Sewa Bulanan Merangkumi 51% Pajakan Apartmen Seoul apabila Urus Niaga Jeonse Menjunam

Seoul melepasi ambang pasaran sewa

Sewa bulanan merangkumi 51% daripada urus niaga pajakan apartmen di Seoul dari Januari hingga September 2026, apabila penurunan mendadak dalam kontrak jeonse menolak sistem deposit tradisional itu ke tempat kedua. Peralihan itu berlaku di 13 daripada 25 daerah ibu kota, berbanding hanya empat daerah setahun sebelumnya, sementara purata sewa bulanan apartmen meningkat kepada 1,661,000 won.

Angka Seoul Real Estate Information Plaza bagi tempoh sembilan bulan itu merekodkan 87,740 kontrak sewa bulanan dan 84,287 kontrak jeonse. Sewa bulanan mendahului sebanyak 3,453 kontrak daripada keseluruhan 172,027 urus niaga. Bahagian sewanya meningkat daripada 43.7% dalam tempoh sama pada 2025, iaitu kenaikan 7.3 mata peratusan.

Jeonse membolehkan penyewa membayar deposit besar yang boleh dikembalikan sebagai ganti sewa bulanan. Kontrak sewa bulanan lazimnya menggabungkan deposit yang lebih kecil dengan bayaran berkala. Bagi isi rumah yang membuat pilihan antara kedua-duanya, keputusan itu bergantung pada jumlah wang yang mampu dikumpulkan pada awalnya serta jumlah yang mampu dibayar setiap bulan.

Perubahan di Seoul terutama didorong oleh pengurangan urus niaga jeonse, bukannya lonjakan dalam tawaran sewa bulanan. Kontrak sewa bulanan merosot kira-kira 2.8% berbanding setahun sebelumnya, manakala kontrak jeonse jatuh kira-kira 27.5%.

Data urus niaga apartmen bandar itu dikumpulkan daripada laporan urus niaga hartanah berdasarkan tarikh kontrak. Seoul menyifatkannya sebagai angka rujukan dan bukannya statistik rasmi, tidak memasukkan kontrak yang dibatalkan serta memberi amaran bahawa jumlahnya boleh berubah apabila laporan dan pembatalan diproses.

Tekanan kewangan terhadap penyewa meningkat seiring perubahan itu. Purata sewa pada September adalah 218,000 won lebih tinggi berbanding setahun sebelumnya, manakala median, iaitu nilai pertengahan apabila kadar sewa disusun mengikut turutan, meningkat daripada 1.2 juta won kepada 1.4 juta won.

Pengurangan urus niaga jeonse mengubah imbangan

Seoul merekodkan 90,310 kontrak sewa bulanan dan 116,272 kontrak jeonse dari Januari hingga September 2025. Setahun kemudian, jumlah sewa bulanan hanya berkurangan sedikit, tetapi jumlah jeonse susut hampir 32,000 urus niaga.

Angka itu menjelaskan bagaimana sewa bulanan boleh meraih bahagian pasaran yang lebih besar meskipun jumlah urus niaganya sendiri menurun. Bayangkan dua barisan yang semakin pendek pada kadar berbeza: barisan yang menyusut dengan lebih perlahan masih boleh menjadi lebih panjang daripada satu lagi. Di Seoul, kontrak jeonse merosot kira-kira sepuluh kali lebih pantas dari segi peratusan.

Pasaran sewa secara keseluruhan turut mengecil. Berdasarkan jumlah yang diterbitkan, urus niaga pajakan apartmen merosot daripada 206,582 dalam sembilan bulan pertama 2025 kepada 172,027 dalam tempoh sama pada 2026, iaitu penurunan kira-kira satu perenam.

Bagi penyewa yang mencari rumah, angka itu menunjukkan pasaran dengan lebih sedikit urus niaga pajakan yang selesai dan kemungkinan lebih tinggi bahawa kontrak seterusnya memerlukan bayaran bulanan. Penyewa sedia ada yang ingin memperbaharui kontrak dan isi rumah yang mencari alamat baharu berdepan pilihan berbeza, khususnya apabila tuan rumah bercadang untuk menduduki hartanah itu.

Bagaimana perubahan berlaku

Angka bulanan Seoul menunjukkan imbangan berubah sepanjang tahun. Jeonse masih mendahului pada Januari dan Februari 2026, tetapi kontrak sewa bulanan mengatasi kontrak jeonse pada setiap bulan dari Mac hingga September.

• 2025: Sewa bulanan merangkumi 44.5% daripada urus niaga pajakan apartmen sepanjang tahun, bahagian tahunan tertinggi ketika itu dalam siri data sejak 2011.
• Disember 2025: Kontrak sewa bulanan mengatasi kontrak jeonse sedikit pada bulan itu, iaitu 12,872 berbanding 12,866.
• Januari dan Februari 2026: Kontrak jeonse kekal lebih banyak, dengan 22,592 urus niaga gabungan berbanding 20,941 kontrak sewa bulanan.
• Jun 2026: Kontrak sewa bulanan mencecah 10,920, berbanding 8,662 kontrak jeonse.
• September 2026: Jumlah kontrak sewa bulanan ialah 7,920 dan kontrak jeonse 6,553, menjadikan sewa bulanan kira-kira 54.7% daripada urus niaga pada bulan itu.

Keputusan setahun penuh masih belum diketahui. Jika imbangan hingga September berterusan, 2026 bakal menjadi tahun pertama dalam siri data bandar itu apabila kontrak sewa bulanan apartmen mengatasi kontrak jeonse.

Sewa bulanan semakin meluas di daerah-daerah

Dari Januari hingga September 2026, Jongno mencatat bahagian sewa bulanan tertinggi di Seoul, iaitu 65.6%, diikuti Jungnang pada 64.9% dan Guro pada 63.1%. Pada kadar itu, hampir dua daripada setiap tiga urus niaga pajakan apartmen melibatkan bayaran bulanan.

Jung menyusul pada 59.6%, Geumcheon pada 58.7%, Yongsan pada 56.9% dan Dongdaemun pada 56.7%. Sewa bulanan turut mendahului di Gwanak pada 56.1%, Mapo pada 54.1%, Gangnam pada 54.0%, Gangbuk pada 53.0%, Gwangjin pada 52.6% dan Yeongdeungpo pada 50.2%.

Geumcheon, Jongno, Jung dan Guro ialah satu-satunya daerah yang mencatat lebih banyak kontrak sewa bulanan berbanding kontrak jeonse dalam tempoh sama pada 2025. Penambahan sembilan daerah bermakna peralihan itu kini meliputi pelbagai kawasan ibu kota, termasuk Gangnam, kejiranan universiti serta daerah kediaman di bahagian utara dan timur.

Yangcheon kekal di hujung bawah julat, dengan sewa bulanan merangkumi 42.1% daripada pajakan apartmen. Jeonse juga kekal lebih lazim di Seongbuk dan Dobong, masing-masing dengan bahagian sewa bulanan sebanyak 44.7%, serta Gangseo pada 45.6% dan Dongjak pada 46.0%.

Jungnang menunjukkan jenis perubahan yang berbeza

Jungnang mencatat peningkatan terbesar dalam bahagian sewa bulanan antara daerah-daerah Seoul, naik 20.3 mata peratusan daripada 44.6% pada Januari hingga September 2025 kepada 64.9% dalam tempoh sama pada 2026. Berbeza daripada corak seluruh bandar, perubahan di daerah itu melibatkan peningkatan besar dalam urus niaga sewa bulanan.

Kontrak sewa bulanan di daerah itu meningkat daripada 2,166 kepada 4,151, iaitu kenaikan 91.6%. Kontrak jeonse pula merosot daripada 2,687 kepada 2,244, turun 16.5%. Maka, sewa bulanan meraih bahagian lebih besar melalui pertambahan urus niaga sewa bulanan dan pengurangan urus niaga jeonse.

Gangnam melepasi paras separuh dengan perubahan bahagian yang lebih kecil, meningkat daripada 48.6% kepada 54.0%. Sebanyak 8,406 urus niaga sewa bulanan di daerah itu mengatasi 7,170 kontrak jeonse dengan perbezaan 1,236.

Angka mengikut daerah ini membantu menjelaskan mengapa penyewa boleh mengalami perubahan seluruh bandar itu secara berbeza. Jungnang menyaksikan pertumbuhan pesat dalam kontrak sewa bulanan, manakala di seluruh Seoul, faktor yang lebih besar ialah kemerosotan aktiviti jeonse. Pilihan yang tersedia kepada sesebuah isi rumah banyak bergantung pada lokasi tempat mereka perlu tinggal.

Maksud kenaikan sewa bagi isi rumah

Tinjauan Trend Harga Perumahan Nasional oleh Korea Real Estate Board meletakkan purata sewa bulanan apartmen di Seoul pada 1,661,000 won pada September 2026, meningkat daripada 1,443,000 won setahun sebelumnya. Kenaikan itu kira-kira 15.1%.

Pada purata September, 12 bayaran bulanan berjumlah 19,932,000 won. Kenaikan 218,000 won sebulan akan menambah 2,616,000 won kepada perbelanjaan tahunan isi rumah jika kadar itu dibayar sepanjang tahun. Deposit, caj penyelenggaraan dan perbelanjaan perumahan lain perlu dibayar secara berasingan.

Median sewa meningkat sebanyak 200,000 won sebulan, atau 16.7%, daripada 1.2 juta won kepada 1.4 juta won. Purata diperoleh dengan menjumlahkan semua kadar sewa dan membahagikannya dengan bilangan rumah yang dikaji; median pula menunjukkan kadar sewa di kedudukan pertengahan. Kedua-dua ukuran menunjukkan kenaikan ketara dalam kos perumahan berulang.

Urus niaga individu menggambarkan jumlah wang yang terlibat. Sebuah apartmen dengan keluasan lantai persendirian 84 meter persegi di e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2 Complex di Gwanak disewakan pada Julai dengan deposit 100 juta won dan sewa bulanan 3 juta won. Kontrak November 2025 bagi unit sama menetapkan deposit yang sama dan sewa bulanan 2.5 juta won, menjadikan kenaikannya 20% dalam tempoh lapan bulan.

Urus niaga pada kadar 3 juta won sebulan atau lebih turut muncul di daerah utara. Sebuah unit di Hanwha Foret Mia di Gangbuk disewakan dengan deposit 50 juta won dan sewa bulanan 3.15 juta won, manakala sebuah unit di Nowon Lotte Castle Signature menetapkan deposit 150 juta won dan sewa bulanan 3 juta won.

Mengapa tuan rumah dan penyewa mengubah pilihan

Dasar kerajaan yang menggalakkan pemilik tinggal di hartanah mereka, sekatan yang menjejaskan pinjaman jeonse serta jangkaan cukai lebih tinggi ke atas pemilikan dan penyewaan hartanah semuanya disebut sebagai punca peralihan itu. Setiap faktor boleh mempengaruhi sama ada rumah ditawarkan secara jeonse, disewakan dengan bayaran bulanan atau diduduki oleh pemiliknya.

Peraturan kebenaran urus niaga tanah menjadi tumpuan perdebatan. Di bawah syarat kediaman yang ditetapkan bagi zon permit Seoul, pembeli lazimnya perlu menduduki apartmen yang dibeli. Rumah yang dijual kepada pembeli yang berpindah masuk itu kemudian tidak lagi tersedia kepada penyewa.

Kos pinjaman jeonse turut mempengaruhi pertimbangan. Jung Sung-jin, ketua eksekutif Urban Asset Management, mengaitkan minat yang semakin meningkat terhadap sewa bulanan dengan deposit kepada kadar faedah pinjaman jeonse yang lebih tinggi dan sekatan pinjaman. Penyewa yang perlu meminjam sebahagian besar daripada deposit besar mungkin mendapati sewa bulanan lebih mudah diurus, meskipun perlu menanggung bil berulang yang besar.

Sesetengah tuan rumah mempunyai sebab berbeza: mereka mahukan pendapatan tetap. Kim Jong-woo, seorang ejen hartanah di daerah Gangdong, Seoul, berkata pemilik yang lebih berusia cenderung memilih kaedah itu.

Pemilik hartanah yang lebih berusia kadangkala memilih sewa bulanan berbanding jeonse kerana ia membantu menampung perbelanjaan hidup mereka.

Keputusan itu menambah tekanan terhadap isi rumah yang mahu kekal dengan jeonse. Park Sang-min, seorang pekerja pejabat berusia lingkungan 30-an, mula mencari rumah di Wilayah Gyeonggi selepas tuan rumah baharu berkata mereka bercadang untuk berpindah ke apartmen yang disewanya di Seoul. Deposit sedia ada Park tidak mencukupi untuk mendapatkan rumah jeonse lain yang sesuai di ibu kota.

Park, seorang penyewa jeonse, menceritakan kesukaran mengumpulkan deposit yang jauh lebih besar dalam tempoh satu pajakan.

Harga jeonse hampir berganda, dan saya tidak mampu memperoleh wang sebanyak itu dalam tempoh dua tahun. Sekarang ini, banyak perkara yang merisaukan saya.

Tekanan melangkaui sektor apartmen

Angka perumahan Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan menunjukkan sewa bulanan merangkumi 78.1% daripada urus niaga pajakan bukan apartmen di Seoul pada separuh pertama 2026. Angka itu meningkat daripada 74.1% setahun sebelumnya dan 16 mata peratusan melebihi purata lima tahun sebanyak 62.1%.

Angka kementerian itu meletakkan bahagian sewa bulanan apartmen pada 52% bagi separuh pertama tahun tersebut dan 52.3% bagi Januari hingga Ogos. Angka berkenaan datang daripada siri data perumahan kementerian, manakala angka 51% bagi Januari hingga September pula berdasarkan rekod urus niaga bandar mengikut tarikh kontrak.

Bagi isi rumah yang mempertimbangkan jenis kediaman lain sebagai alternatif kepada apartmen, angka kementerian menunjukkan bayaran bulanan sudah jauh lebih lazim di luar sektor apartmen. Oleh itu, berpindah ke jenis bangunan lain masih boleh menyebabkan penyewa berdepan pertimbangan yang sama tentang deposit dan bayaran bulanan.

Keadaan bekalan menambah tekanan. Seoul merekodkan 2,049 rumah sedia diduduki pada Jun, turun 77.7% berbanding setahun sebelumnya, manakala permit merosot 55.1% kepada 1,603 rumah. Permulaan pembinaan meningkat 67.9% kepada 3,491 rumah, tetapi projek itu memerlukan masa sebelum menjadi kediaman yang boleh diduduki.

Perdebatan dasar beralih kepada bekalan sewa

Kwon Dae-jung, profesor pengerusi Jabatan Ekonomi dan Hartanah di Hansung University, menggesa supaya peraturan bagi perumahan di luar sektor apartmen dilonggarkan untuk menambah bekalan sewa dengan lebih segera. Cadangan itu menyasarkan tempoh menunggu antara permulaan projek apartmen dengan penyediaan rumah untuk penyewa.

Cadangan lain termasuk menarik balik secara terpilih zon kebenaran urus niaga tanah di kawasan pinggir Seoul dan menyelaraskan kadar pengurangan manfaat cukai bagi perniagaan sewa berdaftar. Penyokongnya berhujah bahawa perubahan ini boleh membantu memastikan lebih banyak rumah tersedia untuk disewa sementara pembinaan baharu diteruskan.

Kerajaan turut mengumumkan lanjutan pengecualian daripada tarikh akhir menduduki rumah bagi pembeli layak yang belum memiliki rumah, termasuk kontrak pembaharuan penyewa sedia ada dalam aturan tersebut. Keperluan untuk tinggal di rumah yang dibeli selama dua tahun selepas berpindah masuk kekal sebagai sebahagian daripada kerangka itu.

Cabaran segera Seoul ialah gabungan kontrak jeonse yang semakin berkurang, bayaran bulanan yang semakin meluas dan kadar sewa yang meningkat. Bagi penyewa, ini mungkin bermakna perlu meminjam lebih banyak untuk deposit, menerima bil bulanan yang lebih besar atau mencari rumah lebih jauh dari kejiranan semasa. Angka urus niaga tahunan akan menentukan sama ada 2026 menjadi tahun penuh pertama apabila sewa bulanan mendahului pasaran pajakan apartmen di bandar itu.

Perkara Utama

• Sewa bulanan merangkumi 51% daripada urus niaga pajakan apartmen di Seoul dari Januari hingga September 2026, meningkat daripada 43.7% setahun sebelumnya.
• Angka bandar itu berjumlah 87,740 kontrak sewa bulanan dan 84,287 kontrak jeonse. Data rujukan itu boleh disemak semula.
• Urus niaga jeonse merosot kira-kira 27.5%, berbanding penurunan kira-kira 2.8% bagi kontrak sewa bulanan.
• Kontrak sewa bulanan mengatasi kontrak jeonse di 13 daripada 25 daerah Seoul, meningkat daripada empat daerah.
• Purata sewa bulanan apartmen pada September mencecah 1,661,000 won, manakala mediannya mencapai 1.4 juta won.
• Syarat kediaman, keadaan pinjaman, pilihan tuan rumah untuk memperoleh pendapatan serta kekangan bekalan sewa menjadi tumpuan perdebatan mengenai peralihan itu.