Jepun Cadang Kelulusan Awal bagi Urus Niaga Tanah Berhampiran Pangkalan dan Pulau Sempadan Terpencil

Pemeriksaan Keselamatan Sebelum Hak Milik Tanah Berpindah Tangan

Kerajaan Jepun mengemukakan rang undang-undang kepada parlimen pada 23 Oktober 2026 yang mewajibkan kelulusan awal bagi pemerolehan tanah dan pemindahan hak milik di kawasan yang ditetapkan berhampiran kemudahan sensitif serta pulau sempadan terpencil yang tidak berpenghuni. Urus niaga yang diselesaikan tanpa kebenaran akan terbatal, manakala pelanggaran boleh membawa hukuman penjara sehingga tiga tahun atau denda maksimum 3 juta yen, kira-kira $19,000.

Jemaah Menteri Perdana Menteri Sanae Takaichi meluluskan cadangan itu sebelum ia dikemukakan. Pentadbirannya mahu parlimen meluluskannya dalam sidang semasa, yang berlangsung hingga pertengahan Disember. Rang undang-undang itu secara umum akan melarang pemindahan hak milik kepada kerajaan asing dan anggota tentera, dengan sekatan turut meliputi syarikat yang secara efektif dikawal oleh mereka serta individu yang diwajibkan membantu kerajaan asing mengumpulkan risikan.

Cadangan itu akan mengubah cara Jepun mengurus tanah di sekitar tapak keselamatan penting. Sistem sedia ada menyiasat penggunaan hartanah, mewajibkan pemberitahuan urus niaga di kawasan pemantauan khas dan membenarkan tindakan diambil terhadap kegiatan yang menghalang kemudahan sensitif. Rang undang-undang itu akan menambah syarat mendapatkan kebenaran kerajaan sebelum hak milik boleh bertukar tangan di zon larangan yang dicadangkan.

Mengapa Kerajaan Memberi Tumpuan kepada Dron

Ketua Setiausaha Kabinet Minoru Kihara mengaitkan cadangan itu dengan perkembangan dalam peperangan semasa pencerobohan Rusia ke atas Ukraine. Dalam sidang media berkala di Tokyo, beliau menjelaskan kebimbangan kerajaan tentang peralatan yang disembunyikan berhampiran sasaran berpotensi:

Dalam perkembangan bentuk peperangan baharu yang dilihat semasa pencerobohan Rusia ke atas Ukraine, risiko semakin meningkat bahawa tanah dan hartanah lain berhampiran kemudahan penting boleh digunakan sebagai pangkalan untuk menyerang kemudahan tersebut menggunakan aset tanpa pemandu yang disimpan secara rahsia di situ,

Kebimbangan kerajaan tertumpu pada penggunaan hartanah berhampiran sebagai tempat menyimpan peralatan dan membuat persiapan untuk serangan. Dron ialah pesawat yang dikendalikan tanpa juruterbang di dalamnya. Dalam cadangan ini, jarak menjadi penting kerana tanah berhampiran kemudahan sensitif boleh dijadikan lokasi untuk melancarkan peralatan tanpa pemandu.

Pangkalan Pasukan Pertahanan Diri termasuk dalam kalangan kemudahan yang dikenal pasti berpotensi terdedah kepada ancaman. Sekatan yang dicadangkan akan menghubungkan pemeriksaan hak milik dengan kuasa sedia ada kerajaan untuk menyiasat kegiatan di sekitar tapak berkenaan.

Kawasan Mana yang Memerlukan Kelulusan?

Rang undang-undang itu akan menetapkan zon larangan di pulau sempadan terpencil yang tidak berpenghuni dan dalam lingkungan kira-kira satu kilometer dari kemudahan penting yang berisiko diserang dron. Pemerolehan dan pemindahan hak milik dalam zon tersebut memerlukan kelulusan awal kerajaan.

Jepun sudah menggunakan jarak yang serupa dalam rangka kerja pemantauan tanahnya. Gambaran keseluruhan peraturan tanah Pejabat Kabinet menjelaskan bahawa zon pemantauan boleh meliputi kawasan dalam lingkungan kira-kira 1,000 meter dari kemudahan penting, termasuk kemudahan pertahanan, serta kawasan di pulau wilayah terpencil.

Rangka kerja sedia ada turut menetapkan zon pemantauan khas. Zon ini terpakai apabila sesebuah kemudahan atau pulau mempunyai fungsi yang amat penting, atau apabila fungsi itu mudah dihalang dan sukar digantikan di tempat lain. Zon larangan yang dicadangkan akan memperkenalkan proses kelulusan hak milik tambahan yang tertumpu pada risiko keselamatan yang dinyatakan kerajaan.

Siapa yang Akan Tertakluk kepada Sekatan Pemilikan?

Kerajaan asing dan anggota tentera secara umumnya dilarang menerima hak milik tanah di zon larangan. Cadangan itu turut meliputi syarikat yang secara efektif dikawal oleh kumpulan tersebut, sekali gus memperluas penelitian melangkaui nama yang secara rasmi disenaraikan sebagai pembeli.

Kawalan korporat penting kerana sesebuah syarikat boleh memegang hak milik dari segi undang-undang sedangkan organisasi lain mengarah keputusan syarikat itu. Di bawah pendekatan yang dicadangkan, kerajaan akan meneliti sama ada kerajaan asing atau pihak tentera secara efektif mengawal syarikat yang ingin memperoleh tanah.

Individu yang diwajibkan bekerjasama dengan kerajaan asing dalam pengumpulan risikan juga akan tertakluk kepada sekatan. Kategori yang dinyatakan kerajaan memberi tumpuan pada hubungan dengan negara, status ketenteraan, kawalan korporat secara efektif dan kewajipan risikan. Kewarganegaraan asing semata-mata lebih luas daripada alasan yang disenaraikan untuk melarang pemindahan secara umum.

Bagi penjual, syarat mendapatkan kebenaran akan menjadi langkah wajib untuk menyelesaikan urus niaga di zon larangan. Bagi bakal pembeli, kelayakan bergantung pada sama ada mereka termasuk dalam kategori yang dilarang dan sama ada kerajaan memberikan kelulusan.

Cara Undang-undang Sedia Ada Berfungsi

Perundangan yang akan dipinda ialah Akta Kajian dan Peraturan Penggunaan Hartanah di Sekitar Kemudahan Penting dan di Pulau Wilayah Terpencil, Akta No. 84 Tahun 2021. Akta itu diisytiharkan pada 23 Jun 2021 dan dikuatkuasakan sepenuhnya pada 20 September 2022.

Pejabat Kabinet menerangkan sistem sedia ada yang berasaskan pengenalpastian kawasan sensitif, penyiasatan cara tanah dan bangunan digunakan, serta tindakan apabila penggunaannya menghalang fungsi kemudahan penting atau pulau. Pihak yang memeterai kontrak untuk memindahkan atau mewujudkan hak milik dan hak lain yang diliputi di zon pemantauan khas mesti mengemukakan pemberitahuan.

Pemberitahuan memaklumkan pihak berkuasa tentang sesuatu urus niaga. Kelulusan awal menjadikan kebenaran kerajaan sebagai syarat untuk meneruskan urus niaga. Pindaan yang dicadangkan akan menambah syarat lebih ketat itu di zon larangan, selain kawalan terhadap pihak yang boleh memperoleh hak milik.

Halaman perundangan bahasa Inggeris Pejabat Kabinet menyediakan pautan kepada akta, perintah penguatkuasaan dan peraturan penguatkuasaannya. Dokumen-dokumen ini membentuk rangka kerja undang-undang yang akan dipinda oleh rang undang-undang baharu itu.

Apa Akan Berlaku kepada Urus Niaga Tanpa Kelulusan?

Urus niaga tanah yang dilakukan tanpa kebenaran yang diwajibkan akan terbatal di bawah cadangan itu. Permohonan untuk mendaftarkan hartanah juga akan ditolak. Pendaftaran ialah proses rasmi untuk merekodkan hak milik hartanah dan hak berkaitan.

Langkah tersebut akan menjejaskan urus niaga itu sendiri dan turut mendedahkan pesalah kepada hukuman. Hukuman jenayah maksimum yang dinyatakan dalam cadangan itu ialah penjara tiga tahun atau denda 3 juta yen. Oleh itu, kerajaan mempunyai kuasa untuk menghalang pemindahan hak milik daripada berkuat kuasa di sisi undang-undang serta mengenakan hukuman atas pelanggaran.

Bagi mereka yang membeli atau menjual hartanah dalam zon larangan, kelulusan perlu diperoleh sebelum urus niaga diselesaikan. Akibat meneruskan urus niaga tanpa kelulusan bukan sekadar masalah pemfailan pentadbiran: pemindahan itu sendiri akan terbatal.

Syarikat Mungkin Diwajibkan Menjual Tanah

Sebuah syarikat boleh hilang kelayakan untuk memiliki tanah selepas memperolehnya, termasuk melalui penggabungan atau perubahan korporat lain. Cadangan itu akan mewajibkan syarikat berkenaan memindahkan hartanah tersebut kepada pihak ketiga dalam tempoh satu tahun.

Jika syarikat itu gagal memindahkan tanah dalam tempoh tersebut, kerajaan boleh memohon kepada mahkamah supaya penjualan melalui lelongan diperintahkan. Oleh itu, mahkamah akan memainkan peranan jika syarikat tidak mematuhi kewajipan pemindahan itu.

Peruntukan ini akan memastikan sekatan pemilikan terus terpakai selepas pembelian asal. Penggabungan boleh mengubah pihak yang mengawal syarikat walaupun syarikat yang sama kekal sebagai pemilik berdaftar hartanahnya. Perniagaan yang memiliki tanah di zon larangan perlu mempertimbangkan kesan perubahan kawalan korporat pada masa hadapan terhadap kelayakan mereka untuk terus memilikinya.

Pemeriksaan untuk Menyokong Penguatkuasaan

Pegawai Pejabat Kabinet akan diberikan sistem untuk menjalankan pemeriksaan di hartanah itu sendiri. Polis juga boleh melakukan pemeriksaan apabila perlu. Jika polis mengesan kegiatan yang menghalang fungsi kemudahan yang ditetapkan, mereka boleh mengesyorkan supaya perdana menteri meminta langkah pembetulan diambil.

Undang-undang sedia ada sudah membenarkan pengeluaran saranan dan perintah yang mewajibkan pengguna hartanah mengambil tindakan perlu apabila tanah atau bangunan digunakan untuk menghalang kemudahan penting atau pulau wilayah terpencil. Rang undang-undang itu akan menambah kuasa pemeriksaan untuk menyokong penguatkuasaan.

Pemeriksaan pemilikan dan pemeriksaan hartanah menangani peringkat kebimbangan kerajaan yang berbeza. Kelulusan akan mengawal pihak yang boleh memperoleh tanah, manakala pemeriksaan membantu pihak berkuasa meneliti perkara yang berlaku di situ. Kedua-duanya akan dilaksanakan di sekitar kemudahan dan pulau yang ditetapkan di bawah peraturan tersebut.

Data Pembelian dan Jadual Perundangan

Satu kajian kerajaan mendapati individu atau entiti asing membeli 3,498 hartanah di sekitar kemudahan keselamatan kritikal dan pulau terpencil pada tahun fiskal 2024. Hampir separuh daripada pembelian itu dikaitkan dengan pembeli dari China. Pejabat Kabinet menerbitkan maklumat pemerolehan bagi tahun fiskal 2023 dan 2024 sebagai sebahagian daripada pentadbiran undang-undang sedia ada.

Angka itu merujuk kepada bilangan hartanah, bukan jumlah pembeli berbeza atau keluasan tanah yang diperoleh. Kepentingannya kepada cadangan itu terletak pada skala urus niaga di tempat yang sudah diberi perhatian dari sudut keselamatan. Peraturan kelulusan yang dicadangkan akan menilai pemerolehan berdasarkan zon yang ditetapkan dan kategori pembeli dalam rang undang-undang tersebut.

Rangka kerja keselamatan tanah Jepun dibangunkan selama beberapa tahun:

• 17 Julai 2020: Keputusan Kabinet menyeru pengumpulan maklumat tentang pemilikan tanah dan pertimbangan langkah menangani kebimbangan keselamatan.
• 23 Jun 2021: Akta No. 84 Tahun 2021 diisytiharkan.
• 20 September 2022: Undang-undang sedia ada dikuatkuasakan sepenuhnya.
• Tahun fiskal 2024: Kajian kerajaan merekodkan 3,498 pembelian hartanah oleh individu atau entiti asing di sekitar kemudahan sensitif dan pulau terpencil.
• 23 Oktober 2026: Kabinet meluluskan rang undang-undang pindaan dan kerajaan mengemukakannya kepada parlimen.
• Pertengahan Disember 2026: Sidang parlimen semasa dijadualkan berakhir, sekali gus menetapkan jangka masa sasaran kerajaan untuk meluluskannya.

Rang undang-undang itu masih memerlukan kelulusan parlimen. Tarikh pelaksanaan perubahan yang dicadangkan belum diumumkan. Sehingga undang-undang itu berkuat kuasa, rangka kerja sedia ada yang merangkumi pemantauan, pemberitahuan dan tindakan terhadap penggunaan yang menghalang fungsi kemudahan kekal menjadi asas pengawalseliaan kawasan berkenaan.

Perkara Utama

• Jepun mencadangkan kelulusan awal bagi pemerolehan tanah dan pemindahan hak milik di zon sensitif yang ditetapkan.
• Zon tersebut akan meliputi pulau sempadan terpencil yang tidak berpenghuni dan kawasan dalam lingkungan kira-kira satu kilometer dari kemudahan penting yang terdedah kepada serangan dron.
• Kerajaan asing, anggota tentera dan kategori pembeli berkaitan yang ditetapkan secara umum akan dilarang memperoleh hak milik.
• Urus niaga tanpa kelulusan akan terbatal, manakala pelanggaran boleh dihukum penjara sehingga tiga tahun atau denda 3 juta yen.
• Syarikat yang hilang kelayakan selepas penggabungan atau peristiwa lain mempunyai tempoh satu tahun untuk memindahkan tanah sebelum kerajaan boleh memohon kepada mahkamah supaya tanah itu dilelong.
• Pentadbiran mahu rang undang-undang itu diluluskan dalam sidang parlimen yang berakhir pada pertengahan Disember.