Harga Kondominium Baharu di Kawasan Tokyo Cecah ¥114.94 Juta ketika Jualan Perlahan dan Inventori Meningkat

Harga Rekod Bertemu Pasaran yang Semakin Perlahan

Harga purata kondominium baharu yang dilancarkan di kawasan metropolitan Tokyo mencecah ¥114.94 juta dari April hingga September 2026, meningkat 21.1% berbanding setahun sebelumnya, walaupun pembeli mengambil masa lebih lama untuk membuat keputusan dan inventori tidak terjual bertambah. Di 23 wad Tokyo, harga purata melonjak 34.7% kepada ¥179.25 juta.

Institut Ekonomi Hartanah mengumumkan angka itu pada 20 Oktober. Purata wilayah itu melepasi ¥100 juta buat kali pertama dalam separuh pertama tahun fiskal sejak rekod bermula pada 1973. Tinjauan itu meliputi Tokyo dan wilayah jiran Kanagawa, Saitama serta Chiba.

Pemaju melancarkan 8,601 kondominium di seluruh wilayah itu dalam tempoh enam bulan, turun 6%. Jumlah itu merupakan yang kedua terendah bagi separuh pertama tahun fiskal dalam tempoh 30 tahun, selepas tahun fiskal 2024. Sementara itu, unit yang masih ditawarkan untuk dijual mencecah 6,775 pada akhir September, meningkat 896 berbanding setahun sebelumnya.

September menyaksikan kelembapan yang lebih ketara. Hanya 50.4% unit yang dilancarkan pada bulan itu berjaya mendapat kontrak, manakala jumlah pelancaran merosot 40.1% berbanding setahun sebelumnya. Harga purata wilayah itu turut menurun, walaupun kos pembinaan yang tinggi dan kekurangan tapak pembangunan terus memberi tekanan kepada harga.

Seorang bakal pembeli berusia 30-an menggambarkan pilihan yang dihadapi isi rumah. Dia berharap dapat membeli rumah di Wad Bunkyo, Tokyo, tetapi mendapati harga hartanah hampir ¥200 juta, melebihi bajetnya. Akhirnya, dia membeli rumah di tempat lain dalam 23 wad ibu kota itu.

Pengalamannya menggambarkan tekanan yang dihadapi pembeli: mereka boleh berpindah ke kawasan kejiranan lain atau menilai semula bajet, manakala pemaju berdepan kos tinggi ketika jualan semakin sukar diperoleh.

Kawasan yang Harganya Naik dan Menurun

23 wad Tokyo mencatat rekod harga bagi separuh pertama tahun fiskal untuk tahun keempat berturut-turut. Purata ¥179.25 juta itu lebih dua kali ganda purata ¥79.78 juta di bahagian Tokyo yang lain, dengan harga di kawasan tersebut meningkat 15.9% berbanding setahun sebelumnya.

Chiba mencatat kenaikan peratusan kedua terbesar selepas 23 wad itu. Harga puratanya meningkat 24.1% kepada ¥73.76 juta, dengan pembangunan kondominium berskala besar di sekitar Funabashi menyumbang kepada kenaikan tersebut. Projek menara besar di Wad Chuo, Tokyo, turut membantu menaikkan purata ibu kota itu.

Kanagawa dan Saitama mencatat arah yang bertentangan. Harga purata Kanagawa turun 1.6% kepada ¥77.16 juta, manakala Saitama susut 2.1% kepada ¥64.57 juta. Walaupun harga menurun, kedua-duanya kekal sebagai destinasi mahal bagi isi rumah yang tidak mampu membeli di pusat Tokyo.

Jurang harga antara 23 wad dengan Saitama ialah ¥114.68 juta bagi setiap kondominium, berdasarkan purata masing-masing sebanyak ¥179.25 juta dan ¥64.57 juta. Oleh itu, lokasi amat mempengaruhi skala pembelian, walaupun angka itu juga mencerminkan perbezaan jenis hartanah yang dilancarkan di setiap kawasan.

Mengapa Komposisi Hartanah Penting

Angka institut itu merujuk kepada kondominium yang baru dilancarkan. Harga purata boleh meningkat kerana harga setiap hartanah menjadi lebih mahal, kerana pemaju melancarkan lebih banyak rumah mahal, atau akibat kedua-dua perubahan itu.

Pelancaran berturut-turut projek pembangunan berskala besar membantu menaikkan purata dari April hingga September, sementara jumlah unit baharu kekal terhad. Dengan semakin kurang tapak yang sesuai, pemaju menumpukan perhatian pada lokasi strategik yang membolehkan projek mahal menarik pembeli.

September menunjukkan betapa pantasnya komposisi itu boleh berubah. Harga purata wilayah itu turun 4.1% berbanding setahun sebelumnya kepada ¥95.52 juta, mencatat penurunan bulanan kedua berturut-turut dan bulan kedua berturut-turut di bawah ¥100 juta. Lebih sedikit hartanah mahal memasuki pasaran apabila pemaju bergelut mendapatkan tanah dan bekalan di lokasi popular menyusut.

Namun, 23 wad Tokyo masih mencatat kenaikan 1.3% pada September, menjadikan purata bulanan di sana ¥139.4 juta. Di seluruh wilayah yang lebih luas, harga purata semeter persegi susut hanya 0.5% kepada ¥1.458 juta, berbanding penurunan lebih besar sebanyak 4.1% bagi harga setiap kondominium. Purata keluasan unit ialah 65.50 meter persegi.

Kedua-dua ukuran itu membantu menjelaskan keadaan pasaran: jumlah harga pembelian bergantung pada keluasan dan harga semeter persegi. Perubahan pada saiz dan lokasi unit baharu boleh mengubah purata utama dari bulan ke bulan.

Kos Pembinaan Terus Memberi Tekanan kepada Pemaju

Indeks harga bahan binaan nasional mencecah 153.4 pada September, kira-kira 34% lebih tinggi berbanding lima tahun sebelumnya. Indeks itu menjejaki perubahan harga bahan, bukannya harga rumah yang telah siap dibina.

Kos buruh turut meningkat susulan kekurangan pekerja. Pemaju perlu menanggung perbelanjaan itu selain kos mendapatkan tanah, yang amat mencabar di daerah pusat Tokyo yang padat dengan pembangunan.

Gabungan faktor ini membantu menjelaskan mengapa jualan yang lemah boleh berlaku serentak dengan harga jualan yang tinggi. Pemaju yang berdepan kos tanah, bahan dan buruh yang mahal mempunyai ruang terhad untuk menurunkan harga jualan projek tanpa menerima pulangan yang lebih kecil.

Pembelian spekulatif dan pelaburan yang bertujuan menjual semula hartanah juga mungkin menambah tekanan menaik terhadap harga. Angka tersebut tidak mengukur jumlah kenaikan yang berpunca daripada pembelian itu, maka sumbangannya masih tidak pasti.

Institut Ekonomi Hartanah menjangkakan kos pembinaan dan buruh akan terus mengekalkan harga pada paras tinggi. Tadashi Matsuda, ketua penyelidik kanannya, turut menggambarkan pasaran yang menyaksikan kenaikan kadar faedah memperlahankan bakal pembeli, sementara kos pembinaan terus menyokong kenaikan harga secara beransur-ansur.

Pelancaran Berkurangan, Lebih Banyak Rumah Menunggu Pembeli

23 wad Tokyo menawarkan 3,313 kondominium baharu dari April hingga September, turun 7.9% berbanding setahun sebelumnya. Di seluruh kawasan metropolitan, penurunan jumlah pelancaran kepada 8,601 mengurangkan pilihan baharu yang tersedia kepada pembeli.

Namun, inventori tidak terjual meningkat kepada 6,775 unit pada akhir September, berbanding 5,879 setahun sebelumnya. Jumlah itu meningkat kira-kira 15.2%, berdasarkan pengiraan daripada kedua-dua angka tersebut. Inventori juga bertambah 165 unit berbanding Ogos, menandakan kenaikan bulanan untuk bulan keempat berturut-turut.

Kadar kontrak memberikan satu lagi ukuran permintaan. Ia ialah bahagian kondominium yang baru dilancarkan yang berjaya mendapat kontrak pada bulan pelancaran. Bagi April hingga September, kadarnya ialah 62.8%, kekal di bawah 70% untuk tempoh enam bulan ketiga berturut-turut.

Kadar September lebih rendah, iaitu 50.4%, susut empat mata peratusan berbanding setahun sebelumnya. Kadarnya ialah 69.5% pada Julai dan 61.1% pada Ogos. Dari segi praktikal, kira-kira separuh unit baharu September berjaya mendapat kontrak dalam bulan pertama ditawarkan untuk dijual.

Jumlah pelancaran dan inventori mengukur perkara yang berbeza. Pelancaran mengira rumah yang mula ditawarkan dalam sesuatu tempoh, manakala inventori merangkumi unit daripada pelancaran terdahulu yang masih menunggu pembeli. Oleh itu, pasaran boleh menyaksikan lebih sedikit projek baharu memasuki pasaran dan stok rumah tidak terjual yang semakin bertambah pada masa yang sama.

Kelembapan September Melanda Pusat Tokyo

Pemaju melancarkan 1,142 kondominium di seluruh kawasan metropolitan pada September, turun 40.1% berbanding setahun sebelumnya tetapi hampir tidak berubah berbanding Ogos, yang mencatat dua unit lebih rendah. Jumlah pelancaran merosot di seluruh kawasan tinjauan kecuali Chiba.

23 wad Tokyo menyumbang 409 unit, atau 35.8% daripada jumlah wilayah pada September. Kanagawa menyusul dengan 370 unit, manakala Chiba menawarkan 153, Saitama 115 dan kawasan Tokyo di luar 23 wad sebanyak 95 unit.

Enam wad pusat, iaitu Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo dan Shibuya, hanya mencatat 72 pelancaran pada harga purata ¥193.07 juta. Setahun sebelumnya, 75 unit dilancarkan pada harga purata ¥203.96 juta. Harga purata semeter perseginya turut menurun, kepada ¥3.023 juta daripada ¥3.202 juta.

Pembangunan menara kekal sebahagian daripada pasaran, tetapi bekalannya menyusut. Bangunan setinggi sekurang-kurangnya 20 tingkat menyumbang 321 unit daripada 13 projek, berbanding 528 unit daripada 15 projek setahun sebelumnya. Kadar kontrak bagi projek menara pada September ialah 51.1%, hampir dengan kadar pasaran keseluruhan sebanyak 50.4%.

Institut itu mengunjurkan kira-kira 1,500 pelancaran pada Oktober 2026. Jumlah itu mengatasi 1,316 unit pada Oktober 2025 tetapi kekal di bawah 1,833 unit yang dilancarkan pada Oktober 2024. Unjuran itu merujuk kepada jumlah rumah yang memasuki pasaran; harganya dan jualan akhirnya bergantung pada projek yang ditawarkan serta permintaan pembeli.

Kadar Gadai Janji Lebih Tinggi Mengetatkan Belanjawan Isi Rumah

Bank-bank utama menaikkan kadar pinjaman perumahan pada September dan Oktober selepas Bank of Japan menaikkan kadar dasarnya. Kadar penanda aras bagi gadai janji kadar berubah, yang digunakan kira-kira 80% peminjam, meningkat kepada 3.375% setahun.

Kadar gadai janji berubah boleh bertukar sepanjang tempoh pinjaman. Apabila kadar berkenaan meningkat, kos pinjaman bertambah, lalu menaikkan kos bayaran balik atau mempengaruhi kadar peminjam membayar baki pinjaman, bergantung pada terma pinjaman.

Kadar penanda aras itu ialah kadar rujukan. Kadar pinjaman sebenar sesebuah isi rumah bergantung pada diskaun yang ditawarkan pemberi pinjaman dan kontrak gadai janji. Oleh itu, pembeli perlu menilai kemampuan berdasarkan kadar yang ditawarkan untuk pinjaman mereka sendiri.

Harga dan kos pinjaman yang lebih tinggi menekan belanjawan yang sama dari dua arah. Isi rumah yang ingin memastikan bayaran balik kekal terkawal mungkin memerlukan wang pendahuluan lebih besar, hartanah lebih murah, lokasi berbeza atau lebih masa sebelum membeli.

Matsuda berkata kenaikan kadar faedah tidak membawa manfaat kepada pasaran kondominium dan memberi amaran bahawa permintaan boleh melemah jika harga terus meningkat. Penilaiannya selaras dengan kadar kontrak yang lebih perlahan dan inventori yang bertambah, meskipun pemaju terus menanggung kos pembinaan yang mahal.

Pemaju juga meningkatkan bekalan kondominium dengan hak pajakan tanah bertempoh tetap kepada 708 unit dari April hingga September, naik 4%. Dalam aturan ini, pembeli membeli kondominium sementara tanah di bawahnya dipajak untuk tempoh tertentu. Sewa tanah, tempoh pajakan dan syarat pada akhir tempoh menjadi aspek penting dalam keputusan pembelian.

Dua Rekod Separuh Tahun Meliputi Bulan Berbeza

Angka separuh pertama tahun fiskal menyusuli satu lagi rekod bagi Januari hingga Jun 2026. Dalam tempoh kalendar itu, purata kawasan metropolitan mencecah ¥101.35 juta, meningkat 13.1% berbanding setahun sebelumnya. Purata di 23 wad Tokyo ialah ¥142.49 juta, naik 9.1%.

Purata Chiba bagi Januari hingga Jun mencecah ¥89.97 juta, meningkat 56.8%, dibantu jualan hartanah mahal di Funabashi. Bekalan wilayah itu susut 0.8% kepada 7,989 unit, menandakan tempoh Januari hingga Jun ketiga berturut-turut dengan jumlah pelancaran di bawah 10,000.

Kedua-dua ukuran separuh tahun itu bertindih dari April hingga Jun, tetapi meliputi kumpulan bulan yang berbeza. Tahun fiskal Jepun bermula pada April, maka keluaran terkini mengukur April hingga September, bukannya Januari hingga Jun. Setiap tempoh mencatat rekod bagi tempoh pelaporannya sendiri.

Matsuda, penyelidik di Institut Ekonomi Hartanah, pernah menghuraikan unjuran harganya ketika membincangkan keputusan Januari hingga Jun:

Walaupun harga sedikit reda pada musim luruh, ia berkemungkinan kekal hampir ¥100 juta,

Purata wilayah sebanyak ¥95.52 juta pada September hampir dengan paras itu, manakala purata penuh April hingga September jauh lebih tinggi. Turutan ini menunjukkan mengapa pelancaran dalam satu bulan boleh memberikan gambaran berbeza daripada tempoh yang lebih panjang.

Tarikh di Sebalik Perubahan

Angka 2026 menunjukkan peralihan daripada harga rekod kepada aktiviti pembelian yang lebih perlahan, sementara kos kekal tinggi sepanjang tempoh tersebut. Tarikh utamanya ialah:

• Januari hingga Jun 2026: Purata wilayah mencecah ¥101.35 juta, manakala jumlah pelancaran ialah 7,989 unit.
• April hingga September 2026: Purata separuh pertama tahun fiskal meningkat kepada ¥114.94 juta, dengan 8,601 pelancaran dan kadar kontrak 62.8%.
• Julai hingga September 2026: Kadar kontrak bulanan merosot daripada 69.5% kepada 61.1%, kemudian 50.4%.
• September 2026: Purata wilayah turun kepada ¥95.52 juta, manakala inventori mencecah 6,775 unit.
• 20 Oktober 2026: Institut itu mengeluarkan keputusan terkini dan mengunjurkan kira-kira 1,500 pelancaran pada Oktober.

Bagi bakal pembeli, perubahan serta-merta ialah pasaran dengan lebih banyak rumah tidak terjual, tetapi kemampuan masih tertekan. Bagi pemaju, cabarannya ialah mendapatkan pembeli pada harga yang dapat menampung kos tanah dan pembinaan yang tinggi. Angka pelancaran dan kontrak seterusnya akan menunjukkan sama ada kelembapan September berterusan.

Perkara Utama

• Purata harga kondominium baharu di seluruh kawasan metropolitan Tokyo ialah ¥114.94 juta dari April hingga September 2026, naik 21.1%.
• Purata di 23 wad Tokyo ialah ¥179.25 juta, manakala Kanagawa dan Saitama mencatat penurunan harga yang sederhana.
• Pelancaran di seluruh wilayah turun 6% kepada 8,601 unit, sementara inventori September meningkat kira-kira 15.2% berbanding setahun sebelumnya.
• Harga purata September turun kepada ¥95.52 juta dan hanya 50.4% unit baharu berjaya mendapat kontrak pada bulan pelancarannya.
• Kos pembinaan yang tinggi menyokong harga, sementara kenaikan kadar gadai janji menambah tekanan kepada pembeli.