Bagaimana Pembangunan Semula Hannam 3 di Seoul Menjadikan Rumah Bawah Tanah Pelaburan Bernilai Bilion Won

Sebuah ruang bawah tanah kecil, tuntutan besar terhadap masa depan Seoul

Sebuah rumah bawah tanah seluas 26 meter persegi di daerah pembangunan semula Hannam 3, Seoul, bertukar tangan sebanyak sembilan kali antara pendaftaran pertamanya pada 2003 hingga 2019. Harganya meningkat daripada 275 juta won pada 2006 kepada 850 juta won pada 2019. Pembelinya datang dari seluruh Korea Selatan, termasuk Gongju, Yeongju dan Chungju, sementara kediaman kecil itu kekal di kawasan kejiranan yang menanti untuk dirobohkan.

Daripada 1,671 unit apartmen dan vila yang diteliti menerusi rekod hartanah, rumah separa bawah tanah bertukar pemilik purata 2.6 kali dalam tempoh dua dekad, berbanding 2.1 kali bagi rumah di atas tanah. Ini menjadikan kadar pertukarannya kira-kira 24% lebih tinggi. Menjelang tempoh yang bermula pada Ogos 2020, harga transaksi median rumah separa bawah tanah mencecah 1.3 bilion won.

Daya tarikannya ialah peluang memiliki apartmen pada masa depan. Pemilik yang layak bagi rumah bawah tanah sederhana boleh memperoleh hak peruntukan melalui persatuan pembangunan semula, sama seperti pemilik rumah lebih besar di atas tanah. Pelabur membeli peluang untuk memasuki kompleks baharu antara Sungai Han dengan Namsan, bukannya sekadar membeli tempat tinggal.

Bagi penyewa, proses yang sama bermakna pertukaran tuan rumah, ketidakpastian tentang deposit sewa dan akhirnya terpaksa berpindah. Hanya 9.5% pemilik rumah separa bawah tanah beralamat berdaftar di dalam Hannam 3 pada Julai 2022.

Notis kelulusan Jun 2023 Daerah Yongsan menunjukkan perkara di sebalik pembelian itu: kawasan pembangunan semula seluas 386,395.5 meter persegi dan pelan yang diluluskan untuk 5,816 apartmen, termasuk 876 rumah sewa. Projek ini menggambarkan bagaimana penggantian rumah usang boleh mewujudkan aset bernilai tinggi, sementara mereka yang menyewa rumah lama terpaksa mencari tempat tinggal lain.

Mengapa hartanah paling murah boleh menjadi pelaburan pilihan

Hannam 3 merangkumi sebahagian kawasan Hannam-dong dan Bogwang-dong di Daerah Yongsan. Bangunan lamanya termasuk vila kecil, rumah yang dibahagikan kepada beberapa isi rumah dan rumah separa bawah tanah yang dikenali dalam bahasa Korea sebagai banjiha. Rumah-rumah ini terletak sebahagiannya di bawah aras jalan dan sering menjadi pilihan tempat tinggal yang agak murah.

Pembangunan semula mengubah cara hartanah sedemikian dinilai. Pada prinsipnya, ahli persatuan yang layak dan menyertainya sebelum pelan pengurusan dan pelupusan diluluskan pada Jun 2023 boleh menerima satu hak peruntukan apartmen baharu, sama ada hartanah sedia ada itu rumah separa bawah tanah atau rumah di atas tanah.

Pelan pengurusan dan pelupusan menetapkan cara hartanah baharu dan tanggungan kewangan projek diagihkan. Ahli membayar sumbangan tambahan berdasarkan harga apartmen yang diperuntukkan kepada mereka, ditolak nilai taksiran hartanah sedia ada.

Nilai taksiran rumah separa bawah tanah yang lebih rendah boleh bermakna sumbangan tambahan yang lebih besar kemudian. Namun, harga belian yang lebih rendah mengurangkan wang yang diperlukan pada peringkat awal. Oleh itu, pembeli yang sanggup menunggu pembangunan semula boleh bermula dengan modal lebih kecil dan membayar jumlah tambahan apabila projek berjalan.

Ejen hartanah tempatan berkata pelabur membeli vila separa bawah tanah yang agak murah dan menjualnya apabila harga meningkat. Urus niaga aktif melibatkan vila berharga antara 500 juta hingga 900 juta won. Ada pembeli dilaporkan membeli tanpa memeriksa rumah berkenaan.

Rumah kecil mencatat harga premium bagi setiap meter persegi

Rumah separa bawah tanah dalam rekod itu lazimnya kira-kira 10 meter persegi lebih kecil daripada rumah di atas tanah. Jumlah harga belinya boleh jadi lebih rendah walaupun pembeli membayar lebih bagi setiap meter persegi.

Dari Ogos 2020 hingga 2023, transaksi rumah separa bawah tanah mencatat purata 43.84 juta won bagi setiap meter persegi, berbanding 34.86 juta won bagi rumah di atas tanah. Premium rumah bawah tanah itu kira-kira 26%, berdasarkan pengiraan daripada kedua-dua angka tersebut.

Antara 2010 dengan 2022, harga bagi setiap meter persegi meningkat kepada 4.5 kali ganda paras sebelumnya untuk rumah separa bawah tanah dan 4.1 kali ganda bagi rumah di atas tanah. Harga transaksi median rumah separa bawah tanah meningkat daripada 320 juta won pada 2011 hingga 2014 kepada 1.3 bilion won dalam tempoh yang bermula pada Ogos 2020, kira-kira empat kali ganda.

Corak ini turut kelihatan dalam bangunan tertentu. Daripada 181 bangunan yang mempunyai rumah separa bawah tanah dan rumah di atas tanah, transaksi rumah separa bawah tanah lebih kerap berlaku di 112 bangunan, atau kira-kira 62%. Pembeli berulang kali mencari hartanah lebih kecil yang memberi akses kepada proses pembangunan semula yang sama.

Urus niaga meningkat apabila sekatan dilonggarkan

Transaksi rumah separa bawah tanah amat kerap berlaku sekitar tempoh perancangan New Town pada 2003, ketika sekatan permit urus niaga tanah hanya terpakai secara terhad. Pemilikan berubah sebanyak 32.9 kali bagi setiap 100 unit rumah separa bawah tanah, berbanding 21.5 kali bagi setiap 100 unit di atas tanah.

Pada penghujung 2008, kerajaan Presiden Lee Myung-bak menarik balik sekatan zon spekulasi di kebanyakan kawasan metropolitan Seoul di luar Gangnam, Seocho dan Songpa. Pada 2009, kerajaan itu menggantung sementara cukai keuntungan modal tambahan bagi pemilik berbilang rumah dan melonggarkan syarat permit pembelian lot kecil di kawasan pembangunan semula.

Pada tahun itu, rumah separa bawah tanah mencatat 15.1 pertukaran pemilikan bagi setiap 100 unit, berbanding 11.4 bagi rumah di atas tanah. Pada 2014, ketika cukai keuntungan modal tambahan terhadap pemilik berbilang rumah dimansuhkan dan cukai jualan semula pantas dilonggarkan, angka sepadan masing-masing ialah 12.7 dan 9.5.

Dalam tempoh sekatan yang lebih ketat, jurang urus niaga antara kedua-dua jenis rumah itu lebih kecil. Rekod menunjukkan bahawa laluan lebih murah untuk memasuki pembangunan semula menarik lebih banyak urus niaga apabila pembelian dan penjualan semula menjadi lebih mudah.

Pemilikan beralih keluar dari kawasan kejiranan

Di seluruh Hannam 3, jumlah setara pemilikan oleh pemilik yang alamat berdaftarnya berada di dalam daerah itu menurun daripada 2,189 pada 2002 kepada 738 pada 2022, susut kira-kira 66%. Bahagian mereka dalam tanah kawasan pembangunan turut merosot daripada lebih 55% kepada kira-kira 19%.

Dalam tempoh yang sama, jumlah setara pemilikan oleh pemilik berdaftar di Gangnam, Seocho, Songpa dan Bundang meningkat daripada 163 kepada 799. Menjelang 2022, kumpulan itu lebih besar daripada kumpulan pemilik yang berdaftar di Hannam 3. Pemilik dari luar kawasan menguasai kira-kira 62% tanah kawasan pembangunan.

Analisis daftar mengira bahagian pemilikan secara berkadar. Dua orang yang masing-masing memiliki separuh hartanah dikira sebagai setengah unit pemilikan seorang. Takrif pemilik tempatan berdasarkan alamat berdaftar pada setiap titik masa, bukannya kediaman berterusan sejak sebelum pembangunan semula.

Hartanah juga berpindah antara generasi. Daripada 323 penerima hadiah tanah dari 2018 hingga 2021, 93 berusia 20-an, 75 berusia 30-an dan 22 masih bawah umur. Secara keseluruhan, 190 penerima berusia bawah 40 tahun, kira-kira 59% daripada jumlah keseluruhan.

Perubahan harga yang lebih luas juga ketara. Purata harga rasmi penanda aras tanah bagi lot yang diteliti di Hannam-dong dan Bogwang-dong meningkat lebih 1,100% selepas 2003. Kenaikan nilai itu membuka peluang untuk jualan semula dan pemindahan hartanah kepada anggota keluarga yang lebih muda.

Penyewa berdepan ketidakpastian sebelum berpindah

Seorang bekas penyewa rumah separa bawah tanah di Hannam 3 mendapat tahu daripada jirannya bahawa tuan rumah telah menjual kediaman itu. Tanpa maklumat untuk menghubungi pemilik baharu, penyewa itu bimbang tentang pemulangan deposit sewa.

Sistem jeonse Korea Selatan menjadikan kebimbangan itu lebih serius. Daripada membayar sewa bulanan biasa, penyewa memberikan deposit besar yang perlu dipulangkan oleh tuan rumah apabila tempoh sewaan berakhir. Mengetahui siapa yang bertanggungjawab memegang deposit itu penting apabila rumah bertukar pemilik.

Kumpulan hak penyewa Minsnail Union mengenal pasti ketiadaan kewajipan undang-undang untuk memaklumkan penyewa apabila pemilikan berubah sebagai punca masalah. Seorang lagi penyewa menceritakan bekalan air yang terputus dan kebocoran air yang tidak dibaiki oleh tuan rumah.

Aktivis mengaitkan penyelenggaraan yang buruk dengan ekonomi pembangunan semula: apabila jangkaan memperoleh apartmen baharu mendorong harga pembelian, pemilik yang menumpukan perhatian pada jualan semula kurang berminat untuk membaiki rumah sedia ada.

Perpindahan menimbulkan kesukaran tambahan bagi penduduk lebih tua yang bergantung pada rakan berdekatan, perkhidmatan kebajikan dan orang yang memahami keperluan perubatan mereka. Lee Kang-hoon, peguam yang mengetuai organisasi sokongan penyewa Tenants 114, menyifatkan hubungan setempat itu sebagai sebahagian daripada sokongan praktikal yang hilang apabila penduduk berpindah ke tempat yang tidak dikenali.

Satu laporan yang diterbitkan pada Oktober 2024 menyatakan pampasan dan bantuan perpindahan hanya diberikan kepada penyewa yang telah tinggal di rumah mereka sebelum 2009. Laporan itu turut menceritakan penduduk yang berdepan kesukaran menyediakan dokumen untuk mendapatkan bantuan.

Lebih banyak apartmen tidak bermakna ruang untuk semua orang

Daerah Yongsan meluluskan 5,816 apartmen dalam 197 bangunan pada Jun 2023, dengan 4,940 untuk dijual dan 876 untuk disewa. Huraian projek kemudian menyebut jumlah keseluruhan 5,970, manakala satu laporan lelongan menyebut 5,988 apartmen dalam 127 bangunan. Daerah itu kemudian membuka semula rundingan mengenai pelan yang disemak; notis yang dirujuk di sini tidak menyatakan jumlah akhir apartmen yang dikemas kini.

Peruntukan rumah sewa yang diluluskan mewakili kira-kira 15% daripada jumlah pada 2023. Daripada 4,940 apartmen untuk dijual, 4,069 diperuntukkan kepada pemilik hartanah sedia ada, 831 untuk jualan umum dan 40 disimpan sebagai rizab.

Jumlah perpindahan yang direkodkan kemudian mencatat 7,182 isi rumah penyewa dan sembilan isi rumah tempatan yang memilih penyelesaian tunai, menjadikan jumlah penghuni yang berpindah 7,191. Anggaran pembiayaan lebih awal menjangkakan kira-kira 8,300 isi rumah akan berpindah, termasuk sekitar 6,300 isi rumah penyewa.

Berbanding angka kemudian sebanyak 5,970 apartmen yang dirancang, jumlah 7,191 isi rumah yang direkodkan berpindah melebihi bilangan rumah baharu sebanyak 1,221. Anggaran lebih awal sebanyak 8,300 penghuni berpindah berbanding 5,816 apartmen yang diluluskan menghasilkan jurang kira-kira 2,500.

Perbandingan itu menjelaskan tekanan yang dihadapi penyewa. Bangunan yang mengandungi banyak rumah kecil dan murah digantikan dengan bilangan apartmen lebih besar yang lebih sedikit, kebanyakannya diperuntukkan untuk pemilikan. Sepanjang tempoh perobohan dan pembinaan, isi rumah yang berpindah memerlukan tempat tinggal di lokasi lain, sekali gus menambah permintaan dalam pasaran sewa sekitar.

Trilion won membiayai perpindahan

Persatuan pembangunan semula memperoleh pinjaman perpindahan sebanyak 2.1 trilion won daripada konsortium empat bank perdagangan utama, disusuli pembiayaan tambahan 400 bilion won yang diatur melalui KB Securities. Keseluruhannya, pakej tersebut berjumlah 2.5 trilion won.

Bagi pakej kedua, sebuah syarikat tujuan khas menerbitkan sekuriti kepada pelabur dan meminjamkan hasilnya kepada persatuan. Hyundai Engineering & Construction, kontraktor projek itu, memberikan jaminan bersama, manakala KB Securities menyediakan komitmen pembelian untuk menyokong pembiayaan tersebut.

Kedua-dua pakej pinjaman itu mempunyai kadar faedah dalam lingkungan 6% yang rendah. Prinsipal dan faedah dijadualkan dibayar balik menjelang November 2028. Laporan pembiayaan menjangkakan pinjaman tambahan bernilai beberapa trilion won diperlukan untuk membiayai pembinaan.

Projek itu turut merangkumi prasarana awam. Kelulusan 2023 menyenaraikan jalan seluas 51,849.3 meter persegi, taman seluas 27,263.6 meter persegi, tapak sekolah rendah seluas 10,755.4 meter persegi, kemudahan kebajikan dan pejabat awam.

Persatuan itu mempertahankan pembangunan semula dalam maklum balas melalui e-mel, dengan menyatakan bahawa ahli-ahlinya telah berusaha mendapatkan keadaan perumahan yang lebih baik secara sah dan telus selepas dua dekad kesukaran. Persatuan itu berhujah bahawa kelewatan menambah beban kewangan ahli dan kelulusan yang lebih pantas membantu menyediakan perumahan yang lebih baik dengan segera.

Lelongan menawarkan laluan lain untuk mendapatkan hak apartmen

Sebuah hartanah yang ditawarkan untuk lelongan atas inisiatif pemberi pinjaman terdiri daripada tanah seluas 105 meter persegi dan bangunan seluas 99 meter persegi, dengan nilai taksiran 3.43 bilion won. Kerja perobohan sedang dijalankan, menjadikan tanah sebahagian besar daripada nilai taksiran itu.

Seorang ahli persatuan Hannam 3 menerangkan hak yang berkaitan dengan hartanah itu ketika kelulusan 2023 diberikan:

Pada masa pelan pengurusan dan pelupusan diluluskan pada 2023, hartanah itu mempunyai hak untuk menerima bayaran balik kira-kira 100 juta won serta hak menduduki unit eksklusif seluas 84㎡.

Pembelian biasa selepas kelulusan tertakluk pada sekatan pemindahan keahlian persatuan di zon spekulasi yang ditetapkan, dengan beberapa pengecualian. Huraian lelongan itu menyatakan jualan atas inisiatif pemberi pinjaman sebagai satu lagi laluan yang membolehkan pembida berjaya memperoleh keahlian, tanpa permit urus niaga tanah atau pelan pembiayaan. Jualan itu dijadualkan pada hari ketiga bulan berikutnya, tanpa bulan kalendar yang dapat dikenal pasti.

Daya tarikan itu selaras dengan transaksi rumah bawah tanah: hartanah itu membawa tuntutan terhadap sebuah apartmen pada masa depan. Di hujung pasaran yang lain, sebuah rumah berkembar dengan tanah seluas 126 meter persegi di Bogwang-dong dilaporkan dijual pada harga 4.5 bilion won.

Hyun Bang Shin, profesor geografi dan pengajian bandar di London School of Economics, menjelaskan daya tarikan kewangan pemilikan apartmen:

Kenaikan harga perumahan dalam sektor kondominium selama bertahun-tahun seolah-olah mewujudkan keyakinan bahawa inilah jenis perumahan paling diingini yang dapat melindungi aset yang cuba dikumpulkan oleh banyak keluarga.

Pencapaian rasmi dan jadual yang berubah

Notis kelulusan Daerah Yongsan merekodkan proses perancangan selama dua dekad sebelum pelan peruntukan diluluskan. Notis rundingan Januari 2025 turut merekodkan semakan lanjut selepas jawatankuasa bandar meneliti cadangan itu.

• 18 November 2003: Hannam ditetapkan sebagai daerah New Town.
• 1 Oktober 2009: Seoul meluluskan perubahan pada daerah pembangunan semula dan pelan pelaksanaannya.
• 4 September 2012: Persatuan pembangunan semula diluluskan untuk ditubuhkan.
• 29 Mac 2019: Daerah Yongsan meluluskan pelan pelaksanaan projek.
• 23 Jun 2023: Daerah itu meluluskan pelan pengurusan dan pelupusan di bawah Perkara 78 Akta Penambahbaikan Kawasan Bandar dan Persekitaran Kediaman.
• 23 Disember 2024: Jawatankuasa pembangunan semula bandar Seoul meluluskan cadangan yang disemak, dengan pindaan.
• 31 Januari hingga 14 Februari 2025: Daerah Yongsan membuka semula cadangan yang disemak untuk pemeriksaan awam dan maklum balas.

Jadual pembinaan telah berubah. Pelan pembiayaan menjangkakan pembinaan bermula pada 2025 dan siap pada 2028; huraian kemudian menyebut pembinaan pada 2026 dan penghuni mula menduduki rumah pada 2029. November 2028 kekal sebagai tarikh pembayaran balik pinjaman perpindahan yang dinyatakan.

Dapatan pemilikan itu berdasarkan 5,021 rekod awam yang meliputi 3,244 lot tanah, dengan pengenalpastian 12,616 pemilik dan 9,459 perubahan pemilikan sepanjang 2002 hingga 2022. Sesetengah rekod mungkin tidak tersedia kerana daftar telah ditutup. Dapatan itu menunjukkan pemindahan kepentingan hartanah dalam tempoh panjang ketika kawasan kejiranan menunggu pembangunan semula.

Perkara Utama

• Rumah separa bawah tanah di Hannam 3 bertukar pemilik kira-kira 24% lebih kerap daripada rumah di atas tanah dalam tempoh yang dikaji.
• Dari Ogos 2020 hingga 2023, rumah separa bawah tanah dijual pada harga kira-kira 26% lebih tinggi bagi setiap meter persegi berbanding rumah di atas tanah.
• Hanya 9.5% pemilik rumah separa bawah tanah beralamat berdaftar di dalam daerah itu pada Julai 2022.
• Kelulusan Jun 2023 menyediakan 5,816 apartmen, termasuk 876 rumah sewa; huraian projek kemudian menyebut jumlah yang lebih tinggi.
• Jumlah yang direkodkan kemudian mencatat 7,191 isi rumah berpindah, melebihi 5,970 apartmen yang disebut dalam laporan itu.
• Persatuan memperoleh pembiayaan perpindahan sebanyak 2.5 trilion won, dengan bayaran balik dijadualkan pada November 2028.
• Huraian projek kemudian menyasarkan projek siap atau penghuni mula menduduki rumah pada 2029.