Permulaan pembinaan rumah di Greater Seoul dijangka kurang 33,000 hingga 50,000 unit daripada sasaran 2026

Peningkatan pembinaan pada penghujung tahun masih tidak menampung kekurangan bekalan

Korea Selatan menjangkakan pembinaan antara 218,000 hingga 235,000 rumah akan bermula di kawasan metropolitan Seoul pada 2026. Ini bermakna kekurangan sebanyak 33,000 hingga 50,000 rumah berbanding sasaran tahunan, walaupun lonjakan yang diunjurkan menjadi kenyataan. Menjelang minggu kedua Oktober, pembinaan kira-kira 99,000 rumah telah bermula, bersamaan sekitar 37% daripada sasaran kerajaan sebanyak 268,000.

Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan serta Pejabat Penyelarasan Dasar Kerajaan membentangkan angka itu pada taklimat bekalan perumahan berkala pertama mereka di Kompleks Kerajaan di Seoul pada 16 Oktober. Kawasan metropolitan itu merangkumi Seoul, Wilayah Gyeonggi di sekitarnya dan Incheon, tempat kerajaan berusaha menangani kekurangan perumahan serta tekanan terhadap harga pembelian dan sewa.

Untuk mencapai unjuran itu, pembinaan bagi 119,000 hingga 136,000 rumah lagi perlu bermula dalam kira-kira dua setengah bulan terakhir tahun ini. Ini bermakna lebih banyak rumah perlu memulakan pembinaan dalam baki minggu tahun ini berbanding jumlah keseluruhan bagi tempoh yang diliputi dalam kiraan Oktober.

Isi rumah juga akan melihat program berasingan bagi permohonan dan kemasukan penghuni. Kerajaan merancang membuka permohonan pembeli dan penyewa untuk sekurang-kurangnya 15,000 rumah awam sebelum akhir Disember, sambil menyokong kemasukan penghuni ke kira-kira 100,000 rumah yang menerima sokongan awam dari suku keempat 2026 hingga akhir 2027.

Bagi keluarga yang merancang untuk berpindah, jadual itu mempunyai tiga peringkat: pembinaan bermula, permohonan dibuka dan penghuni menerima rumah mereka. Setiap peringkat menjawab persoalan praktikal yang berbeza, daripada jumlah rumah yang sedang dibina hingga bila seseorang benar-benar boleh berpindah masuk.

Perbandingan unjuran dengan tahun-tahun sebelumnya

Angka permulaan pembinaan sebanyak 218,000 hingga 235,000 rumah yang diunjurkan akan mencapai kira-kira 81% hingga 88% daripada sasaran 2026. Pada kadar tertinggi, kerajaan masih akan kekurangan 33,000 rumah. Pada kadar terendah, kekurangan itu mencecah 50,000.

Greater Seoul mencatatkan 167,000 permulaan pembinaan pada 2025 dan 127,000 pada 2023. Berdasarkan angka itu, unjuran baharu ini mewakili peningkatan kira-kira 31% hingga 41% berbanding tahun lalu dan sekitar 72% hingga 85% berbanding 2023. Oleh itu, kerajaan mengunjurkan pemulihan ketara, tetapi sasaran tetap tidak tercapai.

Unjuran itu juga akan menjadi jumlah tahunan tertinggi sejak 2021, apabila pembinaan 266,000 rumah bermula. Malah, anggaran tertinggi tahun ini masih 31,000 di bawah paras tersebut.

Program jangka panjang itu menyasarkan permulaan pembinaan lebih 1.5 juta rumah di kawasan metropolitan antara 2026 hingga 2030. Jika diagihkan secara sama rata, lebih 300,000 permulaan pembinaan diperlukan setiap tahun. Permulaan sebanyak 218,000 hingga 235,000 pada tahun pertama akan meninggalkan lebih 1.265 juta hingga 1.282 juta permulaan bagi empat tahun berikutnya, yang memerlukan purata tahunan melebihi kira-kira 316,000 hingga 321,000.

Jenis perumahan manakah yang berkembang paling perlahan?

Pembangunan semula dan pembinaan semula swasta mencatatkan kemajuan paling perlahan berbanding sasaran tahunan. Projek ini menggantikan atau membina semula perumahan di kawasan kejiranan sedia ada. Taklimat itu melaporkan permulaan pembinaan kira-kira 17,000 rumah berbanding sasaran 72,000, iaitu kadar pencapaian 23.6%.

Perumahan awam mencatatkan 16,200 permulaan pembinaan berbanding sasaran 62,000, atau kira-kira 26.1%. Perumahan baharu yang dibina untuk dibeli oleh agensi awam mencatatkan kira-kira 13,000 permulaan berbanding sasaran 42,000, iaitu 31%. Melalui model ini, badan awam membeli rumah daripada pemaju dan menggunakannya sebagai perumahan sewa.

Perumahan lain, termasuk rumah persendirian di tanah awam, projek persatuan perumahan dan skim pembangunan bandar, mencatatkan kira-kira 47,000 permulaan berbanding sasaran 86,000, iaitu 54.7%. Perumahan sewa swasta yang menerima sokongan awam paling hampir dengan sasarannya, dengan 5,600 permulaan berbanding 6,000, atau 93.3%.

Kategori sewa swasta yang lebih kecil itu hampir mengikut jadual, tetapi program perumahan awam dan pembangunan semula yang jauh lebih besar masih mempunyai jumlah kerja tertunggak yang ketara. Prestasi kedua-duanya akan menentukan sebahagian besar jumlah pembinaan yang masih berbaki.

Lokasi pembinaan yang sudah bermula

Kiraan perumahan awam merangkumi kira-kira 7,300 rumah di bandar baharu generasi ketiga, iaitu sekumpulan komuniti terancang di sekitar Seoul. Goyang Changneung dan Incheon Gyeyang masing-masing menyumbang kira-kira 2,300 permulaan, manakala Hanam Gyosan dan Namyangju Wangsuk 2 masing-masing menyumbang kira-kira 1,100. Angka projek dibundarkan.

Projek di tanah awam menyumbang kira-kira 14,200 daripada 16,200 permulaan pembinaan perumahan awam. Kira-kira 2,000 lagi terletak di kawasan bandar sedia ada, termasuk skim yang menggabungkan perumahan dengan pembangunan semula tapak pejabat awam yang usang.

Permulaan pembangunan semula swasta termasuk kira-kira 3,100 rumah di Junggye Bon-dong, 1,500 di Daerah Heukseok 11 dan 1,400 di Daerah Sillim 2. Projek-projek di Seoul ini menunjukkan lokasi sebahagian saluran pembinaan yang sudah bergerak, sementara skim lain masih bergantung pada kelulusan, pembiayaan dan perubahan kepada pelan pembangunan.

Jung Woo-jin, ketua ibu pejabat promosi bekalan perumahan kementerian itu, berkata Seoul berusaha memenuhi sasaran pembangunan semula sebanyak 31,000 rumah sepanjang tahun ini. Beliau menyifatkan prospek komersial projek di Gyeonggi dan Incheon lebih lemah berbanding projek di Seoul. Keadaan ini mempengaruhi sama ada hasil jualan yang dijangka dapat menampung kos pembinaan dan perbelanjaan projek lain.

Mengapa banyak bergantung pada bulan-bulan terakhir

Kerajaan mengenal pasti kira-kira 45,000 permulaan pembinaan tambahan bagi perumahan awam, 28,000 bagi perumahan baharu untuk dibeli dan 28,000 daripada pembangunan semula serta pembinaan semula swasta sebagai antara jumlah utama yang dijadualkan untuk baki tahun ini. Ketiga-tiga kumpulan itu merangkumi kira-kira 101,000 rumah.

Projek awam berdepan isu penjadualan khusus. Korea Land and Housing Corporation, yang dikenali sebagai LH, perlu menyediakan tanah sebelum rumah boleh dibina. Pegawai kementerian berkata bekalan tapak yang telah disediakan adalah terhad, menyebabkan permulaan pembinaan tertumpu pada separuh kedua tahun ini.

Pembangunan semula swasta melalui proses yang berbeza. Perubahan kepada pelan pelaksanaan projek dan pelan yang mengawal pembahagian serta penyelesaian hartanah masing-masing boleh mengambil masa berbulan-bulan. Jung berkata prosedur itu boleh menyebabkan permulaan yang dijadualkan tertangguh melepasi Disember. Kementerian sedang berusaha mengubah prosedur supaya kedua-dua pelan boleh dipinda serentak.

Kim Yi-tak, timbalan menteri pertama bagi tanah, infrastruktur dan pengangkutan, mengakui banyak permulaan pembinaan dirancang pada penghujung tahun dan berkata kerajaan akan berusaha mengagihkannya dengan lebih sekata. Tugas segera ialah merealisasikan projek yang dijadualkan menjadi pembinaan sebenar, di samping menyelesaikan kelewatan kelulusan dan pembiayaan.

Perumahan yang boleh dipohon oleh pembeli dan penyewa

Kerajaan merancang mengumumkan permohonan bagi kira-kira 10,000 rumah jualan awam sebelum akhir 2026, termasuk kira-kira 2,000 di bandar baharu generasi ketiga. Perumahan jualan awam ditawarkan untuk dibeli, manakala perumahan sewa awam kekal tersedia kepada penyewa yang layak melalui aturan sewaan.

Notis jualan yang dirancang merangkumi kira-kira 1,100 rumah di Goyang Changneung, 500 di Bucheon Daejang dan 400 di Namyangju Wangsuk. Lokasi lain termasuk kira-kira 1,300 rumah di Godeok Gangil, Seoul dan 600 di Gwanggyo. Projek-projek yang dinamakan ini merupakan sebahagian daripada jumlah keseluruhan 10,000 rumah.

Permohonan sewa awam meliputi sekurang-kurangnya 5,000 rumah, termasuk kira-kira 1,400 di Bandar Maklumat Pengetahuan Gwacheon. Program jualan itu menyusuli kira-kira 14,800 rumah awam yang telah ditawarkan hingga suku ketiga.

Kim Yi-tak, timbalan menteri pertama kementerian itu, menjelaskan maklumat yang diperlukan isi rumah daripada program pendedahan baharu ini:

Apa yang paling penting bagi orang ramai ialah dapat mengetahui secara khusus 'di mana dan bila rumah saya akan tersedia.'

Notis bagi setiap projek akan memberikan langkah praktikal seterusnya kepada pemohon, termasuk syarat kelayakan dan jadual permohonan. Taklimat itu membentangkan keseluruhan saluran projek dan bukannya kalendar lengkap bagi setiap pembangunan.

Bagaimana program sewa membantu isi rumah lebih awal

Kementerian menyasarkan untuk menyokong kemasukan penghuni ke kira-kira 100,000 rumah metropolitan yang menerima sokongan awam antara suku keempat 2026 hingga Disember 2027. Komponen yang disenaraikan ialah 87,000 rumah sewa dan 9,000 rumah jualan awam, menjadikan jumlah 96,000 dalam angka keseluruhan yang dianggarkan.

Program sewa itu terdiri daripada kira-kira 45,000 rumah sewa jeonse, 29,000 rumah sewa yang dibeli, 8,000 rumah sewa yang dibina khusus untuk tujuan itu dan 5,000 rumah sewa swasta yang menerima sokongan awam. Jeonse ialah aturan sewaan di Korea yang berasaskan deposit besar yang boleh dipulangkan, biasanya dengan sedikit atau tanpa sewa bulanan. Program sewa jeonse awam membantu isi rumah yang layak mendapatkan rumah melalui aturan sewaan bersubsidi.

Rumah yang dibeli dan disewa membolehkan agensi awam menyediakan tempat tinggal melalui hartanah sedia ada selain pembinaan baharu. Kerajaan merancang pembelian awam tanpa had ketara untuk kegunaan sewaan di kawasan terkawal yang ditetapkan di wilayah ibu kota hingga 2027.

Incheon Gyeyang dijadual menerima penghuni pertama dalam kalangan bandar baharu generasi ketiga pada Disember 2026. Bucheon Daejang dijadual menyusul pada November 2027 dan Goyang Changneung pada Disember 2027. Tarikh kemasukan ini melibatkan rumah yang pembangunannya sudah lebih maju berbanding projek yang baru memulakan pembinaan.

Gambaran angka pemulihan di Seoul

Seoul meluluskan kira-kira 40,000 rumah antara Januari hingga Ogos 2026, meningkat 40% berbanding tempoh sama setahun sebelumnya. Permulaan pembinaan mencapai kira-kira 21,000, meningkat 41%. Kementerian menyifatkan kelulusan itu sebagai yang tertinggi bagi tempoh tersebut dalam lima tahun, manakala permulaan pembinaan merupakan yang tertinggi dalam empat tahun.

Namun, angka 21,000 permulaan pembinaan itu masih kira-kira 46% lebih rendah daripada purata 39,000 yang dicatatkan bagi tempoh sama sepanjang dekad sebelumnya. Seoul sedang pulih daripada paras rendah, tetapi saluran pembinaannya masih lebih kecil berbanding penanda aras sejarah jangka panjang.

Pembangunan kediaman yang lebih kecil turut menunjukkan pertumbuhan. Dari Mac hingga Ogos, kelulusan bagi perumahan umum, termasuk bangunan kediaman bandar di luar pembangunan pangsapuri besar, mencecah kira-kira 5,000, meningkat 84%. Permulaan pembinaan mencecah 4,200, meningkat 87%.

LH menerima kira-kira 18,000 perjanjian sewa rumah yang dibeli di kawasan metropolitan pada Ogos, berbanding purata bulanan 11,000 antara April hingga Julai, iaitu peningkatan kira-kira 63%. Perjanjian itu membantu membina saluran bekalan sewa pada masa hadapan, dengan pembinaan dan penyerahan dilakukan mengikut jadual setiap hartanah.

Kementerian menyokong segmen ini melalui peluasan jaminan Korea Housing and Urban Guarantee Corporation serta pelonggaran syarat pembinaan dan tempat letak kereta. Kementerian juga merancang memuktamadkan peraturan yang membolehkan bangunan kediaman kecil tertentu berkembang daripada had keluasan bangunan 660 meter persegi kepada kurang daripada 1,000 meter persegi.

Pembiayaan, perlindungan penyewa dan tarikh akhir seterusnya

Suruhanjaya Perkhidmatan Kewangan dan Perkhidmatan Penyeliaan Kewangan telah menugaskan kakitangan khusus ke kira-kira 300 tapak pembiayaan projek kediaman. Pembiayaan projek ialah pinjaman yang diatur berdasarkan pembangunan dan pendapatan yang dijangka daripadanya. Kesukaran mendapatkan atau memperbaharui pinjaman tersebut boleh melambatkan pembinaan.

Pusat sokongan bekalan perumahan bersepadu dijadual dibuka sebelum akhir 2026, dengan menghimpunkan bantuan kelulusan, kawal selia dan pembiayaan. Daripada 145 tugas di bawah langkah bekalan perumahan pantas 13 Ogos, kerajaan berkata 48 telah diselesaikan dan 97 sedang dilaksanakan. Kumpulan yang selesai merangkumi langkah pentadbiran dan pengenalan undang-undang.

Sokongan perumahan juga akan melangkaui aspek pembinaan. Mulai 2027, kerajaan merancang meluaskan kelayakan pendapatan dan had umur bagi program sewa belia yang membayar 200,000 won sebulan. Kerajaan turut merancang 5,000 rumah setahun di bawah skim sewa jeonse belia baharu dengan had sokongan dan syarat pendapatan yang lebih longgar.

Syarat pendapatan bagi pasangan yang baru berkahwin untuk mendapatkan perumahan sewa awam akan dilonggarkan, manakala perumahan yang dikaitkan dengan perkhidmatan kebajikan untuk penduduk lebih berusia disasarkan pada 3,500 rumah setahun. Kategori sewa awam umum baharu menyasarkan 190,000 rumah menjelang 2030, di samping rancangan memperluas sewaan swasta untuk tempoh 20 tahun.

Kementerian juga merancang program amanah deposit sewa dan perkhidmatan diagnosis risiko penipuan jeonse melalui aplikasi Ansim Jeonse sebelum akhir 2026. Langkah ini menangani perlindungan deposit dan kos perumahan ketika program pembinaan berusaha menyerahkan rumah pada tahun-tahun berikutnya.

Tarikh utama bagi isi rumah dan pemaju ialah:

• Akhir Oktober 2026: Taklimat bekalan perumahan kedua dijangka mendedahkan hasil bagi setiap projek.
• Suku keempat 2026: Papan pemuka bekalan digital dijadual beroperasi secara percubaan di laman web kementerian, dengan maklumat projek dipaparkan pada peta.
• Menjelang Disember 2026: Permohonan bagi sekurang-kurangnya 15,000 rumah jualan dan sewa awam dijadual dibuka, dan pusat sokongan bersepadu dijadual mula beroperasi.
• Disember 2026: Kemasukan penghuni pertama dirancang di Incheon Gyeyang.
• November dan Disember 2027: Kemasukan penghuni pertama dirancang di Bucheon Daejang dan Goyang Changneung, masing-masing.
• Menjelang akhir 2027: Kerajaan menyasarkan untuk melengkapkan program semasa yang menyokong kemasukan penghuni ke kira-kira 100,000 rumah metropolitan yang menerima sokongan awam.

Pejabat Penyelarasan Dasar Kerajaan dan kementerian perumahan akan bergilir-gilir mengadakan taklimat dua kali sebulan. Papan pemuka yang dirancang itu akan menghimpunkan maklumat kelulusan, permulaan pembinaan, notis jualan, jadual sewaan dan kemasukan penghuni, supaya isi rumah dapat mengikuti perkembangan projek melalui peringkat yang menentukan bila rumah tersedia.

Perkara Utama

• Greater Seoul dijangka mencatatkan permulaan pembinaan 218,000 hingga 235,000 rumah pada 2026, berbanding sasaran 268,000.
• Kira-kira 99,000 rumah telah memulakan pembinaan menjelang minggu kedua Oktober, dan 119,000 hingga 136,000 lagi diperlukan untuk mencapai unjuran itu.
• Pembangunan semula swasta mencapai 23.6% daripada sasaran tahunannya, berbanding 26.1% bagi perumahan awam.
• Permohonan bagi sekurang-kurangnya 15,000 rumah jualan dan sewa awam dijadual dibuka sebelum akhir 2026.
• Kira-kira 100,000 rumah yang menerima sokongan awam disasarkan untuk diduduki menjelang akhir 2027, termasuk rumah yang disediakan melalui pembelian dan sewaan.
• Kelulusan dan permulaan pembinaan di Seoul meningkat berbanding setahun sebelumnya, namun permulaan pembinaan masih di bawah purata yang dinyatakan bagi dekad sebelumnya.
• Pendedahan maklumat projek, papan pemuka digital dan pusat sokongan bersepadu bertujuan menjelaskan jadual dan menyelesaikan kelewatan penyerahan.