembiayaan bank berdepan tekanan kenaikan bil.

Hasil bon bank turut meningkat. Hasil bon bank berkadar AAA yang matang dalam tempoh setahun naik daripada 3.755% pada 27 Ogos kepada 4.033% pada 18 September. Hasil itu susut kepada 4.002% pada 15 Oktober, namun masih 0.247 mata peratusan melebihi angka Ogos.

Kadar purata gadai janji baharu di lima bank utama, yang dibayar melalui ansuran tetap merangkumi prinsipal dan faedah, meningkat daripada 4.66% pada Julai kepada 4.94% pada Ogos. Kenaikan 0.28 mata peratusan itu menyebabkan kos pinjaman meningkat sebelum pelarasan COFIX terkini.

Berapakah tambahan bayaran isi rumah?

Perubahan kecil pada kadar faedah boleh menjadi perbelanjaan tunai yang besar apabila dikenakan pada gadai janji bernilai tinggi. Bagi baki 249 juta won, kenaikan 0.23 mata peratusan menambah kira-kira 572,700 won faedah setahun jika baki itu tidak berubah.

Pinjaman yang dibayar secara bulanan berfungsi secara berbeza kerana setiap bayaran meliputi faedah dan mengurangkan jumlah hutang. Bagi gadai janji 400 juta won selama 30 tahun, kenaikan kadar daripada 4.5% kepada 6.0% meningkatkan bayaran bulanan daripada kira-kira 2.02 juta won kepada 2.39 juta won. Tambahan tunai yang diperlukan kira-kira 370,000 won sebulan, atau 4.44 juta won setahun, merangkumi prinsipal dan faedah.

Peminjam yang bil bulanannya meningkat daripada 2.27 juta won kepada 2.79 juta won berdepan kenaikan tahunan sebanyak 6.24 juta won, kira-kira 23% lebih tinggi daripada sebelumnya. Isi rumah itu perlu menyediakan wang tersebut selain perbelanjaan sedia ada untuk makanan, pengangkutan, pendidikan dan komitmen lain.

Pendedahan pinjaman isi rumah Persekutuan Bank Korea menjelaskan bahawa kadar minimum dan maksimum yang diterbitkannya menggunakan andaian standard: gred kredit 3, tempoh 30 tahun atau tempoh maksimum produk berkenaan, serta pinjaman 200 juta won jika jumlah pinjaman mempengaruhi penetapan kadar.

Persekutuan itu turut menyatakan bahawa contoh bayaran bulanan dan jumlah kos pinjaman mengandaikan kadar pinjaman purata bulan sebelumnya kekal sepanjang tempoh pinjaman. Bayaran peminjam individu bergantung pada kontrak sebenar, baki tertunggak, tempoh berbaki dan perubahan kadar pada masa hadapan.

Mengapa 165 trilion won bakal mengalami pelarasan kadar

Angka Perkhidmatan Penyeliaan Kewangan meliputi gadai janji di 19 bank domestik, tidak termasuk produk gadai janji dasar. Angka itu mengenal pasti 165 trilion won yang dijadualkan mengalami pelarasan kadar pada suku keempat, termasuk pinjaman yang tempoh berkadar tetap terdahulu akan berakhir.

Gadai janji yang dikatakan berkadar tetap selama lima tahun boleh berubah kadar selepas tempoh itu. Bagi seseorang yang meminjam ketika kadar faedah rendah pada 2021, pelarasan pada 2026 boleh menggantikan kadar awal yang mampu dibayar dengan kadar jauh lebih tinggi.

Angka purata berwajaran Bank of Korea meletakkan kadar gadai janji di bank penerima deposit pada 2.70% pada suku kedua 2021 dan 4.26% pada suku kedua 2026, perbezaan 1.56 mata peratusan.

Pengiraan yang mengiringi angka pelarasan itu mengandaikan kesemua 165 trilion won terdiri daripada pinjaman yang kadarnya diselaraskan selepas lima tahun, dengan struktur bayaran bulanan prinsipal dan faedah yang sama selama 30 tahun. Berdasarkan andaian itu, tambahan beban bayaran tahunan mencecah kira-kira 1.7212 trilion won. Anggaran itu ialah senario berdasarkan terma pinjaman tersebut; bayaran sebenar berbeza mengikut kontrak.

Jadual itu berlanjutan jauh melepasi Disember. Gadai janji yang perlu diselaraskan berjumlah 137.3 trilion won pada suku pertama 2027, 154.4 trilion won pada suku kedua, 127.7 trilion won pada suku ketiga dan 143.5 trilion won pada suku keempat. Jumlah suku tahunan kekal melebihi 120 trilion won hingga tahun-tahun berikutnya yang diliputi angka tersebut, mencecah antara 162.7 trilion won hingga 169.9 trilion won sepanjang 2030.

Pinjaman berkadar berubah masih meluas

Angka Perkhidmatan Penyeliaan Kewangan menunjukkan gadai janji berkadar berubah berjumlah 36.3 trilion won daripada 41.5 trilion won pinjaman gadai janji baharu oleh bank pada suku kedua, tidak termasuk gadai janji dasar. Bahagiannya ialah 87.5%.

Daripada keseluruhan gadai janji tertunggak pada penghujung suku itu, pinjaman berubah kadar berjumlah 497.1 trilion won daripada jumlah 767 trilion won, atau 64.8%. Oleh itu, hampir dua pertiga baki tertunggak terdedah kepada perubahan kadar.

Ukuran pinjaman bagi Ogos meletakkan bahagian gadai janji baharu berkadar berubah pada 64.7%. Angka-angka itu meliputi tempoh dan kumpulan pinjaman yang berbeza, namun kedua-duanya menunjukkan bahawa perubahan kadar faedah memberi kesan kepada sebahagian besar pinjaman gadai janji.

Peminjam sedia ada lazimnya berdepan kadar baharu pada tarikh pelarasan yang ditetapkan dalam kontrak mereka. Seseorang yang kadarnya berubah setiap enam bulan akan mengikut jadual berbeza daripada peminjam yang mencapai penghujung tempoh lima tahun berkadar tetap. Perubahan pada 16 Oktober serta-merta mengubah harga pinjaman baharu yang berkaitan, manakala bil isi rumah sedia ada berubah mengikut jadual kontrak masing-masing.

Bolehkah kadar tetap lebih panjang menawarkan perlindungan?

Gadai janji berkadar tetap selama lima tahun juga menjadi lebih mahal. Satu pengiraan sektor perbankan meletakkan julatnya pada 5.23% hingga 6.61%, berbanding 4.48% hingga 4.86% pada penghujung Januari. Harga produk ini ditetapkan berdasarkan hasil bon bank, menyebabkan peminjam baharu terdedah kepada pergerakan pasaran sebelum mengunci kadar mereka.

Cabaran dasar ialah memperluas gadai janji dengan kadar tetap untuk tempoh jauh lebih panjang. Bank lazimnya mengumpulkan dana untuk tempoh yang agak singkat. Meminjamkan dana itu pada kadar yang tidak berubah selama 20 atau 30 tahun menimbulkan risiko kos pembiayaan bank sendiri meningkat sementara pendapatan daripada gadai janji kekal sama.

Suruhanjaya Perkhidmatan Kewangan memaklumkan pejabat Han Chang-min bahawa pasukan petugasnya mengenai gadai janji berkadar tetap jangka panjang tidak sedang beroperasi dan pertimbangan dalaman masih diteruskan. Pasukan petugas itu mengadakan mesyuarat pertama pada 30 Mei tahun sebelumnya.

Kajian Institut Kewangan Korea yang ditugaskan oleh suruhanjaya itu menganggarkan bahawa deposit teras yang stabil boleh menyokong penggantian sekurang-kurangnya 31.6 trilion won gadai janji sedia ada dengan pinjaman berkadar tetap jangka panjang. Deposit teras ialah dana yang cenderung kekal di bank, sekali gus menyediakan asas pembiayaan yang lebih boleh diharap.

Institut itu turut mencadangkan peluasan sekuriti bersandarkan gadai janji dan bon bercagar. Sekuriti bersandarkan gadai janji mengumpulkan dana berdasarkan aliran bayaran gadai janji. Bon bercagar membolehkan bank meminjam dengan cagaran kumpulan aset, termasuk gadai janji, sementara bank kekal bertanggungjawab untuk membayar balik pinjaman. Kedua-duanya boleh membantu bank mendapatkan pembiayaan untuk tempoh lebih panjang.

Perbadanan Kewangan Perumahan Korea menyediakan jaminan pembayaran bagi bon bercagar bank untuk menyokong gadai janji berkadar tetap jangka panjang. Menjelang April, perbadanan itu telah menandatangani perjanjian berkaitan dengan sembilan bank. Pembiayaan yang diperluas akan memberi bank lebih keupayaan untuk menawarkan tempoh bayaran yang lebih boleh dijangka kepada peminjam.

Apakah kemungkinan pada mesyuarat dasar akan datang?

Bank of Korea menaikkan kadar dasarnya sebanyak 0.25 mata peratusan pada Julai dan Ogos, menjadikannya 3.00%. Harga pengguna September meningkat 2.9% berbanding setahun sebelumnya, melebihi sasaran inflasi bank itu sebanyak 2%. Di Amerika Syarikat, inflasi September ialah 3.7%, berbanding jangkaan 3.6%.

Kim Jung-sik, profesor emeritus ekonomi di Universiti Yonsei, menjangkakan satu lagi kenaikan oleh Bank of Korea sebelum penghujung tahun. Beliau turut memberi amaran bahawa kenaikan berlebihan boleh memburukkan kesukaran kewangan serta menggugat pasaran saham dan hartanah.

Lee Min-hwan, profesor di jabatan kewangan dan pengurusan Universiti Inha, berkata tekanan inflasi yang berkaitan dengan perang dan kenaikan harga minyak mungkin memerlukan pengetatan dasar selanjutnya. Beliau menganggap had atas gadai janji berubah kadar sebanyak 7% menjelang penghujung tahun sebagai kemungkinan besar.

Pada kadar 7%, faedah tahunan bagi baki 300 juta won yang tidak berubah ialah 21 juta won, berbanding 19.44 juta won pada kadar 6.48%. Perbezaannya ialah 1.56 juta won setahun, atau purata 130,000 won sebulan, sebelum bayaran prinsipal.

Keputusan dasar seterusnya dijadualkan pada Oktober dan November; tarikh tepat mesyuarat tidak dinyatakan. Kenaikan selanjutnya belum diputuskan. Harga gadai janji turut bergantung pada persaingan deposit, hasil bon, caj dan diskaun bank. Oleh itu, kontrak setiap peminjam dan tarikh pelarasan seterusnya menjadi faktor utama yang menentukan jumlah serta masa kenaikan.

Perkara Utama

• COFIX September 2026 meningkat 0.25 mata peratusan kepada 3.43%, kenaikan bulanan terbesar sejak November 2022.
• Jadual terperinci bank meletakkan had atas gadai janji berubah kadar pada 6.48% bagi NH NongHyup, 6.20% bagi Woori dan 6.04% bagi KB Kookmin.
• Gadai janji bank bernilai 165 trilion won dijadualkan mengalami pelarasan kadar pada suku keempat, tidak termasuk gadai janji dasar.
• Senario yang mengandaikan semua pinjaman itu diselaraskan selepas lima tahun meletakkan tambahan beban bayaran tahunan pada kira-kira 1.72 trilion won.
• Gadai janji berubah kadar mewakili 64.8% baki gadai janji bank tertunggak pada penghujung suku kedua.
• Keputusan dasar pada Oktober dan November, kos pembiayaan bank serta tarikh dalam kontrak individu akan menentukan perubahan seterusnya pada bayaran isi rumah.