Mongolia Lancar Pelan Perumahan untuk 100,000 Isi Rumah dengan Empat Cara Pembayaran

16,000 isi rumah disasarkan menerima pinjaman perumahan pada 2027

Mongolia merancang untuk menempatkan 16,000 isi rumah di pangsapuri melalui pinjaman perumahan dengan kadar faedah 6 peratus pada 2027, sasaran pembiayaan utama pertama di bawah program nasional yang diumumkan Perdana Menteri N. Uchral pada 21 Oktober 2026. Inisiatif itu menggabungkan 40,000 pangsapuri kerajaan dengan pembiayaan bagi pembelian 60,000 rumah yang dibina syarikat swasta.

Program yang dinamakan 50,000 cerobong dikurangkan, 100,000 isi rumah tinggal di pangsapuri itu menawarkan empat aturan bagi perumahan kerajaan: sewaan biasa, sewa untuk memiliki, menabung wang pendahuluan sambil menyewa, serta pemilikan bersama. Bagi pangsapuri dua bilik berkeluasan 45 meter persegi, kadar sewa bulanan yang diumumkan ialah 700,000 tugrik. Jika bayaran untuk memiliki turut dibuat, jumlah bil bulanan menjadi 1,420,000 tugrik.

Pengumuman kerajaan mengenai perumahan itu menyatakan lebih separuh pangsapuri kerajaan akan diperuntukkan kepada isi rumah dari daerah ger, dengan nilai tanah mereka dikira sebagai bayaran. Daerah ger ialah kawasan kediaman yang merangkumi kediaman bulat tradisional yang dikenali sebagai ger, selain rumah biasa.

Uchral membentangkan inisiatif itu bersempena mesyuarat Kabinet berkala yang membincangkan program perumahan berkenaan. Reka bentuknya menangani dua masalah kewangan yang berbeza: mendapatkan wang yang cukup untuk menyertai aturan perumahan dan menampung bayaran selepas itu. Keluarga mempunyai beberapa cara untuk mendapatkan perumahan kerajaan, manakala pembeli pangsapuri swasta akan ditawarkan pilihan pinjaman perumahan yang berbeza.

Apa yang akan dibina, dan bila?

Kerajaan mengenal pasti 3,572 pangsapuri yang sedang dibina dalam pembangunan termasuk Selbe, Sharhad dan Solongo I dan II. Ia menjangkakan tambahan 8,238 pangsapuri pada 2027 dan 11,246 pada 2028, dalam usaha menyiapkan 40,000 pangsapuri kerajaan menjelang 2030.

Sasaran kerajaan ialah menyiapkan projek itu pada 2030, walaupun tahun 2040 turut dilaporkan. Pengumumannya juga menyatakan pembinaan swasta akan melebihi 82,000 pangsapuri menjelang 2030, dengan 60,000 pangsapuri swasta diperuntukkan bagi aturan pinjaman perumahan program itu.

Pencapaian yang diumumkan merangkumi pembinaan dan pembiayaan isi rumah:

• 21 Oktober 2026: Uchral mengumumkan program perumahan nasional.
• 2026: Syarikat swasta dijangka menyiapkan 14,832 pangsapuri.
• 2027: Kerajaan menyasarkan pinjaman perumahan berkadar faedah 6 peratus untuk 16,000 isi rumah dan tambahan 8,238 pangsapuri kerajaan.
• 2028: Sebanyak 11,246 lagi pangsapuri kerajaan dirancang.
• 2030: Perumahan kerajaan dijangka mencecah 40,000 pangsapuri, manakala syarikat swasta dijangka telah membina lebih 82,000 pangsapuri.

Gabungan 40,000 pangsapuri kerajaan dan 60,000 pangsapuri swasta yang diperuntukkan untuk sokongan pinjaman perumahan membentuk sasaran program itu, iaitu 100,000 isi rumah. Pembinaan swasta melebihi 60,000 pangsapuri itu merupakan sebahagian daripada saluran pembinaan lebih besar yang dihuraikan kerajaan.

Menyewa tanpa wang pendahuluan

Uchral menggunakan contoh pangsapuri dua bilik berkeluasan 45 meter persegi untuk menerangkan empat pilihan perumahan kerajaan. Pilihan paling mudah ialah sewa biasa pada kadar 700,000 tugrik sebulan, tanpa wang pendahuluan.

Bagi isi rumah yang memilih aturan ini, jumlah sewa selama 12 bulan ialah 8.4 juta tugrik. Oleh itu, keperluan kewangan serta-merta ialah bayaran bulanan berulang, bukannya jumlah besar yang perlu dikumpulkan sebelum berpindah masuk.

Perdana Menteri N. Uchral secara jelas menyifatkan sewaan biasa dan sewa untuk memiliki sebagai aturan yang tidak memerlukan wang pendahuluan. Beliau berkata dalam bahasa Mongolia:

Izinkan saya tegaskan sekali lagi bahawa perumahan sewa dan perumahan sewa untuk memiliki kedua-duanya tidak memerlukan wang pendahuluan.

Pilihan lain mengatur pemilikan dengan cara berbeza. Satu pilihan membolehkan wang pendahuluan dikumpulkan secara beransur-ansur selama lima tahun, manakala satu lagi membahagikan pembiayaan pangsapuri antara aturan sewaan dengan pinjaman bank.

Bagaimana bayaran 1.42 juta tugrik dikira

Aturan sewa untuk memiliki mempunyai dua komponen bulanan: 700,000 tugrik sebagai sewa dan 720,000 tugrik yang dikreditkan untuk pemilikan. Jumlahnya ialah bayaran 1,420,000 tugrik yang diumumkan.

Sumbangan untuk pemilikan sedikit lebih besar berbanding komponen sewa. Dalam tempoh setahun, isi rumah akan membayar 8.4 juta tugrik sebagai sewa dan 8.64 juta tugrik untuk pemilikan, menjadikan jumlah keseluruhan 17.04 juta tugrik.

Berbanding sewaan biasa, pilihan ini memerlukan tambahan 720,000 tugrik sebulan, menjadikan bayaran bulanan lebih dua kali ganda daripada sewa sahaja. Kelebihannya ialah sebahagian daripada setiap bayaran digunakan untuk mendapatkan pangsapuri itu, bukan sekadar membayar untuk mendiaminya.

Uchral turut dilaporkan berkata pemilikan penuh akan dipindahkan selepas 20 tahun. Pada kadar bulanan yang diumumkan, bayaran tanpa putus selama 20 tahun berjumlah 340.8 juta tugrik, termasuk 172.8 juta tugrik yang dikreditkan untuk pemilikan. Pengiraan ini mengandaikan kedua-dua komponen bulanan kekal sama sepanjang tempoh tersebut.

Mengumpul wang pendahuluan selama lima tahun

Pilihan ketiga membolehkan isi rumah mengumpulkan wang pendahuluan sambil menyewa. Daripada menabung 30 peratus seperti biasa sebelum menyertai aturan itu, isi rumah akan membayar tambahan 860,000 tugrik setiap bulan selama lima tahun.

Sepanjang 60 bulan, bayaran tambahan itu berjumlah 51.6 juta tugrik. Jika kadar sewa bulanan 700,000 tugrik dalam contoh itu digunakan, komitmen bulanan keseluruhan sepanjang tempoh menabung ialah 1.56 juta tugrik.

Jumlah itu 140,000 tugrik lebih tinggi sebulan berbanding aturan berasingan untuk sewa bagi memiliki. Kedua-dua pilihan ini mempunyai tujuan berbeza: sumbangan 720,000 tugrik digunakan untuk pemilikan, manakala sumbangan 860,000 tugrik membina wang pendahuluan bagi pinjaman perumahan pada masa hadapan.

Pinjaman perumahan ialah pinjaman untuk membeli rumah yang dibayar balik secara beransur-ansur bersama faedah. Bagi keluarga yang mempertimbangkan pilihan ini, lima tahun pertama melibatkan bayaran untuk tempat tinggal serta simpanan yang diperlukan untuk menyertai aturan pinjaman.

Pemilikan bersama membahagikan pembiayaan

Pilihan keempat ialah pemilikan bersama. Uchral berkata bank dan Perbadanan Perumahan Ibu Kota, yang dikenali sebagai NOSK, akan didaftarkan bersama pada sijil pemilikan pangsapuri itu.

Separuh daripada nilai pangsapuri akan diuruskan melalui sewaan atau aturan sewa untuk memiliki. Isi rumah akan mengambil pinjaman bagi baki separuh. Dari segi praktikal, pembeli akan meminjam berdasarkan separuh nilai pangsapuri, bukannya membiayai keseluruhan pembelian melalui pinjaman perumahan.

Uchral berkata aturan itu akan mengurangkan separuh ambang wang pendahuluan serta bayaran pinjaman dan faedah yang diperlukan. Isi rumah tetap perlu membuat bayaran sewa atau sumbangan pemilikan bagi separuh lagi hartanah itu, selain bayaran balik kepada bank.

Oleh itu, pilihan ini mengubah gabungan bayaran. Pinjaman perumahan yang lebih kecil akan disertai aturan bagi separuh lagi pangsapuri, sekali gus menyediakan laluan lain untuk isi rumah mendapatkan perumahan apabila syarat pinjaman penuh sukar dipenuhi.

Tanah di daerah ger dikira sebagai bayaran

Lebih separuh daripada 40,000 pangsapuri kerajaan diperuntukkan kepada isi rumah dari daerah ger. Kerajaan menyatakan tanah mereka akan dinilai dan dikira sebagai bayaran, membolehkan aset hartanah yang sudah dimiliki membantu membiayai perpindahan.

Uchral juga berkata 25,000 cerobong akan dihapuskan apabila isi rumah berpindah ke pangsapuri kerajaan. Angka itu ialah separuh daripada sasaran program nasional untuk menghapuskan 50,000 cerobong dan bersamaan dengan 62.5 peratus daripada 40,000 pangsapuri kerajaan.

Aturan tanah itu memberikan program berkenaan fungsi kedua selain menyediakan rumah: ia menghubungkan peruntukan pangsapuri dengan perpindahan isi rumah dari hartanah yang menggunakan cerobong individu. Bagi keluarga yang menyertai program, nilai yang ditetapkan bagi tanah mereka akan menentukan secara langsung jumlah bayaran perumahan yang dapat ditampung.

Peruntukan pangsapuri kerajaan dan sasaran cerobong yang lebih luas beroperasi pada skala berbeza. Angka khusus bagi perpindahan ke perumahan kerajaan ialah 25,000 cerobong, manakala sasaran keseluruhan program ialah 50,000.

Pembeli swasta berdepan dua pilihan pinjaman perumahan

60,000 pangsapuri swasta yang diperuntukkan untuk sokongan pembiayaan ditujukan kepada isi rumah yang membeli rumah buat kali pertama. Daripada jumlah itu, 39,000 isi rumah dirancang menerima pinjaman perumahan berkadar faedah 6 peratus.

Baki 21,000 isi rumah akan diberi pilihan dengan kadar faedah 6 peratus untuk tiga tahun pertama dan 12 peratus bagi 17 tahun berikutnya. Tempoh pinjaman ialah 20 tahun, dengan kadar lebih tinggi dikenakan sepanjang kebanyakan tempoh tersebut.

Pembahagian itu bermakna 65 peratus daripada 60,000 isi rumah berada dalam kumpulan yang dirancang menerima kadar 6 peratus, manakala 35 peratus akan ditawarkan aturan yang kadarnya meningkat selepas tiga tahun. Bagi kumpulan kedua, kadar faedah akan berganda apabila tempoh awal berakhir.

Jumlah bayaran bulanan isi rumah selepas itu bergantung pada baki hutang dan jadual pembayaran balik. Persoalan praktikal bagi pembeli tersebut ialah sama ada mereka mampu membayar pinjaman selepas kadar pengenalan tamat, selain sepanjang tiga tahun pertama.

Uchral berkata kadar faedah dan syarat juga akan berbeza mengikut kawasan bandar dan lokasi, dengan mengambil kira tumpuan penduduk, permintaan, tekanan terhadap bandar serta kesesakan lalu lintas. Oleh itu, rancangan pembiayaan itu mengaitkan syarat pinjaman dengan lokasi pangsapuri.

Pembiayaan dan pemilihan ialah langkah seterusnya

Uchral berjanji pemilihan isi rumah akan dilaksanakan secara terbuka dan telus. Isi rumah pertama dijangka dipilih selepas Parlimen meluluskan belanjawan 2027, menjadikan kelulusan itu pencapaian prosedur seterusnya yang dinyatakan.

Perdana Menteri itu turut menyatakan cadangan untuk mengumpulkan 1.8 trilion tugrik melalui sektor kewangan bagi program pinjaman perumahan swasta dan memasukkan kos swap dalam belanjawan. Swap ialah perjanjian kewangan untuk menukar obligasi pembayaran, yang lazimnya melibatkan mata wang atau kadar faedah. Cadangan itu akan memasukkan kos berkaitan dalam rancangan perbelanjaan awam.

Pengumuman itu belum memperincikan beberapa perkara praktikal: tarikh permohonan, syarat kelayakan penuh, keperluan pendapatan, kaedah penilaian tanah, cara tunggakan bayaran dikendalikan serta jumlah tepat bayaran kemudian di bawah pilihan pinjaman perumahan. Tarikh pengundian belanjawan juga tidak dinyatakan. Perincian itu akan menentukan isi rumah yang layak dan kos setiap aturan kepada mereka.

Ukuran kemajuan segera program itu jelas: menyiapkan pangsapuri yang sedang dibina, mendapatkan pembiayaan yang dirancang dan memilih isi rumah bagi 16,000 pinjaman perumahan yang disasarkan pada 2027. Jadual jangka panjangnya berlanjutan sehingga sasaran pembinaan kerajaan pada 2030.

Perkara Utama

• Mongolia mengumumkan program perumahan itu pada 21 Oktober 2026, dengan sasaran 100,000 isi rumah dan penghapusan 50,000 cerobong.
• Pelan itu menggabungkan 40,000 pangsapuri kerajaan dengan sokongan pinjaman perumahan bagi 60,000 pangsapuri swasta.
• Sewa pangsapuri kerajaan berkeluasan 45 meter persegi ialah 700,000 tugrik sebulan, atau 1,420,000 tugrik sebulan bagi aturan sewa untuk memiliki.
• Pilihan lain membolehkan isi rumah mengumpulkan wang pendahuluan dengan membayar 860,000 tugrik sebulan, selain sewa, selama lima tahun.
• Lebih separuh pangsapuri kerajaan diperuntukkan kepada isi rumah di daerah ger, dengan nilai tanah mereka dikira sebagai bayaran.
• Dalam kalangan pembeli pangsapuri swasta, 39,000 isi rumah dirancang menerima pinjaman perumahan berkadar faedah 6 peratus; 21,000 lagi akan ditawarkan pilihan yang kadarnya meningkat kepada 12 peratus selepas tiga tahun.
• Kerajaan menyasarkan 16,000 isi rumah menerima pinjaman perumahan berkadar faedah 6 peratus pada 2027, dengan pemilihan awal dijangka selepas belanjawan diluluskan.